不动产估价名词解释及简答
不动产评估服务
不动产评估服务不动产评估是指对房地产及其他不动产进行估价的一项专业服务。
在房地产交易、抵押贷款、担保评估等方面，不动产评估服务起着至关重要的作用。
本文将介绍不动产评估服务的基本概念、流程以及其在不动产交易中的作用。
一、不动产评估的基本概念不动产评估是指专业机构或从事不动产评估工作的人员，通过对不动产所具备的物理、经济和法律等特征的综合分析，确定其预测价值的过程。
不动产评估主要包括对房屋建筑结构、土地价值以及附属设施等方面进行评估。
二、不动产评估的流程1. 数据收集：评估师会收集与不动产相关的各种数据，如土地状况、建筑结构、周边环境等。
2. 现场勘察：评估师会对不动产进行实地考察，观察并记录各项因素。
3. 数据分析：评估师会对所收集的数据进行分析，主要包括市场调查、法律审查、物理状况评估等。
4. 评估报告编制：评估师会根据数据分析的结果，编制详细的评估报告，报告中会详细阐述评估的方法、过程和结论。
5. 评估结果公布：评估师将评估结果向相关方公布，包括房地产交易当事人、金融机构等。
三、不动产评估服务的作用1. 市场定价：不动产评估可以为房地产市场提供准确的价格参考，有助于卖方决定合理的出售价格，也为买方提供购买时的参考依据。
2. 风险控制：金融机构在贷款授信、抵押贷款等方面都需要不动产评估报告作为核准贷款的依据，评估结果可以帮助金融机构准确评估借款人的抵押物价值，有效控制风险。
3. 投资参考：不动产评估可以帮助投资者评估房产投资的潜在回报和风险，为投资决策提供有力支持。
4. 法律依据：在不动产交易中，往往需要不动产评估报告作为合同约定的依据，有助于双方权益的保护。
综上所述，不动产评估服务在房地产交易和金融领域中具有重要作用。
它可以为市场参与者提供准确的价格参考，协助金融机构进行风险控制，为投资者提供投资参考，同时也为不动产交易提供法律依据。
不动产评估的专业性和准确性将对不动产市场的健康发展起到积极的推动作用。
不动产评估
第一章1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。
3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。
②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。
②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量第二章1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。
2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。
3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。
竞争原则、协调原则、剩余产出。
4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。
不动产评估
=（土地单价×土地总面积）/建筑总面积 =土地单价/容积率
不动产评估
（二）不动产价格的影响因素
一般因素 1.经济因素：经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素。 2.社会因素：人口因素、家庭规模因素、不动产投机因素、
教育科研水平和治安因素、社会福利因素。 3.行政因素：土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规
不动产评估
土地使用权出让方式——拍卖
不动产评估
土地使用权出让方式——挂牌
不动产评估
（五）地租与地价 土地价格的特性主要有：
1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性
土地价格的特征在很大程度上决定了不动产价格特征
不动产评估
四、不动产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）测算被评估不动产价格 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写评估报告
不动产评估
五、不动产价格及其影响因素
（一）不动产价格的种类 根据权益的不同可分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格； 根据价格形成方式可分为：市场交易价格和评估价格； 按不动产的实物形态可划分为：土地价格、建筑物价格和不动产价格； 按房不动产价格表示单位可划分为：总价格、单位价格、楼面地价等。
不适用市场法的情况： 1.没有发生不动产交易或不动产交易发生较少地区的不动产 2.某些类型很少见的不动产或交易实例很少的不动产，如古 建筑 3.很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等。 4.风景名胜区土地。 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
不动产估价复习资料
1.不动产：土地及其附着于土地上的建筑物和构筑物（不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产）。
2.不动产权益：是指由法律设定的不动产各种权力以及享有这些权利所能获得的利益或收益3.不动产价格：在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
4.不动产估价：专业人员遵循估价原则利用估价程序运用科学估价方法，充分掌握资料综合评定出某不动产在某一权利状况下的某一时点的价格。
5.市场比较法：将估价对象与在估价日期的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
6.收益法：将待估不动产未来每年的预期客观净收益以一定的资本化率统一折算到估价时点现值的一种估价方法。
7.实际收益：待估不动产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。
8.资本化率：不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。
9.成本法：求取估价对象在估价时点时的重置或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
10.重置：采用估价时点的建筑材料、工艺、方法等，重新建设一栋与原建筑物功能相同的建筑物。
11.重建：采用与原建筑物完全相同的建筑材料、工艺、方法等重新建造一幢与原建筑物完全相同的建筑物。
12.假设开发法：在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税费等后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。
13.基准地价：是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格14.估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。
由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。
第一章不动产与不动产价格（1）不动产实物：土地、建筑物、其他附着物（2）不动产的特性：自然特性：不可移动性、耐久性、个别性、数量有限性。
