靳双权律师解析一起公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例
房产继承法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景在我国,随着社会经济的发展和家庭结构的变迁,房产继承问题日益凸显。
本文将以一起典型的房产继承案件为例,分析房产继承的法律规定、争议焦点以及解决途径。
二、案情简介原告甲,男,45岁,乙市人。
被告乙,女,40岁,甲的妻子。
原告甲与被告乙于1990年结婚,婚后育有一子丙。
2000年,甲与乙共同购买了一套位于乙市中心的房产,房产证登记在甲名下。
2008年,甲因病去世,未留下遗嘱。
甲去世后,被告乙与原告丙因房产继承问题产生纠纷。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面:1. 房产的继承权人是谁?2. 房产继承的方式是什么?3. 房产继承的具体份额如何分配?四、法律分析1. 房产的继承权人根据《中华人民共和国继承法》规定,遗产的继承顺序为:配偶、子女、父母。
在本案中,甲去世后,其配偶乙和子女丙均享有继承权。
2. 房产继承的方式根据《中华人民共和国继承法》规定,房产继承可以采用法定继承和遗嘱继承两种方式。
在本案中,甲未留下遗嘱,因此适用法定继承。
3. 房产继承的具体份额根据《中华人民共和国继承法》规定,配偶、子女、父母的继承份额应当均等。
在本案中,甲的妻子乙和子女丙应各继承房产的1/2份额。
五、法院判决乙市人民法院审理后认为,原告甲与被告乙共同购买的房产,属于夫妻共同财产。
甲去世后,乙和丙均享有继承权。
根据法律规定,乙和丙应各继承房产的1/2份额。
因此,法院判决:1. 被告乙继承房产的1/2份额;2. 原告丙继承房产的1/2份额。
六、案例分析本案是一起典型的房产继承案件,涉及的法律问题主要包括:1. 房产的继承权人根据《中华人民共和国继承法》规定,配偶、子女、父母均享有继承权。
在本案中,甲的妻子乙和子女丙均属于法定继承人,享有继承权。
2. 房产继承的方式房产继承可以采用法定继承和遗嘱继承两种方式。
在本案中,甲未留下遗嘱,因此适用法定继承。
3. 房产继承的具体份额根据《中华人民共和国继承法》规定,配偶、子女、父母的继承份额应当均等。
遗产继承案例——父母子女共同共有房屋,父母死后房产属于父母遗产吗
遗产继承案例——⽗母⼦⼥共同共有房屋,⽗母死后房产属于⽗母遗产吗北京房地产专业律师靳双权(134********)专业代理⼆⼿房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业⼗五余年,带领专业房产法律团队,办理了⼤量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。
(为保护当事⼈隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事⼈姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。
)原告诉称李某慧向本院提出诉讼请求:判令李某慧继承北京市丰台区1号房产的六分之⼀份额。
事实及理由:李⽗与李母系夫妻,李某慧、李某兰、李某霞、李某军、李某义、李某⽂系李⽗、李母⼦⼥。
李⽗于1992年10⽉8⽇去世,李母于1999年12⽉2⽇因死亡注销户⼝;王某平系李某兰丈夫,王某明系李某兰之⼦,李某兰于2012年5⽉28⽇因死亡注销户⼝;张某钟系李某霞丈夫,张某忠、张某旺系张某钟、李某霞之⼦,李某霞于2016年9⽉18⽇因死亡注销户⼝。
位于北京市丰台区1号房产系李⽗名下房产,李⽗去世后该房屋⾄今未予以分割,现原告为避免家庭⽭盾,诉⾄法院,请求法院依法判令原告继承上述房产六分之⼀份额。
被告辩称李某军辩称,同意李某慧的诉讼请求。
李某义辩称,涉案房屋是李某⽂和⽗母⼀起买的,其中有部分不是⽗母的遗产,遗产部分母亲也说过给李某⽂,我认为涉案房屋应归李某⽂所有。
李某⽂辩称,涉案房屋是我和⽗母的共同财产,我长期居住在这,房屋的购买及维修都是我处理的,之前家⾥都说好了涉案房屋归我。
张某忠、张某旺、张某钟辩称,⽗母买房的时候李某⽂参与了,他出没出资不清楚,但他没有房⼦、⽣活困难,应该多分他⼀些,其余的法院判决吧。
王某明、王某平辩称,法院依法判决吧。
本院查明李⽗与李母夫妻共⽣育⼦⼥六⼈,分别为:李某霞、李某兰、李某慧、李某军、李某义、李某⽂。
1992年10⽉8⽇,李⽗死亡,1999年12⽉2⽇,李母因死亡注销户⼝。
靳双权律师解析一起公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例
靳双权律师解析一起公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例(转载自安居房地产律师网)案情介绍林某1周岁时父母离异,林某由母亲直接抚养,户口与母亲落在一起。
林某之父承租拆迁安置公房一套,该房产权为某物业公司(国有企业)所有。
2004年林某之父去世,而此时林某祖父母已去世,林父直系亲属仅林某一人。
林父去世后,林某的叔叔拿着房屋钥匙和租赁契约,实际占有房屋。
林某多次协商房屋产权单位,要求变更租赁契约,将承租人变更为自己,产权单位以林某户口不在承租房内、林某不是共同居住人为由不予变更。
林某起诉叔叔,要求腾退房屋,法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由,判决驳回林某诉讼请求,林某不服,上诉至中级法院;同时另行起诉产权单位,要求法院确认其享有父亲遗留公房的居住权,判决产权单位为其办理承租协议变更手续。
腾房纠纷二审开庭时,林某申请中止诉讼,中级法院未予理睬,判决维持原判。
对于林某提起的居住权确认之诉,一审法院以林某不符合《北京市公有住宅租赁合同》(京房管字[1995]第172号)规定的有关承租人变更条件为由,驳回林某诉讼请求,林某现已上诉至中级法院。
房产律师靳双权评析本案争议的难点在于法律规定空白,调整公房租赁的法律缺失,管理上以政府工作部分发布的规范性文件为主。
而这些政策性文件又规定的比较泛泛,不具备操作性。
一、本案诉讼策略的选择产权单位不予变更登记也符合目前的政策文件,起诉其风险较大,一则觉得胜算不大,二则担心产权单位将房屋收回。
而产权单位的态度是既不收回房屋也不变更承租人,只是维持现状,侵害林某现实利益的实际是林某的叔叔。
起诉叔叔诉求直接,且能规避政策风险,所以选择了以林某叔叔为被告,提起了房屋腾退诉讼。
在该案一审败诉后,便及时提起了居住权确认之诉。
