第九章路线价法
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资料 第9章
《房地产评估》
本章小结
【思考题】
1. 2. 3. 4. 5. 6.
7.
简述路线价法的概念及理论依据。 路线价法的计算公式及其适用条件是什么？ 路线价法的操作步骤是什么？ 如何划分路线价区段？ 如何确定标准宗地？ 什么是深度价格修正率？三种深度价格修正 率如何计算，它们之间的关系如何？ 什么是“四三二一”法则？
《房地产评估》
三．路线价的评估
根据选定的标准 宗地的形状、大小然 后评估标准宗地价格。
《房地产评估》
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四．深度百分率表的制作
深度百分率又称深度指数，是地价随 临街深度长短变化的比率。
《房地产评估》
第三节
一．
深度百分率表制作原理
深度价格的递减比率
二．
几个路线价法则介绍
《房地产评估》
一．深度价格的递减比率
《房地产评估》
二．路角地地价的计算
例2：见下图，A、B、C三宗地为路角地，临街深度分 别为12米，20米，10米，临街宽度均为4.5米。临街地深 度未到里地线18米的，按临街深度指数表进行指数修正。
临街深度指数表
深度 临街深 度指数 未满４米 １３０ 满４米未 满８米 １２５ 满８米未 满１２米 １２０ 满１２米未 满１６米 １１０ 满１６米未 满１８米 １００
路线价＝１０００元／平方米
１２米 １０米
三角形地地价的计算举例
《房地产评估》
三角形地分两种情况： 1：正三角形（三角形的一边为临街线者） 该类宗地按高度的二分之一算临街深度。 2：逆三角形（除正三角形以外的情况) 该类宗地比较袋地低价的计算。 分别算起深度和讫深度 起深度：三角形临街顶点与底边中点垂直距离的 二分之一 讫深度：底边中点距街道的深度
房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊
4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
• •
• • • • • •
4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。
路线价法
街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解： 标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
路线价法
设定标准以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，如果路线价区段的 大部分临街土地的深度为25m，则该路线价区段的标准深度为25m。 第二种方法是根据某一路线价区段的各幅土地的平均深度确定。例如某路线价区段内 各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m，则其标准深度为20m。
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
最新房地产估价师理论与方法第九章思考题参考答案
2、 为什么说路线价法本质上是一种比较法?它与一般的比较法有何异同?
3、 路线价法中为什么不做交易情况修正和市场状况调整?
4、 路线价法的优点是什么?
5、 路线价法适用于哪些估价对象? 6、 路线价法估价需要具备哪些条件? （三）路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常 较长。 路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值 或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收 或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。 史家解读： 1．2017 年教材将路线价法适用于“房屋征收估价”的内容删除了，这样就与《房地产估价基 本术语标准》所述“房屋征收估价不宜采用批量估价”的说法一致了。 2．为什么路线价法不能用于城市居住用地估价呢？为什么只适用于城市商业用地估价呢？因
常是其中的土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均
数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，
将一个城镇中路线价最高的路线价区段以 1000 点表示，其他路线价区段的点数依此确定。用
房地产估价理论与方法复习思考题 第九章 其他估价方法及其运用 1、 什么是路线价法?其理论依据是什么? 一、路线价法概述 （一）路线价法的含义 城镇街道两侧的商业用地，如图 9－4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状 相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如一面临街的矩形土地是较长的边临 街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一定点临街，以 及是否为街角地、前后两面临街的土地等等，价值会有所不同，甚至差异很大。对于图 9－1 中的土地，人们一般凭常识就可判断出它们的价值大小：在其他条件相同的情况下，土地 A 的 价值大于土地 B 的价值，土地 C 的价值大于土地 D 的价值，土地 E 的价值大于土地 F 的价值， 土地 G 的价值大于土地 H 的价值。 如果要快速且相对科学准确、客观公平地评估出某个城镇的全部街道或某几条街道或某一条街 道所有临街土地的价值或价格，可以采用路线价法。该方法是在城镇街道上划分路线价区段并 设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼 面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
3、 路线价法中为什么不做交易情况修正和市场状况调整?
4、 路线价法的优点是什么?