不动产评估价
不动产评估价不动产评估是指对不动产的价值进行鉴定和评定的过程，旨在确定不动产在市场上的合理交易价格。
下面将对不动产评估价的相关内容进行论述。
不动产评估的目标是确定不动产的市场价值，包括土地、房屋、厂房等各类不动产的评估。
不动产评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
评估师通常会参考市场数据、不动产的物理特征、地理位置、用途、周边环境等因素进行综合分析，以确定不动产的评估价值。
评估过程中，评估师会进行详细的调查和研究，包括实地考察、查阅相关资料、分析市场动态等。
他们会结合不动产的特点和市场条件，采用不同的评估方法进行准确、科学的评估。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是最常用的评估方法之一，它通过比较类似不动产在市场上的成交价来确定评估价。
收益法则是根据不动产所能带来的未来收益来确定其价值。
成本法则是根据不动产重建或修复所需的成本来确定其价值。
根据具体情况，评估师会综合运用这些方法，确保评估结果准确可靠。
不动产评估价的重要性不言而喻。
首先，对于买卖双方来说，不动产评估价可作为参考，帮助他们确定合理的交易价格，避免因价格过高或过低而导致的损失或错失机会。
其次，不动产评估价对于金融机构和保险公司来说也非常重要，它是借款、抵押、保险的重要依据。
然而，不动产评估价也存在一些问题和挑战。
首先，不动产的价值会受到市场波动和宏观经济因素的影响，评估结果可能难以准确预测未来的变化。
其次，评估师的专业水平和经验也会影响评估结果的准确性，如果评估师的能力不足或者存在不公正行为，评估结果可能会失真。
综上所述，不动产评估价是一个综合考虑各种因素的复杂过程，它对于买卖双方、金融机构和保险公司都具有重要意义。
在评估过程中，需要运用科学的方法和仔细的调研，以确保评估结果准确可靠。
然而，评估价也存在一些问题和挑战，需要评估师和相关机构的共同努力来解决。
估价考试
1、土地市场指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大，位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。
2、不动产不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，如建筑物及土地上生长的植物等3、不动产估价不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
4、土地估价制度是指评估人员根据特定的评估目的，遵循一定的评估原则，在一定的评估假设条件下，综合运用各种评估方法，估算待估对象的土地使用价值的一种制度。
5、最佳使用原则土地用途的多样性决定其给权利人带来不同的收益量，因此在评价土地价格前首先要确定土地的利用方式。
土地的最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证价，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能使用。
6、楼面价格楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。
楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
7、市场比较法市场比较法是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估房地产在评估基准日的价格的方法。
——比准价格8、收益还原法收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。
9、假设开发法假设开发法（也称剩余法、倒算法、残余法）是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润，税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法10、资本化率资本化率（又可称不动产还原率、综合收益率、综合还原率）是不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率11、残值率残值率指的是固定资产报废时可回收价值占总价值的多少。
不动产估价
引言一拓宽了不动产估价的服务领域:无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式）,还是不动产转让（包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿）、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为（包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。
二不动产估价的需要现实活动中的需要（1）土地使用权出让的需要(招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；（2）不动产转让、租赁的需要；（3)不动产抵押、典当的需要；（4）不动产保险的需要；(5）不动产税收的需要；（6)不动产征收和征用补偿的需要；（7）不动产损害赔偿的需要；(8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；（9）企业有关经济行为的需要；（10)不动产管理的需要；(11)其他方面的需要理论上的需要：房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性.第一章不动产与不动产估价一不动产中的概念（1) 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体. （2）不动产存在形态：土地、建筑物、房地不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分（3)不动产区位：是指不动产的空间位置，可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。
（具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。
）（4)建筑密度：又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；（5）容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标,是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
不动产估价
5.估价方法(appraisal approach)：科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。不动产价格通常可以从如下三个途径来求取：(1)参照类似不动产近期的市场交易价格；(2)参照重新建造类似不动产所需要的费用；(3)依据该不动产的收益能力大小来衡量其价值。由此形成了不动产估价的三大基本方法：市场比较法、成本法和收益法。
娱乐不动产
工业和仓储不动产
农业不动产
特殊用途不动产
综合用途不动产
（二）按是否产生收益划分
收益性不动产:能直接产生租金或其他经济收益的不动产。
非收益性不动产:不能直接产生经济收益的不动产。
