商品房买卖合同解除权行使的边界 实务(最新)
2024年房产买卖合同解除条件
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年房产买卖合同解除条件本合同目录一览1. 解除条件概述1.1 解除条件的定义1.2 解除条件的适用范围2. 解除权的行使2.1 解除权的条件2.2 解除权的行使方式2.3 解除权的时效3. 解除合同的效力3.1 解除合同的溯及力3.2 解除合同的后果3.3 解除合同的赔偿责任4. 解除合同的程序4.1 解除合同的通知4.2 解除合同的确认4.3 解除合同的登记5. 解除合同的异议5.1 异议的提出5.2 异议的处理6. 解除合同的争议解决6.1 争议解决的途径6.2 争议解决的时间限制7. 解除合同的附带条件7.1 附带条件的种类7.2 附带条件的履行8. 解除合同的例外情况8.1 例外情况的界定8.2 例外情况的处理9. 解除合同的法律后果9.1 解除合同对双方当事人的影响9.2 解除合同对第三方的影响10. 解除合同的税务处理10.1 税务处理的原则10.2 税务处理的程序11. 解除合同的文件保管11.1 文件的种类11.2 文件的保管方式12. 解除合同的备案12.1 备案的程序12.2 备案的时间限制13. 解除合同的公示13.1 公示的内容13.2 公示的方式14. 解除合同的后续服务14.1 后续服务的范围14.2 后续服务的责任分配第一部分：合同如下：第一条解除条件概述1.1 解除条件的定义本合同解除条件是指在合同履行过程中，由于特定原因导致合同一方或双方有权解除合同的条件。
1.2 解除条件的适用范围本合同解除条件适用于本合同项下所有权利和义务的履行，包括但不限于合同的履行期限、履行质量和履行方式等。
第二条解除权的行使2.1 解除权的条件（一）对方严重违约，导致合同无法履行；（二）对方丧失履行合同的能力，导致合同无法履行；（三）合同履行过程中出现不可抗力，导致合同无法履行；（四）合同约定的解除条件成立。
法院裁定撤销已过户的房屋买卖合同,过户费（共8篇）
法院裁定撤销已过户的房屋买卖合同,过户费(共8篇)房屋买卖合同撤销法条关于房屋买卖合同撤销问题的相关法条1《物权法》第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
2《合同法》第四十七条【限制行为能力人订立的合同】限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。
法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。
被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第十章 合同法律制度(分则)
第十章合同法律制度（分则）第一节转移财产权利的合同一、买卖合同1、所有权（P397－398）（1）买卖合同标的物的所有权自标的物“交付时”转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的（所有权保留条款）除外。
【例题·多选题】乙向甲购买10台新型计算机，双方订立了合同。
根据合同法律制度的规定，下列关于该合同项下计算机所有权转移的表述中，正确的有（）。
（2005年）A、如果双方没有特别约定，计算机的所有权自买卖合同生效时起转移B、如果双方没有特别约定，计算机的所有权自甲方交付时起转移C、如果双方没有特别约定，计算机的所有权自乙方付清全部价款时起转移D、如果双方约定，甲方先行交付计算机，在乙方付清全部价款之前，其所有权仍属于甲方，该约定有效【答案】BD【解析】（1）标的物的所有权自标的物“交付时”转移；（2）当事人可以在买卖合同中约定，买受人未履行支付价款或者其他义务时，标的物的所有权属于出卖人。
（2）标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
（2009年新制度多选题）【例题·多选题】2009年5月12日，甲因农忙借用邻居乙的一头耕牛耕地三天。
5月14日，甲、乙两人又以2500元价格达成购买该耕牛的买卖合同，双方约定甲应在5月31日前付清价款。
5月14日晚，当地爆发泥石流，导致耕牛灭失。
根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有( )。
（2009年新制度）A、甲在5月12日取得耕牛的所有权B、甲在5月14日取得耕牛的所有权C、耕牛灭失的损失由甲承担D、耕牛灭失的损失由乙承担【答案】BC【解析】（1）标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间（5月14日）为交付时间；（2）选项AB：标的物的所有权自交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，在本题中，标的物的所有权自5月14日转移；（3）选项CD：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《合同法条款解析与实务指南(2024版)》
