XXXX0515高速托斯卡纳庄园-项目阶段性营销推广方案

1-3期多层 D1#-D16#
477
62071.61
254
双拼别墅 B1-B14
28
8709.88
4
联排别墅 LP1-LP5
20
5364.09
0
高层
G1#-G3#
509
54474.21
507
三期高层 G9#、G11#
264
27844.98
145
星空别墅 G4#、G5#
71
13543.42
32
商铺
G1、G3
蓄水周期
半个月（2013.9.1-9.20）
预期去化
55%
传统销售期，补足货量，通过景观楼座提升 销控说明
价格，达到较高的转化率和销售速度
第二阶段-营销推广策略/推广主题
推售策略：G22#、G23#开盘
——推广主题——
致品生活，只为幸福而来！
8月
幸福享乐季
9月
幸福乐活季
10月
幸福置业季
第二阶段-营销推广策略/策略控制
128㎡三房共占50%
蓄水周期
一个月（2013.7.13-8.03）
预期去化
65%
补足货量，持续热销，通过景观较好组团， 销控说明
提升整体品质，为提价提供依据
7月不仅主推高层产品，借二期洋房、别墅交付之机，实景推售半山双拼房源，带动联排及洋房房源去化，为市场保温
第二阶段-营销推广策略/推售策略
推售策略： G7#开盘
铜陵生活网 通栏
网络
铜房网 新安网
新浪网 通栏
报纸
新安晚报 铜陵晨刊
软文（含铜房网）
杂志 铜都生活 硬广+软广
短信 来访客户+其它客户资源
渠道
DM 易拉宝
银行信用卡账单 华谊影院易拉宝
楼宇电视 合百商厦20秒广告
车身广告 公交车
现场 户外
巡展 社区及商业网点派单 楼体广告
铜都大道北京路段道旗 铜陵市淮河路体育馆楼顶大牌 铜陵长江大桥桥北高炮老洲大牌
高速·托斯卡纳庄园
项目阶段性营销推广方案
易居克而瑞 2013.05.13
——目标审视——
总销
回款
口碑
签约金额达到8.25个亿 回款金额达到6.6个亿 高速品牌力，项目形象力、 独树一帜影响力
建议其中别墅洋房去化：
双拼去化0.46万㎡ ，联排去化0.38万㎡，洋房去化2.3万㎡
15套
14套
156套
——货量盘点——
洋房产品：223套/3.02万㎡
1.98亿元
别墅产品： 79套/2.41万㎡
3.97亿元
高层产品： 25.01万㎡
12.46亿元
商业产品： 1套/0.01万㎡
0.0084亿元
总货值：约18.42亿元
Ps：货量盘点包含未上市，13年内预计可以取得预证的全部货量预估
现有余房
物业类型
栋号
总套数（套） 总面积（㎡） 已售套数（套） 可售套数（套） 销售均价（元/㎡） 已售面积（㎡） 可售面积（㎡） 市值（万元）
别墅
劲销过亿，仅存10席
——阶段分解——
第一阶段——高层营销预热、发力别墅、洋房 5月、6月、7月
高层 整体加推量：4.8万方 推 盘 次 数：2次
(G14/G24、G22/G23)
预计成交量：3.12万方 预计成交额：1.53亿
洋房 目标成交量：1.18万方 目标成交套：80套 预计成交额：0.77亿
8月-10月
第二阶段
高层强销阶段
产品价值宣导
直效
高层强势去化
小户型高层加推 GY1#、GY2#
高层加推 G19#-G21#
11月-12月
第三阶段
持销阶段
热销VS稀缺
强化
小户型投资
推广重点
企业形象强化 整盘形象巩固
别墅产品 形象拉升 整盘调性
高层产品核心价值强力推广 业务直效拓客
稀缺珍贵，预订火爆
洋房
合安跨桥大牌 市石城大道与芜铜路大牌 淮河大道与长江路交汇处三面翻 世源驾校门口落地大牌 天井湖宾馆三面高炮(三面)
一 二三四 1 234
2013年7月
五 六日一二三四 五 六日一二三四五六日一二三四五六日一二三 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
第一阶段-营销推广策略/推广主题
推售策略：G22#、G23#开盘
——推广主题——
臻荣生活，仅供少数人私藏！
6月
启幕铜陵真正的半山奢适生活
7月
新城中心，珍稀贵族领地
第一阶段-营销推广策略/策略控制
开盘
6月10日
开盘
7月13日
8月
营销节点 蓄客重点 营销活动 推广主题
G14、G24高层蓄客期及强销期
2013年推售策略
小幅快跑
2大5小
政策环境 竞争关系
