地产调研策略方案

政策，整体政策的低迷或利好对哈尔滨楼市刺激不明显，仅信贷政策的变化对市场有所刺激。
2017年房产预判
预计17年在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策的特点，在支持居民自住购房的同时 更加注重抑制投资投机性需求，防止热点城市的泡沫风险及市场出现的大起大落，短期政策侧重于通过各类 措施“稳定”市场环境，中长期则将更注重房地产长效机制的建立完善。
概述：通过对项目资源的整合，客户来源的分
析，以及区域客户的习惯偏好，给出项目相关
第三部分
项目定位
定位，并以此延伸至推广形象。
整体定位
客户定位 形象定位
推广形象
1
整体定位
整体定位
属性、资源、核心价值
属性定位
以居住为主导的, 具备智能、生态调节、超高服务等多
种功能的资源型高端居住生活区。
项目资源梳理（交通）

项目交通四通八达，交通极尽便利； 项目周边公交线路有25路、92路、86路、95路、110路 。 项目附近友谊路直通爱建、道理等核心区域，附近阳明滩大桥、松花江大桥等直达江北区域等。
项目资源梳理（周边配套）

休闲：群力国家湿地公园、春水、丁香等五大主题公园公园、叠水剧场 医院：黑龙江省第五医院、第十医院分院、哈医大分院 银行：工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、哈尔滨银行 学校：新三中、兆麟小学、113中、76中在群力区定址 商业：中环商业街、关东古巷、山水书城、远大购物中心等更是近在咫尺。
公租房
公积金
5个关键词
农民进城 购房
交易税
贷款
放宽资格 门槛，降 低准入条 件
个人贷款额 度上限调至 60万元、最 低首付款比 例减至20%
进城务工 农民可申 请住房公 积金个人 住房贷款
减征契税， 购买两年以 上住房对外 销售免征增 值税
简化贷款受 理流程，实 行差异化发 展定价政策。
哈尔滨历来对政策的反应速度缓慢，9月末开始的各大中城市重启限购的情况下，哈尔滨临近年底才开始落实年初的去库存
出豪宅的优势和实用性，突显豪宅的尊贵性；
销售进度相关的因素：价格、户型、配套、宣传、营销方式等， 结合现阶段销售情况，建议加快销售进度，快速回笼资金，降低企业风险。
项目品鉴
四季上东5号楼户型品鉴，房产证标准建筑面积为277㎡，实际建筑面积测量为327㎡，其中偷取面积为公共楼体，赠送为阳 台面积及偷取面积，平均每套共赠送将近30㎡左右。
项目核心点优势建议
根据本项目现规划户型分析，此豪宅户型产品针对市 场较为有所区别，建议如下：
项目核心点优势建议
因本项目户型面积较大，建筑面积区间在241-422㎡，本项目 优势在于3.7米层高、高得房率、赠送独立门厅等，为本项目户 型优势，但因哈尔滨高端潜在客户市场对于较大户型产品选择要 求较高，针对此项目结合市场客户喜欢选择建议如下； 户型建议： 1、建议户型设计落地窗，增加采光度并提升室内观景度，同时 设置室内智能锅炉系统，提升哈市冬日落地窗室内温度； 2、建议在原有室内功能分区基础上，提升户型功能性，设置试 衣间、书房、洗漱干湿分离、储藏室等； 3、建议着重打造样板间，根据市场客户分析，建议打造简欧风 格、现代简约风格，此两种风格符合高端潜在市场客户需求。
“无敌”观江景房，本项目最大优势亮点
项目自身资源梳理
市中心临江稀缺豪宅；
3.7米超高层高，室内空间感觉强； 入户大堂宽敞，管家式服务； 超大阳台，三面观江； 五星级物业，酒店式服务标准；
户户超高得房率，性价比最高；
每户赠送超大面积门厅！！！
项目资源梳理
区域：哈尔滨市群力新区，为政府重点打造的集休闲购物、娱乐居住为一体的全新片区，目前该片区 休闲设施完备、景观绿化完善、商业氛围浓厚，居住环境宜人 规划：项目所在的群力地块，为政府重点打造的公园用地，景色宜人。如：群力国家级湿地公园。 配套：黑龙江省第五医院、第十医院分院、新三中、兆麟小学、113中、工商银行、建设银行、农业 银行、商业银行、哈尔滨银行、中环商业街、关东古巷、山水书城、远大购物中心等更是近在咫尺， 配套非常齐全。 交通：核心区域，四通八达，极尽便利！ 资源：项目与松花江景观完美契合，使住户可完全享受到观江美景，景观资源绝佳。
