重庆别墅市场及客户情况
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北部别墅供应占主流地位，南区、西区供应平稳
数据来源：CRIC
2012年全年重庆别墅产品潜在供应量约为105万方，相较于2011年全年，供应量小幅上涨； 从供应区域来看：主力供应区域依然集中在重庆北区，虽2012年区域内别墅产品整体供应量将有一定萎缩， 但受区域内别墅产品基数较大，市场竞争依然较为激烈；南区及西区年度供应依然保持在20-25万方之间 从供应产品类型来看：2012年联排别墅依然是市场主力供应产品，其次为类独栋产品，叠加产品市场供应 量最少，有市场竞争优势。
3、别墅市场小结——近几年别墅市场情况
市场小结
别墅集中在北部，西部和南部别墅主要分布在环线外，结合本项目客群的分布较为分散，本案的竞 争将集中在北部、西部和南部。 独栋别墅和叠拼别墅市场供应较少，供求相对保持平衡，联排别墅供大于求趋势明显。 别墅价格年均涨幅11.4%，由于别墅稀缺性和品质感，抗跌性由于普通物业。
万方
2012-2015年重庆各类别墅供应量走势图
2012-2014年重庆各区域别墅供应量走势图
备注：市场潜在供应体量来源于近两年成交的低 密度土地体量及2012年公布的拟出让地块计划。
2、2012年别墅潜在供应量分析——2012年核心版块供应
联排别墅供应仍市场主力供应产品，类独栋及叠加别墅供应持平
年龄层次：40-50岁比例最大，比例为48%； 行业特征：房地产以及相关行业占比18.1%，商贸和物流服务行业占比15.2%， 能源、工业生产行业占比9%； 收入特征：月收入10万以上的比例最高，为32%，5到10万的收入比例为12%。
备注：以上结论基于2011年重庆高端客户调研
重庆别墅客户需求特征
备注：以上结论基于2011年重庆高端客户调研
附：近期对出重庆高端客户访谈
我们寻找17位已购置或打算购置别墅物业客户进行深度访谈：
高端客户访谈 客户背景
年龄：主要集中在40-50岁 目前居住地：主要集中在三北区域 所在行业或单位：金融、个体经商户、 私营业主、外贸、外企、大学老师等 爱好：主要为KTV唱歌、打麻将等棋 牌娱乐等
2、2012年别墅潜在供应量分析——供应面积段分析
2012年重庆市别墅产品潜在供应以面积集中在300-400㎡的舒适性为主
2012年重庆市别墅产品主力供应面积段分布 2012年重庆市别墅潜在供应总价段分布
数据来源：CRIC
2012年重庆市别墅市场潜在供应房源面积主要集中在300-400㎡，面积集中在100-300㎡的别墅产品供
2011.3-2012.3重庆市主城区别墅市场供求价走势
数据来源：CRIC
Baidu Nhomakorabea
1、2012年3月重庆市主城区别墅市场供应量及成交量环比均出现明显上涨，供求基本平衡； 2、2012年3月成交均价波动不大，保持平稳之势
2、别墅潜在供应量分析——未来3年内市场供应
独栋供应量稳定，联排和叠加供应在2012-2014年迎来一个下滑期； 北部别墅供应占主流地位，但别墅供应量将会有一定的萎缩。由于北区别墅 市场基数大，市场竞争仍较为激烈。
联排 71.70% 别墅
0.29% 2.48%
18.58 18.16 13.03 7.86% 4.63% 2.98% 2.65% 0.79% 0.25% % % % / / / / /
叠加 13.70% 1.50% 1.70% 0.80% 4.80% 3.20% 1.20% 0.50% 别墅 独栋 14.60% 别墅 / / / / / /
附：近期对出重庆高端客户访谈
对房地产市场看法：多数认为良性发展
在受访者中多数认为重庆房地产市场处在良性状态，选择平稳发
展及逐渐复苏的占到70%；认为别墅市场良性发展及平稳发展的
占到76%；同时有76%的受访者认为目前的房地产市场现状不会 影响其对别墅未来价值的判断。
对郊区或旅游资源型别墅的看法：多数对二环了解不多，
252-371 300-500 196-245 103-133 220-247
老盘加推
老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推 新开 新开 新开 新开 老盘加推 新开 合计
