万达楚河汉街商业规划
2016年武汉楚河汉街调研报告_项目规划业态分析
郑州富田商业管理有限公司-招商中心制
目 录
一、项目概况 二、项目规划 三、业态分析 四、总结借鉴
项目概况
外部规划
区位交通
项目位于武汉武昌区，东湖和沙湖之间
东起水果湖边东湖路 西至沙湖边烟霞路
北临连通东湖和沙湖的楚河 城市主干道：中北路，二环线
城市次干道：沙湖大道、楚汉路、白鹭街、公正路 公交系统：周家大湾站，白鹭街站，高王村站，东 湖路楚河汉街站，共计26条公交线路 轨道交通：地铁四号线-楚河汉街站 地铁二号线-洪山广场站
A区：品味生活（共48个品牌） 代表品牌有 体验服务：薇拉摄影、椰岛造型（5） 黄金珠宝：周大福、周生生、浪琴、 I do、通灵、Bloves（6） 甜品饮品：星巴克、许留山、满记、 仟吉、歌帝梵（8） 体验零售：无印良品、悦诗风吟、 莎莎（13） 餐饮：稻香、翠华、红鼎豆捞、秀 玉、俏立方、百艳青花、西提厚牛 排、必胜客、肯德基、麦当劳（16）
C区：个性潮流（共47个品牌） 代表品牌有 潮流服饰：GXG、卡宾、ME city、 Cache（4） 体验零售：屈臣氏、孩子王（9） 甜品：仟吉（4） 配套：工商银行（5） 特色餐饮：蓉李记、陶乡精致料理、 青花元年、老街烧烤（14） 酒吧：A+（4） 地方小吃：周黑鸭、老汉口牛肉粉 （7）
B区：国际时尚（共54个品牌） 代表品牌有 快时尚：M&S、C&A、 PILL&BEAR、UNIQLO、ZARA、 GAP、UR、SPAO、 H&M 、 BERSHKA（10） 潮流服饰：Only、杰克琼斯、太平 鸟、Dazzle、欧时力、5+（12） 体验零售：爱来魔像艺术馆、丝芙 兰（18） 运动集合店：阿迪、耐克、NB（3） 甜品饮品：星巴克、DQ、Lady7、 哈根达斯（11）
武汉楚河汉街规划
武汉相关部门解读“楚河汉街”规划“楚河汉街”建在哪儿规划建设的“楚河汉街”，是武汉大东湖水网连通的启动工程，以明渠方式连通两大城中湖——东湖和沙湖。
它东临东湖，西抵沙湖，南至公正路白鹭街，北到武汉重型机床厂，规划总用地面积约1.7平方公里。
其中规划拆迁建筑面积约100万平方米。
新建的楚河总长度1700米，起于水果湖，经过武重宿舍、中北路，从安顺星苑北侧进入沙湖，最大宽度70米，最小宽度20米。
平均宽度25米，面积5.3公顷。
按照走向，楚河几乎与即将开建的沙湖大桥通道并行。
规划布局五大功能“楚河汉街”划分五大功能区，分别为东沙文化区、2个高尚居住区、办公综合区、科教医疗区。
其中位于中段武重宿舍附近的东沙文化区为重点建设区域；2个高尚居住区分别在水果湖边和沙湖边；科教医疗区即现在的中南医院和武汉大学医学部区域；办公综合区则位于最西端（中山北路和沙湖环湖路之间）。
“汉街”建成啥模样汉街依楚河两岸而生，长1500米。
在高楼大厦的背景下，青砖黑瓦木栏杆的楚地建筑形成了沿河一条街。
它东起水果湖，西止沙湖一路，设计了三个主题和十个景点。
东段布局省老年大学、省老干活动中心、特色餐饮等，有展云阁等景点。
中段以南，即现在白鹭街泰华大厦一侧，为高端精品旗舰店、咖啡休闲、千湖馆、楚韵会馆、民俗文化馆、地下超市等，设涌月台、东沙人家、洲前草色等景点；楚河以北（即武商量贩东湖店一侧），设创意文化园、艺术沙龙。
中北路以西段，为文化、公共活动为主，设民间美术馆、健身会所、主题餐厅，有浪花无影、映晴阁、河上梅花等景点。
“楚河汉街”交通慢行相比起其他区域的快速交通系统，“楚河汉街”则规划设计了内部和公共三条慢行交通系统，以突出人们的舒适出行。
第一条慢行交通系统为楚河上的水上游船，游船可以从水果湖出发，慢悠悠划过中北路、沙湖路和环湖路，一直划到沙湖。
沿河设置7处游船码头，供游人上下船。
第二条慢行交通为穿越“汉街”的公共慢行系统，以滨水步行道为主，弯弯曲曲连通两湖，长约5公里。
王健林：一个武汉和五座万达
王战峰和张百钢这几天正在忙着筹备汉街万达广场的开业。这家据称会有几乎所有一线大牌进驻的高端精品购物中心，将会给中央文化区带去另一批消费能力更强的客群。
与此前跟随菱角湖万达广场来到武汉的ZARA和H&M类似，更多的品牌也想借助万达对人流的吸引能力，将门店布局到武汉。
华润万家旗下的高端超市品牌Ole"成为了汉街万达广场的超市主力店。“我们在第一次进入某座城市时，选址上总会首先考虑在当地有指标意义的城市综合体。这能让我们通过第一家店就占领到当地供应链和品牌的制高点，在刚进入市场就一炮而红。”Ole"超市南区营运总经理吴杰说。
住在武昌区的大学老师雷蕾和她的家人现在几乎只逛汉街，中段的那些快时尚品牌是主要目的地。雷蕾三年前从法国留学回国，对于她来说，汉街把那些原本散落在武汉各地商场中的快时尚品牌集合在了一起，同时这些旗舰店里还有童装，她也能给一岁半的儿子找到合适的衣服，逛起来效率很高。
