长庚养生文化村分析报告
医养康项目文本提纲
XXXXXX杏林医养康项目概念规划设计说明第一篇项目概况第二篇项目解读1、背景分析2、养老产业发展趋势3、项目SWOT分析第三篇总体概念性规划概况1、项目概况2、项目期望与定位3、设计策略4、总体规划布局5、规划分析6、分区分析第四篇项目规划设计引导1、建筑设计风格2、景观设计导向3、无障碍设计4、设计要点5、配套设施XXXXXX杏林医养康项目概念规划设计说明第一篇项目概况项目名称：XXXXXX杏林医养康项目项目选址：河北省XXX市XXX城南杏林大桥北，地处易保线和张石高速交界处，位于XXX杏林医院北侧。
项目占地：规划用地面积约100亩。
项目建设内容：本项目以杏林医院医疗配套资源依托，结合便捷交通资源和优美生态宜居的场地环境条件，建立一个以老年公寓养护区、中心疗养康复区、配套医疗服务区、社区配套生活区等主要功能为一体的老年人医养康中心服务社区。
第二篇项目解读1、背景分析1.1我国已进入到老龄化社会，老年人占总人口比例不断加大联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。
2010年底全国60岁以上人口超过1.7亿人，占人口总数的13.26%，其中65岁以上人口已经超过1.1亿，占总人口的8.87%。
主要特点表现为：老年人口基数大；老年人口增长速度快；高龄化趋势明显。
1.2人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。
如不立即着手解决老年人的养老问题，直接影响到国民经济的可持续发展。
会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。
主要特点表现为：历史欠帐较多；“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应；家庭养老负担加重；目前养老方式与实际需求不匹配。
1.3我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇(1)党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。
台湾长庚养老文化村的设计思考
台湾长庚养老文化村的设计思考项目简介：台湾长庚养生文化村自1991年起，历经7年的筹划与评估分析，于1998年进入正式筹备期，2001年开始建造，并于2004年申请登记为老人住宅，成为台湾第一个依老人福利法等相关规划、兴建并开始营运的老人住宅。
全区34.32公顷，建筑面积51万平米。
共计3849户，可住5530人。
目前养老地产属于市场刚需、政府引爆、地产乱象的阶段，在模式、开发、运营等诸多环节仍属拿来主义阶段，但需要注意项目的落地性和产品的创新型。
台湾长庚养老模式在中国是一个有前瞻性的创举。
它因此成为大陆开发商学习、模仿的典范。
其金融模式是大陆一般企业无力效仿的，它有其特殊的财团背景和时代政治背景。
本文仅对其操作过程中的建设、设计、运营等方面提出思考：国家健康保健系统的完善、土地性质变更/流转方式的调整、提高产品规划的适老性、完善老年人的安全服务。
解决单一养老产品与医疗资源占用的矛盾最初台湾长庚养老文化村被国人描述成：医疗服务与地产结合。
在国内养老地产摸索阶段，认为在项目中建设一座医院或者是在某一高水准医院中有绿色通道，则被认为解决了医疗资源问题。
其实在台湾对长庚养老文化村是存在一定的负面声音，认为它占用了医疗资源，独占长庚医院。
这里暴露出养老地产全龄产品在与医疗资源结合的时候，政府缺乏对宏观医疗资源的调配，导致医疗资源分布不均。
所以，并不能说每一个养老项目都应该建设一个医院。
是否建设医院应分析判断后确定：一、调研各级别医院辐射半径，如能将社区医院、地方常见病专科医疗资源层层详细分析，将对项目的定位有更精准的认识。
二、如建设医院，根据半径盲点，确定项目规模，避免医疗资源不足或浪费。
三、在满足城市医疗资源均衡条件下，根据本项目目标客群确定应提供的特色化医疗、保健资源，调整医院的科室配比，而不能照搬三级甲等医院的常规设置原则。
另外，医院的植入不是为了养老，应是应关注医生对老年人的服务。
例如整合生命健康技术进行研发、针对老年人对抗衰老的诉求进行高端服务等。
台湾长庚养生文化村
养生套餐
开发模式：社区+地产+医院的开发模式，形成以医疗为特色、多产业融合的系统化运作 de
【案例概况】
【功能与服务特色】
长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡，占地约34公顷，由台塑集团依 功能与服务分布遵循大集中小分散原则，户外休闲空间、医疗资
托长庚医院的医疗资源兴建，是集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一 源、活动中心集中分布，社区娱乐、服务配套根据就近原则随住
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体的养生文化村。
宅分散分布。
【空间布局】
核心形成南村和北村两个完善的功能区组团并由一条主干道南北贯穿，
医疗设施、休闲娱乐设施及其他社区服务设施集中分布。
无障碍化社区
护理之家
活动中心
中央厨房
景观步道
亲主要公共服务设施： 多功能活动室（容250人）和停车场； 长庚医护管理中心； 大型公共餐厅（800人）； 另外，还设有小型超市、洗衣烘干室、美容美发室、生活教 育室、住宅服务中心和公共交谊厅（每层楼转角处）。
台湾长庚养生文化村案例研究
长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡,占地约34公顷,位置优越,环境优美,绿化完善,由台塑集团董事长王永庆投资500亿元(新台币),依托长庚医院建成。
全村3600户,凡年满60岁配偶年满50岁都可申请入住,有病者还可住旁边的长庚护理之家。
全村均为无障碍的环境设计,村内附属有超市、书店、银行等服务性设施,村内居民除了自己做餐外还可到餐饮区的小吃店、餐厅就餐、或选择送餐服务；村内养生休闲生活多种多样,建有体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所,还设有宗教活动场所,以便开展运动养生、娱乐交谊、民俗活动和宗教活动等,是非常适宜老年人生活休闲的场所。
养生村还依托长庚医院的优势资源,建立了非常完善的健康服务体系,内容包括设立社区医院,提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测,建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划,提供养生处方和配膳建议,定期举办健康讲座、养生咨询；设立全天候监控中心,每户有紧急呼叫设施,确保高效率的紧急救护。
这一系列措施都充分体现了该村包括“怡亲”、“健康”、“养生”、“文化”、“社区”、“体验”、“教育训练”等七大主题在内的设计理念。
在台湾桃园龟山乡高速公路旁，有一个由台塑集团出资建立的占地34公顷的环境优美，绿化景观象公园的长庚养生文化村。
长庚养生文化村倾注了该企业前董事长王永庆对老年人的敬重与对老年人生活的关怀，是台湾较大的“银发社区”。
全村均为无障碍的环境设计，24小时安全保卫，进出村庄需刷卡。
村内附属有超市、书店、银行等服务性设施，村内居民除了自己做餐外还可到小吃店、餐厅等餐饮区就餐、或选择送餐服务。
村内养生休闲生活多种多样，建有体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所，还设有宗教活动场所，开展运动养生，娱乐交谊，艺文技艺、民俗活动、宗教活动等。
据村负责人介绍，村内的健康服务内容包括设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测，建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划，提供养生处方和配膳建议，定期举办健康讲座、养生咨询；设立全天候监控中心，每户有紧急呼叫设施，确保高效率的紧急救护。
台湾的「 长庚养生文化村 」vs那久那有村
