上海市旧有住宅更新改造模式初探

上海市旧有住宅更新改造模式初探摘要：本文结合上海市需改造旧有住宅的特点，按照更新改造力度从大到小的次序排列，总结出改变原有的居住功能的改造、大规模重建的改造、拆落地的改造、保留历史痕迹的改造、局部设施的更新改造六种模式，并对各自的优劣进行总结。

关键词：旧有住宅、更新改造、拆落地、平改坡
abstract:this article unifies the shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.
key words:the old houserenewal and transformationdiscounted landingping changed slope 中图分类号：[f287.8]文献标识码：a文章编号：
随着城市化的发展和用地集约化，城市旧有住宅的改造成为必然的趋势。

在上海这样城市化发展后期的城市，已有住宅的量大面广，类型多样，面临的问题更为突出。

本文正是对上海各种实践进行归类，并进行分析，并对适用性和优劣总结，期望对今后的改造能有所帮助。

1.上海市需改造旧有住宅的特点
1.1旧区改造的住宅主体逐步发生变化
随着两轮旧区改造的逐步展开和深入，上海市的棚户简区基本消灭，可改造的二级旧里弄建筑也越来越少。

于是，一大批建国初期和上世纪七十年代建造的老公房、老小区逐渐成为下一步旧区改造的重点，其中不乏大量的高层住宅。

据房管部门统计，上海1990年前建造的房屋约有1亿㎡,2500万㎡房屋房龄在50至70年以上； 8000多万售后公房中有2500万㎡存在不同程度的需要维修问题，还有近500万㎡不成套房屋使用倒便器和马桶，还有200多万㎡联建房屋、物业难以接轨。

这些状况已影响到居民正常生活[ 顾振远·关注民生改善旧房居住条件·上海房地，2007（7）：p20~21]。

由于当时的经济水平和标准等原因，这些房屋设计简单、设施不齐，配套标准较低。

问题主要集中在屋面外墙渗漏、隔热、保温性能差、缺乏公共设施等。

由于长期处在低租金运行状态，房屋维修周期长，房屋和辅助设施得不到及时修理和养护，失修失养现象较为普遍;部分上世纪七八十年代的高层住宅电梯还存在着产品能级低、运行状况差、故障率较高、能耗较大的现象，居民反响也较强烈。

1.2旧有住宅的区位优势极为明显
随着上海级差地租的明显加大，基本上集中于中心城区附近的旧有住宅具备极为明显的区位优势。

1.2.1丰富的优质公共服务设施
从量化指标上分析，中心城区的公共服务设施如医院的千人床位指标、学校班级教师数量要高于周边区域，而在所谓的“优质公共服务设施”.(指三级甲等医院、市重点中小学、幼儿园等)更是在人均数量上远远优于其它区域。

以医院为例，仅静安区就拥有华山医院、华东医院、儿童医院等多家三级甲等医院，而较为偏远的闽行区却一座三级甲等医院也没有。

这些小区周边的公共交通系统比较发达，而且这些小区与规划的上海轨道交通站点联系紧密，出行的时间与经济成本都很低。

同时，中心城区已经建成了一大批服务功能集聚、种类较为齐全、服务水平较高、规模较大、服务对象范围较广、影响力强的高等级商业商务服务区域，如黄浦区的南京东路步行街、人民广场、豫园商圈；卢湾区的淮海路、新天地；静安区的南京西路、静安寺，虹口区的四川北路商业街；浦东新区的陆家嘴cbd；杨浦区的五角场商圈等。

而这些丰富而优质的公共服务资源，也是原有居民不愿意搬离中心区域的重要因素。

以黄浦区为例，有许多老黄浦居民在外迁的时候坚持要求保留户口，就是为了小孩能够在黄浦区上学[ 於晓磊·上海旧住宅区更新改造的演进与发展研究·同济大学硕士学位论文，2008：p26]。

1.2.2更强的增值能力
由于城市土地的稀缺性，中心城区地价的整体上升是总的趋势。

另一方面，中国的大城市并没有出现西方城市在1960~1970年代郊区化进程中经历的内城衰落。

相反，城市综合交通体系的建立，交通状况的改善以及中心城生态环境品质的提高，使得中心城区始终是大多数居民钟情的居家宝地。

因此，随之而来的住宅价格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同样建筑标准与质量的住宅，价格表现为随着离市中心距离的增加而不断递减，并且以环线作为价格等高线:2000年，内环线内的住宅价格大多在4000元/㎡以上，至外环线附近的价格则在2000元/㎡左右。