二、法院关于腾房纠纷之诉的判决是否适当?法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由,判决驳回林某诉讼请求,此判由和判决结论看似合法,实则是一纸不负责任的判决。
一起拆迁安置房出售给后未办理房产证产生违约赔偿纠纷
一起拆迁安置房出售给后未办理房产证产生违约赔偿纠纷北京房地产专业律师靳双权(134****7149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。
) 原告诉称张某平向本院提出诉讼请求:1.判令三被告按照合同约定承担购房价款日万分之一、从2017年4月20日起至2021年2月6日期间的违约金;2.判令三被告立即为原告办理商品房不动产权证书。
事实和理由:张某平于2017年4月12日从B公司购买房屋一套,所购房屋建筑面积共101.97平方米,套内建筑面积78.68平方米,共用房屋分摊建筑面积23.29平方米,房屋坐落在怀柔区1室。
依据双方所签订的《北京市房屋买卖合同》第十七条权属转移登记第(三)项之约定,被告应当为原告办理房屋所有权登记证,买受人未能在商品房交付之日起720日内取得《北京市不动产登记申请审批表》的双方同意按照下列方式处理:如因出卖人的责任,买受人有权退房。
买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款并按照同期中国人民银行活期存款利率付给利息。
买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
J公司未能向B公司出具拆迁补偿协议,系造成本案原告入住1室,近3年多以来未能及时办理房屋所有权证的主要原因。
因拆迁补偿协议所购房屋为政策拆迁回购保障性住房,有相关减免契税政策依据,原告依据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条之规定,符合减免契税条件,原告迟迟未能取得房屋所有权证的原因卡在此处。
法律典型案例法律继承(3篇)
第1篇一、案情简介原告:张华(化名),男,60岁,某市居民。
被告:李明(化名),男,45岁,某市居民。
案由:法律继承纠纷原告张华是已故李老先生的儿子,被告李明是李老先生的女儿。
李老先生生前拥有房产一处,价值约200万元。
李老先生去世后,张华和李明对房产的继承权产生了争议,遂诉至法院。
二、争议焦点本案的争议焦点在于:1. 张华和李明是否享有对李老先生房产的继承权;2. 张华和李明应如何分配继承的房产。
三、法院判决1. 关于继承权的认定法院经审理查明,李老先生生前未立遗嘱,其配偶已去世,无子女,但李老先生有直系血亲子女两人,即张华和李明。
根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定,遗产应当由继承人按照法定继承顺序继承。
张华和李明作为李老先生的直系血亲子女,依法享有继承权。
2. 关于房产的分配法院认为,张华和李明作为李老先生的直系血亲子女,在继承权上处于平等地位。
鉴于李老先生去世时,张华已成年,且独立生活,而李明尚未成年,需要抚养。
因此,法院考虑到实际情况,判决房产归李明所有,张华不享有该房产的继承权。
四、案例评析1. 法律依据本案涉及的法律依据主要是《中华人民共和国继承法》。
该法第十条规定:“遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母;第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。
没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。
”2. 案例启示本案提醒我们,在处理法律继承纠纷时,应注意以下几点:(1)明确继承人的范围和顺序。
根据《继承法》的规定,继承人分为第一顺序和第二顺序,应当依法确定继承人身份。
(2)充分考虑实际情况。
在分配遗产时,法院会根据继承人的实际情况,如年龄、婚姻状况、抚养义务等,进行公平合理的分配。
(3)尊重当事人的意愿。
在继承过程中,如果当事人之间能够达成协议,应当尊重当事人的意愿,依法确认协议内容。
(4)及时处理纠纷。
在继承过程中,如发生纠纷,当事人应及时寻求法律途径解决,避免矛盾激化。
腾退房屋案例:法院确权后起诉腾退房屋返还房屋
腾退房屋案例:法院确权后起诉腾退房屋返还房屋房地产律师靳双权作为从业⼗余年的资深房地产律师办理了⼤量房地产纠纷案件,积累了⼤量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是⼀起腾退房屋的案件,现在我把这个案⼦改编为案例的形式,希望可以帮助到你。
(为保护当事⼈的隐私安全,本⽂当事⼈全部使⽤化名)⼀、原被告诉求王天真在⼀审法院诉称:位于北京市某区777号房屋经法院⽣效判决确认归属我所有。
现王天才、胡丽静、王勃三⼈在没有我授权的情况下⼀直占有777号房屋,为维护原告利益,特诉⾄法院,要求王天才、胡丽静、王勃腾退房屋。
王天才、胡丽静、王勃辩称:确权案件正在申请再审的程序中,所以我们不同意王天真诉讼请求。
⼆、⼀审法院查明2012年2⽉,王天真起诉王天才要求确认房屋归其居住使⽤,北京市某区⼈民法院经审理后依法做出民事判决书,⽀持了王天真的诉讼请求。
后王天才不服⼀审判决,上诉⾄北京市中级法院,该院于2012年6⽉10⽇做出判决,判决驳回上诉,维持原判。
现777号房屋由王天才、胡丽静和王勃居住使⽤,并且,依据原告举证,王天才、胡丽静、王勃在北京市某区雕思⼩区另有住房。
三、⼀审法院判决认为⽆权占有不动产或者动产的,权利⼈可以请求返还原物。
房屋经法院⽣效判决确认归王天真居住使⽤,王天才、胡丽静、王勃在没有授权的情况下,⼀直占有王天真的房屋居住,侵犯了王天真的合法权利,且王天才、胡丽静、王勃另有住房,故王天真要求王天才、胡丽静、王勃腾退777号房屋的诉讼请求,于法有据。
⼀审判决:王天才、胡丽静和王勃腾退位于北京市某区雕思⼩区777号房屋并返还给王天真。
四、上诉情况判决后,王天才、胡丽静、王勃不服向⼆审法院提起上诉。
上诉请求是请求⼆审法院驳回原告全部诉讼请求;⼀、⼆审诉讼费由被上诉⼈承担。
王天真答辩称,认为原判于法有据,合情合理,不同意原审被告的上诉请求。
继承案例:非婚生子女的遗产继承纠纷案例
继承案例:⾮婚⽣⼦⼥的遗产继承纠纷案例 北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理⼆⼿房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业⼆⼗余年,带领专业房产团队,办理了⼤量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当时⼈隐私安全及避免不必要纷争,以下当事⼈姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。