台灣的「長庚養生文化村」vs.美國南加州的「那久那有村(Laguna Woods Village)」李彥禎【編者按：台灣中心十月份的生活座談會，由劉武鴻主持，請洪燦堂和李彥禎兩位先生談他們試住台灣長庚養生村和長住南加州Laguna Woods Village 的經驗。
這篇文章是李先生提供給大家的觀感，請大家參考，但請注意文中所提的數目可能因過時而有出入。
謝謝兩位講員分享他們的見聞，在此並順便向贊助這次座談會的黃獻麟陳麗津夫婦致謝，還要謝謝準備會後豐盛餐點的游素蓮、陳真美、莊恭榮三位女士。
】朋友知道我和太太將於三月底參加日本九州四國超值旅遊，並預先在台灣停留二個多禮拜，便好心介紹「長庚養生文化村」，說那裡環境優雅、食住方便又便宜，可以去試住。
我早聽過那個地方，並且非常好奇，想拿來跟我們的「那久那有村」作比較。
所以，我很高興馬上打電話去預約。
每天房租台幣1,530元(約合50美元）。
如連住六天，第七天免費。
如連續住台灣超過八天，則八折優待。
可幫訂計程車，從機場到長庚村台幣七百元(因須接機），回程則六百。
我們分兩段住，每段住四天，中間則回南部。
其中，除三天出村訪友購書外，我們全在村裡休息、參觀、與住民聊聊天，以暸解情況。
我住那久那有村(Laguna Woods)已五年，常在報章上寫文章介紹，所以對這裡很熟。
我雖在長庚僅住幾天，但這裡比起那久那有村實在小巫見大巫，很容易便可全「看透透」了。
現在，我就簡單扼要把兩者的異同陳述一下，以饗有興趣的讀者。
以下，以A代表長庚養生村，以B代表那久那有村。
面積:A. 34公頃，一半是建築物，另一半是園地景觀。
B：2,000英畝80% 住宅區20％商業區戶數（設計）：A：4,000戶。
B: 13,629 戶。
人數（現居）：A：700人（僅計A棟，其他目前多空噹噹無人居的「蚊子館」。
）B：15,000人以上資格：A：60歲以上B：55歲以上費用：A：長住：（14坪）一月一人：台幣18,000；兩人：23,000。
养生养老创意旅游综合体
养生养老型创意旅游综合体是以养生养老服务为核心，满足旅游者健康、长寿、智慧、快乐、美丽、道德的全面要求，配套居住、餐饮、娱乐、度假、休闲等多种功能的综合体。
养生养老已经成长为一个增长最快的新兴产业。
全球养生养老旅游每年以20%～30%的速度递增，所带来的消费是普通旅游消费的两倍以上，给目的地带来十分可观的收入。
据人口普查及人口研究中心预测数据显示，2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟十五国的人口总和。
到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿元，这意味着每3个人中就有1个老人。
(一)开发条件养生养老创意旅游综合体的发展与城市的发展密切相关，其选址必须基于城市发展的大视角下的多种发展条件。
1.经济条件养生养老综合体是随着人们经济条件的改善以及对健康的逐渐重视而产生的，所以在选址时应选择区域总体发展水平较高、区域价值潜力较大的位置。
2.生态条件为满足其养生养老的功能，对于自然环境要求较高，一般位于具备备阳光充足、空气新鲜、无噪音、气温稍寒、致病因素少等生态环境优越的地方，并且依托一定的自然资源比如森林、温泉、滨海、滨湖、田园等。
3.交通条件由于老年人家庭成员较多、身体状况复杂，其一般位于交通便利、距离地市级城市一小时车程范围之内的区域，便于家庭聚会、医疗抢救等。
4.政策条件养生养老创意综合体前期投资较大，回收周期较长，当地政府的支持政策能够有效降低投资风险，是影响养生养老综合体选址的重要条件。
(二)开发模式养生养老的核心是构建能够为老年人提供高标准连续性照料服务体系，此外还需建设针对于老年人无障碍设计的养老公寓、度假物业、餐饮配套、养生医疗配套、娱乐休闲配套以及公共设施配套。
即构建以养生养老服务体系为核心，居住、养生、康体、休闲、度假等相关配套的“1+N”开发模式。
“1“为连续性服务体系，即通过构建针对不同年龄段人群、不同类型老人(自理型、半护理性、全护理型)需求特征的健康保障服务体系、生活保障服务体系、休闲娱乐服务体系等，形成足够的吸引力，成为养生养老旅游综合体形成的基础。
养老地产经典案例台湾长庚养生文化村研究分析
客户定位
GOGO客户——年满60岁，及配偶年满50岁的北部地区银 发族，且普遍具有相当的经济能力，想要追求自我的实现以 及独立自主的老年生活的银发族
消费者市场区隔变项
项目
长庚养生文化村
人口统计变项 地理变项 心理变项 行为变项
年龄
．年满６０岁，配偶年满５０岁
家庭生命周期 所得
．空巢二期 ．鳏寡期
．具相当的经济能力
医疗保障 以长庚医院做后盾，提供社区门诊、检查、康复、护理、养生 咨询等服务，关注老年人的身体健康状况
利用集团的医疗资源优势，养生文化村附近建立长庚医院，以此做后盾，同时设立社区医院，提供居民特约 门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管 理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚 医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等。
项目规划
完善的小区机能
紧急救援服务 每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。
宗教活动场所规划 尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。
网络化小区 每户均预留网络线路，并建构无线上网之网络环境，供住民、访客多元使用。
安全的警卫门禁系统 1. 二十四小时严密警卫，确保居住安全。 2. 进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。
软性配套——社区活动
关注老年人精神生活，使老年人拥有丰富的社区生活
村内的养生休闲生活运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、 棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗 活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、 回教聚会等）。 村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可 通过为大家服务而按劳取酬。 社区配有果园区，农园区及活动大草坪为老年人提供交流媒介。
我国现有养老模式及案例分析
我国现有养老模式及案例分析家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式.家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式.1家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固.选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零.但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性.现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡.2机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾.正规的养老机构，其日常管理均要严格.以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家.这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构.在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右.而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3.市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高.2.1案例2.1.1广州友好老年公寓广州友好老年公寓是由广州友好医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构.