2003年，有研究者将上海各环线价位与档次大致地总结为“4—6—8—10”，即外环外地区4000元/㎡(低档)、外环至中环地带6000元/㎡(中档)、中环至内环区域8000元/㎡(中高档)、内环以内地段l万元/㎡以上(高档)。

2004年甚至出现了“3—2—1”的说法，即楼市均价会达到内环3万元/㎡、中环2万元/㎡、外环1万元/㎡[ 黄怡·城市居住隔离的模式—兼析上海居住隔离的现状·城市规划学刊·2005(2):p31-37]。

从2012年初来看，这个当初耸人听闻的说法已经部分称为现在的实际情况了。

同时，拥有丰富的不可复制的历史文化资源也是旧有住宅升值的一个重要因素。

历史文化资源与一般物质资源不同，随着时间的流逝和城市的发展这种类型的资源有明显的增值性。

而且这种增值性在城市发展进入后工业化的阶段以后，表现的尤其突出。

具有历史文化特征的城市区域在社会对文化重新回归的潮流下，成为某些
第三产业的处所和一些特定的高等级社会阶层的理想居住地。

上海新天地的改造就生动地诠释了发掘历史文化资源的价值。

1.3旧有住宅居民的改造要求也是迫切的:
上海的人均gdp早己经迈进中等发达国家水平，经济社会的全面均衡发展成为重点。

因此不管是因为社会发展所产生的与现实标准存在的绝对反差，还是因为社会分层所产生的相对反差，对旧住宅区居住的原住民来讲，改造是极为迫切的。

特别是对于那些住房面积低下的居民来讲，从他们因为住房条件而所反映出的较为极端的不满情绪的背后，体现出对改造的渴望。

2.旧有住宅改造的不同方式
本文按照更新改造力度从大到小的次序排列，对上海住宅改造的实例加以分析。

新天地的案例虽然外观基本维持原状，属于保护性再开发，但由于原有的居住功能完全改变，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改变原有的居住功能的改造（以上海新天地为例）
新天地位于上海的太平桥地区[ 其大致范围在西藏南路以西、马当路以东、兴安路、太仓路以南，合肥路以北。

]，它始建于1900年，是大量中下层华人家庭居住的社区，并于1930年代起逐渐沦为“下只角”。

至1990年代，太平桥地区除了极少数新式里弄和新公房外，绝大部分是旧式里弄，建筑陈旧，公建配套不足，市政设施和绿化缺乏，属于卢湾区旧区改造的范围。

根据1996年的太平桥地区改造规划，该地区将成为现代化的国际性商住园区。

新天地广场属于历史保护区，保留原有旧石库门里弄格局，并对建筑外观进行保护性改造。

地块功能由原来的居住转为开发公共性的商业和文化活动，充分利用毗邻淮海中路商业街的独特区位优势，最大限度地发掘地段的潜在价值（图5.2.1.1）。

太平桥公园也在拆除旧式里弄街坊的基础上得以实施，建有l 公顷的人工湖和3公顷的公共绿地。

太平桥公园北侧是商务区，南侧是住宅区，其中紧邻太平桥绿地定为外销住宅区。

109和112街坊的修建性详规由som公司完成。

第二阶段的设计及实施方案由nikken sekkei internationalltd. (singapore)与wood &zapata inc. (usa)联合承担。

其中, wood &zapata inc. (usa)主要是提出设计概念及整体规划思路,由nikken sekkei完成方案的发展及深化过程，整个项目历经两年多[ 乔晓红·历史地段建筑环境的再生与创新——记上海太平桥地区新天地广场旧城改建项目·建筑学报， 2001（3）：p12~15]。

罗小未先生曾在文章中对新天地的改造过程作过生动的描述[ 罗小未·上海新天地广场——旧城改造的一种模式·时代建筑，2001（4）：p25~26]：
“整个保护、改造与开发是一个挑战。

以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有15个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。

其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。

它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才
能进出。

因此在规划上首先要读懂它们之间的关系。

要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间;在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。

新天地广场在建筑的改造与修整方面曾经历了很大的困难。

本来要在石库门房子中塞进现代的休闲生活内容就够困难了，何况这些房子大多为危房，没有卫生设备、上下水道陈旧不足、基础与地板均已腐烂，只要稍微一动便有散架的可能。

结果做了很多试验，付出了昂贵的代价才得以完成。

特别是象ark和la maison那些兼有演出的餐厅内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供演出用的
机电设施。

