新国标有关房地产抵押估价规定

新国标有关房地产抵押估价规定

对房地产抵押估价业务的理解：

常规业务，

量大面广，

持续不断，

相对容易，

竞争激烈，

潜在风险大。

对房地产抵押估价的理解：

借出去的钱需要连本带息收回，抵押是第二道防线，本质上是借款人无力偿还时，能将抵押物变现偿还。

抵押估价应遵循谨慎原则，即要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面的原则。

因此，抵押估价在理论上要求低估，但现实中却普遍高估。

抵押估价业务仍需巩固、深化和拓展：

从贷款人看：银行、担保公司、典当行、其他贷款人。

从借款人看：个人住房贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款、其他贷款。

从抵押贷款环节看：抵押贷款前估价、抵押贷款后重估、抵押物处置估价。

从业务内容看：抵押估价，抵押贷款项目管理、借款项目可行性、借款人资信。

对抵押估价业务的可能影响：

估价委托人变化的影响：对估价业务量、估价收费、估价质量、估价结果的影响。

大数据时代、信息化、自动估价系统、批量估价的影响。

成套住宅表格式电子估价报告的影响。

国家标准《房地产估价基本术语标准》中的相关术语：

3.0.10 抵押价值

估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价

师知悉的法定优先受偿款后的价值。

3.0.11 抵押净值

抵押价值减去实现抵押权的费用和税金后的价值。

3.0.12 法定优先受偿款

假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

相关说明：严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值，因为它应是遵循谨慎原则评估出的价值，但除此之外的条件与市场价值相同。法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的且法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括实现抵押权的费用和税金。实现抵押权的费用和税金包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及交易税费等。交易税费包括目前的营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。因此，抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”或“净价格”，也不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”。

国家标准《房地产估价规范》的有关规定：

法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。

因此，要熟悉相关法律法规的规定，如物权法、担保法、城市房地产管理法、最高人民法院相关司法解等。

5.4.1 房地产抵押估价，应区分抵押贷款前估价、抵押贷款后重估和抵押物处置估价。

5.4.2 房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：

1.评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；

2.调查了解抵押房地产的法定优先受偿款；

3.计算抵押房地产的抵押价值，应为假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款；

4.分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。

5.4.3 抵押价值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

5.4.4 抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：

1.合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；

2.合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。

5.4.5 评估在建工程等待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

相关说明：假设开发法的三种估价前提：

1.业主自行开发前提；

2.自愿转让开发前提；

3.被迫转让开发前提。

上述估价前提应根据估价目的和估价对象所处开发建设状态等情况，并应经过分析，选择其中之一。

5.4.6 抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其假定未设立法定优先受偿权下的价值：

1.直接评估在划拨建设用地使用权状况下的假定未设立法定优先受偿权下的价值；

2.首先评估在出让建设用地使用权状况下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，且该出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用。

估价报告中应注明由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，且该费用应按当地规定的标准进行测算；当地没有规定的，可按类似房地产已缴纳的标准进行估算。

5.4.7 抵押房地产为按份共有的，抵押价值应为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值；为共同共有的，抵押价值应为共有房地产的抵押价值。

抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，抵押价值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值。

5.4.8

在进行续贷房地产抵押估价时，应对抵押房地产状况和房地产市场状况已发生的变化予以充分考虑和说明。对于同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，续贷对应的已抵押担保的债权数额可不作为法定优先受偿款，但应在估价报告中说明并对估价报告使用做出相应限制。

房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的债权范围的，相应的已抵押担保的债权数额可不作为法定优先受偿款，但应在估价报告中说明并对估价报告使用做出相应限制。