公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动.友好老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例.1)北京银龄呵护中心位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓，是一家五星级标准的养老机构.居住在这里的老人行动主要靠轮椅，银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落，深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示.老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务.呵护中心还委托附近的复兴医院，对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理，以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道.银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来.2.2盈亏现状分析有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况.相对而言，定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善，环境优美的地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优.由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久，从大部分的民办养老服务机构的运营情况看，他们在短期内基本为保本微利经营.2.3盈亏原因分析具体而言，制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:2.3.1产业化意识不强.以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主，对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；2.3.2目标市场定位不准确.养老服务产业的服务群体较特殊，统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时，不能过于笼统，要深入研究不同地区，不同收入，不同职业，不同性别，不同家庭结构，不同生活经历，不同入住原因，不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上，根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场.一旦在某方面形成了专业化分工，可以继续扩大规模或扩大范围，尽量提高该目标市场的占有率；2.3.3规模效益不明显.据民政部的资料，养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元，由此可见，要扩大规模，首先要有足够的投入资金.在保证入住者的居住条件不恶化的情况下，如果适当的扩大规模并达到一定的入住率，则可以降低人均基础设施使用成本，并形成聚集效应，可以增进对外辐射功能，减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小，分布零散的养老机构中，伙食标准与住宿条件已相当艰苦，在成本无法再降的情况下，若提高收费水平又将减少入住率，进而抬高人均成本，从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用，增加赢利的可能；2.3.4服务方式较单一，由于服务人员不专业，对于养老服务的需求项目估计不足，基本停留在对于生活可以自理者提供住宿，卫生，饮食等服务，对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务，对于重度不能自理者提供康复服务，但服务水平较低下，服务内容多为满足物质性需求，形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实，另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉，对于收入增加形成瓶颈效应，极大地制约了企业效益的提升潜力.2.3.5风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大，回收期长，市场潜力大，不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识，忽略风险评价，往往会导致破产的不良后果.2.4模式点评机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高.但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择.有以下方面的原因：2.4.1造成资源的浪费.老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；2.4.2养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；2.4.3最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院.老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感.许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感.老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之.因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要.3社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务.所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院.开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子.3.1案例3.1.1上海：1997年开始，上海就设立了名为“88547”（拨拨我社区）的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效. 3.1.2广州：广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助.3.2模式点评社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式.它的优越之处有以下几点：3.2.1社会成本低.不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；3.2.2大量的资源将得到充分利用.老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；3.2.3所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择.养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；3.2.4老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感.但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：3.2.5人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺.一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；3.2.6所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；3.2.7资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；3.2.8服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务.只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中.4新兴的养老模式4.1台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村.这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意.它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎.据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一.养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等.村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）.村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地.村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；如有家属来探访，也有招待所可供住宿.村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬.养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者.至于管理费标准，一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算.这种价格在台湾被视作平价.台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币.4.1.1台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；4.1.2长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；4.1.3强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；4.1.4透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神.4.2北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务.山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务.其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全.专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种.祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权.4.2.1模式点评：1)太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2)第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位“皇城国医”，为会员提供服务；第三，山庄的环境及文化氛围.区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地.4.3以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注.很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢？4.3.1案例：但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注.然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约.有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折.目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人.目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣.4.3.2模式点评：“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊.尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多.在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实.但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑.大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女.子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实.这些可能导致“以房养老”难以打开市场.但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的.4.4异地养老异地养老又可称之为移民养老、移居养老.是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老.异地养老又分为几种类型：4.4.1异地购房异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带.以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%.这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市.2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老.据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例.在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%－30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老.因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想.另一种情况出现在上海、北京等特大城市.在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产.近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”.目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄.比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上.对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛.在北京，银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）.作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆.首批300幢房屋将于2008年4月完工.由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率.该公司总投资估计达到2300万美元.4.4.2“候鸟式”养老一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等.这种模式已悄然在一些大城市兴起.其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动.。