但在几年前，武汉人还很少有这样的购物习惯。
这是万达在武汉的第五个项目。在此之前，万达已经分别在江汉路、菱角湖和沌口经济开发区建造了3座万达广场，并在积玉桥推出了以酒店和写字楼为主的万达中心项目。目前，拥有5个万达项目的武汉与上海并列为万达项目数最多的城市之一。
万达地产项目进入的中国“新一线”城市（点击查看大图）2
万达地产项目进入的中国“新一线”城市（点击查看大图）
王健林给他在武汉最大的项目起了一个有野心的名字—“中央文化区”，甚至都没有冠上“万达”作为前缀。
这个中央文化区目前还在建造之中。如果一切顺利，在2017年全部完工后，这片位于武汉武昌区沙湖与东湖之间，总面积1.8平方公里的区域上会出现一条商业街、一座奢侈品购物中心、一座影城、一个剧场、一个电影科技乐园，还有6个酒店、8栋写字楼和155万平方米定位为豪宅的住宅群。万达号称将为这个总建筑面积340万平方米的项目投资500亿元。
专题案例-商业综合体滨海-合富辉煌-全国典型滨江商业综合体案例分析
极地馆体验——建筑面积351.9万m2，占地面积1.4万m2，年游客量达 150万人次，主体三层，局部四层，分为6大部分。
极地动物展示:展示南极、北极的海洋动物 极地体验:真冰真雪的极地环境中体验寒冷、体验极光，触摸北极熊和驯鹿，体验爱斯基摩人的感受; 科普教育区:观赏鲸章搏斗的精彩场面，无水的海底世界，还有可以供游人亲自操作的电脑平台; 神秘的海底世界:屯水量为世界最大的鲨鱼展示池,可观赏到几十个品种、三百余条鲨鱼，几千尾鱼类的展示; 海洋动物表演场:大型的海洋哺乳类动物的表演剧场，可容纳二千多名观众 游客配套的服务功能区:面积近2000平方米的中餐厅、400平方米的快餐厅、300平方米的旅游纪念品商场;
务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”
建筑特色——南京1912整体风格保留民国建筑的风貌
• 南京１９１２”的设计风格与总 统府遗址建筑群总体风貌保持一 致。总统府是南京民国建筑风貌 的集中地
• １７幢建筑，其中５幢是原有的 民国建筑，最高的只有三层楼， 大多数建筑是两层楼甚至是平房
青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、 呈Ｌ形环绕”总统府”
时尚品牌类
餐饮娱乐类
美容保健类
建筑特色——建筑外形分为3大类，根据不同的建筑类型来引进不同的国 际品牌店，赋予项目特色。
名品街的建筑群多为2-3层相对独立的连排建筑，一般底层进深都在10米左右， 每个开间大约3.5-4米，而一个品牌门店通常占用2-5个开间，同时每个门店均使 用自下而上相对独立的建筑空间。名品街的建筑外形基本分为以下三类：
汉街：入驻品牌均为国际及国内一线品牌。
汉街：世界30大品牌将中国旗舰店开在汉街，120多家 商户将如期开业。 服饰类：ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、 UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋TT馆等十大快时尚 品牌，其次，MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、Cache Cache、 NIKE全球第三家概念店； 特色餐饮、酒吧类：星巴克的亚太旗舰店、哈根达斯、 麦当劳、香港第一茶餐厅翠华、意大利知名浓缩咖啡品 牌LAVAZA、Jamica blue、著名的辉哥火锅、汤城小 厨、湘鄂情、广州著名餐饮品牌中森名菜（红馆、澳门 街、燕窝粥）、四季恋、俏丽方、苏荷酒吧、法朵、黄 记煌、蓉李记、汉街酒号、鹿港小镇、青花元年等餐饮 品牌； 生活精品类：周大福集合店、HAMMAN音像、柏斯 琴行、90+红酒、论道生活馆等生活精品类品牌也是首 次亮相，带给人们全新选择。 文华书城、迪士尼、意大利著名设计师时尚家居品牌 KARTELL、Godiva的巧克力、Bean bar、BessANGE、 Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国 的旗舰店。
武汉楚河汉界
基本简介武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，夜景地理位置相当于武汉市的几何中心。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
项目整体规划由万达商业规划院牵头，联合国内外各行业顶尖设计公司参与完成设计。