《合同法条款解析与实务指南（2024版）》本合同目录一览第一条合同定义与范围1.1 合同的含义1.2 合同的种类1.3 合同的要素第二条合同订立2.1 要约与承诺2.2 合同的成立2.3 合同的效力第三条合同的履行3.1 履行原则3.2 履行期限3.3 履行地点与方式第四条合同的变更4.1 变更的条件4.2 变更的程序4.3 变更的效力第五条合同的解除5.1 解除的条件5.2 解除的程序5.3 解除的效力第六条合同的终止6.1 终止的条件6.2 终止的程序6.3 终止的效力第七条违约责任7.1 违约的定义7.2 违约责任的形式7.3 违约责任的免除第八条合同争议的解决8.1 协商解决8.2 调解解决8.3 仲裁解决8.4 诉讼解决第九条合同的保管9.1 合同文件的保管9.2 合同信息的保密9.3 合同资料的移交第十条适用法律与争议管辖10.1 适用法律10.2 争议管辖第十一条合同的生效11.1 生效的条件11.2 生效的时间第十二条合同的解除与终止12.1 解除的条件与程序12.2 终止的条件与程序第十三条合同的修改与补充13.1 修改的条件13.2 补充的内容第十四条其他条款14.1 双方约定的其他事项14.2 附加条款的效力第一部分：合同如下：第一条合同定义与范围1.1 合同的含义1.2 合同的种类1.3 合同的要素本合同的要素包括：合同主体、合同标的、合同价款、合同履行期限、合同履行地点与方式、违约责任等。
第二条合同订立2.1 要约与承诺甲乙双方通过书面形式或其他形式表达订立合同的意愿，构成要约。
乙方对甲方提出的要约表示同意，构成承诺。
2.2 合同的成立自乙方承诺甲方要约之日起，本合同即告成立。
2.3 合同的效力本合同自成立之日起具有法律效力，甲乙双方应按照合同约定履行各自的权利义务。
第三条合同的履行3.1 履行原则甲乙双方应按照诚实信用原则、公平原则和合法原则履行合同。
3.2 履行期限甲乙双方应按照合同约定的期限履行各自的义务。
商品房买卖合同法律规定
商品房买卖合同法律规定在进行涉及到大额交易时，一定要注意保护自己的合法权益。
而最好的办法之一是签订一份买卖合同，用法律来约束对方和自己的行为。
但买卖合同的签订和履行都是有一定规定的，不能想怎么写就怎么写。
那么，商品房买卖合同法律规定？下面我将为您详细解答，希望会对您有所帮助。
一、关于商品房买卖合同的法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》。
第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
《中华人民共和国民法典》：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、商品房买卖合同司法解释最高人民法院出台的商品房买卖合同司法解释，对商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。
其中，对房地产开发企业的违法行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
《民法典》对合同解除权行使期限的规定,不会导致合同僵局
《民法典》对合同解除权行使期限的规定，不会导致合同僵局【并非僵局】该案的事实认定及法律适用问题，均不复杂。
然而，在诉讼的过程中，原告一方当事人一直想要表达一种担心，即对“超过合同解除权行使期后，如果债务人长期不履行合同义务，则双方是否会陷入合同僵局”问题的担心。
由于这个问题不属于该案的审理范围，故在该案裁判文书的说理部分未作说明。
然而，笔者发现，很多人对该问题都抱有一定疑惑：第一，超过合同解除权行使期限后，如果债务人长期不履行合同义务，债权人该怎样办？第二，对一些特殊的合同，比如建设施工合同等，如果承包人无力履行合同，又超过了合同解除权行使期限，发包人丧失解除权，是否会让双方陷入合僵局？（一）关于第一个问题，即合同不履行的问题。
债权人可以对债务人提起诉讼，要求债务人履行合同以及承担违约责任。
并可在法院作出生效判决后，申请强制执行。
（二）关于第二个问题，即合同不能履行问题。
关于合同不能履行问题即合同僵局问题，在《合同法》中有所涉及，但不能从根本上解决该问题；而在《民法典》中有具体的规定，并能从根本上解决该问题。
1.《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
”2.《民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
根据《民法典》第五百八十条的规定，对于以非金钱债务为标的的合同，债务人不履行合同或者履行合同不符合约定，只要具有特定三种情形之一，并导致合同目的不能实现的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。
合同解除权利的行使由谁行使
合同解除权利的行使由谁行使合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。
合同解除权一般有它的行使人，那么合同解除权利的行使由谁行使呢？下面我就来给大家介绍一下相关内容。