现代老年公寓功能研究报告
养老公寓的功能研究摘要：伴随我国步入老龄化社会，应对老龄化已成为社会各界研究的重要课题。
本文以养老公寓的功能为研究对象，结合国内外养老公寓的成功案例，通过对老年人心理需求、生理条件、活动X围、家属对老人的照看方式等方面的研究，确定养老公寓的居住类型、商业购物、医疗保健、健身娱乐、文化教育、延年度假、物流仓储等方面的设置方式与设置内容。
关键词：养老公寓老年人居住模式老年人活动分布圈1研究背景：截至2014年，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%，这一比例明显高于10%的联合国传统老龄社会标准。
去年全国老龄委预计，未来20年中国将进入老龄化顶峰，2020年将到达2.43亿，2025年将突破3亿，到2050年左右，老年人口将到达全国人口的三分之一。
中国老龄化业已到来，并将会长期持续，现有养老机构应对当前养老需求尚且乏力，面对未来巨大的养老缺口，扩大养老机构愈发任重道远。
养老公寓作为一种新兴的养老形态，是传统养老院、福利院的有效补充。
同时，作为一种新兴养老形态，它的运营模式、功能组成、布局构造、交通组织、建筑设计、环境营造等均亟需结合我国实际情况进展探索。
本文仅从城市规划角度研究养老公寓的功能组成，使其科学合理，扬长避短，充分满足老年人的空间需求。
2养老公寓的定义及开展历史：2.1定义老年公寓作为新型养老机构不同于以往我们所接触的老年福利院、养老院等国家筹办的养老机构，是由社会各界募资建立为不同身体状况，不同经济状况和不同年龄构造的老年人提供全方位专项效劳的具有企业法人性质的现代化养老机构。
入住的老年人可以根据自己的经济条件和XX状况选择住房和效劳的档次。
2.2开展历史：养老公寓在兴旺国家及地区已经流行多年，具有代表性的有美国的太阳城、日本的银座老人公寓、XX的长庚养生文化村等。
与国内老年人多数不愿入住养老机构不同，当地众多老年人争相入驻，非常希望能在养老公寓安度晚年。
养老公寓在我国刚刚处于起步阶段，资金、管理、效劳等尚不完善，加之老年人已习惯原有居住环境、怕人说子女不孝等观念因素，以及无力支付养老本钱的经济因素，我国养老公寓开展缓慢。
养老社区设计方案ppt课件
1.1.2 场地概况 现状用地北高南低，北部地势平坦，河西务砖厂内有多栋砖房，部分 砖坯堆场，南部地势较低，存在多处大片坑塘（烧砖取土形成），河西务 砖厂西侧用地较高，地形平坦，现状均为大片绿化植被。
2.规划概述
2.3. 规划设计方案
强调路网的环通连续性， 交通组织明确； 区域划分明确，保持了各 期建设用地的完整性； 紧扣养老主题，为老年护 理中心营造高品质的空间环境。
2.规划概述
2.3.规划设计方案
2.3.1 用地划分原则 因地制宜原则 整体系统原则 可持续发展原则
1、充分尊重场地原有肌理，利用场地原有自然水、林生态资源，形成特色鲜明、优美宜人的空间结构； 2、以护理中心工作流程为指导，合理安排各项生活服务配套设施，形成科学合理的总体功能布局； 3、形成人车分流的道路交通体系，形成独立的步行游览交通体系，方便老人休憩、游览与健身； 4、充分借鉴中国传统园林手法，连通水系，构建整体生态绿化景观休憩系统； 5、以老年人生活特点入手，注重规划建筑细节，体现对老人的悉心关怀。
2.规划概述
2.1. 规划面临的主要问题
2.1.1 如何在有限的用地范围内，统筹安排养老护理与养老社区住宅产业，使其形成相互依托，共同发展的有机整体； 项目现有开发建设用地限于砖厂用地范围内，在这种前提下，如何从有利于养老生态健康城顺利启动的需求出发，统筹合理安排老年 护理中心和养老社区项目，使其相互依托，共同发展，尽快形成整个项目的核心功能，是关系到整个养老生态健康城成败的关键; 2.1.2 如何充分利用场地特色，为老年人创造出一个环境优美、富有地方特色的休养、康体、居住环境； 场地内地形变化较大，特色鲜明，因此，如何充分利用场地的自然特色，根据项目各自特点因地制宜，合理安排，从而形成布局合理、 环境优美、富有特色的休养、康体居住生活环境，是规划的重要任务； 2.1.3 如何保证养老护理中心和养老社区住宅项目的分期可持续发展。 作为起步区，老年护理中心和养老社区都将面临一个后续发展的过程，在这种前提下，如何在保证一期布局合理的前提下，兼顾项目 持续发展的需要，是规划面临的重要问题。
某公司某养生文化村投资建设项目可行性研究报告最新
**公司**养生文化村投资建设项目可行性研究报告第一章项目概述1.1 项目概况1、项目名称：**公司**养生文化村投资建设项目2、项目建设单位：**公司3、建设性质：新建4、项目负责人：***5、建设地址：**市丹徒区辛丰镇**村6、项目总投资：本项目总投资估算约为9288万元，其中建设投资9088万元（建筑工程费5008万元，设备购臵费1200万元，设备安装费180万元，工程建设其他费用1600万元，基本预备费1100万元）；建设期利息0万元，流动资金200万元。
7、资金来源：自筹8、项目建设周期：1年9、项目建设规模及内容本项目规划占地77.6亩，总建筑面积28759㎡，其中养老居住区建筑面积14600㎡，设臵房间280间，可设床位550张；多功能及服务区建筑面积12000㎡，设有多功能会议厅，阅览室，棋牌室，美容理发间，厨房，洗衣房等；内庭休闲区建筑面积2159㎡。
室外活动区：主要为垂钓、门球场、健身场及景观休闲区等设施。
10、效益分析随着我国人口老龄化的加快，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求和发展潜力巨大，是“夕阳工程”，朝阳产业。
**龙翔投资发展有限公司在此背景下建设****养生文化村能认真落实贯彻国家民政部及相关部门有关发展社会福利事业及建设示范性养老机构的政策、方针，项目建成后既能够满足日益增长的社会福利要求，又对项目所在地的社会福利事业发展起到了引导和示范作用。
总而言之，项目建设有着具有十分显著的社会效益，项目建设是必要的，也是可行的。
1.2 编制依据项目可行性研究报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规和政策、定额标准以及有关文件规定。
项目可行性研究报告的基础数据和资料来自**市有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经我公司调查得到的资料和信息。
项目可行性研究报告编制的依据主要有：《企业法人营业执照》（复印件）《**市城市总体规划(2002-2020）》《中华人民共和国环境保护法》《社会福利机构建设规范》《“全国县（市、区）社会福利中心建设计划”实施方案》《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划建议》《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号1.3 可行性研究报告的主要内容1.项目建设的背景及必要性；2.项目建设方案及工程技术方案；3.项目建设条件；4.环境保护、节能及绿化；5.投资估算及资金筹措；6.社会效益分析。
“银发”游乐园——台湾长庚养生文化村探秘
“银发”游乐园——台湾长庚养生文化村探秘第一篇：“银发”游乐园——台湾长庚养生文化村探秘● “等吃、等睡、等死”不是老人退休后的生活目标，“老有所为”与“老有所养”同等重要；● 当养老与地产相遇，向住户馈赠尊严还是攫取暴利，体现出投资者的不同价值取向；● 为入住老人仅仅提供安养服务，还是为他们创造退休后的品质生活，是项目规划之初必须明确的思路；● 用心设计不只是一句口号，体贴关爱隐含在建筑的每一个细节。
什么是养老地产？提供居住功能是第一要务吗？面对这样的问题，或许有人会给出肯定的答案。
然而，同样的问题在台湾刘培森建筑师事务所主持建筑师刘培森看来，却未必如此。
“让老人进入养老机构后感觉是进了老人游乐园，这才是最了不起的设计。
”当时间即将跨入2014年的时候，这位设计了享誉业界的台湾长庚养生文化村的建筑师向记者表明了他的建筑追求。
2013年12月24日，由《中国建设报·中国住房》周刊与中邦耀华管理顾问公司共同主办的“聚焦银发经济———海峡两岸养老产业交流研讨会”在位于台湾桃园县的长庚养生文化村举办，来自两岸的40多位文化学者与规划设计界人士实地考察了这片“银发”乐土。