5、 路线价法适用于哪些估价对象? 6、 路线价法估价需要具备哪些条件? （三）路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常 较长。 路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值 或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收 或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。 史家解读： 1．2017 年教材将路线价法适用于“房屋征收估价”的内容删除了，这样就与《房地产估价基 本术语标准》所述“房屋征收估价不宜采用批量估价”的说法一致了。 2．为什么路线价法不能用于城市居住用地估价呢？为什么只适用于城市商业用地估价呢？因
常是其中的土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均
数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，
将一个城镇中路线价最高的路线价区段以 1000 点表示，其他路线价区段的点数依此确定。用
房地产估价理论与方法复习思考题 第九章 其他估价方法及其运用 1、 什么是路线价法?其理论依据是什么? 一、路线价法概述 （一）路线价法的含义 城镇街道两侧的商业用地，如图 9－4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状 相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如一面临街的矩形土地是较长的边临 街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一定点临街，以 及是否为街角地、前后两面临街的土地等等，价值会有所不同，甚至差异很大。对于图 9－1 中的土地，人们一般凭常识就可判断出它们的价值大小：在其他条件相同的情况下，土地 A 的 价值大于土地 B 的价值，土地 C 的价值大于土地 D 的价值，土地 E 的价值大于土地 F 的价值， 土地 G 的价值大于土地 H 的价值。 如果要快速且相对科学准确、客观公平地评估出某个城镇的全部街道或某几条街道或某一条街 道所有临街土地的价值或价格，可以采用路线价法。该方法是在城镇街道上划分路线价区段并 设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼 面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用一、路线价法概述路线价法是一种评估商业房地产价值的方法，其基本原理是通过分析该物业所处位置的交通情况、周边配套设施、土地利用规划等因素，来确定该房地产的价值。
路线价法主要侧重于物业所处位置的交通便利性和周边环境的综合因素，从而对房地产进行价值评估。
1. 考虑位置因素商业房地产的价值往往与其所处位置密切相关，而路线价法正是通过对位置因素的考量来确定房地产的价值。
评估师会对商业房地产所处位置的交通情况、周边配套设施进行详细的调查和分析，从而确定其位置的优劣势，并据此确定该房地产的价值范围。
在商业房地产评估中，位置因素是非常重要的，而路线价法能够很好地考虑位置因素，对于商业房地产的评估具有较强的指导意义。
2. 考虑交通便利性3. 综合考量周边环境4. 考虑土地利用规划三、路线价法的优势及不足1. 优势路线价法在商业房地产评估中具有以下几个优势：（1）综合因素考量。
路线价法主要通过综合考量商业房地产位置的交通情况、周边环境、土地利用规划等因素，从而确定其价值范围，能够准确全面地反映商业房地产的价值。
（2）能够指导实践。
路线价法能够对商业房地产的价值提供较为准确的指导作用，对于投资者、开发商、银行等各方有实际指导价值。
2. 不足（1）主观性较强。
路线价法在具体操作中需要评估师对商业房地产的位置、交通情况、周边环境等因素进行主观判断，存在一定的主观性。
（2）数据获取难度大。
路线价法所需考量的因素较多，对数据的获取难度相对较大，而且数据的真实性也需要得到保证。
（3）模型构建复杂。
路线价法需要综合考量多种因素，并构建相应的评估模型，因此在操作上相对较为复杂。
四、结语路线价法在商业房地产评估中具有较强的应用价值。
通过考虑位置因素、交通便利性、周边环境和土地利用规划等因素，路线价法能够较为准确地确定商业房地产的价值范围，具有较强的指导作用。
然而在具体操作中也存在一定的不足之处，需要综合考虑其优势和不足，并不断完善和改进，从而更好地发挥其在商业房地产评估中的作用。
路线价法
五、调查评估路线价 路线价的概念： ★ 路线价的概念：是对临街道路且可及性 相当的土地，设定标准深度， 相当的土地，设定标准深度，选取若干标 准宗地求其平均水平价格， 准宗地求其平均水平价格，将此平均水平 价格称为路线价， 价格称为路线价，然后再配合深度价格修 正率表和其他价格修正率表， 正率பைடு நூலகம்和其他价格修正率表，计算出临街 道路的其他土地价格的一种估算方法。 道路的其他土地价格的一种估算方法。
3.深度价格修正率表的制作形式有： 深度价格修正率表的制作形式有： • ①单独深度价格修正率 • a1＞a2＞a3＞a4＞a5＞a6＞┄┄an-1＞an • ②累计深度价格修正率 • a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+ +a2 +a2+a3 +a2+a3 +a2+a3+a4┄an1+a2+a3+a4┄an-1 • ③平均深度价格修正率 • 平均深度价格修正率＝ 平均深度价格修正率＝ 累计深度价格修正率× 累计深度价格修正率× 标准深度 所给深度
土地总价值 × 该部分的建筑面积 总建筑面积
㈡按房地价值进行分摊 • 依据房地产价值进行分摊 某部分享有 土地总价值 × 该部分的房地价值 的地价数额＝ 的地价数额＝
房地总价值
㈢按土地价值进行分摊 • 依据各部分的土地价值进行分摊
该部分的房地价值－该部分的建筑物价值 地价数额＝ 地价数额＝ 房地总价值－建筑物总价值
(三) 路线价法的适用对象和条件 三 对象： 1、对象：城市商业街道两侧的土地 条件： 2、条件： 道路规整， ①道路规整，土地排列整齐 ②合理的深度价格修正指数
（四）路线价法的操作步骤
第9章 路线价
房地产估价
第四节 高层建筑地价分摊
一、 高层建筑地价分摊的意义 解决高层建筑按份持有土地使用权的数量、面积和价
房地产估价
第四节 高层建筑地价分摊
