承租人优先购买权的性质
民法典的房屋承租人优先购买权有哪些规定
民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定在外租房的我们有可能会遇到房东将租赁的房屋出卖的情况，这时我们会想⾃⼰能不能继续住下去，或者能不能购买该套房屋。
实际上，承租⼈对租赁的房屋是享有优先购买权的。
那么民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定呢?下⾯将由店铺的⼩编为您解答这⼀相关问题。
⼀、民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定根据我国《民法典》的相关规定，承租⼈对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有⼈优先购买或者出租⼈将房屋卖给近亲属的除外。
承租⼈收到通知后⼗五⽇内未明确表⽰购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。
优先购买权受到侵害可以要求出卖⼈承担赔偿责任。
《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条 出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。
第七百⼆⼗七条 出租⼈委托拍卖⼈拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五⽇前通知承租⼈。
承租⼈未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百⼆⼗⼋条 出租⼈未通知承租⼈或者有其他妨害承租⼈⾏使优先购买权情形的，承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。
但是，出租⼈与第三⼈订⽴的房屋买卖合同的效⼒不受影响。
⼆、承租⼈优先购买权有哪些注意事项1、仅限于房屋租赁场合;2、出租⼈出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈;3、出租⼈侵害承租⼈优先权的,承租⼈可主张赔偿损失;4、在转租的场合,次承租⼈与承租⼈都有优先购买权,⼆者发⽣冲突的,前者优先于后者。
以上就是店铺⼩编对相关问题的回答。
根据我国《民法典》的有关规定，出租⼈出卖房屋的，承租⼈对该房屋享有同等条件下优先购买的权利，但如果房屋的按份共有⼈⾏使了优先购买权或者出租⼈将房屋卖给近亲属，承租⼈就失去了该项权利。
承租人优先购买权制度的性质和理论基础
承租人优先购买权制度的性质和理论基础摘要：承租人优先购买权，是承租人的一项重要权利，承租人优先购买制度有着悠久的历史，在世界范围内广为运用。
承租人的优先购买权，体现了立法者对房屋交易中出租人、承租人和第三方买受人的利益的权衡，具有存在的合理性。
承租人优先购买权是请求权，其存在的价值在于维护社会经济秩序的中稳定、效率和公平等价值。
关键词：承租人优先购买权；请求权；交易安全一、承租人优先购买权的概念承租人优先购买权，是指房屋承租人在房屋出租人出售房屋时，依法享有的以同等条件优先对房屋进行购买的权利。
对于此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”二、承租人优先购买权的性质学界对于承租人优先购买权的性质有多种观点，包括从期待权、请求权、形成权、物权、债权乃至准物权、法定特权等观点。
以下简要对主要观点进行介绍。
1、期待权说期待权是指在未来有取得与实现的可能性的权利。
持该观点者认为，“在某项财产出卖以前，权利人不能向他人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的，故法律赋予某人先买权只是使其取得了某种期待利益。
”因此，必须是出租人有意要出卖房屋，或是发生了出租房屋将要转让的情况，承租人才可以期待得到同等条件下优先购买的权利。
2、形成权说承租人的优先购买权，表现在当卖出人有意将房屋卖给第三人时，承租人可以通过表示愿意以同等条件购买而导致其与卖出人之间形成一个买卖合同。
持这种学说的学者们认为，形成权的主要功能，在于权利人凭单方意思表示可以产生、变更、消灭民事权利义务关系。
承租人的优先购买权符合这些特征。
德国对承租人优先购买权的定义采用了形成权一说。
《德国民法典》中第四百六十四条规定：“（1）先买权的行使，以对义务人的意思表示为之。
该意思表示无须使用就买卖合同而定的形式。
（2）在先买权被行使时，权利人和义务人之间的买卖，依照义务人和第三人所约定的条款成立。
承租人优先购买权问题研究报告
一，承租人优先权的概念和性质
承租人优先购置权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于 1999 年正
式确立了这项法律制度。?合同法?第 230 条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前
的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。〞据此规定，承租人优
先购置权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购
三，承租人享有优先购置权的逻辑原理
承租人的优先购置权是一种对世权，也就是承租人相对于其他所有买受人而言，对自己 所租赁的物具有优先购置的权利，而承租人为什么会享有这种优先购置权呢?传统民法理论 一般认为，租赁权具有物权性质[9].当租赁物上存在租赁权时，其所有人出卖该租赁物时， 所有人的处分权能要受到租赁权的限制。根据物权优于债权原则，租赁权这种他物权是要优 先于其他买受人基于买卖合同而产生的交付标的物请求权这种债权的，所以，承租人会享有