因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部是重新建造的。

而且外墙有些已经酥松，只好对之进行修补与加固并注射了一种进口的防湿药水。

事实上几乎所有的旧屋均要大兴土木与脱胎换骨才能更新使用，因而其费用每平方米高达二万元。

”
新天地在建筑设计方面无疑是成功的。

从商业开发的角度看，新天地改造也取得了辉煌的成功，为香港瑞安集团赢得了滚滚财源和良好的口碑。

胡庆庆从商业策划的角度对新天地的成功作了描述和分析[ 胡庆庆·上海太平桥地区开发与“新天地”的诞生——房地产策划的成功范例·城市开发，2002.06.p55~56]：
“在各种刊物上‘新天地’成为‘出现率’最高的评论焦点，从《城市规划汇刊》到《新民周刊》，从《建筑学》到《时代建筑》、
《室内设计与装修》等，都有大篇幅的重头文章，从不同角度评述、赞扬。

甚至日本《新建筑》杂志也有专文评论、褒扬。

同时，新天地广场已成为上海旅游的重要景点之一，尤其是国外的旅游团队，对此有浓厚的兴趣。

”
“保留、改造、新建（新天地地块）5.7万平方米的建筑，以致每平方米建筑面积综合费用高达2.28万元。

在此粗略估算一下，若设贷款年利率为9%，13亿元投资，分20年清偿的话，每年还款额为1.4241亿元。

我们再粗略估算一下租金收入，……租金年收入为1.4315亿元，收支基本持平。

若还款期缩短的话，本项目还是一个亏损项目。

”
“为何瑞安集团公司要花大精力来搞一个并不十分有利可图的项目呢？……太平桥绿地、湖泊与新天地的人文环境大大提升了其周围的房地产的品位和价值，……以目前已经开始销售的小高层楼盘为例，其房价已达2万到2.5万元/平方米，而在其邻近相同类型的住宅楼宇只售1万元/平方米,高出整整1-1.5万元/平方米。

太平桥地区开发的新楼宇估计总量可达2 0 0万平方米，如果每平方米售价均能比其他地区楼盘高出1万元，那将获得丰厚的收益。

其次由于新天地广场的改建成功，已对瑞安集团公司产生了一个极好的广告效应，已使“瑞安”成为沪上高档房地产的知名品牌，获得购房者的高度信任。

”
至此，太平桥公园和新天地广场形成了太平桥地区的一颗磁石，在它的周边吸聚和簇集了一批高收人阶层和富裕阶层的住宅区，
2008年初上海市中心6万元/㎡以上的住宅大多集中在新天地地区。

但是，相对于其周边尚未改造的广大旧式里弄来说，居住隔离与社会阶层的分化程度是令人触目惊心的[ 黄怡·城市居住隔离的模式—兼析上海居住隔离的现状·城市规划学刊·2005(2):p31-37]。

新天地作为上海历史建筑改造与开发的标杆性实例，可以带给我们以下一些启示：
旧有住宅改造除了“推倒重建”和“原状保护”之外还有第三条路，就是新旧交融的“新天地式”改造。

由于新旧建筑和生活方式的戏剧性对比，很容易引人注意，取得良好效果。

在这方面新天地取得了轰动效应，起到了很好的宣传示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有着海外人士的上海怀旧情结，老上海里弄生活的鲜活记忆和上海转型国际性大都市的历史机遇作为支撑；新天地的成功也是瑞安集团的成功，前瞻性的眼光、巨额的资金、胸有成竹的耐心和超强的招商运作能力是这个特殊的地产项目成功的基础。

从这两个角度来说，新天地模式是很难被大量复制的。

新天地每平方米改造费用极高，将住宅改为盈利性商业建筑在经济方面勉强可行，但对于大量性旧有住宅的改造，难具推广价值。

2.2大规模重建的改造（以中远两湾城为例）
中远两湾城位于上海中山北路以南，苏州河以北，光新路以东，恒丰路以西。

属普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区，简称“两湾一宅”，是有名的“365”棚户区，俗称“上海最后一条‘穷街’”，
该地区范围约有63公顷地区内原有居民1万户,各级工厂300多家.内区河道纵横,街道狭窄,居民密集,生活混杂,治安混乱，社会问题日益严重,社会矛盾非常突出[ 黄秋平·两湾理想·时代建筑，2004（1）：p130~133]。

改造后的总建筑面积达到160万平方米，预计总投资将达60多亿元人民币。

多年来，上海历届市委、市政府想着手改造，都因种种原因而搁浅[ 开启广告·讲求战略求胜强化过程控制——中远两湾城策划案[j]·中国广告，2001（12）：p38~40]。