市场关注
现金为王
——节点排布——
2013年
高层加推 G14#、G24#
高层加推 G12 #、 13#、 G7#
高层加推 G19-G21#
05月
06月
07月
08月
09月
10月
11月
12月
高层加推 G22 #、 G23#
小户型高层加推 G6#、G8#
双拼别墅首开
高层加推 GY1#、GY2#
——节奏控制——
2013年
05月
06月
07月
08月
09月
10月
11月
12月
高层加推 G14#、G24#
高层加推 G22#、G23#
5月-7月
第一阶段
推广阶段
重点蓄气
重点蓄势
产品形象强化
标签
别墅洋房主推
高层加推 G12#、G13#
高层加推 G6#、G7#、G8#
开盘
8月3日
开盘
8月31日
开盘
9月20日
8月
营销节点
G12、G13高层蓄客期及强销期
G7高层蓄客期及强销期
G6、G8高层蓄客期及强销期
蓄客重点 营销活动 推广主题
区域渗透，渠道占位，精准蓄客，实效客户，有效挤压，剩余房源转化
7月27日 豪车展 “兰博基尼豪车展”
主题活动
8月24日 养生之道讲座 系列运动活动
线上：别墅洋房拉升项目形象，节点性销售配合加推信息释放 线下：通过不间断活动制造邀约理由，持续拓客助力洋房、高层销售
——推售策略——
制定原则
在全国政策持续挤压下，铜陵市场观望情绪严重，要完成2013年8.25亿的销售目标，CRIC认为“小幅快 跑”的推盘策略，可灵活对应特定的市场环境；以“少量多次”策略，给价格留有调整的余地和空间，是 目前市场环境下最为稳妥的应对之策。
推售套数
256套
推售面积
约2.5万㎡
2梯4户，以89㎡以内2房为主占50%，92㎡ 推售户型
和101㎡三房共占50%
蓄水周期
1个月（2013.5.10-6.10）
预期去化
65%
通过前期火爆氛围，制造市场饥饿感，补足 销控说明
货量，持续热销
第一阶段-营销推广策略/推售策略
推售策略：G22#、G23#开盘
第一阶段-营销推广策略/活动排布
“高考名师报告会”
活动时间：2013年6月1日 活动地点：铜陵学院报告厅 邀约客户：意向客户、高考学子及父母 活动内容： 邀请安徽省高考名师来铜陵进行专题报 告会，针对备考要点、应考心态、冲刺 方式、试题预测等进行解析 活动后续：
名师讲坛、助力莘莘学子 针对参与报告会，高中学子基于相应的
别墅 目标成交量：0.405万方
双拼0.215 联排0.19
目标成交套：14套
双拼7套 联排7套
预计成交额：0.67亿
双拼3875万 联排2850万
第一阶段-营销推广策略/推售策略
推售策略：G14#、G24#开盘
G24# G14#
推售建议
开盘时间
2013.06.10（周一端午节）
推售楼幢
G14、G24
第二阶段-营销推广策略/活动排布
活动思路：
兰博基尼豪车展主题活动
一、建设品牌联盟的高度公信力
通过高速·托斯卡纳庄园和兰博基尼品牌的强强联合，建立高度公信力。
二、高端客户互动
①高速·托斯卡纳庄园由于品质的高端属性，日后，其业主的座驾基本是以兰博基尼----宝马
奔驰----奥迪或类似档次的车型为主。
②兰博基尼车主同样为各个领域的精英人士，雄厚的资金实力保证了客户人群的统一特征。
物质奖励及购房优惠
第一阶段-营销推广策略/活动排布
献给最爱的人【铜都天地￭幸福大讲堂】活动
活动内容： 以项目大讲堂的形式，锁定目标客户群及业主朋友日常生活、工 作中的关注点，启动2013年项目的社区文化建设，形成项目一条 鲜活的活动线，活动中注入互动环节，同时注意活动本身附加值 的增值。系列统筹，热点与生活、工作相结合
12377.43
5879
39
6694.82
5995.89
7547.53
4906
1
7441.91
5161.84
116.97
84
428
113993.97
63293.03
52220
——营销思路——
多频小幅快跑 - 快速去化回笼资金 集中爆点营销 - 制造项目影响力 挖掘产品内核 - 增强产品销售力 精准客户圈定 - 实现整体快速去化
提升转化率
第二阶段-营销推广策略/推售策略
推售策略： G6#、G8#开盘
G8# G6#
开盘时间 推售楼幢
推售建议 2013.09.20（周五中秋节）
G6、G8
推售套数
388套
推售面积
