当前市场环境下房产税对房价的影响

先作 出消费 者可 以 自由流 动 、不 同地 区为争 夺 置业 者 和消 费者 在房 产税 以及 公共 服务 上展 开竞 争 的假 定 。在 上述 假定 下 ，每个 地 区的置 业者 所支 付 的房 产税 相 同 ，房产 税将 被用 于改 善 和更新 地方 基础 设 施 和公 共服 务 ，置业 者将 会受 益于 该 区域公 共服 务
他 们假 定 整个 国家 范 围内 的资本 回报 固定 ，资本 可
以不受 限制 的 自由流动 ，从 而资 本不 承担 任何 税 收
负担 ，房产 税完 全 由当地 不 可移 动住 房 的消 费者承
住 房具有 消 费 品和投 资 品双重 属性 ，其需 求可 相应 地 分为 消费性 需求 和 投资性 需求 。已有研 究 的 缺 陷在 于未 明 确 区 分 房 产 税 对 两 种 需 求 的 不 同影 响 。房产 税具 有 一定程 度 上抑制 住房 市场 投机 炒作 的效 果 ，在现 有 的市场 环境 下 ，其对 作为 刚性 需求 而存 在 的消费 性需 求 的影 响 ，笔 者认 为不会 产 生消 费数量 的变化 ，而只会 产生 消费 结构 的变化 ，因此 房产税 对 该部 分需 求量 影 响较小 。 由此 ，本 文通 过 分 析房 产税 对 投资性 需求 的影响 ，考察 房产 税对 房
当前市场环境下房产税对房 价 的影响
刘 斌
（ 首 都 经 济 贸易 大 学 城 市 经 济 与 公 共 管 理 学 院 ，北 京 １ ０ ０ ０ ７ ０ ）
摘 要 ：我 国正 处 于经 济社会 转 型期 ， 国 内房价 受 多种 因素 影响依 然位 居 高位 ，很 多学 者建议尽 快推 出房产税 ，认 为房 产税 会从 增 加房 产 的持有 成本 ，抑 制投 资投 机性 需求 以及 降低 空 置房 源的 角度 增加 市场 的有效供 应 ，从 而达 到 降低 房 价 的 目的。从 税 收 负担 转嫁 的 角度 对房产 税对 房价 的
高房 价 问 题是 当前 中国经 济 面 临 的 突 出 问题 ， 房 价 的过 高过快 上涨 给 中 国经济 和社会 带来 了诸多
的不稳 定 因素 。政府 对房 地产 市场 调 控 的政 策 不断
由其 和 Ｚ ｏ ｄ ｒ ｏ ｗ （ １ ９ ８ ６ ） 进 行 了 拓 展 。他 们 认 为 ，
传统论 和 受益 论 的观点 是错 误 的 ，因为一方 面传 统
推 出 ，随着 史上 最严 厉 的调控 政策 —— 限购 、限贷 的推 出 ，房 价高 涨 的势头 暂 时趋缓 。但 是 ，调控 政
策取 得 一定 效果 的 同时也 面 临很大 的质 疑 ，限 购政 策 毕竟 是一 种行 政指 令 ，这种 对市 场 的行政 性 干预
影 响进行 分析 ，认 为在 目前住房 市场供 不应 求 的状 况下 ， 由于税 负转嫁 现 象的存 在 ，推 出房产税 不仅 不 能起到 很好 的抑 制 房价 的作 用 ，反 而会 在 一 定程度 上促 进房 价 的上 涨的 结论 。 关键 词 ：房产 税 ；税 负转嫁 ；房 价
中 图 分 类 号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ５ 文 献 标 识 码 ：Ａ 文 章 编 号 ：１ ０ ０ ７ － ６ ８ ７ ５（ ２ ０ １ ３ ）０ ２ — ０ ０ ３ １ － ０ ４
价 的影 响。
担 ，并 导致 高 房 价 。受 益 论 是 由 Ｈａ ｍｉ ｌ ｔ ｏ ｎ ，Ｆ ｉ ｓ ｃ ｈ ｅ ｌ
和 Ｗｈ ｉ ｔ ｅ（ １ ９ ７ ５） 形 成 ，后 经 Ｈａ ｍｉ ｌ ｔ ｏ ｎ（ １ ９ ８ ３） 、
Ｆ ｉ ｓ ｃ ｈ ｅ ｌ（ １ ９ ８ ５ ，１ ９ ９ ２ ） 做 了深入 的 阐述 。他 们首
现有 的房 产税 与房 价 的关 系的 理论研 究 有传 统
整 个经 济 中资本 是 可 以 自由流动 的 ，即资本 是从 高 税 收 的地 区流 向低税 收 的地 区的 ；二是 资本 存量不 变 。即资本 供 给是无 弹性 的 ，资本 无论 在哪 里都无
法 逃税 。该 理论 的 主要结 论是 ：不 同 的房地果 ，但长 期来 看必 然会 造
成市 场 的扭 曲 ，很多 学者 建议 尽快 推 出房产 税 ，运
用长 期稳 定 的税 收 经 济 杠 杆 对 房 地 产 市 场 施 加 影 响 ，但是 学者 们对 于房 产税 会在 多 大程 度上 对房 价 造成 影 响 ，现 有 的观点 莫衷 一是 。
一
、
房 产 税 与 房 价 关 系理 论 综 述
的改 善 。但是 ，房 产税 和公 共服 务未 资本 化为 住房
价值 。据 此 ，他们 认 为房产 税 仅 是受 益 税 （ ｂ ｅ ｎ ｅ ｉ ｆ ｔ
ｔ ａ ｘ ） ，仅影 响地 方公 共支 出 ，不 影 响住 房 价值 和资
源配 置 。新 论 是 由 Ｍｉ ｅ ｓ ｚ ｋ ｏ ｗ ｓ ｋ ｉ（ １ ９ ７ ２ ） 提 出 ，并
理论 忽视 了普 遍存 在 的房产 税 ，其 假定 资本 不 承担 任何税 收 负担 与现 实不符 ；另一方 面 ，收益 理论 假 定 所有 地 区 的房产 税相 同也 是与事 实 相悖 的 ；新 论 指 出房 产税 不仅 影 响住房 资 源 的配置 ，而且 还会 影
响非住 房 资本 的配 置 。新 论有 两个 假设 前提 ：一 是
理论 、受 益论 和 新 论 三 种 代 表 性 观 点 … 。传 统 理
论由 Ｓ ｉ ｍ ｏ ｎ（ １ ９ ４ ３ ）和 Ｎ ｅ ｔ ｚ ｅ ｒ（ １ ９ ６ ６ ） 首 先 提 出。
率 导致 了资 本存 量 的无效 率配 置 ，并且 通过将 房产
税效 应 分 解 为 “ 利润税效 应” 和 “ 消费税效应 ” 说 明房 产税 高低 对房 价有 不 同程度 的影 响 。
第 ３ ６卷 第 ２期 ２ ０ １ ３年 ４月
石 家庄 经济 学 院学报
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｓ ｈ ｉ ｊ ｉ ａ ｚ ｈ ｕ ａ ｎ ｇ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ｏ ｆ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉ ｃ ｓ
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