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先地位，有利于维护既存的财产占有关系，充分发挥物质财富的效用。物上优先权主要表现 在以下三个方面：一是物权破除债权;二是优先受偿权;三是优先购置权。因此，承租人的优 先购置权实际上是承租人基于对租赁物的占有、使用、收益这种他物权的优先效力，对租赁 物享有的较之于其他买受人的一种优先权，属于物上优先权的一种。
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承租人优先购置权问题研究
论文提要：承租人优先购置权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于 1999 年 10 月 1 日起施行的?中华人民**国合同法?第 230 条正式在法律层面上确定了房屋承 租人的优先购置权，但该条较之于以往的法律规定并未有所进步，对于该项权利的法律性质、 实现程序及救济方法等均没有明确界定，因此，该项法定权利是存在制度缺陷的，从而导致 了在理论界中，各派法学家对承租人的优先购置权的法律性质等方面的问题众说纷纭，在司 法实践中，大量存在出租人违背老实信用原则，毫不顾及承租人利益，擅自出卖租赁物，而 承租人明明享有法定权利，却不知如何合法、简便的实现自己的优先购置权，当他最终实现 了自己的优先购置权时，往往已经付出了大量的人力、物力，收益与本钱相比往往得不偿失， 承租人往往对该项权利望而却步。所以说，法制的不成熟与不完备会降低法律的社会功能。 本文将从承租人优先购置权的概念和性质、历史开展、承租人对租赁物享有优先购置权的逻 辑原理、所有人优先购置权与承租人优先购置权竞合、承租人如何实现自己对租赁物的优先 购置权等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律 关于承租人优先购置权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，最大效益地发挥这项 法律制度的社会功能。
房屋承租人优先购买权
浅论房屋承租人优先购买权中图分类号：d923.2 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）11-258-02摘要 2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。
房屋承租人优先购买权旨在维护弱势群体了利益，实现社会公平，但限制了房屋所有人的所有权，对当事人关乎重大，本文即在此基础上联系我国法律对房屋承租人优先购买权的规定对其予以分析。
关键词优先购买权所有权租赁一、房屋承租人优先购买权概述优先购买权（先买权）是指在特定法律关系中民事主体依照法律规定享有的优先于其他人购买某项特定财产的权利。
其中，房屋承租人优先购买权是先买权的一种，它是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
（一）我国相关立法历程无论是1952 年颁布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》、 1983 年国务院于颁布的《城市私有房屋管理条例》、1988年颁布的《意见》、1999 年颁布的《合同法》、2009年7月最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），都对房屋承租人优先购买权作出了规定，或为概括性的规定，或为明确具体的规定。
在一次次的立法中，相关法律制度逐渐完善，对于房屋承租人优先购买权有了较为系统和具体的规定，解决了很多司法审判中的不确定性，限制了法官自由裁量权的行使，避免了同案不同判的不公正审判，维护了法律权威。
（二）立法意图房屋承租人优先购买权是法律赋予承租人在出租人出卖房屋时享有的以同等条件优先购买该房屋的权利。
房屋承租人的此项优先购买权在赋予承租人先买权的同时，无疑限制和牺牲了房屋所有人及第三人的权利，尤其是对于善意第三人。
什么是优先购买权以及性质
什么是优先购买权以及性质在⽣活中很多时候在购买某种商品时都会告诉⽼板优先购买，对于这种情况有的⽼板则是履⾏了，有的却是违反了。
那么，什么是优先购买权以及性质，针对这个问题，店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
什么是优先购买权优先购买权⼜称先买权，是指特定⼈依照法律规定或合同约定，在出卖⼈出卖标的物于第三⼈时，享有的在同等条件优先于第三⼈购买的权利。
优先购买权是民商法上较为重要的⼀项制度，古今中外⽴法对此都有相应规定。
优先购买权的性质1、优先购买权具有法定性。
⼀般⽽⾔，优先购买权是对出卖⼈的处分权所作的限制，⽽此限制是基于法律的直接规定产⽣，具有法定性。
如《城市私有房屋管理条例》第19条、《民法通则若⼲问题意见》第118条、《合同法》第230条规定了承租⼈的优先购买权，《民法通则》第78条了共有⼈的优先购买权，《公司法》第35条、第138条规定了股东的优先购买权，《合伙企业法》第22条规定了合伙⼈的优先购买权，《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定了合营⽅的优先购买权。
2、优先购买权具有物权性。
优先购买权是否具有物权性存在不同观点。
否定说认为，优先购买权是附随于买卖关系的，法律设定该权利，只是对出卖⼈所附加的义务，应当视为买卖关系的组成部分，优先购买权本质上仍然是债权，不具有物权性。
肯定说认为，优先购买权具有物权的效⼒，可以对抗第三⼈，属于物权范畴，具有物权性。
笔者赞同肯定说，其理由是：(1)依法律规定⽽产⽣的优先购买权是法律对特定⼈的保护。
(2)优先购买权具有对抗第三⼈的效⼒。
依法律规定，当第三⼈在侵害优先购买权⼈的优先权的情况下购买标的物，优先购买权⼈有权请求⼈民法院确认该买卖关系⽆效，并要求在同等条件下将标的物出卖给⾃⼰。
(3)明确优先购买权为⼀种物权，有利于对优先购买权⼈利益买权具有物权性。