“这是我们第一次到台湾举办养老产业论坛，目的是为大陆房企火热的养老地产开发寻找借鉴经验。
”《中国建设报·中国住房》周刊负责人首先开宗明义。
“我们希望整合两岸的医疗与养老资源，探索成功的营运模式。
当然，台湾经验也不能照搬到大陆，还需要结合当地情况和气候条件找出恰当的解决办法。
”谈及举办研讨会的初衷，中邦耀华管理顾问公司总经理覃琼逸如是说。
快乐是设计的出发点长庚养生文化村占地约34公顷，由台塑集团董事长王永庆投资500亿元新台币，依托长庚医院建成。
记者造访长庚养生文化村时恰逢台北的冬季，传唱两岸的《冬季到台北来看雨》早已让这里平添了几分浪漫的色彩。
而当记者乘坐的大巴车爬上长庚养生文化村所在的山坡时，满眼绿色顿时扑面而来，依然盛开的花朵间或点缀其中。
长庚养生文化村能养生吗
長庚養生文化村能養生嗎?欺世盜名，貪得無饜的經營之神王永慶！桃園縣龜山鄉林口台地的紅土山頭上，五棟大型建築正拔地而起。
為台塑集團每月創造利潤上百億的經營之神王永慶投資一百億，在這片面積三十四公頃，「視野寬廣，花草茂盛，環境清幽，頗有田園風味」的土地上，積極打造他的「幸福王國」-長庚養生文化村。
「各幢樓房的設計完全符合銀髮公寓的要求，室內、室外都有寬敞的活動空間，更有銀髮學苑、運動公園、文康活動中心等完備的公共設施」。
另外並「規劃日常和年度多元豐富的活動」使銀髮族「在完善的空間和設施中，享受多采多姿的休閒生活」。
長庚養生文化村著眼在老人安養的自費市場，是王永慶進軍健康退休產業的起步，醫院、醫學院、護專、急性醫院、慢性醫院、兒童醫院系列醫療王國的延伸。
由於投資金額龐大，是政府推動「照顧服務產業」發展政策以來，最大的一筆民間投資，所以土地經內政部，經建會等跨部會同意認定為「國家重大建設」，以特案方式通過其都市計畫變更。
因為有長庚醫院的核心技術做後盾，加上台塑充沛的企業資源，因此推出以後，這國內第一個大規模老人社區備受各界重視。
參觀、訪問、接洽的老人絡繹不絕，只能用多如過江之鯽來形容；電子，平面媒體亦爭相報導，無不視其為優質老人住宅的指標。
台灣自公元1993年10月起，65歲及以上的老年人口比率就超過總人口的7%，成為聯合國定義的「高齡化社會」。
依行政院經建會推估，至公元2010年，台灣老年人口比率將會增加至14%，成為所謂的「老人國」。
王永慶不惜鉅資，率先踏入老人安養這領域，不得不令人佩服他確有高瞻遠矚的眼光。
當然，台塑、長庚兩大集團人才濟濟是無庸置疑的。
但是既然政府支持，民眾嚮往，而王永慶又以實踐「老吾老以及人之老」，「鰥寡孤獨廢疾者皆有所養」來號召，基於春秋責備賢者之義，針對幾點或者疏於注意或者言過其實的部份加以探討，希望能夠參考改正，以免經營之神無端蒙欺世盜名、貪得無饜之譏，而讓老年人確實能夠在幸福的天堂裏度過餘生。
中国养老项目10个最成功的案例(附开发模式)
中国养老项目10个最成功的案例（附开发模式）01、中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族提供设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
（6）宗教活动场所规划，尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。
康养地产开发运营模式浅析
康养地产开发运营模式浅析摘要:康养地产项目已成为现代地产领域发展的重要方向。
文章以康养地产开发运营模式为主要研究对象，针对企业在康养地产领域的开发运营模式进行多角度、多层次的论述和分析。
在分析现状和难点的基础上，融合康养文化的核心理念，根据企业的战略布局重点，提出企业在康养领域的经营策略和发展建议。
关键词:康养地产;运营模式一．我国康养地产的发展概况康养地产是指在养老住宅的基础上，配备餐饮中心、文体中心、护理中心等相应场所，为老年人在饮食、娱乐和养生保健等方面提供服务，并通过销售或出租等运营模式来实现自身的盈利和长远发展，是基于适老化而发展起来的服务产业。
我国康养地产的投资开发主体大多为房地产企业，同时也有部分保险公司和部分国外机构入驻了中国康养市场。
虽然各行各业相继进军康养地产行业，当前国内康养地产项目已经投入到实际运营的却不多。
主要原因包括以下三个方面:一，康养地产项目涉及大量的资金投入，传统中小型企业以及关联机构不具备相应的投资能力，特别是项目的资金扶持，需要企业投入巨大的经济成本，导致中小企业无法实施和经营;二，康养地产项目是我国地产领域的新尝试和新探索，对应的经营模式以及经营发展方向存在多种可能性和风险性，大部分的企业又缺乏足够的管控能力以及经营水平，无法适应相关风险的产生，甚至会导致企业的经营出现一系列的困难，从而制约了部分企业的参与热情以及参与力度;三，康养地产项目是一项综合性的复合型地产项目，对应的医疗服务体系、服务管理体系、餐饮保障体系、交通运输体系以及物业管理体系等都是需要企业具备较强的经营实力，而传统企业无论是经营范围还是管控能力，都无法满足当前康养地产项目的基本需求和标准，导致大量企业望而却步。
二．我国康养地产的主要开发运营方式我国主要主要有以下四类。
2.1康疗型康养地产康疗型康养地产开辟模式，即“社区+病院+地产”模式，要嫁接医疗资源，强调供应专业化的康养管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。
关于康养产业运营模式的分析
关于康养产业运营模式的分析摘要：康养产业建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生理念及办法去解决养老问题的复核型房地产模式，根据产业形态，其运营模式具有多样化的特点。
关键词：康养地产；运营模式引言：在紧缩的地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老产业。
一、大健康产业发展情况分析（一）大健康产业概念大健康产业是具有巨大市场潜力的新兴产业，包括医疗产品、保健用品、营养食品、医疗器械、保健器具、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。
（二）产业发展现状1.市场规模：产业刚起步，增长空间巨大。
我国大健康产业目前仍处于起步阶段，2015年，大健康产业规模接近3万亿元，不到GDP的5%，但增长空间巨大。
国务院《关于促进健康服务业发展的若干意见》明确提出，到2020年，大健康服务业总规模达到8万亿元，占到GDP的8%左右，成为我国支柱性产业之一。
2.产业结构：大健康产业结构单一。
目前国内大健康产业以医院医疗服务和医疗商品为主，占95%以上，家庭及社区保健服务、健康风险管理服务、长期护理服务、健康养老养生、运动康复等预防型健康服务业仅占5%。
（三）国家产业政策近年来“健康中国”上升为国家战略，中医药健康旅游、医疗旅游等“健康”+“旅游”产业蓄势待发。
政策1：2016年“健康中国”上升国家战略，继互联网产业之后，大健康产业成为中国经济的新引擎。
政策2：2016年国家将用3年建设上千个国家中医药健康旅游示范项目。
（三）产业未来展望1. 四个基本产业群体的形成我国大健康产业四个基本产业群体的趋势将更加明显：以医疗服务机构为主体的医疗产业，以药品、医疗器械以及其他医疗耗材产销为主体的医药产业，以保健食品、健康产品产销为主体的保健品产业，以个性化健康检测评估、咨询服务、调理康复、保障促进等为主体的健康管理服务产业。
康养地产的运营及盈利模式解析
康养地产的运营及盈利模式解析导语养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式。
康养地产是建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。
我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中：国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：康疗型养生养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。
