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2020/6/16
现有认证机构
自中国加入WTO以来，有很多外资机构在中国设立了 办事机构，但很多都没获得发证的权利，即没有 得到国家发改委的认可
现经国家认证委认可有备案的有：BV（船骑社）、 英国SGS、Intertek(天祥)。国内的有：CQC（出 口单位较多）、北京中投（投资领域较多）。
ISO9001认证是针对企业的，个人为内审员、外审员 或主任审核员。
第三步：依据记录、图示与数据 分析评估。
2020/6/16
第四步：分析、评估报告
• 整改措施的落实与验证。 • 产品的实现交付与持续改进。
2020/6/16
三、体系文件与前期物业管理工作中的应用
1、项目的介入 2、销售案场服务与管理
2020/6/16
1、项目的介入
2020/6/16
（1）项目的施工期 《物业管理委托服务合同》 《物业管理前期介入方案》 《供水合同》、《供电合同》 《机电设备合同》等
2、ISO9000不是指一个标准，而是一族标准 的统称
自1987年起至今，ISO9000族一共有17个标准 ISO9001：1994（品质体系设计、开发、生产、安装和服务） ISO9002：1994（品质体系除设计、开发、生产、安装等） ISO9003；1994（品质体系最终检验和试验的品质保证模式） ISO9004；1994（用于证证指南）
2020/6/16
二、客户至上、品质导向
• 1、导入ISO9001:2000— 2008版（标准） 以用户满意为目的，分 解识别产品关键过程与状 态。
• 2000版（标准）已把过去 94版的20个要素，整合为 四块模块即：
• （1 ）管理职责 • （2 ）资源管理 • （3） 产品实现 • （4 ）测量、分析和改进
2020/6/16
（2）设备设施调试期 台账的建立与档案情况记录，介入指引与 项目管理方案。 安装调试中，要对机电设备性能、原理、 操作等方面要注意全面、系统地认识了解。
2020/6/16
（3）竣工验收、物业接交期
查验记录与工作联系单，业主单元档案，《业主管理规约》
收费的价格备案与报批，项目交接程序，房屋的所有权 证，土地使用权证。
2020/6/16
三、全员参与 • 质量管理体系的确立、理解、贯彻与执行
没有全员的参与，就会不充分与不完整， 效果也就一定会打折扣。
2020/6/16
四、过程方法 • 将相关活动和资源作为过程，进行管理，
就能得到更高效的期望结果。
2020/6/16
2020/6/16
五、管理的系统方法 • 识别、理解和管理作为体系的相关关联的
一、以顾客为关注焦点 二、领导作用 三、全员参与 四、过程方法 五、管理的系统方法 六、持续改进 七、基于事实的决策方法 八、与供方互利的关系
一、以顾客为关注焦点 • 满足客户要求，并争取超越其期望，追求
极致卓越。
2020/6/16
二、领导作用 • 最高管理者需确定企业的宗旨和方向，带
领全员实现组织目标，策划、建立质量管 理体系，这需要决心和勇气。
2020/6/16
2、引入P、D、C、A戴明环（闭环管理模式） 每一次循环都增值！
P
输入
A
Leabharlann Baidu
D
输出
C
(1)使持续改进的思想贯穿整个标准过程，要求 质量管理体系及各个部分都按PDCA模式循环,建 立实施持续改进结构。
2020/6/16
(2)四个特点： （a）周而复始(b)大环带小环(c)阶梯式上升(d)统计 工具
AP
AP
CD
CD
AP
CD AP
CD
PDCA运用口诀： 大环套小环， 一环扣一环， 小环保大环， 推动大循环 。
例如：对于公司检修而言，编写 方案在p阶段，p阶段又有自 己的pdca
1、现状分析（P）
2、编写方案（D)
3、方案检查 (C) 4、方案完善、定稿 (A)
2020/6/16
3、八大原则
2020/6/16
技术资料：房地产平面图。房屋分间平面图。房屋及设 备技术资料。
质量记录：《档案室档案分类二级目录》《会议纪要》
《工作联系单《工程遗留问题汇总表》《工程遗留问题跟
进情况汇总表》
。
2020/6/16
（4）前期人员招聘、岗位职责、管理架构、外部公 共关系确立期及各类合同及协议书
《前期物业服务合同》 《服务指南》 《业主入伙指南与须知》 《装修规定》