联排
叠加 类独立 叠加 联排 联排 叠加 联排 联排 类独栋 独立
2012年5月
2012年5月 2012年7月7日 2012年7月28日 2012年6月 2012年8月 2012年5月 2012年11月 2012年5月 2012年6月 2012年9月
总价段也表现不俗，成交占比达到13.03%
联排别墅以150-250万和300-400 万总价段为主要需求。 市场套数 70需求比例 100 / 100120 120150 150200 200250 250300 300400 400500 500600 600800 800>1000 1000
房型
区域意向：客户购买高端物业的主要最主要的意向区域是集中在两江新区，占比超过 50%，其次为南岸、巴南板块，占比超过20%； 产品需求：客户购买面积集中在200-300平米最多，比例为37%，500-800㎡的比例为 8.6%，800㎡以上的比例为2.9%； 置业目的：约80%用于自住（含第一居所、第二居所），20%考虑投资； 关注因素： “拥有山水资源“、”拥有人文内涵“是客户认为高品质别墅所需要重要 的三个因素。针对“最好的别墅”问题，进一步深访和交叉分析发现：自用类的客户，产 品（包含景观以及）是客户最关注的方面。对区位的要求则相对较弱；投资类客户：最看 重区位以及项目的强势资源稀有性。
联排别墅供求比1.40
独栋别墅供求比1.04
数据来源：CRIC咨询系统。
1、近年重庆别墅市场整体情况——市场去化速度
从2009-2011年市场公开多次推盘的别墅项目分析得出， 典型联排别墅平均每月去化套数约23-27套/月，去化面积约0.5-0.6万㎡/月， 典型叠拼别墅平均每月去化套数约24套/月，去化面积约0.4万㎡/月， 典型独栋别墅平均每月去化套数约17套/月，去化面积约0.6-0.7万㎡/月。
预计推出时间
2012年5月 2012年10月 2012年6月 2012年8月 2012年10月
预计推出体量 （万方） 4 0.5 11 0.8 1.1
面积段 （㎡）
奥山 和黄逸翠庄园 江与城原山 万科渝园 北区 东原香山 大鼎·湖滨印象 万科悦府 中冶北麓原 万科照母山项目 联发瞰青 融科橡树蓝湾 中渝御府
产品小结
叠加别墅月均去化在24套左右，主力面积段150-200平方米。
联排别墅月均去化在25套左右，主力面积段在170-200平方米段和200-250平方米段。
独栋别墅受总价影响，月均去化在17套左右，主力面积段在300-400平方米。
竞争小结
别墅供应在2011-2014年迎来一个下滑期，是本案别墅产品入市的一个时机点。市场主力竞争来源于联排
备注：去化面积为套内面积
备注：一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意义不大，因此以上 项目是从2009-2011年间多次公开推盘的项目筛选得出。
1、近年重庆别墅市场整体情况——主流项目成交户型交叉配比
通过典型别墅项目梳理，联排别墅200-250㎡、叠加别墅150-200㎡、独栋别墅300-400㎡产品 是主力需求面积段。
区域
项目名称
推盘方式
推出类型
预计推出时间
预计推出套数 （套）
预计推出体量 （万方）
面积段 （㎡）
鲁能·领秀城
老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推 新开 老盘加推 老盘加推 老盘加推 合计
联排 独立 联排 叠加 联排 联排 联排 独立
2012年7月 2012年7月 2012年5月 2012年6月 2012年10月 2012年8月 2012年5月 2012年3月
30
60 70 70 160 20 20 80 70 40 46 1204
0.5
1 2.9 1.3 3.9 0.6 0.5 1.6 2 1.4 3 36.1
173-190
140-187 320-430 169-203 181-187 — — 155-195 220-400 307-342 —
2、2012年别墅潜在供应量分析——各区域楼盘2012年典型项目供应
