集团物业出租管理办法

集团物业出租管理办法

第一章总则

第一条为加强集团及下属各单位物业出租管理，规范物业出租行为，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》、《广州市国资委监管企业资产评估管理办法（试行）》等法律、法规和政策的有关规定，结合集团实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于集团及下属各级国有全资、国有控股、国有实际控制企业和事业单位（下称“各单位”）自有产权以及通过委托管理、对外承租等方式取得使用权并经业主同意转租的物业。

第三条本办法所称物业是指企业房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。

第四条本办法所称物业出租，是指企业作为出租人，将本

企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（下称“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行为。但不包括以下事项：

（一）属于集团主业经营及配套设施服务，且经过市场化定价的常态业务，或已取得政府管理定价的业务，如住宿服务、展览服务、仓储保管服务、停车经营服务、充电桩服务等。

（二）用于分配给本单位职工租住的存量住宅。

第五条本办法所称的公开招租方式是指企业通过符合资质要求的产权交易机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场竞价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。

第六条各单位应坚持公开、公正、公平的原则；坚持政府引导与市场运作相结合的原则；坚持经济效益与社会效益相结合的原则；坚持物业价值市场化原则，充分发挥物业价值，以物业租赁支持主业发展。

第七条各单位物业出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，过程中应与市发展改革、住房和城乡建设、国土规划、城市更新、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批或核准。

第八条各单位应严格按照审批权限，规范物业出租决策程序和行为，遵循的程序有：科学、充分地开展可行性研究；广泛听取单位法律顾问或法律中介机构的意见和建议；必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见；严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

第九条各单位出租物业单次出租期限原则上不超过6年，如符合本办法第六条规定，同时满足政府产业引导、扶持政策或其他扶持原因的，可以延长租赁期限，但单次出租期限最长应不超过12年。

第十条物业出租应进行可行性论证，并制定合理的出租方

案，出租方案应包括以下内容：

（一）出租物业的基本情况：主要包括四至范围、面积、权属、城市区域规划、消防安全、涉及的债权债务、原单位经营情况等。

（二）可行性分析：主要包括出租目的、战略符合性说明、出租效益测算、同地段租金水平、市场分析、风险评估等。

（三）前期招租宣传推广情况：各单位应至少在物业租赁期满（或物业公开招租）3个月前开展物业出租招租推广工作，可通过现场张贴招租预告，平面媒体、报纸、报刊、宣传册等媒介投放广告，官方微博、微信、网站等公布（预）公告，并做好招租信息反馈资料收集，建立潜在意向客户台账，作为招租文件编制和决策参考依据。

（四）出租条件：主要包括租赁期限、租金标准及出租用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、年度租金调整等。

（五）招租文件：主要包括招租公告（稿）、招租文件、合同文本（稿）、单位法律顾问意见书等。

第十一条有下列的情形之一的物业不得出租

（一）物业权属存在纠纷的

（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的

（三）共有物业未取得其他共有人同意的

（四）不符合安全标准的

（五）已抵押的物业，未经抵押权人同意的

（六）法律法规规定不得出租的物业其他情形

（七）集团认为不得出租的

第二章审批权限及流程

第十二条物业出租审批权限分为国资监管机构审批或备案、集团审批或备案、各单位自行审批三级。

（一）需报市国资监管机构审批或备案的范围及流程。

权限范围：

1. 权属登记为工业、仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构审批。

2.权属登记为非工业、非仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构备案。

审批流程：

1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，并由本单位董事会审定后上报集团申请立项。

2.集团职能部室审核并提请董事会审定后上报市国资监管机构审批，并纳入集团“三重一大”管理范围。属市国资监管机构备案范围的，集团审定后批复项目单位开展招租，并在租赁合同生效10个工作日内报市国资监管机构备案。

3.市国资委监管机构审批或备案。

4.项目单位按照上级批复意见开展物业出租工作。

（二）需报集团审批或备案的范围及流程。

权限范围：

1.符合需上报市国资监管机构审批或备案的物业出租项目。

2.单次出租物业达到有以下情形之一的：

（1）位于广州市四区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区）内的房产（含地下建筑物）超过500平方米或土地超过1000平方米的；

（2）位于上述四区以外及其他区域的房产（含地下建筑物）超过1000平方米或土地超过2000平方米的。

3.涉及城市更新改造的（如“三规合一”、“三旧”改造），或已列入集团重点开发建设计划的物业对外出租。

4.集团下属全资国有企业（事业）之间以自行协商方式确定的物业出租。

5.集团认为需审批的其他事项。

6.单次出租物业不符合集团审批范围，由各单位自行审批开展的物业出租项目，应报集团备案。

审批流程

1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，由本单位董事会或党政联席会议审定后上报集团申请立项。

2.集团收到项目立项材料后，由工程技术环保部牵头，会同法务室、财务证券部、安全应急部、纪检监察部等相关职能部室进行审核，审核完后提请集团董事会或党政联席会审批。

3.项目单位按照集团批复意见开展物业出租工作。

4.属需报集团备案的项目，由项目单位在租赁合同生效10个工作日内报集团工程技术部备案。

（三）各单位自行审批权限。