2020/6/16
第二步：程序文件
• （1）制定每个过程的标准程序，包括必须 执行和可选步骤的程序、完成状况、评分、 改进、预防和就纠正措施。
• （2）工作指南或指引 • 依据程序文件定出的执行措施或要领。 • （3）记录(表格) • 按程序文件、指南、指引规定做出的执行
状况记录或图示。
2020/6/16
过程，这有助于实现目标、效率和有效性。
2020/6/16
2020/6/16
六、持续改进 • 业绩与持续改进是组织（企业）追求卓越
永恒的目标。
2020/6/16
2020/6/16
七、基于事实的决策方法 • 有效决策是建立在数据和信息分析基础上，
实事求是。
2020/6/16
2020/6/16
八、互利的供方关系 • 相互依存的关系，互利会增进双方创造价
值的能力和动力。
2020/6/16
该说的要说到，说 到的一定要做到！
2020/6/16
• 建立体系文件
体系架构图
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质量方针、 质量目标
质量手册
程序文件 工作手册 质量记录
第一步：质量方针、质量目标
• 企业宗旨、实现目标承诺，规则以及细化 要求。确定客户满意度达到多少的量化指 标。
质量管理体系
在前期物业管理中的运用
1、何为9000，ISO9000
ISO—Infernation Organization for Standardization.即：国际标准化组织，现有117 个成员（包括来自117个国家和地区），日常办事 机构设在瑞士日内瓦。
代表中国参加ISO的国家机构是中国国家技术 监督局（CSBTS）
以上都提出品质保证模式 ISO9001：2000版（标准）、ISO14000（环境保
护）、ISO18000（职业保护、设计）及TC176制 定的标准至2008版提出的是品质管理模式
2020/6/16
3、ISO质量管理体系，需要第三方认证。 出口贸易企业必须通过ISO认证，没通过认 证就等于没有一张国际贸易绿卡、通行证。
现有认证机构
自中国加入WTO以来，有很多外资机构在中国设立了 办事机构，但很多都没获得发证的权利，即没有 得到国家发改委的认可
现经国家认证委认可有备案的有：BV（船骑社）、 英国SGS、Intertek(天祥)。国内的有：CQC（出 口单位较多）、北京中投（投资领域较多）。
ISO9001认证是针对企业的，个人为内审员、外审员 或主任审核员。
第三步：依据记录、图示与数据 分析评估。
2020/6/16
第四步：分析、评估报告
• 整改措施的落实与验证。 • 产品的实现交付与持续改进。
2020/6/16
三、体系文件与前期物业管理工作中的应用
1、项目的介入 2、销售案场服务与管理
2020/6/16
1、项目的介入
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（1）项目的施工期 《物业管理委托服务合同》 《物业管理前期介入方案》 《供水合同》、《供电合同》 《机电设备合同》等
2、ISO9000不是指一个标准，而是一族标准 的统称
自1987年起至今，ISO9000族一共有17个标准 ISO9001：1994（品质体系设计、开发、生产、安装和服务） ISO9002：1994（品质体系除设计、开发、生产、安装等） ISO9003；1994（品质体系最终检验和试验的品质保证模式） ISO9004；1994（用于证证指南）
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二、客户至上、品质导向
• 1、导入ISO9001:2000— 2008版（标准） 以用户满意为目的，分 解识别产品关键过程与状 态。
• 2000版（标准）已把过去 94版的20个要素，整合为 四块模块即：
• （1 ）管理职责 • （2 ）资源管理 • （3） 产品实现 • （4 ）测量、分析和改进
2020/6/16
（2）设备设施调试期 台账的建立与档案情况记录，介入指引与 项目管理方案。 安装调试中，要对机电设备性能、原理、 操作等方面要注意全面、系统地认识了解。
2020/6/16
（3）竣工验收、物业接交期
查验记录与工作联系单，业主单元档案，《业主管理规约》
