路线价法在房地产评估中的应用
房地产评估与营销MOOC慕课-11-15
第十一章测验一、单选题 (共50.00分)1.标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：C正确答案：C答案解析：无教师评语：暂无2.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：A正确答案：A答案解析：无教师评语：暂无3.采用路线价法估价的前提条件是（）。
A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：B正确答案：B答案解析：无教师评语：暂无4.某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。
A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：C正确答案：C答案解析：无教师评语：暂无5.一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2。
理论上应补地价(单价)为（）元/m2。
A.552B.3519C.4293D.4845满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：C正确答案：C答案解析：无教师评语：暂无二、多选题 (共50.00分)1.基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。
A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致满分：10.00 分得分：10.00分你的答案：B C正确答案：B C答案解析：无教师评语：暂无2.从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用商业房地产评估是市场上的一项重要业务，其全面的评估方法不仅仅考虑到地段、建筑物本身等因素，还要考虑到目标市场、租金水平、运营成本等综合因素。
在这些因素中，租金水平是非常重要的，因为它直接影响到商业房地产的收益能力。
而路线价法是一种常用且有效的评估方法，可以帮助评估师全面分析租金水平对商业房地产收益带来的影响。
路线价是指商业街或商场的不同位置对应的不同租金，该租金随着位置的变化而变化。
在路线价法中，通过比较一个商业物业所在位置的租金水平和该街区或商场上其他位置的租金水平，可以得出该商业物业的估值。
这种方法通常用于多租户商业物业，如商业写字楼、购物中心等。
在使用路线价法进行商业房地产评估时，评估师需要进行以下步骤：第一步，选择目标市场和街区或商场。
评估师需要考虑该商业房地产所在市场的类型，如高档购物中心、办公楼、餐饮街等。
然后，评估师需要找出该市场中与该物业相似的位置。
第二步，确定路线价。
评估师需要通过市场分析和调研来确定目标市场中各个地段的租金水平。
这些租金水平将被用作路线价的依据。
第三步，确定该商业物业的位置。
评估师需要确定该物业所在的确切位置，然后将其与目标市场中各个地段进行比较，找出最相似的位置。
第四步，计算该物业的租金。
一旦找到了该物业所在位置的路线价，评估师就可以根据该地段的租金水平以及该物业的特征，计算出该物业的租金。
第五步，根据租金计算物业价值。
评估师需要使用一定的收益率来计算该物业的价值。
这个收益率可以根据该市场的风险水平和比较对象的收益率来确定。
路线价法在商业房地产评估中的应用非常广泛，尤其是在多租户商业物业评估中。
通过比较同一市场上不同地段的租金水平，评估师可以得出一个较为准确的估值。
然而，在使用路线价法进行商业房地产评估时，需要注意以下几点：一是考虑到市场的变化。
市场上的租金水平会随着时间的推移而发生变化，因此评估师需要将这些变化纳入考虑。
二是考虑到物业的状况。
第十一章路线价法
第十一章路线价法及其应用
城市繁华的商业街 道两侧的土地同时 需要估价
街
道
2007级房地产经营与管 2007级房地产 2007级房地产 理专业经营与管理专业
《房地产估价》 房地产估价》
第十一章路线价法及其应用
第一节 路线价法
• 一、基本概念
• 1、路线价 –路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度 标准深度， 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 平均单价 此平均单价即为该街道土地的路线价 路线价。 此平均单价即为该街道土地的路线价。 –简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 简言之， 简言之 路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
• 进行适当的修正求得，这些修正实际上为 “房地产状况影响修正”。
2007级房地产经营与管 2007级房地产 2007级房地产 理专业经营与管理专业
《房地产估价》 房地产估价》
第十一章路线价法及其应用
• 区别
–①不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响 修正”。 –在路线价法中不做“交易情况影响修正”和“交 易日期影响修正”的原因是：
2007级房地产经营与管 2007级房地产 2007级房地产 理专业经营与管理专业
2007级房地产经营与管 2007级房地产 2007级房地产 理专业经营与管理专业
《房地产估价》 房地产估价》
第十一章路线价法及其应用
• 1、划分路线价区段
– 对路线价区段的划分，要综合考虑土地等级、 土地用途、街道的繁华及交通设施等环境质 量状况，原则上以街道为单位进行划分。 – 一个路线价区段具有同一个路线价的地段； 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有 显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路 中心处划分。
土地估价之路线价估价法
正旁街路线价
均为两万以上 均为一万五千以上 均为一万以上
二成、一成
均为四万以上 均为三万以上 均为二万以上
三成、二成、一成
2 、台湾路线价法的操作（续）
路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价 后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉 点起每4.5m为一级距离，依序按三、二、一成予以加成。
５．编制其他宗地条件修正系数表
（1）宽度修正。 （2）宽深比率修正。 （3）容积率修正。 （4）出让、转让年期修正。 （5）朝向修正。 （6）地价分配率修正。
X1-比较样本土地单价； X2-标准样本土地单价； m1-比较样本（宽/深/容积率/宽深比） m2-标准样本（宽/深/容积率/宽深比） 标准样本数为实例中众数或平均数
2
2012-3-17
5．有关概念（续）
（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内） 的土地，又称为表地。 （7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。 （8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土 地。 （9）骑楼地
二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段 2．设定标准深度 3．测算路线价 4．制定深度修正系数表 5．编制其他宗地条件修正系数表 6 ．临街深度的修正
4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍（续）
2012-3-17
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制 深度百分率的种类： ①单独深度百分率
②平均深度百分率
③累计深度百分率
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制(续)
制作深度百分率表的步骤如下： ①制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的 平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准； ②确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查 中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距； ③确定单独深度百分率； ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊
4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
• •
• • • • • •
4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法是商业房地产评估中常用的一种方法，它是根据房地产物理和经济特性的分
析来确定房地产价值的方法。
这种方法适用于商业房地产，比如购物中心、办公楼、酒店等。
路线价法的基本原理是根据房地产的使用、位置、租金及收益等因素来评估房地产的
价值。
该方法是通过比较同类房地产的租金和销售价格，以及对市场需求和供应的分析来
确定房地产的价值。
路线价法需要对房地产的使用类型进行分析。
不同类型的商业房地产有着不同的价值，比如购物中心的价值与办公楼的价值就有所不同。
通过分析房地产的使用类型，评估者可
以确定房地产的基本价值。
路线价法还需要对房地产的位置进行评估。
房地产的位置是决定其价值的重要因素之一。
通过分析房地产所处的区域和周边环境，如交通、商业配套、人口密度等，评估者可
以确定房地产的位置价值。
路线价法还需要对房地产的收益进行分析。
商业房地产的收益主要来自租金和销售收入。
通过对同类房地产的租金和销售收入进行分析，评估者可以确定房地产的收益水平，
从而确定其价值。
在使用路线价法进行商业房地产评估时，需要注意以下几点。
评估者需要准确收集和
分析相关数据，比如房地产的租金和销售数据、市场需求和供应数据等。
评估者需要对相
关数据进行合理的分析和比较，以确定房地产的价值。
评估者需要考虑到市场的动态变化
和不确定性因素，采用合适的折现率来计算房地产的现值。
第八章基准地价修正法和路线价估价法
特点： 1、基准地价是一种区域性的价格 2、基准地价是一种分用途的价格 3、基准地价是一种平均价格 4、基准地价是有限年期的价格 5、基准地价具有时效性 6、基准地价是一种控制性的价格
评估原理
1、土地收益是基准地价评估的基础，市场交 易价格是土地收益在土地市场中的直接反 映
2、各行业对土地质量的要求不同是形成不同 行业、用途基准地价的基础
4。路线价区段：以街道为单位，将宗地接近 性大致相等，土地使用价值基本一致的地 段作为路线价评估区域，此区域称为路线 价区段。
三、路线价的表示方法
路线价的表示方法目前常用的有两种：一种 是以货币单位来表示，另一种是以指数 (点 数）表示。
四、路线价估价法的特点
1、路线价估价法适用于市街地，主要用于 商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统 完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城 市，效果更佳。
资料整理 （1）样点地价计算 1）根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价 2）根据土地使用权出租资料计算样点地价 3）根据房屋买卖资料计算计算样点地价 4）根据房屋出租资料计算样点地价 5）根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价 6）根据以地换房资料计算样点地价 7）根据商品房销售资料计算样点地价 8）根据征地、拆迁费用资料计算样点地价 9）根据联建分成资料计算样点地价 10）根据企业兼并资料计算样点地价
71
68
米
78
77
75
73
70
深度起
未满4米
深度迄
满4米未满8 满8米未满 满12米未满 满16米未满
米
12米
16米
18米
四、其他土地 五、计算实例
讨论：
实际上基准地价修正法和路线价法都 是市场比较法的实际运用。只是将可比实 例换成了现成的基准地价和路线价，然后 经过一系列修正，将其修正到估价对象房 地产情况下的价格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
路线价法在房地产评估中的应用
一、路线价法的含义和理论依据
二、适用范围
三、计算公式
四、操作步骤（重难点）
一、路线价法的含义和理论依据
（一）路线价法的含义
（二）路线价法的理论依据
1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。
2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。
二、路线价法的计算公式
宗地总价＝路线价×（累计）深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
三、路线价估价法的适用范围
适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
四、路线价估价法的程序
（一）路线价区段划分
1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段
2.路线价区段一般为带状地段
3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。
路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。
4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。
（二）标准宗地的确定
1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。
标准深度是指标准宗地的临街深度。
临街深度是指宗地离开街道的垂直距离
2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积
（三）路线价的评估
方法一：市场法等基本评估方法,各国通用
方法二：评分方式
（四）深度百分率表的制作
深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。
（五）计算宗地价值
依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。
五、深度百分率表
（一）土地的单位面积价格
图：5-1土地价值与地块临街距离关系
（二）单独深度百分率
1.定义
如将确定路线价的标准宗地为标准，大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。
2.制作深度百分率表,需要考虑以下几个方面
（1）确定标准深度
（2）确定级距
（3）确定单独深度百分率
（4）根据需要采用累计或者平均深度百分率
3.深度百分率分三种
第一种：单独深度百分率。
第二种：累计深度百分率。
第三种：平均深度百分率
平均深度百分率
平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度
平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
【例8.单选题】（2010年）宗地甲的深度为125米，若标准深度为100米，按照“四三二一”法则,宗地甲的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%和9%，则宗地甲平均深度百分率的计算结果为（）。
A.19.5%
B.58.5%
C.87.2%
D.117%
[答疑编号6150050701]
『正确答案』C
『答案解析』平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
＝（40%＋30%＋20%＋10%＋9%）*100/125＝87.2%
六、路线价法则介绍（实质上是深度百分率的规则不同的分类）
1.四三二一法则
2.苏慕斯法则
3.霍夫曼法则（04年单项选择题）
4.哈柏法则
宗地价值与其深度的平方根成正比。
七、路线价法的应用举例
【教材例题5-12】现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。
路线价为2 000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
[答疑编号6150050702]
【提示】
1.这里的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格。
2.这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样。
3.使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。
不过我们考试大家注意理解下面的公式就可以了。