独栋别墅以300-400 ㎡为主要需求。
数据来源：近一年典型项目备案成交数据
1、近年重庆别墅市场整体情况——主流项目成交总价段交叉配比
通过典型别墅项目梳理，联排别墅150-250万/套、叠加别墅150-200万/套、独栋别墅400-500万/套 是产品成交主力总价段。 其中联排别墅成交总价段相对较为分散，除150-250万总价段成交成交占比在18%以上外，300-400万
别墅，独栋别墅和叠加别墅市场供应量较少，总体来讲，市场竞争相对温和。
本项目地处二环外，因此可以300-400平方米独栋别墅作为突破口，首先竞争相对较小，其次打响品牌， 在市场上树立高端形象。
3、别墅市场小结——2012年别墅市场情况预判
通货膨胀银根紧缩，连续加息促使购房门槛提高 住宅调控持续不断，密集调控加剧市场观望预期
应小幅下降； 从供应产品总价段来看，300-400万元房源市场供应较多，市场竞争压力较大。
2、2012年别墅潜在供应量分析——各区域楼盘2012年典型项目供应
预计推出 套数 （套） 130 8 300 60 40
区域
项目名称
推盘方式
老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推
推出类型
联排 独立 联排 叠加 联排
2.80% 4.70% 3.50% 1.80% 1.00% 0.80%
叠拼别墅以150-200万为主要 需求总价段，其次为200-250 万总价段。
独栋别墅以400-500万为主要需求总 价段，其次为500-600万总价段。
数据来源：近一年典型项目备案成交数据
1、2012年重庆主城区别墅市场情况——供求价走势
会考虑郊区及旅游资源型别墅
绝大多数对重庆市二环周边的镇不是十分了解； 59%的受访者会考虑选择郊区型或度假资源型别墅物业。
附：近期对出重庆高端客户访谈
类型、 价格、面积
在受访者中大多数需要的 别墅物业面积集中在300㎡ 左右；最高所能承受的价 格为200-300万元；主要 选择的别墅类型为独栋及 联排。
2012年市场仍将处于调控期，严厉的政策环境下对销售形成严峻威胁。
受国家宏观政策调控影响，购房者观望情绪浓厚且购房日趋理性，同时在房产税、限购等政策影响下， 中小面积的别墅产品去化较好。但仍有着较多的积压房源。
2012年上半年整体市场去化压力大，下半年尤为竞争激烈。
第二部分: 重庆别墅客户情况
重庆别墅客户整体特征
80 60 220 30 200 100 78 180 948
2 2 3.9 0.4 4.6 1.8 1.7 5.2 21.6
235-300 300-400 157-164 130-140 — 235-295 170—280 328-498
同景国际城 南岸区 北京大城南山 项目 海昌·清水溪 天景·山院里 复地山与城
时间 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 合计 数据来源：CRIC咨询系统，价格为套内价格。
供求比 1.11 2.19 1.17 1.37 1.31 1.32
1、近年重庆别墅市场整体情况——各类别墅物业产品供求
叠加别墅供求比1.14
市场供应和需求的主力为联排别墅产 品，占据约79%市场份额； 从产品纬度来说，叠加别墅和独立（ 类独栋）别墅市场供求相对保持平衡 供小于求、联排别墅供大于求。
第一部分: 别墅市场情况分析
1、近年重庆别墅市场整体情况 2、重庆别墅潜在供应分析 3、市场分析小结
1、近年重庆别墅市场整体情况——供求价
2007年-2011年别墅市场整体供求比为1.32，市场供过于求； 从价格来看，2007-2011年，别墅价格增长明显，保持年均11.4%增，2011年受调 控影响，增幅放缓，为7.2%。
联排别墅以200-250 ㎡为主要需求。 房型 联排别墅 叠加别墅 独栋别墅 市场套数需 130-150 150-200 求比例 71.70% 13.70% 14.60% 叠拼别墅以150-200 ㎡为主要需求。 3.14% 16.50% 8.40% 200-250 33.50% 2.16% 9.58% 2.92% 2.10% 250-300 300-400 19.40% 1.60% 400-500 0.70% 500以上
