2019年房地产基金备案情况调研

2019年房地产基金备案情况调研（截至2019年8月）

2019年6月初起至今，各监管机关频繁出台各项政策及监管手段，不断加码对房地领域的金融调控。银保监会更是于今年7月初起，通过窗口指导、约谈及现场检查等多种途径，严格管控房地产领域的投融资规模。在房地产信托、银行开发贷及公开发债等多种渠道融资全面受阻的情况下，多家金融机构及房地产开发企业转向地产基金领域，意图通过地产基金渠道获取资金。为此，本调研报告对2019年1至8月全部通过备案的地产基金产品的情况进行梳理，并初步分析如下：

一、2019年1-8月地产基金备案情况概况

2019年1至8月，合计通过备案的地产基金产品约118支。其中涉及基金管理人约35个，涉及托管机构约14家，平均备案时长约68天。平均每月成功备案产品约15支，各管理人平均备案产品数量约3支。但2019年8月通过备案基金数量明显降低，备案速度上未见到明显延长。

2019年6月通过备案的地产基金产品共计20支，涉及基金管理人14个，平均备案时间90天，涉及托管机构8家。其中，1支产品结构为有限合伙，产品成立于2018年1月，产品的平均备案时间为536天；剩余均为契约型基金类产品，平均备案时间19天。

2019年7月通过备案的地产基金产品共计18支，涉及基金管理人11个，平均备案时间增加至116天，较6月份略有延长，涉及托管机构6家。其中，5支产品结构为有限合伙，产品成立时间均为2018年，产品的平均备案时间为349天；剩余均为契约型基金类产品，平均备案时间27天。

2019年8月，通过备案备案的地产基金产品10支，涉及基金管理人7个，平均备案时间进一步增加至126天，涉及托管机构6家。其中，5支产品结构为有限合伙，产品成立时间横跨2018年6月至2019年5月，产品的平均备案时间为235天；剩余5支产品为契约型基金结构，平均备案时间17.4天。

各月份通过备案产品数量情况如下：

月份通过备案产品数量（支）月份通过备案产品数量（支）

2月7 6月20

4月15 8月10

二、2019年1-8月地产基金备案情况具体分析

1、产品结构分析

备案通过的产品结构大部分为契约型基金，剩余为有限合伙企业。其中，契约型基金合计99支，占比约84%，契约型基金的平均备案时间约33天，该备案时间明显短于有限合伙企业型基金的备案时间；2019年1-8月备案通过的契约型基金中，最长备案时间为400天，最短备案时间为3天。有限合伙型基金的平均备案时间约253天，2019年5月之后成立的有限合伙型地产基金尚无备案通过案例。2019年1-8月备案通过的有限合伙型地产基金中，最长备案时间为511天，最短备案时间为40天。

2、基金管理人情况分析

备案频率及通过率双高的产品主要集中于10家基金管理人中，这10家管理人成功备案产品数量合计为82支，占1-8月份合计通过备案产品数量的69.49%。具体情况如下：

序号管理人名称产品数量管理人情况简介

1中城投资系列：上海中城年代股权投资基金管

理有限公司；上海中城

荣耀股权投资基金管理

有限公司；上海中城展

理财富投资管理有限公

司13 实际管理人为上海中城联盟投资管理股份有

限公司（简称“中城投资”），公司于2015年

在新三板挂牌（基础层），证券代码833880，

是一家专注于房地产领域的专业投资控股公

司。目前管理的存续基金33只（有限合伙

31只，契约型基金2只）存续的管理规模

243.58亿元，所投存续项目68个。中城为

招行白名单客户，产品主要由银行代销。

2上海晨曦股权投资基金管理有限公司12 成立于2016年，注册资本1亿元，是旭辉集

团一体两翼“房地产+”板块的核心成员之一，

聚焦房地产股权基金开发类基金和存量资产

收并购及资产证券化业务。曾与高和资本一

同牵头推动了领昱系列类REITs项目的储架

注册和注册额度下领昱1号类REITs项目的

落地,该项目系中国首单民企长租公寓储架

式权益类REITs。

3合凡（广州）股权投资基金管理有限公司10 目前拥有两个私募基金管理牌照，分别为：

深圳合凡资产管理有限公司和合凡（广州）

股权投资基金管理有限公司，两公司均已在

中国证券投资基金业协会登记备案。公司曾

与绿地集团、世茂集团、恒大集团、东方园

4天津高和股权投资基金管理有限公司8 成立于2009年，注册资本300万。高和资本

是中国首支人民币商业地产私募股权基金，

专注于投资一二线城市的核心区域的商业不

动产。高和资本在商业不动产领域总投资超

过360亿元，并完成不动产证券化产品（包

括CMBS和类REITs）约240亿元。在2012

年-2018年连续七年被上海第一财经《中国

房地产金融》杂志评为“最佳人民币房地产

基金”。

5歌斐资产管理有限公司；芜湖歌斐资产管理

有限公司8 上海诺亚投资管理有限公司的全资子公司，

诺亚（中国）控股有限公司以“诺亚财富”

为品牌，已于2010年在纽交所上市，目前市

值24.84亿美元。2019年一季度，诺亚财富

销售净收入8.9亿元（同比增长7.1%）、净

利润3亿元（同比增长19.9%）。一季度募集

规模280亿元，累计募集规模6362亿元。资

产管理规模1711亿元，其中私募股权1011

亿元，地产基金174亿元，海外资管规模247

亿元。

6淳石资产管理（宁波）有限公司7 该公司系一家财富管理公司，成立于2014

年，总部位于上海，已完成A轮及A+轮融资。

成立当年即设立了淳富家族办公室。

7上海瑞襄投资管理有限公司7 上海瑞威资产管理股份有限公司（01835.HK）

（简称“瑞威资管”）的全资子公司，瑞威资

管专注于不动产投资基金管理，管理基金分

为直接投资及母基金两类。目前总市值7.67

亿，2018年营收1.57亿，净利润4647万。

瑞威资管与丞家（上海）公寓管理有限公

司（简称“丞家管理”）合作成立母基金“杭

州富阳汇嵘投资管理合伙企业（有限合伙）”，

丞家管理是一家以服务式公寓开发及运营为

主营业务的公司，由华住酒店集团和IDG资

本共同出资成立，专注于轻奢酒店、精品公

寓和民宿的服务。瑞威资管在2019年1月份

与北方信托、光大金控成立了光瑞聚耀（青

岛）财富资产管理有限公司；瑞威资管在2019

年3月份收购了广州中顺易35%的股权。

8鼎信长城系列，具体管理人包括：新疆鼎信智

远股权投资管理有限公

司、嘉兴鼎信智赢股权

投资管理有限公司6 实际管理人为鼎信长城投资管理集团有限公

司，其与光大金控投资控股有限公司联合成

立了上海鼎晗光曜投资管理有限公司（简称

“鼎诺光华”）。鼎诺光华今年3月引入江苏

民营投资控股有限公司、世茂集团战略入股。