) ⼀、基本案情 1、原告诉称 2010年9⽉,张某杨诉称:张某杨系被继承⼈张某强与杨某梅的⾮婚⽣⼦⼥。
张某强于2009年2⽉20⽇死亡,遗留位于北京市东城区朝阳门602号房屋⼀套。
现张某杨起诉,要求确认张某杨享有上述房产六分之⼀份额。
2、被告辩称 周某盼、张某菲、刘某迪辩称:我们系张某强的合法继承⼈,不认可张某杨与张某强之间具有⾎缘关系,张某杨并⾮张某强的合法继承⼈,故不同意张某杨的诉讼请求。
⼆、法院查明 张某杨称,张某杨之母杨某梅⾃1986年起与张某强同居,1989年1⽉5⽇,杨某梅与张某强⽣有⼀⼥即张某杨。
周某盼于1994年7⽉8⽇与张某强登记结婚。
周某盼系再婚,抚养其与前夫之⼦刘某迪(1982年1⽉16⽇出⽣)。
1994年11⽉8⽇,周某盼与张某强⽣有⼀⼥张某菲。
张某强于2009年2⽉20⽇死亡。
张某杨为证明其主张,出⽰照⽚及民事调解书⼀份。
该案原告为张某杨,法定代理⼈为杨某梅,被告为张某强,案由为抚养纠纷。
该调解书载明“张某杨法定代理⼈与张某强于1986年相识并开始同居⽣活(双⽅未办理结婚登记⼿续),1989年1⽉⽣⼀⼥张某杨……”。
该调解书主⽂为“张某强每⽉给付张某杨⽣活费150元整(⾃1992年12⽉始⾄张某杨独⽴⽣活时⽌)”。
该调解书已⽣效。
周某盼、张某菲、刘某迪认为,张某强当时在调解书上签字,系基于与杨某梅同居关系情义⽽帮扶,并⾮认可与张某杨的⾎缘关系,亦未抚养过张某杨;杨某梅后曾两次起诉要求张某强⽀付抚养费,均遭张某强拒绝⽽撤诉,亦表明张某强否认张某杨系其⼦⼥。
最高法院公房承租权确认案例
最高法院公房承租权确认案例再审申请人(一审原告、二审上诉人):A,女,1966年出生,汉族,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人:xxx,北京市京师律师事务所律师。
再审被申请人(一审被告、二审被上诉人):新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民政府法定代表人:B,该区人民政府区长。
再审申请人A因诉新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民政府(以下简称新市区政府)房屋行政征收一案,不服新疆维吾尔自治区高级人民法院(2019)新行终109号行政裁定,向本院申请再审。
本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
A申请再审称,1.A是案涉房屋的合法所有权人,与新市区政府2018年10月10日作出的乌高(新)告〔2018〕17号《关于高新区(新市区)煤机厂家属院内16户平房老城区(棚户区)改造项目范围内国有土地上房屋征收决定公告》(以下简称被诉征收决定)存在利害关系,是被征收人,具有提起诉讼的原告资格。
2.即使A对案涉房屋的所有权存在瑕疵,也不影响其作为房屋的实际使用人、合法居住人与被诉征收决定存在的利害关系。
3.即使A只是案涉房屋的承租人,作为公房承租人仍与被诉征收决定具有利害关系,依法具有原告资格。
请求:撤销一、二审裁定,再审本案。
本院认为,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。
所谓“有利害关系”,是指被诉行政行为有可能直接对起诉人的权利义务造成损害或者产生不利影响。
在公房征收案件中,享有直管公房或国有单位产权房租赁权的承租人,以国有企业职工等身份,对被征收的公房享有以低于市场价格长期占用、使用的权利,该权利是一种合法的社会福利权利。
征收决定不仅造成房屋租赁关系的解除,而且对承租人依法享受的低价租赁房屋的社会福利权利产生现实的、直接的影响。
因此,公房承租人与房屋征收决定有利害关系,具有原告主体资格。
法律遗产继承案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介王某,男,60岁,生前在一家国有企业担任工程师。
王某与妻子李某育有一子一女,儿子小王,女儿小李。
王某于2021年去世,留有房产一套、存款若干及一辆私家车。
王某去世后,李某、小王、小李三人因遗产继承问题产生纠纷。
二、争议焦点1. 遗产的范围和性质;2. 遗嘱的有效性;3. 遗产继承份额的分配。
三、案例分析(一)遗产的范围和性质根据《中华人民共和国继承法》第三条规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。
在本案中,王某的遗产包括房产、存款和私家车。
这些财产均属于王某个人合法财产,因此应纳入遗产范围。
(二)遗嘱的有效性王某生前曾立下一份遗嘱,将房产留给了小王,存款留给了小李。
李某认为该遗嘱无效,理由如下:1. 遗嘱缺乏见证人;2. 遗嘱内容违反了公序良俗。
针对李某的质疑,法院经审理认为:1. 虽然该遗嘱缺乏见证人,但根据《中华人民共和国继承法》第二十二条规定,遗嘱人可以自行立遗嘱。
王某年事已高,且遗嘱内容明确,不存在误解或欺诈,因此该遗嘱有效;2. 遗嘱内容未违反公序良俗,王某有权根据自己的意愿处分遗产。
(三)遗产继承份额的分配根据《中华人民共和国继承法》第二十八条规定,遗产应当由继承人按照法定继承顺序继承。
在本案中,王某的遗产应当由李某、小王、小李三人按照法定继承顺序继承。
1. 房产:王某在遗嘱中已明确将房产留给了小王,因此小王享有该房产的全部份额;2. 存款:李某、小王、小李三人按照法定继承顺序继承王某的存款,每人享有三分之一的份额;3. 私家车:王某去世后,私家车已由李某占有使用,李某有权继承该车辆。
四、判决结果法院经审理认为,李某、小王、小李三人对王某遗产的继承无争议,遗嘱有效,遗产继承份额分配合理。
因此,判决如下:1. 房产归小王所有;2. 存款由李某、小王、小李三人按照法定继承顺序继承,每人享有三分之一的份额;3. 私家车归李某所有。
五、案例分析总结本案涉及遗产继承纠纷,法院在审理过程中,充分考虑了遗产的范围、遗嘱的有效性以及遗产继承份额的分配等问题。
法律继承纠纷案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介原告张某某与被告王某某、李某某系父子关系。
张某某的父亲去世后,留下了一处房产。
张某某认为,根据法律规定,自己作为父亲的儿子,有权继承该房产。