3、优先购买权是⼀种期待权。
优先购买权并不是优先购买权⼈在任何时候都能享有的⼀种现实权利，在出卖⼈出卖标的物之前，优先购买权仅仅表现为⼀种可能性。
承租人在同等条件下有优先购买权
承租人在同等条件下有优先购买权1. 简介在房地产租赁市场中，有一项常见的条款是“承租人在同等条件下拥有优先购买权”。
这项条款已经成为了许多租赁合同中的标准内容，其作用是为了保障承租人在租期结束后有权利购买租赁房屋。
本文将探讨此项条款的含义、适用范围、使用原则等内容。
2. 含义“承租人在同等条件下拥有优先购买权”的含义是，在同等出价条件下，承租人享有优先购买租赁房屋的权利。
这意味着，如果房屋业主打算出售租赁房屋，承租人有权以与其他竞买者同等的价格购买该房屋。
这种权利通常在租赁合同中约定，以保障承租人的利益。
3. 适用范围“承租人在同等条件下拥有优先购买权”适用于房屋租赁市场。
当租期结束时，如果房屋业主打算出售租赁房屋，此项条款将产生影响，租户可以根据合同规定行使优先购买权。
此外，此项条款同样适用于商业租赁领域。
但需要注意的是，该条款存在一定的限制。
为保障房屋业主的利益，该条款通常会设置一些限制条件，如出售价格、时间限制等。
因此，在实际使用中，需要注意该条款的具体约定内容。
4. 使用原则“承租人在同等条件下拥有优先购买权”是租户的一项重要权利。
在租赁合同中，业主应当明确将此项条款包含在内，并明确该权利的行使方式和条件。
同时，在具体实践中，应当注意以下原则：1.公平原则：承租人的优先购买权行使应当在同等出价条件下进行，以保证公平性。
2.通知原则：房屋业主在出售租赁房屋时，应当及时通知承租人行使优先购买权的机会。
3.等价原则：承租人的购买价格应与其他竞买者一致，不能因其是原租户而给予优惠。
4.合法原则：承租人的优先购买权行使需符合相关法律法规的规定和要求，否则可能会被认定为无效。
5. 总结“承租人在同等条件下拥有优先购买权”是为了保障租户的权益而产生的一项条款。
在实际使用中，该条款存在一定的限制，但仍然具有一定的保障作用。
租户应当在租赁合同中明确约定该条款，并在行使该项权利时注意相关的原则和限制条件。
房屋承租人优先购买权的几个问题
房屋承租人优先购买权的几个问题一、本文概述房屋承租人优先购买权作为一种特定的法律权利，在房地产市场和租赁关系中扮演着重要的角色。
这一权利的存在旨在保护承租人的利益，确保他们在面临房屋转让时拥有一定的购买优势。
本文旨在深入探讨房屋承租人优先购买权的几个关键问题，包括其定义、性质、适用范围以及在实际操作中的具体应用。
通过对这些问题的系统分析，我们期望能够为读者提供一个全面、深入的理解，以便更好地保护承租人的合法权益，促进租赁市场的健康发展。
我们将对房屋承租人优先购买权进行明确的定义，阐述其法律依据和性质。
在此基础上，我们将进一步探讨其适用范围，包括哪些情况下承租人享有优先购买权，以及这一权利的具体行使条件和限制。
我们将重点关注房屋承租人优先购买权在实际操作中的应用问题。
这包括承租人如何行使优先购买权、出租人和承租人之间的权益平衡、以及当优先购买权受到侵犯时承租人的救济途径等。
我们将结合相关案例和法律规定，对这些问题进行详细的分析和解读。
我们将对房屋承租人优先购买权的发展趋势和前景进行展望。
随着房地产市场的不断变化和法律法规的完善，承租人优先购买权也面临着新的挑战和机遇。
我们将探讨如何在保障承租人合法权益的促进租赁市场的稳定和可持续发展。
通过本文的论述，我们期望能够为读者提供一个全面、深入的视角，以更好地理解房屋承租人优先购买权的相关问题，并为实际操作提供有益的参考和指导。
二、房屋承租人优先购买权的法律基础房屋承租人优先购买权这一权利的存在并非偶然，而是有着深厚的法律基础。
这一权利主要源自两个方面：一方面，它体现了对弱势群体——承租人的法律保护。
在租赁关系中，承租人往往处于相对弱势的地位，优先购买权的设定有助于保护其合法权益，防止出租人滥用优势地位，损害承租人的利益。
另一方面，这一权利也是民法中公平、公正原则的体现。
在房屋交易中，承租人作为房屋的长期使用者，对房屋有着深厚的感情和依赖，优先购买权的设定有助于维护交易的公平性和公正性，确保承租人在同等条件下有优先于他人购买房屋的权利。
试析房屋承租人优先购买权的行使与限制
试析房屋承租人优先购买权的行使与限制作者：安之楠来源：《学术探索》2012年第11期摘要：我国法律规范对房屋承租人的优先购买权进行了规定，但对于房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制的规定还较为笼统，可操作性不强。
通过对承租人优先购买权的研究，深入分析该问题的现状，理顺房屋承租人优先购买权的行使条件与限制，从而在实践中妥善处理相关争议。
关键词：房屋承租人；优先购买权；行使；限制中图分类号：DF529 文献标识码：A 文章编号：1006-723X（2012）11-0036-04房屋纠纷通常都是民事案件的高发地带，且承租人优先购买权又是房屋纠纷的重要组成部分，自然受到相关学者与司法实践的高度关注。
虽然我国相关法律规范及最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都对房屋承租人的优先购买权进行了一些规定，但房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制还是仅限于原则性规定，缺乏明确具体的规定。
一、房屋承租人优先购买权的概论（一）房屋承租人优先购买权的概念《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在房屋租赁合同的存续期内，依照法律的规定，于出租人出卖租赁房屋时在同等条件下优先于其他购买人而购买房屋的权利。
一是法定性。
我国《合同法》第230条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权。
二是期待性。