合同解除权利的行使由谁行使呢？合同解除权也是需要行使人的，下面我就来给大家介绍一下相关内容，希望能帮到大家。
一、合同解除权的行使主体是谁合同解除权的行使主体，首先，应当是合同当事人，而非人民法院及其工作人员。
对此，无论是从原《经济合同法》第27条、第28条所规定的，当出现了解除权行使的法定事由，当事人一方要求变更或解除经济合同时，应及时通知对方，并且通知应当采用书面形式；或者是2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第25条所做的进一步明确规定：“国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。
”等一系列法律法规来看，我国法律对于合同解除权的规定在逐步完善的同时，始终坚持一个原则，即都将合同的解除权赋予了合同当事人，而未赋予人民法院或其他任何机构。
其次，在实践中须注意的是在通常情况下只有守约方才享有解除权，违约一方不享有解除权。
这对于法院在审理具体案件中审查解除合同的相关法律文书是否齐备，明确享有解除权的主体是谁，然后做出正确裁决来说是很重要的。
二、合同法定解除的情形有哪些单方当事人行使合同法定解除权的情形有下列五种：（一）因不可抗力不能实现合同目的的。
不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象，当发生这些客观现象致使合同目的落空时，则任何一方当事人均享有合同解除权。
（二）预期违约将不履行主债务的。
预期违约是从英美法系引入的概念，包括明示毁约和默示毁约两种形态。
（三）迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。
当一方当事人迟延履行其主债务时，对方当事人应给予债务人合理的宽期限，如果在宽期限内，债务人仍未履行其主债务时，就已表明债务人是有严重的过错，因此法律赋予债权人于此情形下享有解除合同的权利。
商品房买卖合同第十四条规划变更 解除合同
商品房买卖合同第十四条规划变更解除合同1、合同无效情形下的退房合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。
首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。
此情形下，可以要求退房。
具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证（或提供虚假预售许可证），且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。
不过有一点要说明，很多咨询者说“五证”不全、合同无效。
这种说法是错误的。
司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。
但现在不能以“五证”来评判合同的效力。
其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房？不能。
商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空提供数据基础，法律规定不是作为效力依据。
购房者不能以此为由要求退房。
再次，土地不合法，可以要求退房。
这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。
根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。
因此，购房者可退房。
又次，开发商的严重不诚信行为可退房。
具体是指：A、先押后卖。
即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
应当注意的是，并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。
还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。
当然，考察实践中的做法，这种情况很少发生。
因为，一般来讲，开发商不会也没有这个能力“不押”，否则，其资金是无法保障的。
第二，抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式，只要按照法律规则办理就是合法的;第三，现有的商品房买卖合同（四川版）也已经明确把抵押情况列明在合同中，只要开发商预售时在合同中列明就不属于“故意隐瞒”。
最高院发布商品房买卖合同司法解释