地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，中央层面的房地产
政策已开始趋于稳定，地方更是因城施策，力度不断加大，热点
城市开始重启限购。哈尔滨全年处在积极消化库存状态，落实政 策，出台去库存新政。在整体市场回暖的情况下，起到了刺激市 场作用。
国务院：发布大 力发展住房的租 赁市场若干意见。
2016年4月
哈尔滨落实去库 存政策有效期2年
历年政策走势
政策走势
经济及房地产 市场走势
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年 1-12月
央行连续5次降息 首套房、改善型2 套房首付降低
19个城市 出台限购令 加息、上调 准备金率
限购 城市达 到46个 上调利率、 准备金率
持续调控
国五条 金十条
项目品鉴（四季上东5号楼整平台）
项目核心点优势建议
查阅哈市高端社区，暂无纯正服务管家，建议本项目制订私人管家服务，从根本区别于其他高
端社区，从超高服务角度碾压其他哈市高端项目。
2
客户定位
来自百度文库
客户定位
潜在客户、确定购买力、来源
客户解析
4S店豪车车主
> 本地从购置豪车客户，资金实力较强，
是哈市本地客，购置本项目潜在客户 群体。
2016政策
2016年1月
2016年9月-10月
2016年3月
2016年6月
2016年11月
商贷首付下降至20%， 二套房首付最低30%； 央行：降准0.5个百分点 三部委：下调契税、营业 税税率
国土资源“十三五”规划 5月1日起，公积金缴存 比列和缴费基数调整比例 不得超12%； 黑龙江出台去库存新政， 三年内消化库存量
XXXX等高端洋房、别墅客群
> XXXXX等市内高端项目潜在客群，其
客户中多部分为哈市“金领、钻领”， 可圈定此部分为本项目的潜在客群。
市内客
> XXX在积累XXXX、XXXXX、XXX等高 端投资客户群体。
> 我公司曾参与餐饮、酒店、服装、家 具、房产等多个项目，自身周围高端 客户群体资源丰富。
资源和成熟配套展开。
当其他期房项目还在努力通过各种手段，给客户制造未来愿景以吸引购买 时，本项目，则是在已经成熟的商业氛围上，在成熟景观环境上，给客户以看 的见摸的着的真实体验。故建议在营销过程中，巧妙的运用“借”为己用的方
式，注重实际体验，以“实在”的态度，吸引客户购买。
本项目建议：
项目的打造，宜突出高雅居住氛围、优美居住环境，以高附 加值拉升项目档次。
2017年 宏观政策下 哈尔滨的市场预判
市客群导入。
3、哈尔滨对政策反应的延后时间较长及现阶段市场环境，17年哈尔滨政策不会收紧。 4、继续推动户籍制度改革，鼓励农业人口到城镇落户，积极去化库存。
概述：主要对本项目的区位，指标，及其项目
属性进行基础分析，对本项目的特征及属性有
第二部分
项目属性
一个细致全面的把控。
项目核心户型建议
豪宅客户非常注重公共空间的尊贵感，建议规划落地窗，大开间，使客
厅更明快；（使优势最大化体现）
建议公共空间将客厅与餐厅分离且独立，功能区域明确，有明显的分隔； 豪宅标准的住宅建议，“洗、浴、厕、客”宜分开设置； 户型建议设置更衣间；
项目核心户型建议
如在规划上可以调整户型设计，建议最好重新规划设计户型； 如户型不能改变，建议多找一些知名设计装饰公司参与样板间设计，突
区域内位置好，交通便利，依托成熟商业及休闲配套集聚地，人气旺 盛，本项目可打造为片区内极具产品特色的、超高得房率，超高性价比、 高档次为一体的超高端社区！！！
项目SWOT分析
优势（S）：
本项目最大优势在于观江景观，市中心观江绝佳位置。
劣势（W）：
本项目户型均较大，购房总价较高。压力较大；
本项目从以上优势叠加，从区位、规划、配套、交通
结合2016年整体政策环境及2016年房地产市场走势，预计2017年政策方向如下：
2017年 宏观政策预判