数据来源：CRIC
2012年全年重庆别墅产品潜在供应量约为105万方，相较于2011年全年，供应量小幅上涨； 从供应区域来看：主力供应区域依然集中在重庆北区，虽2012年区域内别墅产品整体供应量将有一定萎缩， 但受区域内别墅产品基数较大，市场竞争依然较为激烈；南区及西区年度供应依然保持在20-25万方之间 从供应产品类型来看：2012年联排别墅依然是市场主力供应产品，其次为类独栋产品，叠加产品市场供应 量最少，有市场竞争优势。
3、别墅市场小结——近几年别墅市场情况
市场小结
别墅集中在北部，西部和南部别墅主要分布在环线外，结合本项目客群的分布较为分散，本案的竞 争将集中在北部、西部和南部。 独栋别墅和叠拼别墅市场供应较少，供求相对保持平衡，联排别墅供大于求趋势明显。 别墅价格年均涨幅11.4%，由于别墅稀缺性和品质感，抗跌性由于普通物业。
万方
2012-2015年重庆各类别墅供应量走势图
2012-2014年重庆各区域别墅供应量走势图
备注：市场潜在供应体量来源于近两年成交的低 密度土地体量及2012年公布的拟出让地块计划。
2、2012年别墅潜在供应量分析——2012年核心版块供应
联排别墅供应仍市场主力供应产品，类独栋及叠加别墅供应持平
年龄层次：40-50岁比例最大，比例为48%； 行业特征：房地产以及相关行业占比18.1%，商贸和物流服务行业占比15.2%， 能源、工业生产行业占比9%； 收入特征：月收入10万以上的比例最高，为32%，5到10万的收入比例为12%。
备注：以上结论基于2011年重庆高端客户调研
重庆别墅客户需求特征
备注：以上结论基于2011年重庆高端客户调研
附：近期对出重庆高端客户访谈
我们寻找17位已购置或打算购置别墅物业客户进行深度访谈：
高端客户访谈 客户背景
年龄：主要集中在40-50岁 目前居住地：主要集中在三北区域 所在行业或单位：金融、个体经商户、 私营业主、外贸、外企、大学老师等 爱好：主要为KTV唱歌、打麻将等棋 牌娱乐等
2、2012年别墅潜在供应量分析——供应面积段分析
2012年重庆市别墅产品潜在供应以面积集中在300-400㎡的舒适性为主
2012年重庆市别墅产品主力供应面积段分布 2012年重庆市别墅潜在供应总价段分布
数据来源：CRIC
2012年重庆市别墅市场潜在供应房源面积主要集中在300-400㎡，面积集中在100-300㎡的别墅产品供
2011.3-2012.3重庆市主城区别墅市场供求价走势
数据来源：CRIC
Baidu Nhomakorabea
1、2012年3月重庆市主城区别墅市场供应量及成交量环比均出现明显上涨，供求基本平衡； 2、2012年3月成交均价波动不大，保持平稳之势
2、别墅潜在供应量分析——未来3年内市场供应
独栋供应量稳定，联排和叠加供应在2012-2014年迎来一个下滑期； 北部别墅供应占主流地位，但别墅供应量将会有一定的萎缩。由于北区别墅 市场基数大，市场竞争仍较为激烈。
联排 71.70% 别墅
0.29% 2.48%
18.58 18.16 13.03 7.86% 4.63% 2.98% 2.65% 0.79% 0.25% % % % / / / / /
叠加 13.70% 1.50% 1.70% 0.80% 4.80% 3.20% 1.20% 0.50% 别墅 独栋 14.60% 别墅 / / / / / /
附：近期对出重庆高端客户访谈
对房地产市场看法：多数认为良性发展
在受访者中多数认为重庆房地产市场处在良性状态，选择平稳发
展及逐渐复苏的占到70%；认为别墅市场良性发展及平稳发展的
占到76%；同时有76%的受访者认为目前的房地产市场现状不会 影响其对别墅未来价值的判断。
对郊区或旅游资源型别墅的看法：多数对二环了解不多，
252-371 300-500 196-245 103-133 220-247
老盘加推
老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推 新开 新开 新开 新开 老盘加推 新开 合计
联排
