东莞万科地产项目商业报告

•万江区
•起步最晚；活力渐显 •住宅/商业的后起之秀
•莞城区
•城市化程度最高 •商业高度集中
•新城区
•新兴城市中心 •写字楼集中地/商业典范
•南城区
•政府重点发展新型区域；
•大型住宅区林立
•5大市场热点板块分明；
•他的竞争力又在东哪莞万里科地？产项目他商•业的项报目告魅不属力于任又何在一个哪热点里区域？。
东莞万科地产项目商业报告
•常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的
是为了生财或升财，即追求财富利益
•商铺功能
•客户利益
•出租
•业主只需收取租金
•租金收益
•转售 •经营 •融资
•因“道路刚性”而稀缺，从 而产生增值
•降低房租成本，并获 得营业收入
•销售收益 •经营收益
•可作为不动产进行抵押或 置信凭证，从而获得贷款
•融资收益
•客户需求 •长期收益 •风险保障 •资产沉淀 •融资工具
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
•常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机
，其决策角度与其财富或投资能力相关
投资能力
亿万级
千万级
接近千万 百 万 数百万 级
刚过百万
十 万 接近百万 级
编号
出处
1
投资机构/大型私营业主
学习改变命运,知 识创造未来
•利润最大化 •持续旺销 •实现区域高价
•巩固和提升万 科在东莞市场的
品牌影响力
东莞万科地产项目商业报告
目标梳理
•目标一 •2005年底回款1.2个亿
•上市公司财务指标要求
•目标二 •持续旺销，利润最大化
•实现目标利润
•目标三
•实现后的结果
•提升和巩固企业品牌
•目标四 •探索新模式，积累经验
销售时间：两个月（2005.10－2005.11）
•Mission
•商铺销售70％
公寓销售100％
•本报告重点解决商业的销售
东莞万科地产项目商业报告
•报告结构
•1 •Mission? • ——目标梳理
•2 •Who am I ?
•——我们卖什么？
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
•1 •Mission? •1期商业规划为开放式步行街形式
•项目概况 •目标梳理
学习改变命运,知 识创造未来
•图例
•一层街铺（外街） •一层街铺（内街） •二层街铺（内街） •一层街铺+二至四层集中商业 •停车场
单元面积
套数
总面积
一层外街
4MX15M＝ 60M2
40-45套
约 2700M2
街 铺
一层内街
•1 •Mission? •项目所在区位的成熟度较低
•项目概况 •目标梳理
•“•老厂房 •旧村 •运河 •单行道 •…… •”
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
•1 •Mission?
总体规划分为5期，其中1期以商业 为主
•5期
•项目概况 •目标梳理
基本指标： 总占地面积：8.32 万平米 总建筑面积：24.1 万平米 容积率：﹤﹦2.9 建筑密度：﹤﹦24 %
•实现第一个目标是当前工作的重点 。
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
•1 •Mission?
•项目概况 •目标梳理
学习改变命运,知 识创造未来
2005年底回款1.2亿意味着什么？
•Background：
区 域：不成熟 可售产品：商业1.6万M2，公寓0.4-0.6万M2 ；
•Time：
•1期 •2期 •3期
•4期
1期 2期 3期 4期 学习改变命5运期,知
识创造未来
住宅面积（万M2 ）
公寓面积（M2）
————
4000-6000
5.5万
————
8.4万
————
6.8万
————
1万
商业面积（M2）
合计（M2）
1.6万 ———— ————
2000 东莞万科1地00产0项目商业报告
2万-2.2万 5.5万 8.4万 7万 1.1万
招商主 导模式
通过招商引进知名大 商家，促进商铺销售 。
➢卖未来，通
过主力店增强 客户信心；
➢销售的成败主要系 于主力店的招商，项 目销售的风险过于集 中；
➢主力店的招商一般 周期较长；
➢回款时间紧迫
•按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求 突破。
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
4MX10M＝ 40M2
100-200M2
约60套 6套
约 3000M2
二层
平均约600M2 13套
约 7800M2
•仅为示东莞意万图科，地集产部项中分目商二商业业层报街告铺的位置略有误20差00M2
•1 •Mission?
•项目概况 •目标梳理
工程时间已尽量前提
原计划11月开始销售，现提前至10月，且可能继续前提； 为加快工期，现已基本确定1期不建地下室；
•Q2:打破常规从哪里入手？
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
•1 •Mission? •2 •Who am I ?
•基 础 •战 略
学习改变命运,知 识创造未来
•一切从客户需求出发
•建立关于客户需求的常识： •——客户为什么买商铺？ •——客户如何做出购买决策？ •——客户根据什么判断商铺价值？ •——本项目的客户是谁？
东莞万科地产项目商业 报告
学习改变命运Hale Waihona Puke Baidu知 识创造未来
2021年2月27日星期六
•报告结构
•1 •Mission? • ——目标梳理
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
•1 •Mission?
•本项目位于两大最高提及率片区 的边缘
•项目概况 •目标梳理
学习改变命运,知 识创造未来
2
投资机构/台商/大型私营业主
3 中等私营业主/中等台商
4
小型私营业主/普通台商/高级公务员/“ 本土地主”
5
1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营 者/中高级公务员/企业高级管理层
•Q1:我们为什么要打破常规？
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
•不成熟区域商铺销售的常规模式：
模式
操作要点
优点
缺点
住宅主 导模式
先卖住宅，待住宅销 售一段时间，人气聚 集后，再卖商铺。
➢卖现实价值
，客户信心强；
➢资金回笼慢；
本项目的适用性
➢根据项目目标及开发模 式，必须先卖商业后卖住 宅；
•2005年5月 •7月
•8月
•10月
学习改变命运,知 识创造未来
•一期开 工
•封顶
•开盘
•售楼处启用
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•1 •Mission?
•项目概况 •目标梳理
•快速回笼资金，建 立轰动效应.2005年 底实现回款1.2亿 •整体开发周期约3年
•我们的开发目标是什么？
•为万科探索新开发 模式积累经验