然而,被告王某某、李某某也声称自己有权继承该房产。
双方因此发生纠纷,诉至法院。
二、案件事实1. 张某某的父亲去世时,留下了一处房产,位于某市某区。
2. 张某某的父亲去世前,未立遗嘱。
3. 张某某、王某某、李某某系张某某的父亲与王某某、李某某的母亲所生。
4. 张某某的父亲去世后,张某某、王某某、李某某共同处理了父亲的丧事。
5. 在处理丧事过程中,王某某、李某某表示,他们也有权继承该房产。
6. 张某某与王某某、李某某就房产继承问题协商未果,遂诉至法院。
三、争议焦点1. 张某某是否有权继承房产?2. 王某某、李某某是否有权继承房产?四、法律依据1. 《中华人民共和国继承法》第十条:遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母;第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
2. 《中华人民共和国继承法》第十三条:同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。
五、法院判决1. 张某某作为张某某的父亲的第一顺序继承人,有权继承该房产。
2. 王某某、李某某作为张某某的父亲的第一顺序继承人,也有权继承该房产。
3. 张某某、王某某、李某某应按照法定继承顺序,均等分配该房产。
六、案例分析本案中,张某某、王某某、李某某均为张某某的父亲的第一顺序继承人,依法享有继承权。
根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定,遗产按照配偶、子女、父母的顺序继承。
本案中,张某某、王某某、李某某均符合法定继承人的条件。
在处理遗产分配问题时,法院依法按照《中华人民共和国继承法》第十三条的规定,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。
因此,张某某、王某某、李某某应按照法定继承顺序,均等分配该房产。
本案的判决结果符合法律规定,有利于维护家庭成员的合法权益。
同时,本案也提醒广大继承人,在处理遗产继承问题时,应依法行事,尊重他人的合法权益。
房改房买卖合同纠纷案例
专打房产官司的律师靳双权解析一件房改房买卖合同纠纷案件为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名代替。
一、案件介绍:张普和张瓜系赵敏的女儿,赵敏的丈夫在1973年因病亡故,聂青云和张普之夫系多年好友。
1993年11月31日,赵敏作为乙方和其父所在单位中国某机电技术研究所设计院签订了《单位出售公有住房买卖合同》,合同中约定赵敏以优惠价7402元购买诉争房屋,赵敏购买房屋后享有部分产权,可以依法使用、出售、继承、抵押,但不能私自出租、转让和赠予或引进单位外的人居住。
自住该房屋满五年后可以依法专售,专售时单位有优先购买权。
后该房屋在1996年4月20日取得了房产证,该房屋登记在赵敏名下。
2000年5月,赵敏将诉争房屋交给聂青云使用。
6月29日赵敏和聂青云签订了《租售房合同》,双方在合同中约定赵敏将该房屋以租代售的方式将该房屋出租给聂青云70年,并在该房屋具备上市交易条件的情况下,出租方(赵敏)有协助承租方办理过户手续的义务,将该房屋过户给承租人。
过户相关费用由承租方支付。
承租人一次性付21万元,作为该房屋以租代售的租金。
该款项两次付清,第一次给付16万,自签订合同后十日内付清,第二次付2万,于2000年8月7日付清。
双方不的违约,若出租人违约,则将21万元退还承租方并负担合同额10%的违约金。
若承租方违约,出租方将扣留全部合同款。
如遇不可抗力,双方协调解决。
聂青云、赵敏、张普在租售方合同上签字。
2000年7月6日,聂青云支付了19万元,2000年8月7日聂青云支付了2万元。
赵敏于2009年10月11日去世。
2013年4月16日,张瓜、张普将诉争房屋过户到自己名下,登记为共同共有。
后聂青云得知该房屋已经被过户至张瓜张普的名下,因此他找到了两人协商解决,但遭到了拒绝。
多次协商未果,聂青云将两人起诉至法院,诉求法院判令张瓜、张普配合办理诉争房屋的过户手续,并支付违约金12.5万元。
二、审理过程:聂青云将两被告起诉至法院称:聂青云和赵敏在2000年6月29日签订了合同,双方约定房屋具备上市交易条件时过户,但赵敏2009年因病去世后,张瓜、张普两人将该房屋过户至张瓜张普的名下,此举违反合同约定,应该支付违约金,同时请求法院判令将该房屋过户至我名下。
常见法律案例及解析:遗产分配
常见法律案例及解析:遗产分配案例一:争议遗产分配事实经过:张某与李某共同出资购买一栋房产,但房产所有权只登记在张某名下。
两人离婚后,张某去世,留下这栋房产。
张某的父母认为这栋房产应归他们所有,因为他们对房产付出了相当的财力和劳动力。
李某则主张根据法律规定,房产应平分给他和张某的子女。
律师解读:根据《中华人民共和国继承法》第十二条规定:“有关登记机关对遗产人说明的遗嘱,应当依法保存,并由有关登记机关负责保存。
有关登记机关应当向公众发表公告并且通知应当作为继承人或者作为受遗赠人的人。
”综合该案情况分析,财产登记虽然只登记在张某的名下,但这并不意味着李某和他们共同购买的房产就不能算作两人的共同财产。
根据《中华人民共和国婚姻法》第四十八条规定:“夫妻共同财产的产权归夫妻双方共有,其他财产的产权归取得该财产的一方所有。
”因此,李某可以主张房产是夫妻共同财产,在遗产分配时应按照夫妻共同财产的法定继承方式进行分配。
根据以上解析,李某可以向有关登记机关提供遗嘱的复制件、情况说明等相关文件,并请求分割夫妻共同财产。
同时,建议李某找到合适的律师,依法通过民事诉讼的方式维护自己的权益。
案例二:花费争议事实经过:张某生前购买了一套房产,房产登记所有权归他本人。
他去世后,留下两个子女。
子女之间对房产的耗费情况产生了争议,其中一个子女认为他对房产进行了维修和装修,应该从遗产中得到相应的回报。
律师解读:根据《中华人民共和国继承法》第十四条规定:“在继承中,遗产人活着时经自由意思表示承诺作为遗产放弃的,经继承人协议和人民法院批准,可以作为留存遗产分配给活着的继承人。
”在这个案例中,子女对房产进行了维修和装修,并且这些花费是合理和必要的,从而增加了房产的价值。
根据《中华人民共和国继承法》第三十四条规定,“继承人为继承遗产减少了债务,或者为继承遗产增加了财产,有权取得相当于所做投入额的优先分配。
”因此,子女有权主张对房产耗费的费用并进行合理分配。
房改房继承法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景张先生,男,1950年生,原某国有企业职工。