当房屋租赁关系成立之时，承租人并不当然可以行使优先购买权，只有在出租人将房屋出卖给第三人之时，承租人在同等条件下才享有这一权利，故房屋承租人优先购买权具有期待性。
三是限制性。
出租人出卖自己的房屋虽然是自己的合法权利，但法律设定承租人优先购买权是对出卖人出卖房屋权利的一种限制。
四是期限性。
我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称为《解释》）第24条规定表明，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买该租赁房屋的，其优先购买丧失。
论我国房屋承租人优先购买权的性质
四年 、 告 已经收 取原告 房款 的事 实状态 ” 由维持 了下级法 院 的判决 ， 被 为 平息 了这 一场风 波 。 ］ ［ ９
及《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［］ 。
表 １我 国大 陆地 区关 于承租 人优 先购 买权 的主要 法律 规定 ：
《 民通意见》 第一百一十八条 （ 修改稿第一百三十二条 ） 规定 ： 出租人 出卖出租房屋 ， “ 应提前三 个月 通 知承租 人 ， 承租人 在 同等 条件 下 ， 有优 先购买 权 ； 享 出租人 未 按此 规定 出卖 房 屋 的 ， 租 承 人可 以请求人 民法 院宣告该房屋买卖无效 。 ” 《 同法》 合 第二百三十条规定 ： 出租人 出卖租赁房屋的， 当在出卖之前的合理期 限内通知承 “ 应 我 租人 ， 承租人享有 以同等条件优先购买的权利 。 ”
３ 请求权说又分为缔约请求权说 ， ． 即承租人有请求出租人与之订立买卖合 同的权利 ； 物权性质的 请求权说 ； ３ ｛ 以及附强制缔约义务的请求权说 。 １ ２
４ ．形成权说系 目前德国的通说 ， 即权利人可以通过单方意思表示而在 自己与形成权的相对人之 间成立买卖合 同ｏ ］该说也为我国台湾地区许多学者所认 同。４ ［ Ｂ ［］ １
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６ ・ ０
论 我 国房 屋承 租人优 先购 买权 的性 质
一
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承 租人优先购买权与争议 问题
优先购买权最早见于罗马法 。在优士丁尼法 中， 永佃户转让其权利时， 所有主有依 同等条件优先 受让 的权利。在拜 占庭时期 的罗马法上 ， ｓ ｒｉ ｉ ｏ 即为优先购买权 ， Ｊ ｏｍ ｓ ｓ ｕＰ ｔ ｅ 中世纪意大利学说上有所谓 Ｊｓ ｔｃ ｓ ｕｒｒ ｔ 亦属一种先买权 ， ｅａ ｕ 德国普通法 中的 Ｒ ｔ ｋ ｅｈ 一语 ， ｅａｔｃｔ ｒ ｒ 即由此而来。 （ ］随着罗 马法的法律 思想风靡欧洲 ， 新建立的国家普遍受其影响。例如 ，德国民法典》 四百六十三条至四百七十三条规 《 第
承租人优先购买权性质之辩
权 意 味着 在 出租 人 出卖 房 屋 时 ，承 租 人有 优 先 和
出租人 订 立房 屋 买卖 合 同的权 利 ，出租人 负有 首
先 与 承租 人订 立 房 屋买 卖 合 同 的义 务 ，但 能 否 缔 约还 取决 于双方 的一 致意 思表 示＿ ｌ 】 。此 说将 优先 购
规定 （ 分别 规定 于第 １ １ ８条 、第 １ ３ ２条 ） ，承租 人 优 先 购 买权 受 到侵 害 的 ，承租 人 可 以请 求 人 民法 院确认 出租人 与第 三人之 问 的房屋 买卖 合 同无 效 ，
但该院 ２ ０ ０ ９ 年公布的 《 最高人民法院关于审理城 镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干 问题 的解 释》 第 ２ １条规 定 ，承租 人优 先购 买权 受到 侵 害的 ，可以请求 出租人承担赔偿责任 ，但请求确 认 出租 人 与 第 三 人 签 订 的 房 屋 买 卖 合 同无 效 的 ， 人 民法 院不 予 支 持 。虽 然 我 国法 官 判 案依 据 成 文 法 ，但 由于 承 租 人 优 先 购 买 权 理 论 上 的 不 清 晰 ， 导 致 实 务 中对 保 护 该 项 权 利 的 认 识 、做 法 不 一 。 有 必要 通 过 对承 租人 优 先 购 买权 概 念 的解析 以及 关 于该 权 利性 质 的各 种 学 说 的评 析 ，还 原 承租 人 优先 购 买权 以本 来 面 目， 以利 于不 断 完 善我 国 的 承租人 优先 购买 权制 度 。
给 承 租人 ，但该 要 约应 无 需 由出租 人 向承 租人 发
１ 承 租 人优 先 购 买权 的 概 念解 析
尽管 关于 承租 人优 先购 买权 的存 废 尚有争 议 ，
优先权问题
１、从权利属性上讲，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。
共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。
按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。
２、从权利设置目的及救济上讲，共有人的优先购买权是为了保护共有人的财产而设立的，承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，设立承租人优先购买权的目的，也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。
因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护，但如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他保护。