最高院发布商品房买卖合同司法解释本合同目录一览1. 商品房买卖合同的定义及适用范围1.1 商品房买卖合同的定义1.2 商品房买卖合同的适用范围2. 商品房买卖合同的订立2.1 商品房买卖合同的订立主体2.2 商品房买卖合同的订立程序3. 商品房买卖合同的内容3.1 商品房的基本情况3.2 商品房的价款及支付方式3.3 商品房的交付及交付时间3.4 商品房的质量保证及保修3.5 违约责任4. 商品房买卖合同的履行4.1 商品房的交付4.2 商品房价款的支付4.3 商品房质量问题的处理5. 商品房买卖合同的变更和解除5.1 商品房买卖合同的变更5.2 商品房买卖合同的解除6. 商品房买卖合同的争议解决6.1 争议解决的途径6.2 争议解决的时间限制7. 商品房买卖合同的违约责任7.1 出卖人的违约责任7.2 买受人的违约责任8. 商品房买卖合同的解除权8.1 解除权的行使条件8.2 解除权的行使程序9. 商品房买卖合同的强制执行9.1 强制执行的条件9.2 强制执行的程序10. 商品房买卖合同的司法解释适用范围10.1 司法解释的适用范围10.2 司法解释的效力11. 商品房买卖合同的法律法规适用11.1 法律法规的适用11.2 法律法规的解释12. 商品房买卖合同的其他规定12.1 合同的备案12.2 合同的登记13. 商品房买卖合同的附件13.1 附件的效力13.2 附件的变更和解除14. 商品房买卖合同的签订日期和地点14.1 签订日期14.2 签订地点第一部分：合同如下：一、商品房买卖合同的定义及适用范围1.1 商品房买卖合同的定义1.2 商品房买卖合同的适用范围本合同适用于我国境内甲方向乙方出售新建商品房的情况，包括住宅、商业、办公等各类商品房。
二、商品房买卖合同的订立2.1 商品房买卖合同的订立主体甲方为商品房的开发商，乙方为购买商品房的自然人、法人或其他组织。
2.2 商品房买卖合同的订立程序双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，通过协商一致，订立本合同。
崔春卫、王守成房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
崔春卫、王守成房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2021.09.24【案件字号】(2021)鲁02民终10861号【审理程序】二审【审理法官】陈明明马喆甘玉军【审理法官】陈明明马喆甘玉军【文书类型】判决书【当事人】崔春卫;王守成【当事人】崔春卫王守成【当事人-个人】崔春卫王守成【代理律师/律所】杜永胜山东诺远律师事务所【代理律师/律所】杜永胜山东诺远律师事务所【代理律师】杜永胜【代理律所】山东诺远律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】崔春卫【被告】王守成【本院观点】根据法律规定出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。
王守成、崔春卫签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的权利义务。
【权责关键词】无效催告合同不可抗力合同约定新证据质证诉讼请求变更诉讼请求增加诉讼请求开庭审理维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。
经二审审理查明的事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，王守成、崔春卫签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的权利义务。
王守成作为出卖人已将涉案房屋交付给崔春卫，但崔春卫至今未付清购房款，并在一审中仍表示无力给付剩余房款，其已构成根本违约，王守成请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同法的相关规定，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。
合同解除权行使的除斥期间和解除时间
合同解除权⾏使的除斥期间和解除时间微法官2019-09-05 18:36⼀、合同解除权的除斥期间相关法条:《合同法》第95条法律规定或者当事⼈约定解除权⾏使期限，期限届满当事⼈不⾏使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事⼈没有约定解除权⾏使期限，经对⽅催告后在合理期限内不⾏使的，该权利消灭。
解除权作为形成权的⼀种，受到除斥期间的制约，因⾏使解除权会废⽌现有的法律关系，“破坏”现有的法律秩序，故⽽确定除斥期间⾄关重要。
根据上述法条并结合司法实践，解除权的除斥期间分为以下四种类型:1 . 法律规定的除斥期间;2 . 当事⼈约定的除斥期间;3 . 既⽆法定也未约定，经催告后的合理期限;4 . 既⽆法定也未约定，亦未催告的。
对于第1、2类均已有所明确。
对于第3类，“既⽆法定也未约定，经催告后的合理期限”中的“合理期限”该如何确定呢?检索现有法律和司法解释，唯有最⾼法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)作出了规定，其中第15条明确:“根据《合同法》第九⼗四条的规定，出卖⼈迟延交付房屋或者买受⼈迟延⽀付购房款，经催告后在三个⽉的合理期限内仍未履⾏，当事⼈⼀⽅请求解除合同的，应予⽀持，但当事⼈另有约定的除外。
法律没有规定或者当事⼈没有约定，经对⽅当事⼈催告后，解除权⾏使的合理期限为三个⽉。