叠加 类独立 叠加 联排 联排 叠加 联排 联排 类独栋 独立
2012年5月
2012年5月 2012年7月7日 2012年7月28日 2012年6月 2012年8月 2012年5月 2012年11月 2012年5月 2012年6月 2012年9月
总价段也表现不俗，成交占比达到13.03%
联排别墅以150-250万和300-400 万总价段为主要需求。 市场套数 70需求比例 100 / 100120 120150 150200 200250 250300 300400 400500 500600 600800 800>1000 1000
房型
区域意向：客户购买高端物业的主要最主要的意向区域是集中在两江新区，占比超过 50%，其次为南岸、巴南板块，占比超过20%； 产品需求：客户购买面积集中在200-300平米最多，比例为37%，500-800㎡的比例为 8.6%，800㎡以上的比例为2.9%； 置业目的：约80%用于自住（含第一居所、第二居所），20%考虑投资； 关注因素： “拥有山水资源“、”拥有人文内涵“是客户认为高品质别墅所需要重要 的三个因素。针对“最好的别墅”问题，进一步深访和交叉分析发现：自用类的客户，产 品（包含景观以及）是客户最关注的方面。对区位的要求则相对较弱；投资类客户：最看 重区位以及项目的强势资源稀有性。
联排别墅供求比1.40
独栋别墅供求比1.04
数据来源：CRIC咨询系统。
1、近年重庆别墅市场整体情况——市场去化速度
从2009-2011年市场公开多次推盘的别墅项目分析得出， 典型联排别墅平均每月去化套数约23-27套/月，去化面积约0.5-0.6万㎡/月， 典型叠拼别墅平均每月去化套数约24套/月，去化面积约0.4万㎡/月， 典型独栋别墅平均每月去化套数约17套/月，去化面积约0.6-0.7万㎡/月。
预计推出时间
2012年5月 2012年10月 2012年6月 2012年8月 2012年10月
预计推出体量 （万方） 4 0.5 11 0.8 1.1
面积段 （㎡）
奥山 和黄逸翠庄园 江与城原山 万科渝园 北区 东原香山 大鼎·湖滨印象 万科悦府 中冶北麓原 万科照母山项目 联发瞰青 融科橡树蓝湾 中渝御府
产品小结
叠加别墅月均去化在24套左右，主力面积段150-200平方米。
联排别墅月均去化在25套左右，主力面积段在170-200平方米段和200-250平方米段。
独栋别墅受总价影响，月均去化在17套左右，主力面积段在300-400平方米。
竞争小结
别墅供应在2011-2014年迎来一个下滑期，是本案别墅产品入市的一个时机点。市场主力竞争来源于联排
备注：去化面积为套内面积
备注：一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意义不大，因此以上 项目是从2009-2011年间多次公开推盘的项目筛选得出。
1、近年重庆别墅市场整体情况——主流项目成交户型交叉配比
通过典型别墅项目梳理，联排别墅200-250㎡、叠加别墅150-200㎡、独栋别墅300-400㎡产品 是主力需求面积段。
区域
项目名称
推盘方式
推出类型
预计推出时间
预计推出套数 （套）
预计推出体量 （万方）
面积段 （㎡）
鲁能·领秀城
老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推 新开 老盘加推 老盘加推 老盘加推 合计
联排 独立 联排 叠加 联排 联排 联排 独立
2012年7月 2012年7月 2012年5月 2012年6月 2012年10月 2012年8月 2012年5月 2012年3月
30
60 70 70 160 20 20 80 70 40 46 1204
0.5
1 2.9 1.3 3.9 0.6 0.5 1.6 2 1.4 3 36.1
173-190
140-187 320-430 169-203 181-187 — — 155-195 220-400 307-342 —
2、2012年别墅潜在供应量分析——各区域楼盘2012年典型项目供应
独栋别墅以300-400 ㎡为主要需求。
数据来源：近一年典型项目备案成交数据