３、从物价值的综合利用上讲，共有人作为共有财产的所有权人，其财产与争议财产的利害关系较之于承租人更为密切，让其享有优先购买权更能让财产归于整体和一个产权人，更有利于物权的行使和更有效地利用物的价值，同时法律上共有人对争议的共有财产比承租人负有更多的义务，让其优先行使购买权，更能体现权利与义务相对等的原则。
承租人如何行使优先购买权？
承租人如何行使优先购买权？承租人如何行使优先购买权？河南成务律师事务所2016-10-06阅读原文承租人行使优先购买权的条件、程序及限制史凯贤河南成务律师事务所实习律师一、行使优先购买权不限于“出卖”租赁房屋《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”该条文中使用的词语是“出卖”租赁房屋，《民通意见》第132条、第134条和《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条也均使用“出卖”、“卖给”等词语，但现实生活中，导致租赁房屋所有权变动的原因众多，除出卖之外还有以房抵债、折价变卖、权利人行使抵押权、房屋被查封拍卖等等。
除“出卖”之外的导致所有权变动的情形发生时，承租人是否享有优先购买权？针对此，《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。
”根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条的规定，“认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的”，承租人可以提出执行行为异议。
可见，在以房抵债、折价变卖的情况下，承租人享有优先购买权。
至于权利人行使抵押权、房屋被查封拍卖导致房屋所有权变动的情况，权利人通常通过诉讼程序由人民法院组织拍卖租赁物，根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》中所用“认为人民法院的拍卖措施违法”的表述，以及《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条所用“人民法院应当在拍卖前通知已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”等表述，可以作出承租人也享有优先购买权的解释。
针对抵押权人行使抵押权时承租人是否享有优先购买权的问题，北京市一中院曾在“北京恒祥轩餐饮服务有限公司诉中国农业银行股份有限公司北京西城支行租赁合同优先购买权纠纷案”中认为，“因《合同法》仅规定出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
承租人优先购买权性质之简析
法商论坛
第一卷
承租人优先购买权性质之简析
宋 霄
（ 东政法 大学研 究生教 育学院 上海 ２ ０ ４ ） 华 ０ ０ ２
摘 要 ：承租人优 先购 买权 的性 质是研 究该制度 其他 问题的前提 ，对性质理解 小同，将 直接 导致 对其他 问题认识的差异 。 承租人优先购买权 为形成权 ，权利人 依其 单方意思表示，即在其与义务人之 间形成 了以义务人 出卖 给第三人同等条件为 内容的 房 屋 买 卖 关 系 ，而 无 须 义 务 人 的 承 诺 ，此 与 形 成 权 的 根 本 特 点完 全 一 致 。 关键词 ：承租人优先购买权 权利类型 形成权
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茫 ，法律实在没有 赋予该 “ 期待 ”独 立性并予 以保护的必要 。 况 目，若将优先 购买权 定为期待权 ，那么 ，其性 质还依 赖于 ． 将来取 得的权利 的法律 性质 ，这 实际． 并没有 真 同答 优先 卜 购 买权 的性 质。因此 ，期待权 浇不成 。 （ ）请求权与 形成权 二 以权利 的作用 （ 法律 之力 ）为标 准 ，可 以分为支配 权 、 请求权 、抗辩权 和形 成权 。在此 分类 标准 的分类 中 ，承 租人 优 先购 买权性 质 争 论的焦 点主要 集 中于 请求 权 与形 成权 之
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力等理解不一 ，但作为权利的本质属性只能是一元的 ，因此， 应对优先购 买权的性质 应作统一理解 。前文 已指 出，优 先购 买权 性质 的争论 实质 上就 是优 先购 买 权 的权利 类型 归属 问 题 。那么 ，研 究承 租人优先购 买权属于哪种 类型的权利 ，就 必须先明确权利分类的标准 ， 进而 明确各种权利 的根本特点 ， 才能准确把 握承 租人优先 购买权的权利类型 ，亦即性质 。 （ 一）既得权与期待权 以权利 是否具备全 部成 立要件 为标 准 ，划分 为既得 权和
关于共有人与承租人优先购买权之思考
一
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６ ． ｃ
关于共有人与承租人优先购买权之思考
口邓 相 花 武 汉 大 学 东 湖 分 校 法 学 院 摘 要 ： 有人 优 先 购 买权 与 承 租 人 优 先 购 买 权 原 本 是 两 个 毫 不相 干 的 权 利 ， 而 二 者 所 指 向 的标 的物 为 同一 个 的 时 候 就 会 出 共 然 现 冲 突 ， 在 现 实经 济 生 活 中时 有 发 生 。 因 此 ， 共 有 人 优 先 购 买权 与 承 租 人 优 先 购 买 权 的 这 就 中突 解 决 进 行 探 讨 。 关 键 词 ： 有人 优 先 购 买权 ； 租 人 优 先 购 买 权 ； 权 共 承 物
条 予 以废 止 。由 于该 两 个 司 法 解 释 前 后 的 明 显 变 化 ， 致 实 务 界 导
租 人 的 优 先 购 买 权 是 一 种 具 有 物权 性 质 的 请 求 权 。承 租人 的 优 先 购 买 权 是 优 先 购 买 权 人 依 法 对 出 卖 人 即 出租 人 享 有 的 ～ 种 具 一