于是能不能成功改造“两湾一宅”地区，成为了上海能否在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造的关键。

开发商中国远洋运输集团（简称“中远”）最终承担了这一地块的开发。

中远两湾城规划占地49. 51公顷，规划总建筑面积160万m2。

毛容积率3.2净容积率5.0，住宅建筑面积140万m2，规划居住人口为3.58万人。

50公项的土地一次性拆迁完成（图5.2.2.1）。

规划中注重建筑所勾勒的空间形态和接近自然的生活品质。

根据特定的基地环境将基地划分3个区：北部的嘈杂区、中部安静的景观区、南部亲和的河滨区。

规划首先在基地北侧布置了5栋长板式住宅，有效阻隔了北面高架环线、轻轨明珠线和沪杭铁路线噪声的叠加影响，同时在其间穿插布置了3栋点式住宅，有效地减少板式建筑组合所带来的冗长感，活跃了北部的建筑形态，突出入口的空间形象并反映出内外空间的渗透性。

南部则以点式和小板式住宅沿河岸布置，强调区内绿化景观和河滨景观空间的连贯性，提升住宅区品位[ 庄斌·中远两湾城，上海，中国[j]·世界建筑·2006(3):p94]。

设计中采用了建筑底部架空1层或几层(挑高4.2米，局部架空至7米，总计面积近5万m2)，来保证视觉空间的通透感和连贯性；还将1.8公里宽的苏州河亲水岸线向小区外公众开放，营造出一个优美的居住绿化环境[ 沈迪，黄秋平·“两湾一宅”旧区改造规划设计[j]·1999.06:p7~8]。

伴随着1990年代苏州河水质与环境的综合治理初见成效，经过大规模的改造，原有居民动迁了，除了少量回迁户外，新建的中远两湾城成为中高收人住宅区。

从1999年10月一期开盘至2003年10月三期开盘，其间价格由3200~4200元/㎡升至12000~l4000元/㎡，翻了3~4倍，涨幅惊人。

通过住宅次级市场的转让，在中、高收入阶层之间产生了二次甚至多次替代现象，例如一期购买的住户将已经升值的房产以高于当初购进的价格转手[ 黄怡·城市居住隔离的模式—兼析上海居住隔离的现状[j]·城市规划学刊，
2005(2):p31-37]，两次替代的结果使得该住宅区居住人群的阶层发生了很大的转变，与周边城市住宅区的隔离程度也不断加强。

然而在2006~2007年，中远两湾城又发生了大规模的群租现象，居住人群再次发生转变。

据上海市消防部门的统计，中远两湾城内共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分为纯“群租”576套，公司集体宿舍96套，旅馆经营11套。

“居改非”
282套，分为开公司265套，做仓库14套，做盒饭3套。

集中在中远四期29个门楼，总建筑面积104451.60平方米，平均每户108.24平方米。

每套“群租”房平均分割7间，就有4032小间，按每套平均10人计算，增加流动人口近万人，被称为“沪上第一群居小区”。

[ 郭长洪，张羽龙·迈向和谐的“第一群租小区”——记中远两湾城群租整治[j]·检查风云，2008(7):p30-31]
2007年2月7日中远两湾城97弄8号31楼一群租房内因电器短路突然起火，所幸当时屋内并无租客，没有造成人员伤亡。

“原本建筑面积为104平方米的两室两厅房屋被二房东用三夹板和细木工板隔成了7个独立的小房间，摆放了12张床位，房门口杂乱地堆放着堆积的生活垃圾，隔出的小房间外，仅留下一条容一人通过的狭窄走廊，走廊地板上还堆放着两个电饭煲和一台微波炉，并且都插在同一个拖线板上。

