第九章路线价法
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第九章 路线价法
2014-9-16
1
第一节 路线价法的基本原理
一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围
1、概念: 路线价法是对临街道路且可及性 相当的土地设定标准深度，选取若干标准 宗地求其平均价格，将此平均价格称为路 线价。 根据路线价，通过深度修正和其他修正来 求取其他临街宗地地价的方法。
2014-9-16
2
2、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标 准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价 格”； 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基 准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、 平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一 面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地 产状况调整”。
/
9m
50000万元/平方米 图9－8
台湾对旁街地价的加计方法以纵横 街线的交叉点起每4.5为一级距，依 序予以加成。规则见P153
2014-9-16 25
9m
五、袋地的评估
袋地:被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相 通的土地。 袋地的深度指数(表9-10）：
根据袋地的“起深度”和“ 讫深度”来确定的， 所谓起深度，是指袋地距街道较近的一边与街道之间
3、路线价法主要适用于（ ） A．城市商业街道两侧土地的估价 B．旧建筑物的估价 C．新建筑物的估价 D．拆迁房屋的估价
4、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前 街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000 元/平方米，若按路线价法估价，则前街影响深度 为（ ）m A．9 B．13.5 C．15 D．18
2014-9-16
19
日本、台湾的评估方法:
底边临街三角形：近似于一个具有与其同等临街宽度 和面积的矩形（如图中的DEQP），故可按三角形 顶点至街道距离的1/2查深度指数表，按矩形地地 价计算方法来计算。
街 道
50英尺
A 50 英 尺
2014-9-16
B D
E 35 英 尺 F
20
P
Q
CΒιβλιοθήκη Baidu
三、双面临街地的评估
2014-9-16 28
练习：
1、在实际估价中设定的标准深度，通常是 路线价区段内临街各宗土地深度的（ ） A．算术平均数 B．中位数 C．加权平均数 D．众数 2、路线价法估价的第二个步骤应为（ ） A．设定标准深度 B．求取路线价 C．编制价格修正率表 D．选取标准宗地
2014-9-16 29
例：下图中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽 度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价) 为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地 的总价格。
2014-9-16
9
【解】 由于路线价是用土地单价表示的，所以
在应用时采取平均深度价格修正率
U＝V×dV×f×d =2500*（70%*100/50）*20*15.24 =1066800元
2014-9-16
4
二、路线价法操作的基本步骤
划分路线价区段 设定标准深度（区段内临街各宗地深度的众数） 确定路线价 标准宗地：一面临街；土地形状为矩形；临 街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度；用途、 容积率等在所在路线价区段具有代表性容积率。 制作深度指数表和其他修正指数表 计算各地块的价格
四、路线价的其他修正
临街宽度 形状 临街状况
A 街 道
B
C
图9－3
2014-9-16 12
第二节 路线价法的运用
2014-9-16
13
一、一面临街地的评估
8m 12m 8m 14m 10m 8m 6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表（表9-3），然后根
2014-9-16 5
三、路线价的深度修正
单独深度百分率 ： 美国的“4321法制”40%；30%；20%；10%； 9%；8%；7%；6% 累积深度百分率： 50英尺的累积深度百分率：40%+30%=70% 75英尺的累积深度百分率：90% 平均深度百分率=累积深度百分率*标准深度/所给深度 50英尺的平均深度百分率 ： 70%*100/50=140% 75英尺的平均深度百分率 ： 90%*100/75=120%
二、三角形地的评估
美国的评估方法: 将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形 的组合。 直角三角形地 底边临街三角形地 矩形地地价×K K：慎格尔三角形地价格百分率
2014-9-16 17
顶点临街三角形地 矩形地地价×（1-K）
例：如下图所示，有三角形 ABC 的一宗土地，如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为 63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
据路线价的单位情况，代入深度修正公式。 宗地 1： 10000*110%*8*12=105.6万元
2014-9-16
14
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元 2014-9-16 15
2014-9-16 7
深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单 位宽度的标准宗地的总价） dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） f:临街宽度 d：临街深度
2014-9-16 8
2014-9-16 3
3、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。 路线价法是一种快速、相对公平合理，能节省人力、 财力，可以同时对大量土地进行估价的方法， 特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其 他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街 各宗土地的排列较整齐。
双面临街地是指前后两面都临街的宗地。
将其所临街道中路线价高的一条街道（或称之
为高价街或正街）的临街宗地，由于受另一条 街道的影响，因而它的便捷性较一般临街宗地 高，地价也高。
高价街影响深度＝
高价街的路线 价 高价街路线价＋低价街路线价
×总深度
低价街影响深度＝总深度－高价街影响深度
2014-9-16 21
例P152
10000元/平方米
18m
27m
6000元/平方米
2014-9-16
图9－6
22
四、街角地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
里地线
里 地 线
12 13.5m 14 13 9m 9m
元 平 方 米
美国自街角 起100英尺 （30.48m） 部分；台湾 18米内
40000 /
50000万元/平方米
2014-9-16
18
[解 ] 在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有： 三角形ACD土地的总价＝1 000×116％×90×80 ×63％ ＝5261760(元) 三角形ABD土地的总价＝1 000×116％×20×80 ×63％ ＝1169280(元) 三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形 ABD土地的总价 ＝5261760—1169280 ＝4092480(元)
2014-9-16 6