下 共 有 人 优 先 购 买 权 要 更 优 于 承 租人 。
《 同法》 二百三十条规 定 ，出租人 出卖租赁 房屋 的 ， 合 第 “ 应
参 考 文献 ：
当在 出卖 之前 前 的 合 理 期 限 内通 知 承 租 人 ，承 租 人 享 有 以 同等
条件 优 先 购 买 的权 利 。”
一
、
共 有 人 优 先 购 买 权 与 承 租 人优 先 购 买 权
系一 般 是 建立 在 共 有 人 相 互 信 任 的 基 础 上 的 ，在 共 有 关 系 存 续 期 间 ， 有 人 对 共 有 财 产 的 管 理 、 营 、 用 能 否 有 效 的 进 行 和 共 经 使 运 作 ， 大 程 度 上 取 决 于 共 有 人 在 相 互 信 任 基 础 上 的 合 作 ， 果 很 如 允 许 共 有 人 的份 额 随 意 对 外 转 让 ， 可 能 带 来 许 多不 确定 因 素 ， 有 如 ， 成 员 是 否 愿 意 继 续 维 持 原 先 共 有 财 产 的使 用 与 利用 状 态 。 新 因此 在 对 部 分 共 有 财 产 进 行 处 分 时 ，法 律 不 仅 要 求 保 护 其 他 共 有 人 外 在 的财 产 权 利 ，还 要 求 这 种 处 分 要 顾 全 到 潜 在 的共 有 人 之 间 的 ” 际关 系 ” 因 而 要 尽 量 限 制 共 有 人 数 的 增 加 ， 化 共 有 人 ， 简
论承租人优先购买权
论承租人优先购买权□王律【摘要】随着我国经济蓬勃发展，房地产市场的日益繁荣，关于房屋问题的纠纷也日益突显出来了，其中关于承租人优先购买权的问题越来越得到学界的广泛重视。
长久以来，虽然我国一直对优先购买权有所规定，并且是很早就确立的一项民事权利，但是内容十分的模糊，规定过于原则化，在司法实践中造成许多混乱和麻烦。
因此，我国最高人民法院于2009年7月30日公布，9月1日实施了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在其中对承租人优先购买权进行了进一步解释。
本文通过对承租人优先购买权概念、性质的界定，来对我国有关承租人优先购买权的法律规定提出构想。
【关键词】承租人；优先购买权；租赁房屋；房屋买卖合同；同等条件【作者简介】王律，河北大学2011级民商法学专业在读研究生一、承租人优先购买权的界定（一）承租人优先购买权的概念。
对于承租人优先购买权的定义在我国尚无统一的明确的法律规定，当今世界各国的说法也是不尽相同。
通说认为，承租人有优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。
如今，各国基本都确立了此项制度，并且日趋成熟，因此，承租人优先购买权的重要性以及必要性则不言而喻。
（二）承租人优先购买权的性质。
关于承租人优先购买权的性质，学界一直存在较大的争议，可以归纳为以下几种观点：1．物权说。
持该观点的学者认为，承租人的优先购买权是可以对抗第三人的权利，是一种绝对权。
承租人对标的房屋享有直接支配的权利，即对物享有占有和使用的权利。
因此，承租人对房屋的优先购买权以承租人对房屋的直接占有和支配为基础，体现了物权的效力。
我国现行立法虽然对先买权相知尚未明文规定，但是从各国的立法趋势来看，先买权物权说还是占主导地位的。
2．债权说。
主张先买权具有债权性质的学者认为，承租人优先购买权仅仅是出租人与承租人关于房屋买卖合同中的附随关系，不具有物权性质，而是属于债权。
论房屋承租人的优先购买权
论房屋承租人的优先购买权1. 引言1.1 背景介绍房屋承租人的优先购买权是指在房屋所有权转让时，房屋承租人享有优先购买该房屋的权利。
这一制度的出现，主要是为了保护房屋承租人的合法权益，让他们有机会在房屋转让时优先购买，避免因房东意欲出售房屋而导致他们居住权受到侵犯的情况发生。
随着房地产市场的不断发展和房屋租赁市场的不断壮大，房屋承租人的优先购买权越来越受到关注。
在我国，虽然房屋承租人的优先购买权并不是必须的制度，但在某些地区和特定情况下已经得到了一定程度的实施。
在实践中，房屋承租人的优先购买权往往可以有效地保障他们的合法权益，实现租房者与业主之间的平等交易和合作。
随着经济实力的增强和法律意识的提高，更多的人开始关注并倡导这一制度的普及和完善。
对于房屋承租人的优先购买权，我们有必要进行深入的研究和探讨，以期找到更好地保障租房者权益并促进房地产市场健康发展的路径和策略。
1.2 问题提出房屋承租人的优先购买权是一个备受关注的社会问题。
当前，随着城市化进程的加快和人口流动的增加，越来越多的人选择租住房屋。
随着租约结束或房东出售房屋的情况频繁发生，承租人常常面临被迫搬离的困境。
在这种情况下，房屋承租人的权益如何得到保障，是否应该赋予他们优先购买权成为了亟待研究和解决的问题。
当前，我国尚未设立明确的法律规定或政策来规范房屋承租人的优先购买权，其具体适用条件、实施方式以及效果与影响也存在诸多争议。
通过对该问题进行深入研究，探讨优先购买权的概念、法律规定以及适用条件，有助于更好地保障房屋承租人的合法权益，促进社会和谐稳定。
1.3 研究目的研究目的是为了深入探讨房屋承租人的优先购买权在房地产交易中的作用和影响。
通过对优先购买权的相关法律规定、适用条件、实施方式以及效果与影响进行分析和比较，旨在揭示其对保护承租人权益、维护市场秩序和促进社会稳定的重要性。
从未来发展趋势出发，探讨优先购买权在房地产领域的发展前景和可能的改进方向，以提出相应的建议和展望，为完善我国房地产交易制度、促进房屋租赁市场健康发展提供理论支持和政策参考。
论承租人的优先购买权
二 、 租 人 优 先 购 买 权 的 性 质 承
对 于承 租人优 先购买 权 的性质 ， 国学 者历 来 聚讼盈庭 ， 衷一 是 。也 正是 对 承租 人优 先 购买权 我 莫 性质 的不 同认 识 ， 导致 了对优 先购买 权 的行 使及 其效 力 的争 议 。 因此 ， 细 梳理 对 承租 人优 先 购买权 仔 性质 的不 同观点 ， 而 明确其性 质 ， 从 是解决 承租人 优先 购买权 争议 问题 的前 提 。