二、高层建筑地价分摊的方法 按建筑面积进行分摊 ——主要适用于高层建筑各层用途相同而且价格差异不大的 建筑物。 某部分享有的地价数额=土地总价值×该部分建筑面积/总建 筑面积 某部分占有的地价份额=该部分享有的地价数额/土地总价值 =该部分的建筑面积/总建筑面积
房地产估价
第四节 高层建筑地价分摊
二、高层建筑地价分摊的方法 按土地价值进行分摊 ——适用面较广
某部分占有的地价份额=(该部分房地价值-该部分的建筑价 值)/(房地总价值-建筑物总价值) 某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值 =该部分的房地价值-该部分建筑物价值
例：某大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑总价值为 2000万。某人拥有大厦一部分，该部分的房地价值为100万， 该部分的建筑物价值为40万。试按土地价值分摊方法计算 该人占有的土地份额
房地产估价
第一节 路线价法
例：某块临街深度为30.48m、临街宽度为20m的矩形 土地，总价为121.92万元。根据四三二一法则，计算其 相邻的临街深度为15.24m临街宽度为20m的矩形土地 的总价。
上例中如果临街土地的深度为45.72m，其他条件不变， 则该土地的总价为多少万元？
房地产估价
房地产估价
第一节 路线价法
七、 计算临街土地的价值 2、当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，应 采用累计深度价格修正率： V(总价)=路线价×累计深度价格修正率×临街宽度 V(单价)=路线价×累计深度价格修正率/临街深度 3、当以标准临街宗地单价作为路线价时，应采用平均深 度价格修正率： V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临 街深度
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四、路线价的其他修正
临街宽度 形状 临街状况
A 街 道
B
C
图9－3
2014-9-16 12
第二节 路线价法的运用
2014-9-16
13
一、一面临街地的评估
8m 12m 8m 14m 10m 8m 6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表（表9-3），然后根
2014-9-16
图9－8
23
美国专门就旁街制定了旁街深度百分率（表98）.P159 按正街计算地价+旁街对地价的增加额 U＝V×dV×f（表9-8）
2014-9-16
24
例，图为台湾省 辖市的街角地， 试计算宗地12、 13、14的地价
里地线
40000
里 地 线
12 13.5m 14 13
元 平 方 米
2014-9-16 5
三、路线价的深度修正
单独深度百分率 ： 美国的“4321法制”40%；30%；20%；10%； 9%；8%；7%；6% 累积深度百分率： 50英尺的累积深度百分率：40%+30%=70% 75英尺的累积深度百分率：90% 平均深度百分率=累积深度百分率*标准深度/所给深度 50英尺的平均深度百分率 ： 70%*100/50=140% 75英尺的平均深度百分率 ： 90%*100/75=120%
例：下图中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽 度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价) 为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地 的总价格。
2014-9-16
9
【解】 由于路线价是用土地单价表示的，所以
在应用时采取平均深度价格修正率
U＝V×dV×f×d =2500*（70%*100/50）*20*15.24 =1066800元
二、三角形地的评估
美国的评估方法: 将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形 的组合。 直角三角形地 底边临街三角形地 矩形地地价×K K：慎格尔三角形地价格百分率
2014-9-16 17
顶点临街三角形地 矩形地地价×（1-K）
例：如下图所示，有三角形 ABC 的一宗土地，如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为 63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
2014-9-16
19
日本、台湾的评估方法:
底边临街三角形：近似于一个具有与其同等临街宽度 和面积的矩形（如图中的DEQP），故可按三角形 顶点至街道距离的1/2查深度指数表，按矩形地地 价计算方法来计算。
街 道
50英尺
A 50 英 尺
2014-9-16
B D
E 35 英 尺 F
20
P
Q
C
三、双面临街地的评估
2014-9-16 3
3、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。 路线价法是一种快速、相对公平合理，能节省人力、 财力，可以同时对大量土地进行估价的方法， 特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其 他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街 各宗土地的排列较整齐。
2014-9-16 6
例：某临街深度30.48m(100英尺）临街宽 度20m的矩形地，总价100万元。试根据 “4321”法则，计算其相邻临街深度15.24 米，临街宽度为20m的矩形地的总价？如 果相邻临街土地的临街深度为45.72m其他 条件不变，则该土地总价？
100*（40%+30%）=70万元； 100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =117万元
2014-9-16
10
例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地 (临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200 元，计算该宗土地的总价格。
【解】 由于路线价是单位宽度的标准临街宗地
的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率
U＝V×dV×f=76200*70%*20 = 1066800元
2014-9-16 11
的距离， 所谓讫深度，是指袋地距街道较远一边与街道之间的 距离。 对于讫深度大于标准深度的袋地，应以里地线为界划 分为袋地和里地，分别计算其地价。