张先生在单位工作期间,因单位分得一套房改房,房产证登记为张先生的名字。
张先生于2010年去世,留有妻子李女士、儿子小李、女儿小张及儿媳小王。
张先生去世后,李女士、小李、小张及小王就房改房的继承问题产生争议,遂诉至法院。
二、争议焦点本案的争议焦点在于房改房的继承问题,即房改房属于遗产,还是张先生个人财产。
三、法院审理法院经审理查明,张先生在单位工作期间,因单位分得一套房改房,房产证登记为张先生的名字。
张先生去世后,留有妻子李女士、儿子小李、女儿小张及儿媳小王。
根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括公民的收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和家禽、生产资料、著作权、专利权中的财产权利以及其他合法财产。
房改房属于张先生个人合法财产,应当纳入遗产范围。
关于房改房的继承问题,根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母;第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。
没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。
本案中,张先生的妻子李女士、儿子小李、女儿小张及儿媳小王均为第一顺序继承人,均有权继承张先生的遗产。
四、判决结果法院认为,房改房属于张先生个人合法财产,应当纳入遗产范围。
根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定,张先生的妻子李女士、儿子小李、女儿小张及儿媳小王均为第一顺序继承人,均有权继承张先生的遗产。
考虑到儿媳小王与张先生的婚姻关系,法院判决房改房由李女士、小李、小张及小王共同继承。
五、案例解析1. 房改房属于遗产本案中,房改房虽然是在张先生工作期间由单位分得,但房产证登记为张先生的名字,属于张先生个人合法财产。
根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,房改房符合遗产的定义。
租户在租赁合同未满时去世,其家人有权继续租赁该房屋吗?
租户在租赁合同未满时去世,其家人
有权继续租赁该房屋吗?
以案释法
去年年中,苏某与马某签订了一份租期为3年的房屋租赁合同。
合同约定:马某将自己的两间房屋出租给苏某一家四口居住,苏某按年支付租金。
合同签订后,苏某先支付了马某一年的租金,之后,苏某每年都按时交付房租。
上个月月底,苏某因突发脑溢血经抢救无效而去世。
马某得知苏某去世的消息后,立即找到了苏某的家人,要求苏某家人一周内搬离该房屋。
对此,苏某的儿子拒绝了马某的要求。
苏某的儿子称,虽然父亲已经去世,但签订的租赁合同并没有到期,而且今年的房租父亲已经支付了,因此他们依然可以继续租赁该房屋。
请问,苏某去世后,苏某的家人有权继续租赁该房屋吗?
学法用法
我国《民法典》第七百三十二条规定:“承租人在房屋租赁期限
内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
”可见,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共
同居住的人可以按照租赁合同继续租赁该房屋。
虽然承租人在房屋租赁期间死亡,但是,该房屋租赁合同仍然有效,租赁合同并不会因承租人的死亡而失去其相应的效力,而与承租人生前共同居住的人就成了该合同权利的享有人,其可以在租赁期限内继续使用该租赁房屋。
租赁期限届满后,租赁合同自行终止,与承租人生前共同居住的人有
权选择是否承租,而出租人也有权决定是否继续租赁。
本案中,苏某儿子的说法是正确的。
虽然苏某已经去世,但双方签订的租赁合同并未到期,作为苏某生前一起居住的家人,苏某儿子及其家人依然可以继续租住在该房屋内,直至租赁合同到期。
一起拆迁安置人签署合同后去世引发继承纠纷
⼀起拆迁安置⼈签署合同后去世引发继承纠纷北京房地产专业律师靳双权(134********)专业代理⼆⼿房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业⼗五余年,带领专业房产法律团队,办理了⼤量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。
(为保护当事⼈隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事⼈姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。
)原告诉称原告向本院提出诉讼请求:请求贵院依法判令被告赔偿原告财产损失共计1572330元。
位于北京市1号院内七间房屋所有权为原告之⽗张⼤。
⽗亲⽣前于2002年3⽉4⽇与时任开发商Z公司签订《房屋拆迁货币补偿协议》,后因该公司内部资⾦⽅⾯出现问题,导致该协议暂时未能履⾏。
2013年X公司接⼿该项⽬后,没有依照相关法律规定履⾏其义务,⽽是利⽤职务之便,隐瞒了经过重新评估的该项补偿款总额为5074451元的实际价值数额,伪造评估报告,谎称该房屋拆迁补偿款总额是779163元,并使⽤不属于该公司的拆迁许可证实施了提存。
除此提存款外,余下400余万元补偿款被告⽅已经实施了处分,称已给付原告之姐张某霞。
但在被继承⼈⽣前债务纠纷⼀案的审理中,张某霞称并未获得实际拆迁利益。
⽽后原告依据上述⼀审审结后出具的民事判决书向法院执⾏庭申请执⾏的过程中得知,被提存的77万余元款项已被被告⽅取⾛,导致该申请⽆法执⾏。
原告依据上述事实及相关法律规定认为,被告⽅实施的全部⾏为严重违反了相关法律法规的规定,其事实的⾏为严重侵害了原告的合法权益,并直接导致原告的合法财产共计1572330元的损失,为维护个⼈权利,故诉⾄法院。
被告辩称被告辩称,不同意原告全部诉讼请求,请求驳回。
理由如下:⼀、Z房地产开发有限公司与张⼤签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》合法有效,应当继续履⾏。
(⼀)2002年3⽉4⽇,Z公司(以下简称“Z公司”)与张⼤(2号房屋原产权⼈)签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》(以下简称“拆迁协议”),后张⼤之⼥张某霞起诉确认上述协议⽆效,区⼈民法院作出民事判决,确认上述协议合法有效,故合同双⽅应当继续履⾏协议约定的义务并⾏使相应权利。
房产专业律师:使用工龄购买的房屋办理继承时是怎么分配份额的?