所谓 承租人 的优 先购买 权 ， 指 当 出租人 转 让房 屋 时 ， 租人 在 同等条 件 下 ， 法 享 有 优先 于其 是 承 依 他人 而购 买该房 屋 的权 利 。 ［ ］我 国现 行 法共 计 有三 个 条 文对 其 进行 规 范 ： 是 《 一 中华 人 民共 和 国合 同法 》 ２ ０条规 定 ： 出租人 出卖租 赁房屋 的 ， 当在 出卖之 前 合理 的期 限 内通 知 承租 人 ， 租人 享 第 ３ “ 应 承
屋 时取得 优先 购 买权 ， 于物权 的 支配 力 ， 买权人 可 以排 斥他 人 而优 先 购 买标 的物 ， 出租 人擅 自 基 先 在
向他人 出卖房屋 并过 户登 记 时 ， 若租 赁合 同 已经登 记使得 优 先购 买权 取得 公 示公 信 的效 力 ， 利人 可 权 以向 法院请 求 宣告其 物权 变动行 为 无 效 ， 而 实现 自己的 先 买权 。第 三人 只得 依 据 其 与 出 卖人 订 立 从
人 的优先 购买权 与善 意取得 制度 相 冲 突时 ， 优先 保 护承 租 人还 是 善 意第 三人 ？承租 人 可 否诉 请 法 应 院直 接实现 其优 先购买 权 ？上述法 条 显然 未 能对 这 些 问题 给 予合 理 的解 答 ， 由此 也导 致 了理 论 和 实
房屋承租人优先购买权之研究
房屋承租人优先购买权之研究xx年xx月xx日CATALOGUE目录•绪论•房屋承租人优先购买权制度概述•房屋承租人优先购买权的行使主体和客体•房屋承租人优先购买权的行使要件•房屋承租人优先购买权制度的实践问题•完善房屋承租人优先购买权制度的建议•结论01绪论1研究背景和意义23随着我国经济的发展和房地产市场的升温，房屋租赁和买卖市场日益活跃，涉及房屋承租人优先购买权的问题也逐渐增多。
房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁期间，承租人有优先于其他人购买该房屋的权利。
研究房屋承租人优先购买权的法律问题和现实问题，对保护承租人的居住利益、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
探讨房屋承租人优先购买权的法律性质、权利范围、行使条件、效力及法律责任等问题，为立法和司法实践提供参考。
研究目的如何界定房屋承租人优先购买权的法律地位？承租人优先购买权的行使条件是什么？承租人优先购买权与房屋共有人、其他购房人之间的法律关系如何处理？承租人优先购买权的法律责任和救济途径是什么？研究问题研究目的和问题研究方法本文采用比较研究、案例分析和文献综述等方法，对房屋承租人优先购买权的法律问题进行深入研究。
研究框架本文从以下几个方面展开论述，包括房屋承租人优先购买权的法律性质、权利范围、行使条件、效力及法律责任等。
同时，通过案例分析和比较研究，对房屋承租人优先购买权的法律问题进行深入探讨和分析。
研究方法和框架02房屋承租人优先购买权制度概述房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人有优先于其他人购买该房屋的权利。
房屋承租人优先购买权是一种特定的民事权利，受到法律的保护。
房屋承租人优先购买权的定义房屋承租人优先购买权是一种附条件的民事权利。
承租人只有在满足法律规定的条件下才享有优先购买权。
这些条件通常包括租赁合同的期限、通知义务和合理期限内的行使等。
房屋承租人优先购买权的法律属性03随着社会经济的发展，这一制度逐渐被许多国家和地区所采纳和沿用。
房屋承租人的优先购买权案例及法律分析
房屋承租人的优先购买权案例及法律分析房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出卖房屋时，承租人享有的以同等条件优先于他人购买该房屋的权利。
案例一：出租人未通知承租人出售房屋案例描述：张先生租住李女士的房屋已有两年，双方签订了书面租赁合同。
某日，李女士决定出售该房屋，但未通知张先生。
后李女士与赵先生签订了房屋买卖合同，并完成了过户手续。
张先生得知后，认为自己有优先购买权，遂提起诉讼。
法律分析：根据《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
法律后果分析：由于李女士未通知张先生出售房屋，违反了法律规定。
张先生有权提起诉讼，要求确认李女士与赵先生的房屋买卖合同无效，并主张自己优先购买该房屋。
法院可能会支持张先生的诉求，判决李女士与赵先生的买卖合同无效，并给张先生一个合理的期限以行使优先购买权。
案例二：承租人放弃优先购买权案例描述：王小姐租住陈先生的房屋，双方关系良好。
某日，陈先生告知王小姐打算出售房屋，并提供了详细的房屋信息和出售条件。
王小姐考虑后，决定不购买该房屋，并书面通知陈先生放弃优先购买权。
陈先生随后与孙先生签订了房屋买卖合同。
法律分析：根据《民法典》第七百二十六条规定，承租人在接到出租人出售房屋的通知后，在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。
王小姐在接到通知后，经过考虑决定不购买，并书面通知了陈先生，这符合法律规定的放弃优先购买权的程序。
法律后果分析：由于王小姐已经书面放弃了优先购买权，陈先生有权将房屋出售给孙先生。
王小姐不能事后反悔或提起诉讼要求行使优先购买权。
案例三：承租人主张优先购买权被侵犯案例描述：高先生租住周女士的房屋，双方租赁关系稳定。
某日，周女士决定出售房屋，并通知了高先生。
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承租人优先购买权的性质
1、承租人优先购买权是一种法定权利。
承租人优先购买权是由法律直接加以规定，也即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定或习惯而产生。