例：某临街深度30.48m(100英尺）临街宽 度20m的矩形地，总价100万元。试根据 “4321”法则，计算其相邻临街深度15.24 米，临街宽度为20m的矩形地的总价？如 果相邻临街土地的临街深度为45.72m其他 条件不变，则该土地总价？
100*（40%+30%）=70万元； 100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =117万元
2014-9-16
30
2014-9-16
图9－8
23
美国专门就旁街制定了旁街深度百分率（表98）.P159 按正街计算地价+旁街对地价的增加额 U＝V×dV×f（表9-8）
2014-9-16
24
例，图为台湾省 辖市的街角地， 试计算宗地12、 13、14的地价
里地线
40000
里 地 线
12 13.5m 14 13
元 平 方 米
8m
8m
10m
8m
6m
12m
1 2
14m
3 7m 4 8m 5 11m
路线价为 10000元/平方
梯形地
a) 平形边与街道平行的梯形 分割成矩形和三角形,分别计算再加合； 或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加 (减)价修正。宗地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%） =123.42万元 b)平行边与街道垂直的梯形 以中位线的深度为临街深度，按矩形地计算。试计算 宗地 2的总价。 2014-9-16 16
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20m 12m
11m
六、不规则形地的评估
如果对象宗地可借助于一些辅助线划分为规则
的土地，就将其分割成规则形地，分别求取规 则地的地价后加合。 对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，承认 其现实的临街宽度，并以其“面积/宽度”作 为其临街深度，查深度指数表后按规则的矩形 地来计算。 对宽度和深度不够均衡的不规则形地，按其近 似的规则形地求其地价。
的距离， 所谓讫深度，是指袋地距街道较远一边与街道之间的 距离。 对于讫深度大于标准深度的袋地，应以里地线为界划 分为袋地和里地，分别计算其地价。
2014-9-16 26
U＝V×dV×f×d
里地线
2m
16
18m
P155
13m 15 2m
17
10000元/平方米 图9－9
试计算宗地15、16的单价？
2014-9-16
10
例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地 (临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200 元，计算该宗土地的总价格。
【解】 由于路线价是单位宽度的标准临街宗地
的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率
U＝V×dV×f=76200*70%*20 = 1066800元
2014-9-16 11
2014-9-16
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第一节 路线价法的基本原理
一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围
1、概念: 路线价法是对临街道路且可及性 相当的土地设定标准深度，选取若干标准 宗地求其平均价格，将此平均价格称为路 线价。 根据路线价，通过深度修正和其他修正来 求取其他临街宗地地价的方法。
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2、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标 准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价 格”； 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基 准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、 平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一 面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地 产状况调整”。
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50000万元/平方米 图9－8
台湾对旁街地价的加计方法以纵横 街线的交叉点起每4.5为一级距，依 序予以加成。规则见P153
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9m
五、袋地的评估
袋地:被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相 通的土地。 袋地的深度指数(表9-10）：
根据袋地的“起深度”和“ 讫深度”来确定的， 所谓起深度，是指袋地距街道较近的一边与街道之间
3、路线价法主要适用于（ ） A．城市商业街道两侧土地的估价 B．旧建筑物的估价 C．新建筑物的估价 D．拆迁房屋的估价
4、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前 街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000 元/平方米，若按路线价法估价，则前街影响深度 为（ ）m A．9 B．13.5 C．15 D．18
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19
日本、台湾的评估方法:
底边临街三角形：近似于一个具有与其同等临街宽度 和面积的矩形（如图中的DEQP），故可按三角形 顶点至街道距离的1/2查深度指数表，按矩形地地 价计算方法来计算。
街 道
50英尺
A 50 英 尺
2014-9-16
B D
E 35 英 尺 F
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P
Q
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三、双面临街地的评估
2014-9-16 28
练习：
1、在实际估价中设定的标准深度，通常是 路线价区段内临街各宗土地深度的（ ） A．算术平均数 B．中位数 C．加权平均数 D．众数 2、路线价法估价的第二个步骤应为（ ） A．设定标准深度 B．求取路线价 C．编制价格修正率表 D．选取标准宗地
2014-9-16 29
例：下图中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽 度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价) 为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地 的总价格。
2014-9-16
9
【解】 由于路线价是用土地单价表示的，所以
在应用时采取平均深度价格修正率
U＝V×dV×f×d =2500*（70%*100/50）*20*15.24 =1066800元
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二、路线价法操作的基本步骤
划分路线价区段 设定标准深度（区段内临街各宗地深度的众数） 确定路线价 标准宗地：一面临街；土地形状为矩形；临 街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度；用途、 容积率等在所在路线价区段具有代表性容积率。 制作深度指数表和其他修正指数表 计算各地块的价格
四、路线价的其他修正
临街宽度 形状 临街状况
A 街 道
B
C
图9－3
2014-9-16 12
第二节 路线价法的运用
2014-9-16
13
一、一面临街地的评估
8m 12m 8m 14m 10m 8m 6m
路线价为 10000元/平方
1
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7m