收益性不动产可以采用收益法估价，非收益性不动产则难以采用收益法估价。
收益性不动产与非收益性不动产的划分，不是看它们目前是否正在产生经济收益，而是看这种类型的不动产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。如目前空置的某公寓或商务办公楼。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
2.估价目的(appraisal purpose)：就是估价结果的期望用途。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估不动产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
3.估价原则(appraisal principle)：评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则等。
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名词解释
1．土地价格：是土地经济价值的反应，是为购买获取土地预期收益的权利支付的代价
2．区域因素：土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。
3．剩余法：又称假设开发法，是在估算开发完成后，不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
4．承租土地使用权：在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。
5．成本逼近法：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息和应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
6．收益还原法：是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
7．市场比较发：在求取一宗土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照改土地交易情况期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
8．土地估价：是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级、及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展，土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下，及某一时点的价格的过程。
9．城镇土地分等定级：根据城镇土地的自然和经济属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用综合评定土地质量划分城镇土地等级的过程。
10．地租：是生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者所占有的部分，是土地使用权借以实现的经济形势，是社会生产关系的体现和反应。
11．土地分等定级：是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，
并使鉴定结果等级化的过程。
12. 土地等：反应城镇之间土地的地域差异，是把各城镇看做是一个点，研究整个城镇在各种社会，自然经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇之间排序的。
13. 土地级：反映城镇内部土地区位条件和利用效益的差异，土地级的顺序在各城镇之间是统一排序的。
14．土地还原率：求取单纯土地价格是所使用的还原率。
15．类似土地：指其所在地区土地的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地
16．比较宗地：指选定的与待估宗地有替代关系的比较交易案例思维宗地或地块。
17．标准宗地：是指一定区域设定的，具备的条件在一定范围内具有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。
18．估价期日：指决定待估土地价额的基准日期。
19．交易情况修正：指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
20．容积率：建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。
20.个别因素：是指土地的个别特性对土地价格的影响。
23.地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对与某一基准日期地价水平百分百的指数。
24.区域分析：指分析判断待估土地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗门价格所产生的影响
25.同一供需圈：指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地的价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
26.相邻区域：针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域;针对区域而言，相邻区域指紧邻改区域周围的其他区域。
27.类似区域：指与待估宗地所隶属的相邻区域类似的、同一供需圈的其他区域。
28.路线价估价法：是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
29.基准地价系数修正法：是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与所处区域的平均条件
相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地咋估价时点的价格的方法。
简答题
1．简述土地价格的特点
2．简述土地估价的原则
3．简述收益还原法的特点与适用范围
4．简述市场比较法的特点与适用条件
5．简述剩余法估价的程序和方法
6．简述应用成本逼近法应注意的问题
7．简述罗马法对地产权利设置
8．简述我国对地产权利设置
9．简述土地还原率的确定方法
10.简述市场比较法四项基本修正及相应修正方法
11．简述影响土地价格的一般因素
12．简述土地估价的四种基本方法
13．简述土地估价的三种应用估价法
14．简述收益还原法估价的程序
15．简述市场比较法估价的程序
16．简述成本逼近法估价的程序
17．简述应用市场比较法进行估价中确定比较交易案例的具体要求
18.简述需进行市场交易情况修正的特殊因素
19.简述进行市场交易行为修正的方法
20．简述将多个试算比准价格确定为土地最终价格的方法21．简述利用剩余法估价准确程度的取决于因素
22．简述剩余法估价的假设和限制条件
23．简述剩余法的适用范围
24．简述利用剩余法估价确定最佳开发利用方式的原则25．简述利用剩余法估价确定开发完成后不动产总价的方法26．简述成本逼近法的特点和适用范围
27．简述土地分等定级与土地估价的关系
28．简述地租理论对土地估价的指导作用
29．简述区位理论对土地估价的指导作用
30．简述影响土地价格的社会因素。