武汉中央文化区一期楚河汉街是整个项目的重要内容，也是武汉市大东湖生态水网构建工程的启动工程、纪念辛亥革命100周年的核心项目。
2011年9月30日，楚河汉街开业，项目总建筑面积21万平方米，从开工到开业仅用8个月时间，建设速度创造业内纪录，而且建筑品质、招商品牌全国领先，受到湖北省、武汉市各级领导高度赞扬，获得社会各界广泛认可，在全国产生轰动效应。
楚河汉街开业后，国庆假期吸引客流超过200楚河汉街夜景万人，成为全国假期人流排名前三的热点区域。
楚河汉街绘就现代“清明上河图”。
楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效应十分显著。
“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。
楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
水面宽度40至70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米。
滨河景观带绿树成荫、步移景换，为武汉市民提供优美的休闲场所。
万达集团重金打造五艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于武汉东湖、沙湖、楚河的水上旅游观光。
“汉街”商业步行街位于楚河南岸，沿河而建，总长1500米，总面积2© 2013 Baidu - Data © NavInfo & yootu & 道道通湖北省武汉市楚河汉街1万平方米，包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等多种业态，集合200多个国内外一流商家。
汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，传统与现代和谐统一。
针对武汉市楚河汉街的规划设计研究
针对武汉市楚河汉街的规划设计研究作者：宋勇来源：《科技与创新》2016年第11期摘要：楚河汉街又称“汉街”，是武汉市中央文化区一期项目的重要内容，其建设目的在于打造城市历史文化和生态景观相结合的综合工程。
楚河汉街以8个月完工的高建设效率和全国领先的建筑品质及招商品牌获得了社会各界的广泛认可，并成为极具人气的商业文化步行街，但在后期发展中也暴露出规划建设和定位上的不足。
针对楚河汉街的规划设计进行了研究、分析，试图发现其中的问题，希望能对其他商业街的规划建设有所帮助。
关键词：楚河汉街；商业文化街；规划设计；景观设计中图分类号：TU984.2 文献标识码：A DOI：10.15913/ki.kjycx.2016.11.036文章编号：2095-6835（2016）11-0036-02商业街是当下城市中常见的商业活动组织形式，它不仅能满足城市生活的需求，还能促进区域经济的发展，而通过将地域文化特色与商业相结合形成的商业文化街更具有吸引力。
在进行商业文化街的规划设计时，要充分考虑人口、经济等方面的状况，同时把控好商业与文化之间的关系，合理的定位是商业文化街成功的必要条件。
1 楚河汉街概况1.1 楚河汉街的背景项目楚河汉街是武汉中央文化区一期项目的重要部分，是大项目中的小核心部分。
武汉中央文化区是由万达集团打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务和居住功能的世界级文化旅游项目。
该项目的规划设计定位是将其建设成“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，打造世界文化新品牌。
项目规划包括楚河汉街、万达广场、汉秀剧场、电影乐园、星级酒店、高级写字楼和高档住宅楼群。
楚河汉街作为其中的重要部分，是整个项目的文化内涵所在。
1.2 研究楚河汉街的角度建成之初，楚河汉街就赢得了广泛的关注和旺盛的人气，而人们也习惯仅从独立商业文化街的角度去审视其规划设计和定位。
但实际上，楚河汉街作为商业集团投资项目的一部分，其规划及定位必然服从整体利益。
武汉商业项目考察报告
万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在 15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店， 整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、 酒店等别的业态。同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积 80％以上。盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体 出售，溢价变现。 案例：成都财富中心、王府井、伊藤洋华堂等纯商业购物中心