2014-9-16 26
U＝V×dV×f×d
里地线
2m
16
18m
P155
13m 15 2m
17
10000元/平方米 图9－9
试计算宗地15、16的单价？
2014-9-16
30
第九章 路线价法
2014-9-16
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第一节 路线价法的基本原理
一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围
1、概念: 路线价法是对临街道路且可及性 相当的土地设定标准深度，选取若干标准 宗地求其平均价格，将此平均价格称为路 线价。 根据路线价，通过深度修正和其他修正来 求取其他临街宗地地价的方法。
据路线价的单位情况，代入深度修正公式。 宗地 1： 10000*110%*8*12=105.6万元
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8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元 2014-9-16 15
例P152
10000元/平方米
18m
27m
6000元/平方米
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图9－6
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四、街角地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
里地线
里 地 线
12 13.5m 14 13 9m 9m
元 平 方 米
美国自街角 起100英尺 （30.48m） 部分；台湾 18米内
40000 /
50000万元/平方米
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[解 ] 在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有： 三角形ACD土地的总价＝1 000×116％×90×80 ×63％ ＝5261760(元) 三角形ABD土地的总价＝1 000×116％×20×80 ×63％ ＝1169280(元) 三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形 ABD土地的总价 ＝5261760—1169280 ＝4092480(元)
双面临街地是指前后两面都临街的宗地。
将其所临街道中路线价高的一条街道（或称之
为高价街或正街）的临街宗地，由于受另一条 街道的影响，因而它的便捷性较一般临街宗地 高，地价也高。
高价街影响深度＝
高价街的路线 价 高价街路线价＋低价街路线价
×总深度
低价街影响深度＝总深度－高价街影响深度
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8m
8m
10m
8m
6m
12m
1 2
14m
3 7m 4 8m 5 11m
路线价为 10000元/平方
梯形地
a) 平形边与街道平行的梯形 分割成矩形和三角形,分别计算再加合； 或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加 (减)价修正。宗地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%） =123.42万元 b)平行边与街道垂直的梯形 以中位线的深度为临街深度，按矩形地计算。试计算 宗地 2的总价。 2014-9-16 16
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练习：
1、在实际估价中设定的标准深度，通常是 路线价区段内临街各宗土地深度的（ ） A．算术平均数 B．中位数 C．加权平均数 D．众数 2、路线价法估价的第二个步骤应为（ ） A．设定标准深度 B．求取路线价 C．编制价格修正率表 D．选取标准宗地
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深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单 位宽度的标准宗地的总价） dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） f:临街宽度 d：临街深度
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20m 12m
11m
六、不规则形地的评估
如果对象宗地可借助于一些辅助线划分为规则
的土地，就将其分割成规则形地，分别求取规 则地的地价后加合。 对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，承认 其现实的临街宽度，并以其“面积/宽度”作 为其临街深度，查深度指数表后按规则的矩形 地来计算。 对宽度和深度不够均衡的不规则形地，按其近 似的规则形地求其地价。
3、路线价法主要适用于（ ） A．城市商业街道两侧土地的估价 B．旧建筑物的估价 C．新建筑物的估价 D．拆迁房屋的估价
4、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前 街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000 元/平方米，若按路线价法估价，则前街影响深度 为（ ）m A．9 B．13.5 C．15 D．18
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2、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标 准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价 格”； 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基 准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、 平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一 面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地 产状况调整”。