”应该说，将催告后的合理期限确定为三个⽉是合理的，既能给⾏权⼀⽅合理的时间作决定，⼜能及时稳定社会经济关系。
同时，根据《合同法》第174条关于有偿合同准⽤买卖合同相关规定的⽴法精神，该3个⽉期间应能推及其他有偿合同。
对于第4类，也就是“既⽆法定也未约定，亦未催告”的情形，除此期间该如何确定呢?正如前述，《商品房买卖司法解释》第15条第2款后半段规定:“对⽅当事⼈没有催告的，解除权应当在解除权发⽣之⽇起⼀年内⾏使;逾期不⾏使的，解除权消灭。
”这⾥规定的⼀年除斥期间同《民法总则》、《合同法》中撤销权的⼀年的除斥期间，作为均是使得法律⾏为效⼒归于废⽌的形成权，符合相似情况相似处理的理念，是⽐较合理的。
2024版房屋买卖合同司法解释
2024版房屋买卖合同司法解释第一条适用范围本解释适用于中华人民共和国境内的房屋买卖合同纠纷案件。
第二条合同成立房屋买卖合同自双方当事人签字盖章之日起成立。
第三条合同效力房屋买卖合同自成立之日起生效，但法律、行政法规规定需要办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第四条合同变更合同一经成立，当事人不得擅自变更或者解除。
依法变更或者解除的，应当采用书面形式。
第五条合同解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第六条合同无效有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第七条合同撤销当事人一方因重大误解订立合同，或者在订立合同时显失公平的，可以请求人民法院或者仲裁机构撤销。
第八条合同履行当事人应当按照约定履行自己的义务。
不履行或者不完全履行义务的，应当承担违约责任。
第九条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第十条定金当事人约定定金的，定金应当在合同成立时支付。
定金的数额不得超过合同标的额的百分之二十。
第十一条违约金当事人可以约定违约金。
约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少或者增加。
第十二条损害赔偿当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
第十三条争议解决合同争议，双方当事人可以协商解决；协商不成的，可以向人民法院起诉或者根据合同约定的仲裁条款申请仲裁。
属于我国合同法规定的特种买卖
属于我国合同法规定的特种买卖属于我国合同法规定的特种买卖在我国《合同法》上，特种买卖合同包括分期付款买卖合、样品买卖合同、试用买卖合同、招标投标买卖合同和拍卖合同等。
属于我国合同法规定的特种买卖(一)分期付款买卖合同《合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，双方应相互返还财产，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
对于分期付款买卖合同，注意的问题：1、此条款是强制性条款，目的是为了保护买受人的利益。
五分之一只针对出卖人而言，如果双方当事人在合同中约定，只有未付价款达到全部价款的四分之一时，出卖人才享有相应的权利。
如果双方当事人合同没有约定，如果未付价款达到全部价款的四分之一时，就可以行使货币的出卖人享有的权利是不可以的。
2、买受人未支付价款达到“全部”(非分期付款部分价款)价款的五分之一时，出卖人享有两项权利：(1)解除合同并要求买受人支付该标的物的使用费;(2)要求买受人支付全部价款。
3、分期付款买卖合同多与所有权保留联系在一起，但并非所有的分期付款买卖合同都会有所有权保留。
(二)样品买卖合同：对于样品买卖合同，应当注意以下几点：1、出卖人交付的标的物不但要与样品一致，而且应当与关于样品质量的说明一致。
2、即使出卖人交付的标的物与样品一致，但不知道样品有隐蔽瑕疵的，仍要求其交付的标的物具有同种类物的通常标准。
如果不符合同种类物的通常标准的，仍承担违约责任。
(三)试用买卖合同：1、买受人的'认可与否，不需要附加任何条件，凡是附加条件的，均不属于试用买卖合同。
2、试用买卖合同实际上是一个附生效条件的合同，其生效条件就是买受人的认可。
3、试用期间由当事人约定，试用期间没有约定或者约定不明确，按照《合同法》有关规定仍不能确定的，由出卖人确定。
4、试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
民法典解除购房合同
随着我国法治建设的不断深入，《民法典》作为我国民事领域的基础性法律，于2021年1月1日正式生效。
其中，合同编对于购房合同的解除权做出了明确规定，为购房者提供了更加明确的法律保障。
本文将对《民法典》中关于解除购房合同的相关规定进行解读。
一、合同解除的条件根据《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致可以解除合同。