1、近年重庆别墅市场整体情况——主流项目成交总价段交叉配比
通过典型别墅项目梳理，联排别墅150-250万/套、叠加别墅150-200万/套、独栋别墅400-500万/套 是产品成交主力总价段。 其中联排别墅成交总价段相对较为分散，除150-250万总价段成交成交占比在18%以上外，300-400万
别墅，独栋别墅和叠加别墅市场供应量较少，总体来讲，市场竞争相对温和。
本项目地处二环外，因此可以300-400平方米独栋别墅作为突破口，首先竞争相对较小，其次打响品牌， 在市场上树立高端形象。
3、别墅市场小结——2012年别墅市场情况预判
通货膨胀银根紧缩，连续加息促使购房门槛提高 住宅调控持续不断，密集调控加剧市场观望预期
应小幅下降； 从供应产品总价段来看，300-400万元房源市场供应较多，市场竞争压力较大。
2、2012年别墅潜在供应量分析——各区域楼盘2012年典型项目供应
预计推出 套数 （套） 130 8 300 60 40
区域
项目名称
推盘方式
老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推
推出类型
联排 独立 联排 叠加 联排
2.80% 4.70% 3.50% 1.80% 1.00% 0.80%
叠拼别墅以150-200万为主要 需求总价段，其次为200-250 万总价段。
独栋别墅以400-500万为主要需求总 价段，其次为500-600万总价段。
数据来源：近一年典型项目备案成交数据
1、2012年重庆主城区别墅市场情况——供求价走势
会考虑郊区及旅游资源型别墅
绝大多数对重庆市二环周边的镇不是十分了解； 59%的受访者会考虑选择郊区型或度假资源型别墅物业。
附：近期对出重庆高端客户访谈
类型、 价格、面积
在受访者中大多数需要的 别墅物业面积集中在300㎡ 左右；最高所能承受的价 格为200-300万元；主要 选择的别墅类型为独栋及 联排。
2012年市场仍将处于调控期，严厉的政策环境下对销售形成严峻威胁。
受国家宏观政策调控影响，购房者观望情绪浓厚且购房日趋理性，同时在房产税、限购等政策影响下， 中小面积的别墅产品去化较好。但仍有着较多的积压房源。
2012年上半年整体市场去化压力大，下半年尤为竞争激烈。
第二部分: 重庆别墅客户情况
重庆别墅客户整体特征
80 60 220 30 200 100 78 180 948
2 2 3.9 0.4 4.6 1.8 1.7 5.2 21.6
235-300 300-400 157-164 130-140 — 235-295 170—280 328-498
同景国际城 南岸区 北京大城南山 项目 海昌·清水溪 天景·山院里 复地山与城
时间 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 合计 数据来源：CRIC咨询系统，价格为套内价格。
供求比 1.11 2.19 1.17 1.37 1.31 1.32
1、近年重庆别墅市场整体情况——各类别墅物业产品供求
叠加别墅供求比1.14
市场供应和需求的主力为联排别墅产 品，占据约79%市场份额； 从产品纬度来说，叠加别墅和独立（ 类独栋）别墅市场供求相对保持平衡 供小于求、联排别墅供大于求。
第一部分: 别墅市场情况分析
1、近年重庆别墅市场整体情况 2、重庆别墅潜在供应分析 3、市场分析小结
1、近年重庆别墅市场整体情况——供求价
2007年-2011年别墅市场整体供求比为1.32，市场供过于求； 从价格来看，2007-2011年，别墅价格增长明显，保持年均11.4%增，2011年受调 控影响，增幅放缓，为7.2%。
联排别墅以200-250 ㎡为主要需求。 房型 联排别墅 叠加别墅 独栋别墅 市场套数需 130-150 150-200 求比例 71.70% 13.70% 14.60% 叠拼别墅以150-200 ㎡为主要需求。 3.14% 16.50% 8.40% 200-250 33.50% 2.16% 9.58% 2.92% 2.10% 250-300 300-400 19.40% 1.60% 400-500 0.70% 500以上