万达第三代产品：综合体
城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、 商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等 多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。 盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体 40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解 决了资金支持问题。 案例：万达广场、龙湖天街系列、华润万象城系列等城市综合体
由于总体用地较 大，设计中不得不 用多条内街来使得 商业能够划分为小 铺面，设置了一个 尺度较大的中庭作 为这个综合体的中 心，并有其他的一 些小中庭。 总体而言，商业 效果和人气一般。 这个项目对我们 的可借鉴性较小。
项目概况
在光谷步行街内部还有一个已经建成的西班牙风情街， 后期还有德式风情街和法式风情街（在建）。 这是一个纯室外的商业步行街，商业布局采用内廊 和外廊相结合的形式，形成多变的商业街道空间。 商业街区通过三个广场串联其整个商业街区。
古典与现代的结合
建筑细部
总体而言，除了建筑外立面的线 条外，建筑的细部不多，且重复 率较高，如欧式门头、砖砌的凹 凸线条等。
砖砌的凹凸线条
精致的入口
精致的入口
精致的入口
商业模式： 商业布局考虑为独栋式，采用 整租整售的形式，即建筑一至顶层 为一个商户。这样避免了二层三层 的室外走廊的出现，建筑立面更为 干净，且利于建筑风格的营造。 街道尺度： 建筑高度多为2-3层，局部为45层。 街道尺度约在1:1—1:2之间，这 样就提供了较为宽阔的街道尺度， 餐饮可以自由的摆放外摆区桌椅。
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
武汉楚河汉街
楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要内容。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。
楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效应十分显著。
“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。
楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
项目整体规划由万达商业规划院牵头，联合国内外各行业顶尖设计公司参与完成设计。
武汉中央文化区的规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。
武汉中央文化区一期楚河汉街是整个项目的重要内容，也是武汉市大东湖生态水网构建工程的启动工程、纪念辛亥革命100周年的核心项目。
2011年9月30日，楚河汉街开业，项目总建筑面积21万平方米，从开工到开业仅用8个月时间，建设速度创造业内纪录，而且建筑品质、招商品牌全国领先，受到湖北省、武汉市各级领导高度赞扬，获得社会各界广泛认可，在全国产生轰动效应。
楚河汉街开业后，国庆假期吸引客流超过200万人，成为全国假期人流排名前三的热点区域。
楚河汉街绘就现代“清明上河图”楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效应十分显著。
“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。
楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
水面宽度40至70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米。
最新武汉代表性商业案例分析
文化元素接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图
由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术大师联手打造的 秀场
屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北历史文化名人，提 高楚汉文化的影响力
楚河上的游船带游客阅读楚汉文化
以楚文化为元素的汉街大戏台
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以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影院及室内过山车
项目资金 自平衡
自有价值：整体规划能力与愿意代建 带来效益：低地价且地价延期投入
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轻松周转 提升回报
客户喜欢，商家追捧，口碑赚足
➢投资者：受追捧，认购权炒到100万/个； ➢商家：品牌审核要通过北京总部，平均租金高达150元/平方米/月仍要排队等； ➢消费者：逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。
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规划起点高——做航母，而不是一个项目
➢武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 ➢项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，号称纯文
化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、 商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。
汉街项目总结与思考
不足：
1、从规划上看，商业街较长，1.5 公里长的汉街动线单一，无转折点，且除少数节点外，无供人休憩的座椅。 当对品牌的新鲜感慢慢消失过后，审美疲劳的消费者在这条找不到一点人性化和温馨感觉的街道上难做停留。 2、相对这么大体量的商业街标准，文化小品及中心广场的整体规划面积明显偏小，文化及旅游的特质表现不彻 底，其次针对武汉的城市气候，时间最长的夏、冬两季无遮风避雨，避暑纳凉的空间，将大大损耗商业街的消费 能力。 3、受独栋建筑结构限制，大部分品牌不分业态均须开设2-3 层1000—2000 ㎡大店。这样一来，铺货成本、人工 成本、防损、水电等运营成本大幅上升使商户经营上有“不经济”的隐忧。且垂直动线是对逛街习惯的一大挑战 （每逛一个店都要上上下下，即使逛C&A、优衣库这样有内部扶梯的店都是很费体力的） 4、品牌组合方面， 首先餐饮比例明显较小，餐饮整体比例不到10%，大大降低了商业街吸引普通客群的能力， 其次部分品牌定位 较高，有价无市，消费过于超前，又例如汉街九号、汉点1911 等品牌山寨味浓厚，降低了整 体项目形象。 5、 便民设施和配套仍嫌不足，例如除工商银行外，无ATM；车站设置过少；快餐、中低消费餐饮过少；无地面 停车位等，商家的二次装修不可避免，整体影响整条商业街的市场形象。
中国商业地产风向标——万达第四代产品“万达城”及万达模式简析
1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
商业街案例研究：以武汉天地、楚河汉街为例
Parkour一、项目背景二、开发模式三、商业街研究Parkour一、项目背景介绍1、楚河汉街2、武汉天地楚河汉街武汉中央文化区——“楚河汉街”是万达集团投资600亿巨资倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米。
“楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
Parkour中央文化区规划总图Parkour中央文化区功能分区Parkour占地面积：1.8平方公里建筑面积：340万平方米其中：住宅155万㎡、写字楼45万㎡、酒店20万㎡、汉街18万㎡、万达广场20万㎡、电影文化广场6万㎡、汉秀剧场8万㎡、配套68万㎡Parkour 武汉天地“武汉天地” 位于武汉市汉口城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园，尽览长江二桥江滩美景。
项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。
“武汉天地”参照上海新天地发展模式，打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能混合的综合发展项目。
