城镇廉租房住户退出机制的探讨

城镇廉租房住户退出机制的探讨

摘要：对于城镇廉租房住户退出机制的相关规定，在中央层面上仅仅存在于两个部门规章中的原则性规定中，而其他的则大量毫无规律的散见于纷繁复杂的地方政府规章里。综合分析相关规定我们可以看到，在退出机制上相关规定是原则性的，事后性的，操作性比较差，没有形成基本的退出机制体系，难以解决问题。对于这样的情况，我们希望通过改进动态管理、构建配套措施、提高立法等级和建立信息平台的办法来完善廉租房退出机制。

关键词：城镇廉租房；住户；退出机制

一、引言

“居者有其屋”在中国人的心中一直是生活上的基本追求，而在现今社会分化非常严重的现状下，有一部分社会弱势群体没有办法实现这一愿望，政府推行的廉租房制度，是一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。所谓廉租房，是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，改善物理通过市场解决自身住房问题的困难家庭的住房条件。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售，只向城市特困人群征收象征性的房租。

廉租房确实改善了人们的生活，但是他的制度缺陷也导致了在现实运作中存在着一些问题，其中一个重要方面就是廉租房的腾退问

题。众所周知，廉租房修建的目的是为生活上存在严重困难的群体提供社会保障，而该群体的数量比较庞大，所以政府只能优先照顾相对更加困难的人群。因此廉租房其租住需要符合一定的条件，一旦住户随着经济能力的好转，就不能再继续租住廉租房。可是，我国廉租房住户退出机制的不完善，使得一些住户没有及时腾退住房。据统计，2011年杭州的廉租房住户中，有16.5%是不符合条件的。而杭州注销了1703户廉租房资格，在另一个侧面也反映了有不少廉租房住户是没有租住资格的。这一部分人影响了政府的社会保障制度，使得廉租房在一定程度上违背了它构建的初衷，没有发挥出应有的作用，这样的行为危害是巨大的。因此，我们有必要重

新探讨廉租房住户退出机制。

二、现行国家和地方廉租房退出机制的规定

我国现行的有关廉租房的规范性文件可以分为全国性的和地方性的，而且立法级别都不高，内容也比较粗糙，形成了在中央规范

性文件提供的大概框架之下，各地方具有差异性的立法模式。

（一）全国性的规定

目前，廉租房的全国性的立法文件主要有两个：《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（以下简称“管理办法”）和《城镇最低收入家庭廉租房申请审核退出管理办法》（以下简称“退出办法”）。

在《管理办法》中，第19条规定，享受廉租住房保障的承租人

有下列行为之一的，由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：（一）将承租的廉租住房转借、转租；（二）擅自改变房屋用途的；（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；（四）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；（五）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；（六）因家庭人数减少或住房面积增加的，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的。该管理办法对应当退出廉租房的标准进行了比较详细的规定。但是在相关制度上并没有明确的构建起来。

而《退出办法》对这一问题有了稍加详细的规定。第15条规定，享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；（二）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；（四）擅自改变房屋用途的；（五）将承租的廉租住房转借、转租的；（六）连续六个月以上未在廉租住房居住的。这仍然是《管理办法》中的退出标准的问题。而当租户拒不腾退的情况出现时，根据《退出办法》第16条的规定，房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受

实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

（二）代表性的地方规定

北京市在《关于进一步加强我市廉租住房建设和管理的若干意见》中第18条规定，对因家庭人口、收入等情况发生变化不再符合廉租住房条件但符合公共租赁住房条件的承租家庭，由区县住房保障管理部门取消廉租住房保障资格，承租家庭按照公共租赁住房标准缴纳租金；对既不符合廉租住房条件也不符合公共租赁住房条件的承租家庭，由区县住房保障管理部门取消廉租住房保障资格，并责令其在6个月内退回廉租住房，或按照两倍公共租赁住房标准租金缴纳租金；拒不退回住房或不按规定缴纳租金的，产权单位可

向当地人民法院申请强制执行并通过新闻媒体予以曝光。

《天津市廉租住房配租管理暂行办法》中关于退出机制的规定是，对不再具备配租廉租住房条件的家庭，应在接到退出廉租住房通知(含在配租期限内)的6个月内腾退住房。对不能按时腾退的，从次月起按届时配租租金的 200%收取房租；如在第12个月内仍未腾退的，从次月起按届时配租租金的 300%收取房租；如在 24个月内仍未腾退的，由市住房保障办责令其退房，对拒不退房的，市住房保障办可向人民法院提出诉讼。上述家庭在腾退住房时，所欠缴的房租和物业管理费等有关费用，应予以补缴，拒不补缴的，应从

其拆迁补偿安置费本金中扣除。

上海市的廉租住房政策退出机制，采用慢松手、软着陆的方式对所有享受廉租住房的家庭，政府主管部门每半年就要审核一次。退出的家庭一般分三种情况：一是配租家庭人均收人连续二年超过本市城镇居民最低生活保障标准；二是现有住宅已被列人动拆迁范围内的家庭；三是人口情况发生变化。人数减少人均居住面积超过５平方米的家庭。对于符合退出条件的廉租住房租金配租的家庭，政府也给予６个月的过渡期，即前三个月享受原租金补贴的８０％，

后三个月租金补贴减至原标准的５０％。

杭州市在《关于进一步加强廉租住房管理的补充意见》中规定，如果是享受廉租住房实物配租的家庭，因人口、住房发生变化取消保障资格的，要在接到通知次月起3个月内办理退房手续；因收入变化取消保障资格的，要在接到通知次月起6个月内办理退房手续。退房期间按公房租金标准缴纳租金。

《深圳市廉租住房保障管理办法》中第30条规定：享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由区住房保障管理部门做出取消廉租住房保障资格的决定，报市住房保障管理部门备案后执行：（一）被民政部门取消最低生活保障待遇的；（二）因家庭常住户籍人数减少或住房建筑面积增加，人均住房建筑面积超出廉租住房政策确定的最低标准的；（三）擅自改变廉租住房用途的；（四）将承租的廉租住房转借、转租的；（五）无正当理由连续6个月以上