承租人享有优先购买权的现行法律依据主要有：《城市私有房屋管理条例》第十一条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。
在同等条件下，承租人有优先购买权。
"
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
"
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
" 《合同法》在债权关系基础上以法律形式确立了承租人的优先购买权制度。
由于承租人优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。
2、承租人优先购买权具有物权性质，是一种准物权，即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力就是体现，可以对抗第三人。
从近代世界各国的立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势，即通说所谓的“租赁权的物权化”。
由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。
承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但它能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示来完成的债权。
明确承租人的优先购买权是一种准物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，以更好地保护承租人的合法权益。
另有学者认为，承租人优先购买权是一项物权，是给出租人增加的合法负担。
对该观点，笔者不敢苟同，因为租赁权尽管出现物权化的趋向，但一般而言，其性质仍为债权。
我国现
行民事立法赋予租赁权具有对抗第三人的物权效力，但是现行民事立法并没有确认租赁权为物权，仍然把它视为债权。
租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱。
3、承租人优先购买权是形成权，即承租人可以主张依据出租人与第三达成的买卖条件建立自己与出租人之间的买卖关系。
优先购买权的权利属性为形成权，其实质系对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。
所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。
形成权的主要功能，在于权利人凭单方意思表示可以产生、变更、消灭民事权利义务关系。
由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。
因此，承租人的优先购买权是一种形成权。
承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。
又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此，其又是一种“附条件”的形成权，但这里所谓的“附条件”是法律明确规定的，不是双方当事人约定的事项，因而也就不是真正意义上的“附条件”，故此，笔者不同意承租人优先购买权是附条件形成权的说法。
4、承租人优先购买权是一种期待权。
承租人优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利。
承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。
5、承租人的优先购买权是一种专属权。
由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人，故不能转让和继承。
但是，如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权
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承租人优先购买权的构成要件
1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。
承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。
如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。
2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。
承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。
一般而言，如果当事人在租赁合同中对"同等条件"没作特别约定，我国法律上提出的"同等条件"，在理论上一般解释为"同一价格"。
当然，对“同等条件”应当作宽泛理解，不仅包括价格条件，而且也包括付款条件以及出卖人提出的其他条件等。
3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。
为保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的优先购买权必须在一定的期限内行使。
这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，优先购买权存续的时间条件以租赁期为准，租赁期满，承租人再无承租人的主体资格，承租人的优先购买权也随之消灭。
4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。
所谓"特定的标的物"，即是指承租人承租的租赁物。
特殊情况下，承租人的优先购买权也可以扩张及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。