房产专业律师:使⽤⼯龄购买的房屋办理继承时是怎么分配份额的?北京房地产律师靳双权,专业代理⼆⼿房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业⼗五余年,带领专业房产团队,办理了⼤量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事⼈隐私安全及避免不必要纷争,以下当事⼈姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。
)⼀、案件介绍:1、原告诉称:杨A诉称:杨某和陈某系夫妻关系,婚后育有杨3、杨4、杨2、杨A四个⼦⼥。
1971年2⽉10⽇陈某去世。
1988年杨某和⽩H再婚。
⽩H和杨某再婚后未⽣育⼦⼥。
被告⽩某系⽩H的独⽣⼦。
1996年杨某去世,2010年⽩H去世。
北京市西城区的诉争房屋原系杨某单位分配使⽤的公房,后该房屋参加房改,房本未下发前杨某去世,该房屋登记在⽩H名下。
该房屋系⽩H的私有房屋,因购买该房屋时使⽤了杨某的⼯龄政策性福利,所以折合⼯龄的权益应当作为杨某的遗产予以继承。
现我诉⾄法院,请求法院判令原被告共同继承诉争房屋,其中原告占有五分之⼀的份额,被告每⼈占有五分之⼀的份额;要求该房屋归原告所有,原告⽀付被告每⼈五分之⼀的份额的房屋补偿款。
若法院不能⽀持原告继承房屋的诉讼请求,要求继承诉争房屋的产权⼈给付原告房屋补偿款,具体数额由法院判决。
2、被告辩称:被告杨2辩称:原告所叙述双⽅⾝份关系属实。
诉争房屋系某单位分配给我⽗母的住房,我和杨3、杨A、杨4⾃上世纪五⼗年代就在此⽣活居住。
1971年陈某去世。
1988年杨某和⽩H结婚,婚后两⼈感情不和,⽩H曾多次提出离婚,1996年8⽉还逼⽗亲在其准备的离婚书上签字,⽗亲没有签字,并且在⼀周后去世。
⽩H在2010年去世。
杨2多年居住北京,照顾⽗亲并且养⽼送终,应当继承诉争房屋五分之⼀的份额。
诉争房屋系⽩H名下私有房屋,⽩H参加房改时使⽤了⽗亲杨某的⼯龄政策性福利,该利益被告有权继承。
关于公产房法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告:张伟(化名)被告:李芳(化名)案由:公产房继承权纠纷被告李芳,年逾古稀,独居北京某处公产房内。
其父母早年去世,留下了一处公产房,该房由李芳继承。
然而,这处公产房在李芳去世后,却引发了一场继承权纠纷。
张伟,李芳的堂弟,一直居住在公产房内。
李芳去世后,张伟认为自己有权继承这处公产房。
然而,李芳生前明确表示,该房归其所有,不允许他人继承。
张伟不服,遂将李芳的子女诉至法院,要求继承公产房。
二、争议焦点1. 张伟是否有权继承李芳的公产房?2. 李芳生前关于公产房继承的表示是否有效?三、案件审理本案在审理过程中,法院主要围绕以下两点进行审理:1. 张伟与李芳之间的关系法院经调查查明,张伟与李芳系堂兄妹关系,张伟曾长期居住在李芳的公产房内,李芳生前对其照顾有加。
然而,根据我国《继承法》的规定,继承权的取得需要满足法定条件,仅凭亲属关系并不能直接确定继承权。
2. 李芳生前关于公产房继承的表示法院经审理查明,李芳生前曾明确表示,该公产房归其所有,不允许他人继承。
李芳的子女对此表示认可,并出具了相关证明。
四、法院判决根据以上事实,法院认为:1. 张伟与李芳虽系堂兄妹关系,但根据我国《继承法》的规定,继承权的取得需要满足法定条件,仅凭亲属关系并不能直接确定继承权。
2. 李芳生前明确表示,该公产房归其所有,不允许他人继承。
李芳的子女对此表示认可,并出具了相关证明。
因此,张伟无权继承李芳的公产房。
综上所述,法院判决驳回张伟的诉讼请求。
五、案例分析本案涉及公产房继承权纠纷,主要焦点在于继承权的取得。
根据我国《继承法》的规定,继承权的取得需要满足以下条件:1. 存在有效的遗嘱或法定继承关系;2. 继承人具备法定继承资格;3. 继承人知道或应当知道继承事实。
在本案中,李芳生前明确表示,该公产房归其所有,不允许他人继承。
李芳的子女对此表示认可,并出具了相关证明。
因此,张伟无权继承李芳的公产房。
六、启示1. 在处理公产房继承权纠纷时,应当充分了解相关法律法规,确保自身权益。
二手房纠纷律师靳双权的二手房买卖纠纷成功案例
二手房纠纷律师靳双权的二手房买卖纠纷成功案例(为保护当事人隐私,本文所涉及的当事人信息均为化名。
)案件介绍:张安祥和徐作林于2006年6月委托其外甥裴强向白王梅购买位于北京市丰台区的101号房屋(本案涉案房屋),2006年6月22日,白王梅(甲方)与裴强(乙方)签订《二手房买卖合同》,约定:乙方同意购买甲方拥有的房产,建筑面积77平方米;房产交易价格为340000元。
白王梅于2006年10月24日收到房款340000元,之后交付了涉案房屋。
房屋交付后,张安祥和徐作林对该房屋进行了简单的装修便入住了该房屋。
2009年2月14日,徐作林将34万购房款交给了自己的侄子裴强,接款当日,裴强为徐作林出具了一张收条:“今收到徐作林购101号房屋购房款34万元。
”2011年3月8日,诉争房屋办理了房屋产权证书。
房屋产权证书上的产权登记人为白王梅。
2011年9月18日,徐作林因病去世,张安祥在料理了丈夫的后事之后,找到侄子裴强能够将上述诉争房屋的产权过户至自己名下,裴强在与徐作林的谈话中亦表示会将诉争房屋过户给徐作林。
但时至2012年9月,裴强都未将房屋过户至徐作林名下。
徐作林得知诉争房屋登记在白王梅名下,于是找到白王梅要求过户,但是白王梅却说自己是和裴强签订的合同,要过户也是裴强来找他要求过户,徐作林过来的话他不会过户。
于是2012年12月11日,张安祥将侄子裴强起诉至北京市丰台区人民法院,要求法院判令确认张安祥为涉案房屋的真正购买人,并交还《二手房买卖合同》原件。
经过了一审、二审,法院最终判决确认裴强于2006年6月22日签订的《二手房买卖合同》系接受张安祥委托的代理行为并要求裴强于该判决生效后十日内将《二手房买卖合同》交还张安祥。
张安祥拿到判决后找到白王梅,要求他将上述房屋过户至自己名下,但依然遭到其拒绝。
为此,张安祥找到了北京市东卫律师事务所的房地产买卖纠纷律师——靳双权律师,靳双权律师在对徐作林拿到律师事务所的材料进行仔细研读以及听取当事人叙述后,建议张安祥将白王梅起诉至北京市丰台区人民法院,诉求法院判令白王梅履行合同义务及协助张安祥办理房屋产权过户手续。