武汉天地规划总图ParkourParkour武汉天地功能分区住宅住宅商业街商务区酒店配套A区B区Parkour 二、开发模式1、新天地模式2、汉 街模式Parkour 上海新天地Parkour武汉新天地Parkour新天地模式：1、立足旧城改造，争取政府的支持2、专业城市综合体、多功能开发3、精心与传承城市文脉、打造文化核心4、先做环境（商业），再做地产（住宅）5、独特设计打造独一无二旅游景点新天地模式：ParkourParkour 楚河汉街前世今生Parkour 楚河汉街Parkour楚河汉街模式：1、参与城市市政改造，获取政府的支持2、商业航母承载多功能业态3、挖掘文化潜力、打造文化风情体验4、先做市政设施，再做商业开发5、快速建设运营、打造旅游景点楚河汉街模式：ParkourParkour 新天地 与 楚河汉街 模式的相似之处：争取政府支持、多功能开发、寻求文化影响力、形成景点获取人气Parkour 三、商业街研究1、规划布局2、建筑设计3、商业气氛Parkour 55%7%38%武汉天地业态配比分析餐饮娱乐零售武汉新天地商业街占地面积：3.3万㎡建筑面积：5.7（地上）+2.5（地下）万㎡容 积 率：1.73绿 化 率：30%Parkour一、街巷Parkour楚河汉街Parkour商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米ParkourParkourParkour 290米90米16米25米18米ParkourParkourParkour小结：1、避免简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；2、宜人的空间尺度：街的长度≤600米 街的宽度6—12米街宽与商铺高比1/2—1/1二、交通ParkourParkourParkourParkourParkour小结：1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于控制；2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间。
街道改造城市更新案例
武汉楚河汉街规划
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ化主题
武汉中央文化区围绕楚河汉街，安排八大文化项目， 打造世界文化新品牌。 世界顶级演艺剧场 世界唯一室内电影文化公园 中国最大电影城 五座名人广场 汉街大戏台 世界最著名的杜莎夫人蜡像馆 湖北省最大的书城——汉街文华书城 中国著名的正刚艺术画廊
武汉楚河汉街规划
建筑风格选定过程
民国＋现代风格
楚河汉街的民国风格确定后，万达商业规划研究院没有停止对风格的探讨。民国风 格虽有诸多优势，却没能与现代接轨，没能体现城市的发展方向，尤其与周边项目 有些许风格上的割裂。引入现代风格，才是形成汉街风格的神来之笔！最终，汉街 以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，充分表达 了对历史的尊重和对未来的憧憬。
街道改造城市更新案例
案例目录
1.北京通惠河城市滨水景观规划 2.北京南锣鼓巷整体改造更新 3.上海朱家角整体改造更新 4.上海苏州河北岸城市更新设计 5.上海普陀区中环沿线更新设计 6.重庆十八梯旧城改造规划设计 7.苏州环古城河风貌保护 8.苏州高新区中心地块狮山路沿线更新 9.武汉楚河汉街规划 10.韩国青溪川城市复兴
重点片区
重庆十八梯旧城改造规划设计
规划用地总面积为28.5公顷
7.苏州环古城河风貌保护
规划策略
苏州环古城河风貌保护
系统规划
苏州环古城河风貌保护
8.苏州高新区狮山路沿线更新
将狮山路及周边低区建设成为：
苏州新区的经济中心 苏州形象的特色中心
建设成为适应新世纪五洲新区与国际交流功能要求的中心商务区，为实现 区域性金融、商贸、信息中心的战略目标提供高品质的空间载体；建设成 为苏州市级商业中心，以苏州乐园为依托，以淮海路商业街为骨干，发展 多样的零售和商业服务形势，完善诅咒商业格局。 本次规划力求从区域的角度，充分考虑规划区内功能、用地、城市景观设 计、交通等与周边低区的衔接，立足城市生态环境的可持续发展，在合理 利用城市土地的同时，注意保护环境、生态平衡；结合开发的控制和管理， 充分体现实施的可能性和可行性，易于造作管理。
万达楚河汉街经营模式分析
个性化定制服务
万达楚河汉街提供个性化定制服务，满足消费者个性化的需求和品 味。
03
财务状况分析
收入来源
商铺租金收入
万达楚河汉街的商铺租金是其 主要收入来源之一，通过出租 商铺给各类商户，获取稳定的
租金收入。
广告位出租