此外，第五百六十三条规定了以下几种法定解除合同的情形：1. 因不可抗力致使不能实现合同目的；2. 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5. 法律规定的其他情形。
二、合同解除的程序《民法典》第五百六十四条规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
合同解除的通知应当采用书面形式。
三、解除合同后的法律后果《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。
四、购房合同解除的时效《民法典》第五百六十七条规定，当事人行使解除权的期限为自知道或者应当知道解除事由之日起一年。
逾期不行使的，解除权消灭。
五、案例解析1. 开发商未按期交房，购房人可解除合同根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条和《民法典》第五百六十三条规定，开发商逾期多年未交付商品房，构成根本违约，购房人有权解除合同。
但要注意解除权时效。
2. 户型变更导致重大误解，购房人可要求撤销合同如案例中施某和刘某因购房时存在重大误解，法院判决撤销双方之间的商品房买卖合同，解除银行贷款合同。
总结《民法典》对于购房合同解除的规定，为购房者提供了更加明确的法律依据。
在购房过程中，如遇到开发商违约或其他可解除合同的情形，购房者可根据法律规定行使解除权，维护自身合法权益。
最高院关于房屋买卖合同司法解释-最新范文
最高院关于房屋买卖合同司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布,自2003年6月1日起施行。
以下是小编为大家带来的最高院关于房屋买卖合同司法解释,欢迎大家参考。
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
房地产企业破产重整中如何行使商品房买卖合同的解除权(收藏)
房地产企业破产重整中如何行使商品房买卖合同的解除权一、我国《破产法》的解除权规定及理解（一）破产解除权的立法目的及理论基础在破产程序开始后，不论是破产重整还是直接清算，在第一次债权人会议开始前有一段时间（一般在2至4个月之间），对于生产性企业、经营性企业通常需要继续经营维持一定的现金流，保持职工群体稳定，特别是对于房地产开发企业而言，继续进行施工建设对于接下来可能要推进的重整至关重要。
基于此，《破产法》第25条、第26条赋予了管理人在第一次债权人会议召开前向法院申请继续营业的权利。
管理人若决定继续营业，为维护企业经营的稳定性通常会在原有合同范围内继续履行；但是，若管理人经审核后发现继续履行原合同可能会给企业造成不可逆的损害或者不利于破产企业财产保值增值的目的，其则又会倾向于不履行原合同。
此为管理人面临的“进退困境”。
此一困境下，又区分两种不同情形。
其一，在破产程序开始时破产企业与合同相对人中只有一方未履行完毕；其二，在破产程序开始时破产企业和合同相对人均未履行完毕。
对于上述第一种情形，可以根据《破产法》关于破产财产和破产债权的一般性规定进行认定，对于一方已经履行完毕的合同的解除权与否，应当受《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于合同解除规定的约束。
但是对于第二种情形，在适用《破产法》的一般规定时将会遇到如下“胶着状态”：一方面，若管理人要求合同相对人继续履行合同，在管理人同时履行合同之前，合同相对人有权根据《合同法》第67条规定行使同时履行抗辩权；另一方面，若合同相对人要求管理人继续履行合同，管理人亦有权以《破产法》第16条规定的破产程序禁止向个别债权人清偿债务为由拒绝履行。
即使合同相对人原本承担先履行义务，其仍有权以债务人破产为由行使不安抗辩权要求管理人提供适当担保，而管理人则无法在破产程序内向合同相对人提供任何担保。
为化解此一“胶着状态”，我国《破产法》设置了第18条的破产解除权规定，赋予管理人对于双方均未履行完毕合同继续履行或者解除合同的选择权。
商品房买卖合同解除制度之解析
原 合 同的具 体 条款 中规 定解 除合 同的条 件 ， 当条
件成立时 ， 双方依约解除合 同。
在此 ， 法 律赋 予 了合 同双方 当事人更 多 的 自 主权 ， 在不 违 反法 律 强 制 性 规定 的前 提 下 ， 合 同 双方完 全 可 以根据 意思 自治 原 则 ， 对 双方 共 同认
在订立商品房买卖合 同的过程 中， 出卖人往往 占
据 了优 势地 位 ， 而 在 合 同 履行 过 程 中 ， 尤 其 是 在
支付款项 ， 经催告后三个月合理期限内仍未履行 的， 当事人另有约定 的除外 ； （ 二） 商品房买卖合
同约 定 或 者法 律 规 定 的办 理 房 屋所 有 权 登 记 的
“ 退房” 要求 才 能有依 据 。 三、 商品房 买 卖合 同解 除权 的行使
根据我国《 合 同法》 第９ ６ 条规定 ： “ 主张解除
一
卖合同的解除则必然影 响贷款合同的履行 ， 能否
益 和房屋 的再 次交 易 。 此外 ， 买 卖 合 同解 除后 ， 买 卖 双方 基 于 交 易 行 为 而 缴 纳 的各 类 税 款 问题 也