”这就是失火群租房里面的情景。

群租现象从一个侧面反映出了上海生活成本直线上升，和低收入群体的尴尬境地。

“周先生2007年7月从山东某高校毕业，来上海闯荡的他每个月就靠1500元的工资度日。

他与朋友合租在中远两湾城。

‘如果有钱的话，谁愿意住这种地方。

’他说，‘中远两湾城一套面积80多平方米的装修房，月租在3000元左右。

群租房便宜很多，不到4平方米的小隔间，价格700元。

我的月收入是1500元，交通费每天6元，吃饭每月350元，再加上水电费、通讯费基本上分文不剩。

’”[ 同23]
由于群租造成居住单元人口密度增加，使单位公共资源分摊比
例降低，更造成卫生、扰民等多种问题。

不少业主都抱怨“我们的生活品质明显受到‘群租’的影响。

”可见，如此规模巨大的群租让中远两湾城存在严重的治安、消防、传染疾病隐患，影响了周边业主的正常生活，造成来访不断，投诉不断，公共设施也超负荷运行。

最后由政府出面进行治理整顿，才使中远两湾城内的群租问题得以基本控制。

通过中远两湾城的案例我们可以得到以下启示：
大规模推倒重建对危棚简屋的改造是最有效率的途径，通过精心的设计可以营造良好的居住环境。

目前，上海中心区改造后的大型社区居住由于区位优势，吸引了大量中、高收入阶层入住。

但如回迁户很少，容易形成居住隔离。

工作在中心区的低收入阶层，由于无法负担远途通勤的时间与金钱成本，往往选择就近、廉价的出租房源居住。

如果他们的需求得不到有效疏导，会产生畸形居住形态，影响社会和谐。

随着郊区环境的改善，交通的发展，私家轿车的普及，上海市中心城区人口密度已初步呈现降低的趋势[ 李健，宁越敏·1990年代以来上海人口空间变动与城市空间结构重构·城市规划学刊，2007（2）：p20~24]；低收入者的住房需求如无法疏导，会导致中心区环境恶化，加速郊区化进程，有重蹈美国恶性郊区化覆辙的危险。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是静安区结合自身特点对成
套更新方式的一种大胆创新，它的主要做法是在保持原有建筑占地
基本不变的基础上，将原有的旧住宅拆除，并按照原有风格进行重建。

]的改造（以新福康里为例）
新福康里小区（图5.2.3.1），南临新闸路，北至武定路，西起泰兴路，东靠石门二路。

项目总占地面积37886平方米，项目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建设于1927年的旧式里弄住宅小区。

小区原有居民约2600户，户内大都无卫生设施，厨房为多户共用，每户居民的平均住房面积只有35平方米（图5.2.3.2）。

原地新建的新福康里小区总建筑面积108936平方米，由2幢高层住宅、16幢多层住宅及6幢联排别墅组成。

自1998年9月启动至2001年底建成，建设总周期为3年半，项目总投资约5亿人民币。

全部建成后可居住1504户居民，其中回搬居民近800户，平均每户的住房面积达70平方米，并有独用的煤、卫设施。

另有可销售近400套住房，异地动迁了1800户居民。

在建筑风貌上既保留了传统民居特色，又融入了现代海派风格，是静安区第一个成片、整街坊旧住房成套改造项目。

在市、区两级政府政策向旧里成套改造倾斜和聚集下，新建房屋成本大为降低，原来居住在福康里的居民，平均每户只要出资12万元就可回搬，这样既满足了居民住房改造的需求，又符合居民的实际承受能力，深受大家的欢迎[ 高鹏·上海市中心城旧居住区更新方式比较研究——以静安区为例·上海交通大学硕士论文·2007·p52]。

新福康里是静安区第一个成片、大规模的成套率更新项目，在许多方面值得借鉴的方面。

例如，完全商品化的开发模式，通过商品化的运作方式实现了项目整体的资金平衡，减轻了政府资金上的压力，同时提高了住宅建筑品质和居住区的整体人员素质。

一系列的政府优惠政策也保障了项目的成功。

资金方面，由于被列入旧城改造的试点地块，土地在协议出让的时候免去了土地出让金；动拆迁的环节，由于推出了“区内回搬”、“16平方保底”等全面兼顾居民利益的动迁办法[ 愿回搬的居民可在本区范围内专
为动迁户建造的商品房享受市场价的7折优惠；户口较多而实际住房面积较少的困难动迁户则可享受每人16平方米的“保底政策”。

]，才确保动拆迁工作的顺利实施；在规划指标上，对于小区中心6000平方米的架空层不计算容积率，使小区在延续原有的里弄住宅所特有的空间尺度的同时，保留了适当的开发强度，并增加了相应的配套设施。

合理调整利益分配，让利于民是项目取得成功的基础。

较为合理的原有居民安置方案, 原有居民根据自身的经济和居住条件，通过原地回搬、异地安置和货币安置三种方式实现居住的成套率，三种方式的安置方案相对透明和公平，加上政府和开发商的共同让利于民，使原有居民在该项目的更新过程中充分受益。

新福康里小区的建设为上海市静安区树立了一个旧有住宅大规模、整街坊改造的成功个案，社会影响非常良好，并带动了其后的。