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8m
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11m
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表（表9-3），然后根
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三、路线价的深度修正
单独深度百分率 ： 美国的“4321法制”40%；30%；20%；10%； 9%；8%；7%；6% 累积深度百分率： 50英尺的累积深度百分率：40%+30%=70% 75英尺的累积深度百分率：90% 平均深度百分率=累积深度百分率*标准深度/所给深度 50英尺的平均深度百分率 ： 70%*100/50=140% 75英尺的平均深度百分率 ： 90%*100/75=120%
二、三角形地的评估
美国的评估方法: 将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形 的组合。 直角三角形地 底边临街三角形地 矩形地地价×K K：慎格尔三角形地价格百分率
2014-9-16 17
顶点临街三角形地 矩形地地价×（1-K）
例：如下图所示，有三角形 ABC 的一宗土地，如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为 63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
据路线价的单位情况，代入深度修正公式。 宗地 1： 10000*110%*8*12=105.6万元
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8m 12m
8m 14m
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路线价为 10000元/平方
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8m
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11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元 2014-9-16 15
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深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单 位宽度的标准宗地的总价） dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） f:临街宽度 d：临街深度
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3、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。 路线价法是一种快速、相对公平合理，能节省人力、 财力，可以同时对大量土地进行估价的方法， 特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其 他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街 各宗土地的排列较整齐。
双面临街地是指前后两面都临街的宗地。
将其所临街道中路线价高的一条街道（或称之
为高价街或正街）的临街宗地，由于受另一条 街道的影响，因而它的便捷性较一般临街宗地 高，地价也高。
高价街影响深度＝
高价街的路线 价 高价街路线价＋低价街路线价
×总深度
低价街影响深度＝总深度－高价街影响深度
2014-9-16 21
例P152
10000元/平方米
18m
27m
6000元/平方米
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图9－6
22
四、街角地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
里地线
里 地 线
12 13.5m 14 13 9m 9m
元 平 方 米
美国自街角 起100英尺 （30.48m） 部分；台湾 18米内
40000 /
50000万元/平方米
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[解 ] 在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有： 三角形ACD土地的总价＝1 000×116％×90×80 ×63％ ＝5261760(元) 三角形ABD土地的总价＝1 000×116％×20×80 ×63％ ＝1169280(元) 三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形 ABD土地的总价 ＝5261760—1169280 ＝4092480(元)
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例：某临街深度30.48m(100英尺）临街宽 度20m的矩形地，总价100万元。试根据 “4321”法则，计算其相邻临街深度15.24 米，临街宽度为20m的矩形地的总价？如 果相邻临街土地的临街深度为45.72m其他 条件不变，则该土地总价？
100*（40%+30%）=70万元； 100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =117万元
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图9－8
23
美国专门就旁街制定了旁街深度百分率（表98）.P159 按正街计算地价+旁街对地价的增加额 U＝V×dV×f（表9-8）
2014-9-16
24
例，图为台湾省 辖市的街角地， 试计算宗地12、 13、14的地价
里地线
40000
里 地 线
12 13.5m 14 13
元 平 方 米
8m
8m
10m
8m
6m
12m
1 2
14m
3 7m 4 8m 5 11m
路线价为 10000元/平方
梯形地
a) 平形边与街道平行的梯形 分割成矩形和三角形,分别计算再加合； 或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加 (减)价修正。宗地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%） =123.42万元 b)平行边与街道垂直的梯形 以中位线的深度为临街深度，按矩形地计算。试计算 宗地 2的总价。 2014-9-16 16
2014-9-16 27
20m 12m
11m
六、不规则形地的评估
如果对象宗地可借助于一些辅助线划分为规则
的土地，就将其分割成规则形地，分别求取规 则地的地价后加合。 对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，承认 其现实的临街宽度，并以其“面积/宽度”作 为其临街深度，查深度指数表后按规则的矩形 地来计算。 对宽度和深度不够均衡的不规则形地，按其近 似的规则形地求其地价。
的距离， 所谓讫深度，是指袋地距街道较远一边与街道之间的 距离。 对于讫深度大于标准深度的袋地，应以里地线为界划 分为袋地和里地，分别计算其地价。
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U＝V×dV×f×d
里地线
2m
16
18m
P155
13m 15 2m
17
10000元/平方米 图9－9
试计算宗地15、16的单价？
2014-9-16
10
例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地 (临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200 元，计算该宗土地的总价格。
【解】 由于路线价是单位宽度的标准临街宗地
的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率
U＝V×dV×f=76200*70%*20 = 1066800元
2014-9-16 11