解除 。那么 ， 业主是否有权以开发商降价为 由行 恰 当处理两个合 同的关 系会直接影响各方的利
１ ． 法 定事 由
根据法定或者约定 的条件 ， 及 时采取措施防止损 失发生或者避免损失扩大。合同解除后 ， 尚未履 不 能实 现合 同 目的 ； （ 二 ）在履 行期 限届 满 之前 ，
行的， 终 止 履行 ； 已经 履行 的 ， 根 据履 行 情况 和 合
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商品房买卖合同解除权行使的边界
实务
【案情】2012年1月18日，被告某房地产开发有限公司与原告吴某签订《商品房买卖合同》一份，将位于如皋市长江镇江风小区1号店铺（建筑面积129.12㎡）作价617193.60元出卖给吴某。
双方还约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需由资料报产权登记机关备案。
如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列办法处理：1、买受人退房，出卖人在买受人要求退房之日起90日内退还房款，并按已付房价款的1%赔偿损失。
2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
3、遇到不可抗力情况，追加三个月。
合同签订后，吴某按约给付购房款。
2012年7月12日，房产公司向吴某交付房屋，但未能开具正式房屋销售发票。
吴某因不能办理房屋产权登记，于2015年5月7日向法院起诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同。
另查明，被告房产公司于2014年8月1日对江风小区房屋取得《产权初始登记证明单》。
【分歧】审理中，形成两种不同的处理意见。
第一种观点认为，双方的交房时间为2012年7月12日，按约定被告应在此之前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但被告逾期未能办理权属登记备案，故原告未能办理房屋产权登记原因在被告，原告按照双方合同约定要求退房，可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖司法解释》）第19条的规定，判令原被告解除合同、返还房款并赔偿损失。
第二种观点认为，根据《商品房买卖司法解释》第15条规定，当事人行使解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。
吴某自2013年7月13日取得合同解除权，但至2015年5月7日才向法院起诉要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失，为维护交易安全，本案不宜解除合同。
【评析】笔者同意第二种意见。
理由如下：
第一，应当正确理解司法解释相关规定的内涵。
《商品房买卖司法解释》第15条和第19条分别规定了商品房买卖合同解除的两种情形，实践中因对两法条的理解不一，造成适用上的混乱。
故对两法条应当仔细探究，正确理解。
《商品
房买卖司法解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
”第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”比较而言，两法条有下列不同之处：首先，违约后果不同。
第15条规定的情形是合同双方可以履行义务但未履行，可以督促对方履行；第19条则是指合同因出卖人违约，已经无法履行或者没有履行的必要，如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。
其次，立法本意不同。
合同的解除一直是各国的立法者十分慎重对待的问题，解除权属于形成权，仅凭单方意思表示就可发生效力，若规定、行使不当，很容易权利的滥用。
在第15条规定的情形下，合同尚有继续履行的可能，权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择，但法律必须给予其一定期间的限制。
若权利人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定，进而影响交易安全，所以如果超过一定期限不行使解除权，应视为权利的丧失。
但第19条规定的解除情形是合同已无继续履行的可能，则没有规定行使解除权的期限之必要。
再次，救济方式不同。
合同中，在一方出现违约的情形时，行使解除权成为当事人自救的一种手段，《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。
在《商品房买卖司法解释》第15条中当事人可以在经过催告期限后要求解除合同或者直接要求对方继续履行义务，但《解释》第19条由于构成根本违约，导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现，只能要求解除合同，并要求违约方赔偿损失。
第二、原告已经丧失合同解除权。
本案中，被告房产公司已经按照约定向原。