万达楚河汉街的广告位也是其 重要的收入来源，通过出租广 告位给商家或品牌，获取广告 费用。
政策风险
商业地产行业受到政策的影响较大，万达需要密 切关注政策变化，及时调整自身的经营策略。
3
消费者需求变化
随着消费者需求的不断变化，万达需要不断创新 和升级自身的产品和服务，以满足消费者的需求。
市场前景
消费升级趋势
随着中国消费者购买力的提升和消费观念的转变，高 端商业地产市场前景广阔。
城市化进程加速
等多渠道进行营销推广，提高品牌曝光度和销售业绩。
节日庆典活动
02
万达楚河汉街定期举办各类节日庆典活动，吸引游客参与，提
升项目人气和商业氛围。
会员制度与积分奖励
03
万达楚河汉街建立会员制度，推出积分奖励计划，增加客户粘
性和忠诚度。
服务质量
专业培训
万达楚河汉街对员工进行专业培训，提高服务质量和客户满意度。
统一招商管理
万达楚河汉街对入驻商家进行严 格的筛选和招商管理，确保引入 的品牌和业态符合项目定位和市 场需求。
品牌合作与推广
万达楚河汉街与国内外知名品牌 合作，通过品牌推广和活动策划 吸引客流，提升项目知名度和影 响力。
营销策略
线上线下融合
01
万达楚河汉街注重线上线下的融合，通过社交媒体、电商平台
楚河汉街
各位旅客朋友们，大家好大家辛苦了，欢迎大家来到美丽的江城武汉观光旅游。
我是大家此行的导游员，我叫孔令强，我来自中国青年旅行社，大家可以叫我小孔，也可以叫我小强。
我身旁这位司机王师傅有着20多年的驾驶经验，技术相当的娴熟，大家可以放心地乘坐我们的旅游大巴。
那么，相识便是朋友，相交便是知己，接下来的几天我们将成为朋友，大家如果有什么困难我会尽力帮助大家，如果有什么疑惑，我会耐心为大家讲解，保证大家能够玩的开心，吃的心，住的舒心。
谢谢！那么在还没有到达楚河汉街前呢，请允许我对楚河汉街做一个整体的介绍，保证大家对目的地的历史背景和现状有个了解。
那么楚河汉街就位于湖北省武汉市东湖和沙湖连通之间。
是武汉市中央文化区的核心组成部分，是武汉“六湖联通水网工程”的第一步，可见其地位的重要性啊。
那么2010年武汉市政府与万达集团签订合作协议，万达集团投资500个亿建设这项文化旅游工程，这是万达集团目前投资额最大的世界文化旅游项目，也是辛亥革命百年献给武汉最漂亮的一张明信片，可见意义非凡啊。
它源名于，千年之前楚汉战争中那道鸿沟—楚河汉界，足见历史渊源之长，文化气息之浓啊。
整个楚河汉街涵盖3400000平方米，分为五个功能区分别是，万达企业文化区，旅游区，商务区，商业区和居住区。
是一个有着完整系统的旅游文化区，在这里我们可以看到举世瞩目式的建筑工程，我们可以看到华夏千年的历史文明，可以感受到与世界接轨的潮流气息。
所以，旅客朋友们，今天的武汉之行，楚河汉街之旅，我相信一定会在大家的旅途生涯中留下浓墨重彩的一笔，一定会给大家留下一份美好的回忆的。
好，说着说着我们已经到达目的地了，俗话说的好啊，欲知楚河汉街真面目，还须深入此景中，请大家携带好自己的物品，注意安全，随我一起去感受它的独特与美丽吧。
您看！我们右手边所看到的便是“楚河”，这个名字象征着我们武汉人对楚文化的传承，它是大东湖生态水网中的首个核心工程——东沙湖连通所形成的一条人工运河，全长2.2公里；楚河就像“六湖连通”工程的眼睛，过往的游人啊，或临水休闲，或泛舟河上，一览“两岸灯火阑珊、楼光树影璀璨”的美景。
武汉W达楚河汉街项目商业规划方案 ()PPT课件
工业制造的功能格局。
九省通衢、中国最中心城市 常住人口1000万、流动人口近400万
全国商业最达、商业消费最尖端城市 全国19个省级排名第6
中国中部航空枢纽
全国四大铁路枢纽 长江中游航运中心“中国经济第一航” 东西南北以武汉为圆心，形成“中国4小时经 济生活圈”。
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武汉商圈
武汉商业网点达19万个，3家零售企业跻身全国连锁30强，武商集团、中商集团、汉商集团、中百集
• “电影文化主题公园”全球唯一：在汉街西端，将建造全球唯一的电影文化主 题公园。
• “楚河”再现：贯穿项目东西的楚河全长2.2公里，连通东湖和沙湖。万达集团 将重金打造5艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之 间水上旅游观光。
• 名人广场弘扬“楚汉文化”：在武汉中央文化区，规划打造5个名人广场，分别 是屈原广场、昭君广场、李白广场、岳飞广场、张之洞广场，以此纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力。
丝芙兰莎莎Biblioteka 饰品周大福.