收费的价格备案与报批，项目交接程序，房屋的所有权 证，土地使用权证。
2020/6/16
三、全员参与 • 质量管理体系的确立、理解、贯彻与执行
没有全员的参与，就会不充分与不完整， 效果也就一定会打折扣。
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四、过程方法 • 将相关活动和资源作为过程，进行管理，
就能得到更高效的期望结果。
2020/6/16
2020/6/16
五、管理的系统方法 • 识别、理解和管理作为体系的相关关联的
一、以顾客为关注焦点 二、领导作用 三、全员参与 四、过程方法 五、管理的系统方法 六、持续改进 七、基于事实的决策方法 八、与供方互利的关系
一、以顾客为关注焦点 • 满足客户要求，并争取超越其期望，追求
极致卓越。
2020/6/16
二、领导作用 • 最高管理者需确定企业的宗旨和方向，带
领全员实现组织目标，策划、建立质量管 理体系，这需要决心和勇气。
2020/6/16
2、引入P、D、C、A戴明环（闭环管理模式） 每一次循环都增值！
P
输入
A
Leabharlann Baidu
D
输出
C
(1)使持续改进的思想贯穿整个标准过程，要求 质量管理体系及各个部分都按PDCA模式循环,建 立实施持续改进结构。
2020/6/16
(2)四个特点： （a）周而复始(b)大环带小环(c)阶梯式上升(d)统计 工具
AP
AP
CD
CD
AP
CD AP
CD
PDCA运用口诀： 大环套小环， 一环扣一环， 小环保大环， 推动大循环 。
例如：对于公司检修而言，编写 方案在p阶段，p阶段又有自 己的pdca
1、现状分析（P）
2、编写方案（D)
3、方案检查 (C) 4、方案完善、定稿 (A)
2020/6/16
3、八大原则
2020/6/16
技术资料：房地产平面图。房屋分间平面图。房屋及设 备技术资料。
质量记录：《档案室档案分类二级目录》《会议纪要》
《工作联系单《工程遗留问题汇总表》《工程遗留问题跟
进情况汇总表》
。
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（4）前期人员招聘、岗位职责、管理架构、外部公 共关系确立期及各类合同及协议书
《前期物业服务合同》 《服务指南》 《业主入伙指南与须知》 《装修规定》
2020/6/16
第二步：程序文件
• （1）制定每个过程的标准程序，包括必须 执行和可选步骤的程序、完成状况、评分、 改进、预防和就纠正措施。
• （2）工作指南或指引 • 依据程序文件定出的执行措施或要领。 • （3）记录(表格) • 按程序文件、指南、指引规定做出的执行
状况记录或图示。
2020/6/16
过程，这有助于实现目标、效率和有效性。
2020/6/16
2020/6/16
六、持续改进 • 业绩与持续改进是组织（企业）追求卓越
永恒的目标。
2020/6/16
2020/6/16
七、基于事实的决策方法 • 有效决策是建立在数据和信息分析基础上，
实事求是。
2020/6/16
2020/6/16
八、互利的供方关系 • 相互依存的关系，互利会增进双方创造价
值的能力和动力。
2020/6/16
该说的要说到，说 到的一定要做到！
2020/6/16
• 建立体系文件
体系架构图
2020/6/16
质量方针、 质量目标
质量手册
程序文件 工作手册 质量记录
第一步：质量方针、质量目标
• 企业宗旨、实现目标承诺，规则以及细化 要求。确定客户满意度达到多少的量化指 标。
质量管理体系
在前期物业管理中的运用
1、何为9000，ISO9000
ISO—Infernation Organization for Standardization.即：国际标准化组织，现有117 个成员（包括来自117个国家和地区），日常办事 机构设在瑞士日内瓦。
代表中国参加ISO的国家机构是中国国家技术 监督局（CSBTS）
以上都提出品质保证模式 ISO9001：2000版（标准）、ISO14000（环境保
护）、ISO18000（职业保护、设计）及TC176制 定的标准至2008版提出的是品质管理模式
2020/6/16
3、ISO质量管理体系，需要第三方认证。 出口贸易企业必须通过ISO认证，没通过认 证就等于没有一张国际贸易绿卡、通行证。