上海高院:关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见
上海高院:关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见公房的同住人需要符合三个条件,一是有上海本地常住户口,二是在该房实际居住一年,三是在他处无房或居住困难公有住房同住人,在公有住房出售时,可依法成为售后公房共同权利人;在公有住房拆迁时,有权依法取得拆迁安置。
然而对于公有住房同住人的认定,在不同的法律法规中却存在不同的认定。
在此,上海资深房地产律师任芳芳(电话150****6264)根据自己多年的办案经验归纳整理如下:《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)中规定:一、同住人、其他房屋1、同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
2、他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。
3、这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。
【主要指福利性住房】二、《解答》还列举了几种可是为同住人的情况:1)具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住末满一年,也视为同住人。
但其在该处取得拆迁补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;2)一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;3)在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的;4)房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。
借名买房纠纷律师靳双权解析一件借名买房纠纷案件
借名买房纠纷律师靳双权解析一件借名买房纠纷案件为保护当事人隐私安全,本文当事人姓名均使用化名。
案件介绍:洪涛2006年因拆迁获得经济适用房购买资格,但他无意购买此房屋。
王侩迪通过朋友的介绍在2006年12月24日与洪涛商谈,洪涛自愿将此房转让给王侩迪。
王侩迪当即支付了洪涛2万元转让费。
2006年12月25日,洪涛与王侩迪签订了《房屋买卖合同》,约定将诉争房屋转让给王侩迪,王侩迪支付洪涛好处费5万元,洪涛取得房屋所有权证书后应当通知王侩迪,并出具相应材料协助王侩迪办理过户手续。
当日王侩迪支付了剩余3万元的好处费。
2006年12月25日,北京市某房地产开发有限公司和洪涛签订了《北京市商品房买卖合同》,约定将诉争房屋出售给洪涛,总价为44万元。
当日,王侩迪支付了购房款,并取得了购房发票及原始购房合同。
房屋交付之后,王侩迪对房屋进行了装修之后入住了该房屋。
2008年11月19日,诉争房屋取得了房屋所有权证,房屋所有权人为洪涛。
房屋所有权证取得之后,王侩迪找到洪涛,将该房屋所有权证书放到自己手中保管,待房屋具备上市交易资格时再行过户手续。
洪涛亦同意。
2015年4月8日,王侩迪找到洪涛要求过户,但遭到了洪涛的拒绝,洪涛要求王侩迪补偿100万元才办理过户手续。
俩人因此闹得很不愉快。
因此,2015年4月18日,王侩迪将洪涛起诉至北京市昌平区人民法院,诉求法院判令洪涛继续履行房屋买卖合同,将诉争房屋的产权过户至自己名下。
北京市昌平区人民法院依法对该案件进行了审理。
审判结果:北京市昌平区人民法院经审理后判决:洪涛于本判决生效后七日内配合王侩迪办理诉争房屋的房屋所有权转移登记。
一审判决后,洪涛不服一审判决上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:驳回上诉,维持原判。
借名买房纠纷律师靳双权案件点评:借名买房纠纷律师靳双权认为,本案是一起典型的借名买房纠纷案件。
本案中,双方争议的焦点在于双方所签订的《房屋买卖合同》是否有效。
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公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例解析
(转载自安居房地产律师网)
案情介绍
林某1周岁时父母离异,林某由母亲直接抚养,户口与母亲落在一起。
林某之父承租拆迁安置公房一套,该房产权为某物业公司(国有企业)所有。
2004年林某之父去世,而此时林某祖父母已去世,林父直系亲属仅林某一人。
林父去世后,林某的叔叔拿着房屋钥匙和租赁契约,实际占有房屋。
林某多次协商房屋产权单位,要求变更租赁契约,将承租人变更为自己,产权单位以林某户口不在承租房内、林某不是共同居住人为由不予变更。
林某起诉叔叔,要求腾退房屋,法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由,判决驳回林某诉讼请求,林某不服,上诉至中级法院;同时另行起诉产权单位,要求法院确认其享有父亲遗留公房的居住权,判决产权单位为其办理承租协议变更手续。
腾房纠纷二审开庭时,林某申请中止诉讼,中级法院未予理睬,判决维持原判。
对于林某提起的居住权确认之诉,一审法院以林某不符合《北京市公有住宅租赁合同》(京房管字[1995]第172号)规定的有关承租人变更条件为由,驳回林某诉讼请求,林某现已上诉至中级法院。
房产律师靳双权评析
本案争议的难点在于法律规定空白,调整公房租赁的法律缺失,管理上以政府工作部分发布的规范性文件为主。
而这些政策性文件又规定的比较泛泛,不具备操作性。
一、本案诉讼策略的选择
产权单位不予变更登记也符合目前的政策文件,起诉其风险较大,一则觉得胜算不大,二则担心产权单位将房屋收回。
而产权单位的态度是既不收回房屋也不变更承租人,只是维持现状,侵害林某现实利益的实际是林某的叔叔。
起诉叔叔诉求直接,且能规避政策风险,所以选择了以林某叔叔为被告,提起了房屋腾退诉讼。
在该案一审败诉后,便及时提起了居住权确认之诉。
二、法院关于腾房纠纷之诉的判决是否适当?
