住宅小区日常物业管理服务程序及流程图

住宅小区日常物业管理服务

程序及流程图

市南海区物业经营管理有限公司

二00八年二月

目录

交楼须知 (1)

一、收楼流程图 (2)

二、办理装修流程图 (3)

三、办理临时出入证流程图 (4)

四、办理退证流程图 (5)

五、空调、防盗网安装流程图 (6)

六、物业服务费用的收取 (7)

七、送餐、送报等人员的管理 (8)

八、亲友探访管理 (9)

九、监控室的管理 (10)

十、投诉的管理 (11)

十一、业户投诉处理流程图 (12)

十二、保修求助的处理流程图 (13)

十三、物业服务满意度调查流程图 (14)

十四、搬场物品放行管理流程图 (15)

十五、办理水电开通等的业务 (15)

十六、委托放盘、租凭业务 (16)

交楼须知

房屋质量验收

围：套墙体、天面、地面、厨、厕、门、窗、阳台、洁具、水电、汽排水等是否符合交楼标准。

方法：让业主自己验收，如果你站在发展商方面，若无明显的质量问题，还是少出声好，一般不要教识业主来给发展商制造麻烦。

记录：按业主检查出来的质量问题，如实记录在有关项目，以便转达工程部翻工。

收楼确认书：确认符合交楼标准无异议。填列：大门、房门、信箱钥匙数量，IC卡数，水、电读数及表号等。

签署声明：确认收到物业公司提交的文件包括：物业管理服务手册、临时业主规约、装修管理规定、防火责任书……等，理解全部容，同意按各项条款执行。

住户登记表容：业主常规资料、单位、联系及家庭成员等。

一、收楼流程图

签署文件：

《入住指引》《防火责任书》

《临时业主规约》《装修管理规定》《代缴物业服务费、共用水电费委托书》

《收楼指引》《住户登记表》

同时缴交业主常住人口身份证及免冠小一寸近照一。

资格确认：1、凭物业交接书、收楼通知书；

2、业主身份证（原件）；

3、若是代理人，应有业主委托书、身份证，受委托人身份证原件。

物业服务费：物业服务费以发展商发出的《交楼通知书》上确定的办理入伙手续（收楼）日期开始计收，与业主何时来收楼时间无关。入伙时，服务中心（管理处）以银行卡、现金、支票等形式收取三个月的物业服务费，两个月的水电周转金。

返工后通知再次验收有质量问题通知工程部返工

二、办理装修流程图

文件：1、装修安全防火责任书；3

、空调安装协议书；

2、装修协议书（承诺书）；4、广告招牌安装承诺书。

收费：见佛价[2011]168号文

保证金2000元/户（装修队付）；押金1000元

/户（业主付）；

自主装修2000元/户；

临时出入证工本费5元/个（限工期）；

隐蔽工程管理费5元/天。

装修施工限制项目：

1、不得擅自改动燃气管道及设施；

2、严禁改变房屋及附属设施设备的使用功能；

3、不得改变或破坏外立面；

4、不得改变厨房、卫生间、阳台、污水管、雨水管的使用功能；

5、禁止开沟、钻、凿地面、墚及墙体敷设线、管、插座等；

6、禁止在阳台加装棚架；

7、不得改变铝合金窗的色调；

8、防盗网不得安装在窗的外侧；

9、防盗门不得改变原来设计，不得占用公共通道；

10、排气扇安装不得超出窗外或墙体2cm；

11、迁移墙体不得离开原承重墚外侧30cm。

装修施工时间规定：

星期一至星期天：上午8:00—12:00时，下午14:00—18：00时；法定节日期间不得施工；

空调、防盗网，不得在装修规定时间以外的时间安装。

三、办理临时出入证流程图

注：1、正证、副证每个收工本费5元；

2、水工、电工等写明施工期限。

四、办理退证流程图

注：必须交还正证与副证，否则不退按金。

五、空调、防盗网安装流程图

六、物业服务费用的收取

（一）物业服务费

1、根据发展商或业委会与物业公司确定的收费单价，分别有独立别墅、联排别墅、高层住宅（带电梯）

、多层住宅、高层商铺、多层商铺、写字楼、独立车库、室停车场（停车位已售或出租）、室外停车场（临时停车场）、室摩托车停车位；

2、上门收垃圾费：每户6元/月；

3、初始收费：物业服务费预收三个月；水、电周转金预收两个月。

注|：按佛价[2006]110号文件及后续的[2007]16号文，是不准收的，已收的抵减完后不能再收，但至今多家发展商未执行。*

（二）共用设施设备的摊分费用：不管入住与否，按户数摊分（幢楼）

1、电梯电费分摊（要设立单独的计量表，按供电部门的收费通知单按时计摊）

1）一种是不分楼层，按受益户数平均分摊；

2）另一种是按居住楼层比例分摊，一般分三个档次：中间层是100%、低层是80%、高层是120%，应由该幢楼的住户商定；

3）电梯年审费；

4）电梯保养费；

5）电梯维修费；

这几项是否分摊按售楼合同执行。

2、二次供水分摊费（水耗目前大多数未能抄表到户）

1）电费分摊：二次供水的电费，按供电部门的计费通知单的实际耗用数、以楼座为单位，向业户分摊，不能以楼座计的，按小区的总户数分摊，要设置单独计量表。

2）公共用水分摊

（1）清洁环境卫生用水：抹楼梯、拖地、洗地、洗地下车库的用水，按受益户和实际耗用量分摊；

（2）绿化用水、水景用水，应根据售楼合同、业主临时规约、前期物业服务协议是否向受益人分摊而执行；

（3）每半年清洗上下储水池，此项水损耗较大，按售楼合同约定，是否需