产品特色：用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得；区位环境：依山傍水，生态资源良好功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心针对客户：对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主运营主体：以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助运营方式：出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权典型案例：台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城案例链接：台湾长庚养生文化村家居型养生养老产品特色：用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念面，仅为老年人提供基本的社区服务针对客户：主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力运营主体：开发商运营方式：不受用地性质限制，住宅直接销售典型案例：绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓案例链接：绿地21世纪孝贤坊异地养生养老非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强。
CRIC案例_长庚养生文化村
3F
KTV
4
卡拉OK
1
44.8
3F 3F
会议室
3
1、2F
户外活动空间配置图
B1配置图
2F以上交谊厅配置图
3F室内休闲社区图 7
室内休闲配套展示
餐厅 洗衣烘干室 多功能活动中心
单点区 停车场 交谊室
美容理发室
在宅服务中心
展示区 8
室内休闲配套展示
便利店 麻将馆 电脑教室
阅览室 美术教室
舞蹈教室
撞球室 证券室
16
THANKS！
2012.08
17
知识回顾 Knowledge Review
18
每天24小时
长庚养生文化村服务项目及收费
入住保证金
户型类别
收费金 收费说明 额（元
/人）
一房二厅 一房一厅
有玄 关 无玄 关 有玄 关
无玄 关
22.6坪（约75㎡）
324000
23.6坪（约78㎡） 1、入住时预 336000
20.5坪（约68㎡） 收一年管理费 300000
21.6坪（约71㎡） 作为入住保证 312000
老人居住单元依簇群的观念构建，约8-20户为一小簇群，拥有交易聊天的空间；60-80户为 一中簇群，设有公共洗衣间及垃圾收集间；500-700户为一大簇群，设置公共餐厅、麻将间、 阅览室及其他文体活动设施。
老人居住单元依景观区位、居住空间、无障碍等级等因素，分设不同单元空间面积等级，完 全依无障碍环境原则设计适合老人居住的生活空间。
地上6楼，地下1 建筑面积40311㎡（社
E幢
楼
区活动中心）
地上7楼，地下1 建筑面积37849㎡，
北京合金公寓简介
项目简介长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡高速公路旁，占地一个山头约34公顷，由台塑集团董事长王永庆投资500亿新台币，依托长庚医院建成。
该地环境优美，绿化景观象公园。
全村3600户，房屋为七层建筑，有两种房型，一房一厅式14坪约46平方米，一房二厅式22坪约73平方米。
凡年满60岁配偶年满50岁都可申请入住，入住前进行体检，有病者可住旁边的长庚护理之家。
全村均为无障碍的环境设计，24小时安全保卫，进出村庄需刷卡。
村内附属有超市、书店、银行等服务性设施，村内居民除了自己做餐外还可到小吃店、餐厅等餐饮区就餐、或选择送餐服务。
项目概况村内养生休闲生活多种多样，建有体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所，还设有宗教活动场所，开展运动养生，娱乐交谊，艺文技艺、民俗活动、宗教活动等。
据介绍，养生村内的健康服务内容包括设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测，建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划，提供养生处方和配膳建议，定期举办健康讲座、养生咨询；设立全天候监控中心，每户有紧急呼叫设施，确保高效率的紧急救护。
养生文化村的收费标准有两种，自买村内住房或租房，由于该住宅的土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，已销售一空。
文化村“银发住宅”买房规定：此房不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。
入住养生文化村每年需缴管理费，入村时需预付一年管理费作为入住保证金，退住时无息退还。
租房者需预交10年房租。
文化村设有村民代表参加的村民管理委员会，设村长一人，自主经营和管理。
村的管理分成有酬工作和志愿义工服务。
村内居民们积极开展义工活动，做满一定义工时间，可以减免部分管理费用。
文化村不用政府补贴，接受慈善机构捐助。
设计理念长庚养生文化村设计理念有“怡亲”、“健康”、“养生”、“文化”、“社区”、“体验”、“教育训练”等七大主题，但最主要的理念是“活到老，做到老”。
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高效率的紧急医疗救护功能； 7. 定期举办健康讲座、养生咨询等。
长庚养生文化村分析报告
安全服务
长庚养生文化村分析报告 文化活动
长庚养生文化村分析报告
NO.4
配套设施
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公共设施
长庚养生文化村的活动空间相当广阔，近一 半土地用于绿化、医院、多功能活动中心、公园 等公共设施建设，环境优美，绿化景观象公园。
长庚养生文化村分析报告 公共设施
木栈观景平台
长庚养生文化村分析报告
长庚养生文化村分析报告 教育服务
长庚养生文化村分析报告 教育服务
长庚养生文化村分析报告
文化活动
1. 运动养生活动（太极拳、乒乓球、台球等）； 2. 娱乐交谊活动（棋类、卡拉OK、电影欣赏等）； 3. 民俗活动（春节、元宵、端午、中秋、重阳等节
庆活动）； 4. 宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）；
生活设施
村内附属有超市、
书店、银行等服务性设 施，村内居民除了自己 做餐外还可到小吃店、 餐厅等餐饮区就餐、或 选择送餐服务。同时还 设有招待所，提供家属 探访的住宿需求。
长庚养生文化村分析报告
休闲设施Βιβλιοθήκη 长庚养生文化村配有户外教学活
动区、儿童游戏区、运动场（包括篮 球、网球、槌球场）和体健活动区等。
学习借鉴
1. 运营模式：“社区+医院+地产”模式，将文化与养 老相结合，以及将房屋出售、出租、试住体验和场 地出租的综合运营模式；
2. 产品线：长住、试住、两日一晚体验营产品的设计 及定价体系；
3. 环境布局：无障碍适老化设计、各种配套设施建设； 4. 服务内容：医疗服务、教育服务及文化活动相整合
的服务形式。
长庚养生文化村分析报告
收费标准
协助式照护服务 项目/价格表
服务项目
轻度协劣照护 （ADL80-85分）
中度协劣照护 （ADL70-75分）
价格 360新台币/天·人 720新台币/天·人
备注说明 每日约2.02小时 每日约4.04小时
居家照顾服务 150新台币/小时·人
最少4小时
居家照顾服务 1100新台币/天·人
长庚养生文化村分析报告
农业设施
农园区：农可供85个单元承租 菜圃（含15个轮椅者种植区）， 区内还设有工具室、瓜果架、 洗涤区及厕所。使年长者接近 大自然，动手种植栽、观看自 然，藉由自然环境资源让心灵 回归大地。
长庚养生文化村分析报告
娱乐设施
村内养生休闲生活多种多样，建有体育馆、 健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所，还设 有宗教活动场所，开展运动养生，娱乐交谊，艺 文技艺、民俗活动、宗教活动等。村内配备的会 议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会。