约3.8万㎡
2梯4户及2梯3户，以89㎡和92-96㎡两房为 推售户型
主，占57%，101-108㎡三房为辅，占43%
34
5278.81
33
合计
1403
177287.00
975
223
6358.90
31832.95
30238.66
19806
24
21778.58
1279.89
wenku.baidu.com
7429.99
13387
20
0.00
0.00
5364.09
8050
2
4897.74
54255.85
218.36
107
119
4800.00
15467.55
G22、G23高层蓄客期及强销期
区域渗透，渠道占位，精准蓄客，实效客户，有效挤压，剩余房源转化
6月2日 “高考名师报告会”
7月6日幸福大讲堂互动 献给最爱的人【铜都天地￭幸福大讲堂】
启幕铜陵真正的半山奢适生活
新城中心，珍稀贵族领地
推广策略
线上媒体：配合节点性大活动，户外配合释放活动信息及销售节点预告；同步通过报纸、网络结合项目卖点释放 线下拓展：分级定向区域拓展、多级商圈巡展及派单、客户陌拜、数据库营销 客户拓展：除了自然来人及业务拓客外，通过媒体看房团、社区看房团、定向团购等保证直效客户导入 阵地包装：将阵地包装进行整体风格及内容统一规划，将项目的核心卖点，逐一展示，在营销界面强化项目价值
预计成交额：0.48亿
双拼2760万 联排2040万
第二阶段-营销推广策略/推售策略
推售策略：推售策略：G12#、G13#开盘
二期别 墅交付
二期洋 房交付
G13# G12#
推售建议
开盘时间
2013.08.03（周六）
推售楼幢
G12、G13
推售套数
264套
推售面积
约2.8万㎡
2梯4户，以91㎡2房为主占50%，110㎡和 推售户型
③通过试驾的活动形式及高速·托斯卡纳庄园的场地条件，整合双方的客户资源，强强联手，
高层 整体加推量： 8.7万方 推 盘 次 数：3次
(G12/G13、G7、G6/G8)
预计成交量： 5.275万方 预计成交额： 2.58亿
洋房 目标成交量：0.66万方 目标成交套：45套 预计成交额：0.43亿
别墅 目标成交量：0.289万方
双拼0.153联排0.136
目标成交套：10套
双拼5套 联排5套
9月14日 “拉斯维加斯之夜”
幸福享乐季
幸福乐活季
幸福置业季
推广策略
线上媒体：配合节点性大活动，户外配合释放活动信息及销售节点预告；同步通过报纸、网络结合项目卖点释放 线下拓展：分级定向区域拓展、多级商圈巡展及派单、客户陌拜、数据库营销 客户拓展：除了自然来人及业务拓客外，通过媒体看房团、社区看房团、定向团购等保证直效客户导入
G7#
开盘时间 推售楼幢
推售建议 2013.08.31（周六）
G7
推售套数
224套
推售面积
约2.1万㎡
2梯4户共2个单元，以89㎡和92㎡两房为主， 推售户型
占75%，101㎡三房为辅，占25%
蓄水周期
一个月（2013.8.3-8.31）
预期去化
65%
通过畅销户型及景观较好组团，吸引客户， 销控说明
活动时间：7月6日启动 主题：
第一讲：风水运程 第二讲：如何合理避税 第三讲：魅力妈妈塑造计划 第四讲：亲子教育之心理成长 第五讲：亲子教育之个人潜能 第六讲：亲子教育之心理突破 第七讲：亲子教育之人格更新 第八讲：什么样的家庭环境更适宜老人养生
第一阶段-营销推广策略/活动排布
媒体类别
形式
营销节点
G22# G23#
推售建议
开盘时间
2013.07.13（周六）
推售楼幢
G22、G23
推售套数
224套
推售面积
约2.3万㎡
2梯4户及2梯3户，以89㎡和92-94㎡2房为 推售户型
主，占70%,101㎡3房为辅，少量139㎡3房
蓄水周期
1个月（2013.6.11-7.13）
预期去化
65%
销控说明 补足货量，持续热销
主要诉求
持续投放 持续投放
投
投
放
放
投 放
投
投
投
投
投
放
放
放
放
放
投
投
放
放
持续投放
持续投放
整盘形象先导 主打整盘形象+别墅调性 强化高端社区的概念，树立铜陵顶
级住宅的地位
持续投放
启动
启动 持续投放
启动
持续投放
持续投放 持续投放 持续投放 持续投放 持续投放
——阶段分解——
第二阶段——高层强势热销、顺势消化3成别墅、洋房 8月、9月、10月