房地产经营与管理期末复习资料

房地产经营与管理

第一章房地产经营管理概述

1.1 房地产业

一、房地产业的概念

1、房地产的概念

房地产（real estate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。

土地：是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、湖泊等。

土地的开发受三大因素的制约：

建筑技术

土地使用管制

土地权利设置及相邻关系

建筑物：是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。

房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。

构筑物：是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道等。

房地产权益：包括土地使用权与房屋所有权。

一般地：所有权包括四种权能：

占有

使用

收益

处分

综上所述，我国房地产的整体概念可为：

土地

建筑物：房屋、构筑物

房地产房地

土地使用权

房屋所有权

2、房地产业的概念

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括

土地的开发

房屋的建设、维修、管理

土地使用权的有偿划拨、转让

房屋所有权的买卖、租赁、抵押

房地产市场

二、房地产业在国民经济中的地位

1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业

基础性

先导性

2、房地产是国家的一笔宝贵财富

目前我国每年开工面积约4亿平方米，

竣工面积约1亿平方米，

深圳：开工面积约3千万平方米

竣工面积约1.2千万平方米

美国：不动产价值占总财富的比例：73.2%

土地：占23.2%

建筑物:占50%

3、房地产业是我国国民经济的支柱产业

房地产经营收入占财政收入比重

发达国家和地区：10-40%

香港40-50%

深圳: 约25%

提问：什么是支柱性产业？

三、房地产是我国国民经济的支柱产业

1、承载经济与社会生活；

2、提供财政积累；

3、充分利用土地资源；

4、促进相关产业的发展；

5、优化产业结构与消费结构；

6、提供大量就业；

7、改善居住与生活条件。

1.2 土地所有权及其实现

一、土地所有权的概念

法律意义上的所有权：是一种财产，可以占有、垄断，拥有支配的权力。

经济意义上的所有权：凭借对土地的垄断可获得一定的经济收入。

二、土地所有权的经济实现——地租

绝对地租

地租

级差地租

绝对地租是指租用任何一块土地都必须缴纳的地租。是企业剩余价值超过平均利润的那部分余额，是企业超额利润的转化形态。

上限：郊区企业的留利水平

下限：郊区土地支付的农业地租量

级差地租是由于土地位置差别和不同投资差别所引起的超额利润，其产生是由于对土地经营的垄断。

级差地租Ⅰ：土地位置不同而在同等投资条件下产生的超额利润不同

级差地租Ⅱ: 对城市中同一块土地连续追加投资，各次投资的劳动生产率不同，从而超额利润不同而产生的级差地租。

垄断地租

矿山地租

1.3 房产

一、房产的概念

房产：指房屋产权（house property），指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。

全民所有制

房产所有制集体所有制

个人所有制

涉外房产

二、房地产的特性

1、不可移动性

自然地理位置：不可变

社会经济地理位置：可变

变动原因：

❑城市规划的制定或修改；

❑交通建设的发展或改变；

❑其他建设的发展

2、长期使用性

土地使用权一次出让最高年限：

居住用地：

工业用地：

教育、科技、文卫、体育用地：

商业、旅游、娱乐：

综合用地、或其他用地：

注意：建筑物耐用年限

3、附加收益性

增加房地产的适应性

4、异质性

5、资本和消费品的二重性

6、易受政策影响性

7、相互影响性和易受周围社区环境影响性

三、房地产市场的特征

房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产交易的领域。

核心功能：形成房地产市场交易价格

市场：是推进这一进程的原动力

完善的房地产市场须具备：

稳定、长远的房地产政策

完善的法制基础

统一的房地产现代化管理制度

发达的房地产市场运作体系

房地产市场的特征：

1、房地产市场是权益交易市场

2、房地产市场是区域性市场

3、房地产市场是不完全竞争市场

完全竞争市场的三个条件：

商品同质，可以相互替代

某一商品的卖主和买主人数众多，且可随时进出市场

信息充分，传播畅通

1.4 房地产经营管理的特点、原则与运行机制

一、房地产经营的概念

狭义：指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。

广义：包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业根据根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。

二、房地产经营的特点

（一）经营风险大，获高收益机会多

风险因素主要有：

1、房地产经营投资成本高；

2、房地产变现难，周期长，灵活性差；

3、受经济环境和国家宏观调控政策影响大

高收益因素主要有：

1、经常处于卖方市场环境

2、级差地租的存在

3、垄断地租的收益

（二）房地产经营的对象具有消费和投资的二重性

（三）房地产经营中的垄断和竞争同时存在

一级市场

二级市场

三级市场

三、房地产经营原则

（一）掌握信息，分析预测，争取主动

（二）适应需求，调整结构，站稳脚跟

（三）齐全功能，配套服务，创社会、环境效益

四、房地产经营管理运行机制

基本要求

（一）遵循价值规律，取得经济效益；

（二）土地要有偿使用；

（三）遵循供求规律；

（四）住房市场与住房保障体系的有机结合。

实现条件：

1、开发商要建立现代企业制度

特征：产权明晰、权责明确、政企分开、管理

2、完善土地有偿使用制度

完善招挂拍制度

3、进一步发展和完善房地产一、二、三级市场

国外二、三级市场比例：1：2

4、加强和完善房地产市场宏观

调控和监管

国家：国六条、国八条

深圳：自查