长庚养生文化村分析报告 娱乐设施
长庚养生文化村分析报告
NO.5
入住条件
长庚养生文化村分析报告
入住条件 凡年满60岁，配偶年满50岁都可申请入住，
入住前需进行体检。
长庚养生文化村分析报告
NO.6
运营模式
长庚养生文化村分析报告
运营模式
“社区+医院+地产”模式 1. 以长庚医院雄厚的医疗资源为依托，建立的全
目前，长庚养生文化村 的动物生态部分有鸟类二十 三种；园区植物种类达五百 种以上，其中原生种有二百 四十一种之多。
长庚养生文化村分析报告
农业设施
果园区：配合季节性栽种各种 水果，提供住民采果及观果的 乐趣，如元月份有橘子、三月 有莲雾、四月有桃子、六月份 的杨梅、七月荔枝、八月有龙 眼、九月份有柚子、十月有咖 啡等水果，及四季生长之金桔、 柠檬及香蕉等共二十二种水果。
长庚养生文化村分析报告 安全服务
楼梯
中庭广场
长庚养生文化村分析报告 安全服务
长庚养生文化村分析报告 安全服务
长庚养生文化村分析报告
教育服务
倡导养生文化代代相传，塑造多元养生文 化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲 活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发 展机会。规划多元的银发学员课程，举办多样 化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生 活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服 务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的 退休生活。
管理费
膳食费
水费电费
收费说明
收费金 额（元/
人）
收费说 明
收费金 额（元/
人）
收费说 明
收费金 额
1、含养生公寓、健康照 27000
护、预防保健、健康促 28000 供应每日
进、紧急系统、社区安 全、交通、环境景观、 体育馆、社团活劢、文 化、宗教及表演等服务 费用。2、采预缴方式， 每月于月底前交下月管 理费。3、双人入住以右 表收费标准加收5000元
1. 全村均为无障碍的环境设计； 2. 专为银发族设计的生活空间； 3. 每户设有紧急呼叫设施，提供紧急救援服务； 4. 全天候监控中心，随时提供紧急救援服务； 5. 24小时安全保卫； 6. 进出养生文化村需刷卡。
长庚养生文化村分析报告 安全服务
长庚养生文化村分析报告 安全服务
大厅门厅出入口
走廊
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休闲设施
和缓步道/低氧步道 铺面以高压水泥砖为主，坡度为 12.5以下； 休闲步道/中氧级步道 铺面为刷石子，坡度为25以下； 休闲步道/高氧级步道 铺面为顶铸石板，坡度变化大； 和缓步道/中至高氧级步道 林栈道以斜坡及阶梯穿插。
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生态设施
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收费标准
养生文化村的收费标准有两种，自买村内住房 或租房，由于该住宅的土地是政府作为福利低价划 拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价 （已销售一空）。文化村“银发住宅”买房规定： 此房不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为 捐助。入住养生文化村每年需缴管理费，入村时需 预付一年管理费作为入住保证金，退住时无息退还。 租房者需预交10年房租。
1. 生态园区拓印健走 2. 穴位按摩舒压好眠 3. 星光迎宾舞蹈同乐 4. 自我体能区位检测 5. 学习养生经穴健康操 6. 参观台塑企业文物馆 7. 住宿双人景观家庭房 8. 品尝养生风味餐（圆桌晚餐）
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主要收入
1. 住房出售：土地为政府划拨，平价出售； 2. 住房出租：分长住与试住体验； 3. 养生体验营：为期两天一夜的体验之旅（13岁以 上均可参加） 4. 场地出租；提供多功能会议场所，可供企业教育 训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。
无玄 关 有玄 关
无玄 关
20.5坪（约68㎡） 收一年管理费 300000
21.6坪（约71㎡） 作为入住保证 312000
14.3坪（约47㎡）
金，于退住时 无息退还。2、
222000
13.1坪（约43㎡） 双人入住以右 204000 表收费标准加
15.8坪（约52㎡）
收6000元计 算。
240000
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基本情况介绍 设计理念 服务内容 配套设施 入住条件 运营模式 学习借鉴
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NO.1
基本情况介绍
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基本情况介绍
地 址：台湾桃园龟山乡高速公路旁 面 积：占地约34公顷 规 模：500亿新台币（约合100亿人民币） 体 量：全村约4000户，房屋为七层建筑 户 型：一室一厅式约46平方米
12小时
居家照顾服务 2100新台币/天·人
24小时
居家照顾服务 33000新台币/月·人
每天12小时
居家照顾服务 63000新台币/月·人
每天24小时
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收费标准
一房二厅 一房一厅
入住保证金
户型类别
收费金 收费说明 额（元
/人）
有玄 22.6坪（约75㎡）
324000
关 23.6坪（约78㎡） 1、入住时预 336000
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NO.3
服务内容
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健康服务
由于长庚养生文化村是依托长庚医院建成的， 因此健康服务是养生村主要服务内容。提供针对 老年人的高质量医疗及养生健康服务，满足长者 最根本的需求，是长庚模式的基础所在。
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健康服务
1. 设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾 护理等医疗服务；
球最大的银发地产社区； 2. 全国首家推行会员创新型养老模式的国际养老
院，开创了养老院与俱乐部相结合的崭新模式； 3. 将传统文化与现代养老事业相结合，创立了中
医药健康养生新模式； 4. 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。
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运营模式
长庚护理 之家
长庚技术 学校
长庚养生 文化村
25000 26000 185000 17000
20000
三餐，包 含健康膳 食、素食 套餐、面 食套餐、 养生药膳 等多样化
包月制： 4000元/ 月。非包 月制：依 实际消费 计算。
每户独立 水、电表
作业
依实际使 用量计算
膳食。
计算。
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NO.7
学习借鉴
长庚养生文化村分析报告
一室二厅式约73平方米 住区划分：健康生活区和长庚护理之家 交 通：每天上下午各有一班免费班车 定 位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐
等功能于一体的“银发族小区”
长庚养生文化村分析报告
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