1、热点城市：防泡沫、防风险，货币投放控制趋紧，差别化信贷、限购延续，合 理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地。 2、三四线城市：房地产去库存，去库存和促进人口城镇相结合，提高三四线城市 公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。 3、2017年调控政策将持续收紧，投资性买房需求将被有效遏制，2017年房价不 会出现大幅上涨，将逐渐趋稳。同时随着不动产登记制度、推动房地产税立法，平 稳房地产市场的长效机制也将逐步建立。 1、整体政策调控依旧以去库存为主基调。 2、哈尔滨“十三五”规划的逐渐落实，及轨道交通的快速建设，将有助省内其他城
7月19城发布严厉调控政 策，多地重启限购限贷。
房地产政策分析
16年，政策持续利好，首付调整购房成本减少，改善需求入市；一线城市强 劲反弹；哈尔滨积压的刚需及改善需求开始释放，加速商品房成交。
央行年前放大招！2016年2月2日央行出台在不
实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通
住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比 例为25%，各地可向下浮动5个百分点”，也就是 说，哈尔滨商贷买房最低首付款20%！
地产调研策略方案
目录
1 2 项目分析 市场分析
3
4
项目定位
整体营销
概述：主要针对近期新政进行解读，从项目大势出发，
分析市场走向。通过对区域市场数据信息的收集和分析， 对区域市场形势进行研判，并结合片区特点得出分析结 论
第一部分
市场分析
历年房地产走势 房地产政策分析 哈市房地产政策分析 2017年房产预判
限购取消 降息 分类调控 限贷松绑
降准、降息、 二套首付降低 公积金松绑 购房补贴
降首付 降税费 降准 去库存新政 营改增
房地产政策分析
在2015年至今多轮信贷政策作用下，房地产市场分化不断加剧，
积极消化库存
“二孩”政 策元旦正式 实施。 5月1日起，营改增 落定，未满两年按 5%，全额征收。
2016年2月
在2016去库存的大背景下，央行再次降首付， 给市场传递了积极正向的信号，对于刺激市场需 求起到了积极的作用。
哈尔滨政策分析
哈尔滨出台5个要点、5大关键词，去库存新政<11月14日> 新政策即日起施行，有效期为两年。适用范围为哈尔滨市城区，各县(市)结合实际参照执行。
5个要点
松北和群里地区适当控 制用地供应 允许开发企业适当调整 户型结构 鼓励投资购买商品房用 于租赁经营 市级棚改项目向阿城、 呼兰倾斜 2015平房阿城和呼兰 利民实施购房补贴
等，均属资源不可挑剔！ 本项目由于增加每户阳台面积后，每户得房率较高 本项目每户门厅等赠送面积均在15㎡以上，性价比较强；
其竞品项目，均已建设自身配套（如盛和天下配
备双会所、动静分区，游泳馆、篮球场、网球场、等 项目户型设计针对于豪宅客户实用性不强，浪费面积居多；
机会（O）：
差异化产品策略。
住宅是项目的核心利润点, 也是项目的核心产品线 。 大面积的高赠送率，得房率是项目 的形象贡献点。 增设高端社区配套，智能化、 养生化、服务化，突出本项 目高端观江居住社区。
项目核心点优势建议
因环境等问题，室外空气质量较差，建议每户配备智能空气净化、水净化及智能的室内小型锅 炉系统，增加宜居生态调节系统，突显高端智能社区配备。
项目区位
项目基础指标 项目资源梳理
项目swot分析
项目战略思考
项目区位
项目标注

本项目位于哈尔滨市道理群力新区，位于友谊路，正对松花江江畔，地理位置优越，江景优势绝佳。
项目基础指标

项目北望松花江，东面何家沟，西靠成熟住宅区。项目地块属性为商住用地。 规划总用地面积5900平方米 项目地块计容积率总建筑面积为75514.82㎡，其中地上规划部分58599.43㎡ （因每户阳台原因，预计可达到64000 ㎡左右 ）。 项目处于净地状态，技术经济指标已确定。
较高赠送每户使用面积，填补市场空缺。 市场观江产品，基本暂无较好位置、户型； 该片区为政府规划的重点打造区域；
威胁（T）：
竞品别墅、花园洋房等产品为本项目竞争产品； 2017年房地产市场风险、政策风险等。
项目战略思考
结合片区资源，从商业价值最大化的角度考虑，本项目务必
采取综合开发。卖点梳理宜围绕产品特色、景观