法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由,判决驳回林某诉讼请求,此判由和判决结论看似合法,实则是一纸不负责任的判决。
林某作为其父亲的唯一直系亲属,对父亲遗留的财产权益应该当然享有,其对房屋的占有和使用权益是一种当然权利,即便其居住权在得到行政或者司法确认以前。
举个例子:某人死后其继承人未及时将死者遗留下来的房产作变更登记,一个不相干的人强行住进该房屋,难道死者的继承人还要先办理房产过户后才能请出这个非法侵占他人住宅的人?
即便司法确认林某对争议房屋没有居住权,在产权单位收回房屋前,林某作为其父亲的法定继承人和唯一直系亲属,对父亲生前居住过的房屋也享有管理的权利,也有权要求其叔叔腾退房屋。
如果说林某的诉求没有依据,那么其叔叔非法强占他人住宅就有依据?法院作出这样的判决岂不是在保护非法利益?
综上,法院在审理该案时基本事实没查清,尽管林某暂时未取得权属证书,但称职的法官会依职权调查或者询问林某叔叔的居住依据,必要时可发出司法建议并主动中止诉讼,这样才能作出合法合理的判决。
直接以证据不足驳回林某诉讼请求,是对当事人的不负责任和对司法资源的浪费。
三、《北京市公有住宅租赁合同》条款剖析
《北京市公有住宅租赁合同》(京房管字[1995]第172号)属于规范性法律文件,由北京
市房屋管理局1995年发布,该文件被作为公房租赁合同格式文本。
依照该文件,公房承租人死亡后,享有承租权的人应符合四个要件:①户口与原承租人是同一户籍;②与原承租人共同居住一年以上;③无其他住房;④其他家庭成员无异议。
1、上述规定法律效力
其一,上述规定出自北京市政府工作部门的房改政策性文件,效力层次低于规章。
其二、既然载入租赁契约,应算是合同条款。
但这种合同是房管部门单方制作的,属于格式合同,根据合同法相关规定,格式合同作出不利于合同相对方规定的条款,其效力是存在瑕疵的。
该条款对承租人死亡后享有继续租赁权人的范围限制的如此狭窄,是对合同相对人主要权利的排除,依据合同法第40条,该条款应无效。
其三、该条款与建设部规章和合同法等上位法冲突。
法律和部委规章都没对继续享有租赁权的条件作出如此多限制。
2、上述规定的操作性:含糊不清,操作性不强。
(1)户口与原承租人在同一户籍:牛头不对马嘴,无任何实际意义。
户籍规定是便于对人口管理,与权属确认无任何关系。
因各种原因亲人户口不在一起的情况很多,难道就因此而剥夺亲人本该有的财产利益吗?
(2)与原承租人共同居住满1年:什么叫共同居住?怎样才算共同居住?什么时候共同居住过?谁出具的共同居住证明才有效?这些问题都没有明确的标准,也很难回答。
居住状况属于个人隐私,其事实状况也难以证明。
(3)无其他住房:个人房产状况也属于隐私范畴,难以调查;而且房产状况极易被规避。
(4)其他家庭成员无异议:未对家庭成员的范围作出限定。
综上,法院以一个效力层次低下、操作性不强且存在诸多效力瑕疵的政府规范性文件作为审理案件的依据是不当的。
人民法院审理案件,应当依照法律、法规并参照规章,对于具有公权力干预的公房承租纠纷案件尤其应该如此。
四、林某对争议房屋是否享有承租权或居住权?
1、从房屋来源来说,争议房屋是拆迁安置用房,由被拆迁人承租,是国家对被拆迁人的一种补偿,该房屋具有小产权的性质,原承租人死亡后,林某作为继承人当然地享有居住权。
2、从实际处理政策和产权单位的态度来说,原承租人死亡后,产权单位无意将房屋收回,说明该房屋附有私人财产权益,不宜收回,应由原承租人直系亲属或法定继承人继续租赁。
3、从原承租人家庭结构来说,原承租人死亡后,林某作为原承租人唯一直系亲属,当然地享有和承继原承租人留下的财产利益。
4、参考其他省市规定也应确认林某的居住权。
《上海市房屋租赁条例》规定:公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
据此,尽管林某户口不在承租房内,因北京市相关规定的空白,而现实的纠纷和问题又不得不解决,可以借鉴上海市的相关规定,确认林某的居住权。
附:相关法律依据:
1、《中国人民共和国合同法》第二百三十四条:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可
以按照原租赁合同租赁该房屋。
”
2、建设部《城市房屋租赁管理办法》(建设部第42号令)第十一条第二款:“住宅用房承租人在租赁期限
内死亡。
其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”。
3、《北京市公有住宅租赁合同》(京房管字[1995]第172号)第七条:“租赁期限内,乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。
4、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》(1987年8月28日北京市人民政府京政发109号文件发布,根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改)十一条第五款:承租者外迁或死亡,原同住者要求继续承租的,须经出租单位同意,并新订租赁合同。
5、《上海市房屋租赁条例》(1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过):
第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的,租赁关系按照下列规定处理:
(二)居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。
公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。
协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。