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项目亮点
• 规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化 新品牌。
• 实景版“清明上河图：汉街商业步行街，是武汉中央文化区的重要内容，位于 楚河南岸，总长1500米。整条汉街将囊括商业、美食、休闲、娱乐等多种业 态，集合200多个国内外一流商家。
楚河汉街实训
一、楚河汉街的总体概况楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要内容。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。
楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效应十分显著。
“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。
楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
二、微观环境分析与一线城市相比，武汉在投资成本上的优势更加明显。
就北京、上海而言，以同等地段和同等定位的购物中心相比，中央文化区的租金更低。
与此同时，武汉市场已经成熟起来，对品牌的认知程度在提升，甚至被业界认为这里是一块新的高地。
多数品牌都还是把主线放在一线城市，利用副线在武汉掠地扩张。
这与维护品牌的形象没有冲突，反而能够抓住扩大的市场。
三、宏观环境分析中国第一国际水岸城市步行街，新商业、新文化、新生活中心！武汉全新的娱乐湾、潮流港、不夜城、娱乐餐饮地标、流行时尚地标、人文艺术地标！国内档次最高、最时尚、最具魅力的旅游、休闲、文化、购物、美食、娱乐水岸商业街区！“中部崛起”的核心规划部分之一。
商店选址的原则1．楚河汉街的地理位置优越。
交通便利，人流量大，是人群集中的场所。
2．楚河汉街集文化、旅游、商业、商务、居住为一体的商业步行街，大大增加了商业机会。
3．楚河汉街的文化氛围浓厚，吸引了大批的中外游客前来观光，因此，也将会带来可观的销售额。
4．快餐食物和饮品宜开在汉街的中间区域，以便顾客方便购买。
5．楚河汉街自身就是一道风景线，顾客可以一边购物一边欣赏风景。
6．武汉市的各大商场几乎都很难找到停车位，而整个武汉中央文化区建有大量地下多达三层的停车场，方便顾客停车，同时大大增强了顾客前来购买的欲望。
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九省通衢、中国最中心城市 常住人口1000万、流动人口近400万 全国商业最达、商业消费最尖端城市 全国19个省级排名第6 中国中部航空枢纽 全国四大铁路枢纽 长江中游航运中心“中国经济第一航” 东西南北以武汉为圆心，形成“中国4小时经 济生活圈”。
武汉商圈
武汉商业网点达19万个，3家零售企业跻身全国连锁30强，武商集团、中商集团、汉商集团、中百 集团、大洋百货、新世界百货、华联、王府井等知名企业，沃尔玛、家乐福、麦德龙等世界500强 企业入驻江城。 汉口大商圈：武汉市规模最大、高档百货最扎堆、中高档消费水平各种零售最集中的商圈，包括武 汉国际广场、武汉广场、世贸广场、新德丽广场、江汉路步行街、汉正街商品市场。 武昌大商圈：项目所在商圈，近年发展最快、前景最好的商业核心商圈，包括群光广场、徐东平价、 亚贸广场、中南商场、销品茂、光谷商业中心、万达楚河汉街。 汉阳大商圈：钟家村商圈。
万达楚河汉街商业规划
招商部
武汉概况
武汉市简称汉，楚文化发祥地之一，有江城黄 鹤故乡的美名。是湖北省省会，全市总面积 8494平方公里，华中地区最大的城市，长江中 下游特大组团式城市。长江及其最长支流汉江 横贯市区，将武汉市区一分为三，形成武昌、 汉口、汉阳隔江鼎立的格局。2011年GKP6756 亿，同比12.5%；社会消费品零售总额2959亿； 人均可支配收入23738元，同比14.1%；财政收 入673.26亿元，同比40%。目前，武汉三镇已 基本形成汉口商业贸易、武昌文化教育和汉阳 工业制造的功能格局。
服饰
优衣库 欧时力 ONLY NIKE ELAND
儿童
宝大祥 迪士尼
数码
美承
银行
工商 华夏
妆品
丝芙兰
饰品
周大福
莎莎
黄记煌
武汉小吃 城 一茶一座 骏德酒业
翠华餐厅
星巴克 90红酒屋 四季恋
周黑鸭
ZARA
HM GAP
项目亮点
• • 规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化 新品牌。 实景版“清明上河图：汉街商业步行街，是武汉中央文化区的重要内容，位于 楚河南岸，总长1500米。整条汉街将囊括商业、美食、休闲、娱乐等多种业 态，集合200多个国内外一流商家。 汉秀剧场恰似一个“红灯笼”：位于汉街东端，由马克· 菲舍尔设计，建筑外形 灵感来自中国传统红灯笼造型。 “电影文化主题公园”全球唯一：在汉街西端，将建造全球唯一的电影文化主 题公园。 “楚河”再现：贯穿项目东西的楚河全长2.2公里，连通东湖和沙湖。万达集团 将重金打造5艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之 间水上旅游观光。 名人广场弘扬“楚汉文化”：在武汉中央文化区，规划打造5个名人广场，分别 是屈原广场、昭君广场、李白广场、岳飞广场、张之洞广场，以此纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力。
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启示借鉴
• • • • • • • 选址是项目成败的关键 认真解读城市规划 结合商圈分析确定项目定位 确定商业开发模式 制定项目开发融资策略 规划招商先行 整合设计资源为运营服务
谢谢聆听！ THANKS
万达集团
万达汉街
定位及特色
业态规划
品味生活
个性潮流 国际时尚
各区品牌
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