研究投资性房地产后续计量模式的变更影响——基于昆百大A的案例分析

非流动负债合计
负债合计
285525195.95
1 852 087 714.97
4 11 085 970.95
1 977 648 489.97
资产负债率=
由90.77%到77.64%
公司真实财务状况及经营成果显示，资产负债率明显下降。一般讲,该比率为 50%比较合适,有利于风险与收益的平衡;账面上该指标大于90%,企业几乎资不 抵债,快要达到破产警界限.但真实状况要好的多。
变动后的资产负债表反映能力

一个企业的财务状况的优化和恶化，主要是看所有者 权益(在实收资本不变的情况下)是增加还是减少。如 果所有者权益增加，尽管资产、负债发生了不同情况 的变化，也可以表明企业资金实力增加，财务安全程 度提高，企业健康状况良好。
成本价计量
9%
公允价计量
22% 所有者权益 负债 所有者权益 负债 78%



1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，且这种公允 价值能够持续取得。

采用公允价值模式进行后续计量，须将资产负债表日投资性房 地产的初始计量账面价值调整为公允价值，公允价值与原账面 价值之间的差额计入当期损益。在这种后续计量模式下，不对 投资性房地产计提折旧或进行无形资产的摊销。
若采用公允价值计 量，则投资性房地 产无需提折旧
后期营业总成本 中的“其他业 务成本”减少
下 降 趋 势
以后年度的计量，公允价变化 都计入“公允价变动损益”
上 升 趋 势
利润的影响带来税负的变动
营业总收入 成本 利润
Leabharlann Baidu
所有成本、费用、支出
所有收益
1、不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，进而增加企业账面“所得税费 用”。 2、用公允价值计量所带来的重估增值部分，会导致盈利有大幅上升，若对增值 部分征税，将会增加企业的潜在税负。从税法遵从收付实现制的角度来分析， 此项税负发生的可能性较小。因此，企业的递延所得税负债会每年都会有很大 数值。即潜在的税负很大。

参考文献：
《新会计准则对投资性房地产公司的影响——基于投 资性房地产上市公司的案例分析》朱冯娜 《企业会计准则第3号——投资性房地产》 《昆明百货大楼(集团)股份有限公司2008 年第一季 度报告》 《昆明百货大楼（集团）股份有限公司２００８年半 年度报告全文》


由成本计量到公允价值计量变动项目
昆百大A出具《价值咨询意见》，取得各项投资性房 地产的公允价值，共计67057.80万，其账面价为 16833.49万，差额50224.31万。 这笔差额在资产负债表上的影响如下：

投资性房地产 +502 243 100
递延所得税负债 + 125 560 775 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益
运用上述理论，根据资产负债表，及利润表的相关变动， 计算得出昆百大A 下面的利润变化。
项目 净利润
2008年3月31日 变更前 985.42 变更后 1,073.33 影响金额 87.91 影响比（%） 8.92
投资性房地产公允价值计量模式的运用现状
以深市和沪式截至2009年12月31日的上市公司为样 本，在所有划分了投资性房地产项目，并且将投资性 房地产项目金额单独列示的上市公司中，90%的上市 公司采用的是成本计量模式。为什么？ 1、公允价值计量的应用条件尚不完备 一方面，我国国土面积辽阔，要找到每一处房地产的 活跃市场稍有难度。另一方面，很多房地产上市公司 很难取得一个完全透明、公允、符合新准则要求的市 场价格。
研究投资性房地产后续计量模式的变更影响
——基于昆百大A的案例分析
ＰＰＴ制作者 魏亮
《企业会计准则第3号——投资性房地产》
2006年财政部发布了新的会计准则体系。其中，《企业会计 准则第3号——投资性房地产》是本次企业会计准则体系中新 增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和 相关信息的披露而制定。 可采用公允价值模式进行后续计量：
502 243 100 * 25% +32 325 100 +26 840 100 +316 768 700 +748 425
资产类
负债+所有者权益
资产负债表 相关指标变动
资产 流动资产合计 非流动资产合计 资产合计 流动负债合计 账面 1 390 232 472.25 654 591 910.10 2 044 824 382.35 1566562519.02 公允价 1 390 232 472.25 1 156 835 010.10 2 547 067 482.35 1 566 562 519.02
增加企业的账面 “所得税费用”
总体状况



采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有助于提高会计信 息的相关性，保全企业资产和反映企业的真实收益，有利于投 资者更全面地了解公司真实财务状况及经营成果。 变动当期，不调整利润表；变动后期，折旧的扣除取消，公允 价值的上升变动，使成本变小，利润同样上升。 无论是当期还是以后各期，企业的利润都会高于在成本计量模 式下的数值。所以，税负也会有小幅度上升。
虽然不是正常经 营导致的所有者 权益增加，但是 账面上的数值确 实能鼓舞人心。
91%
利润表的变动
项目 一、营业总收入 …… 二、减：营业总 成本 …… 加：公允价值变 动损益 投资收益 三、营业利润 四、利润总额 减：所得税费用 五、净利润 13,364,166.64 13,526,624.06 3,672,418.96 9,854,205.10 298,089,296.74 变更前 314,305,862.34

2、公允价值计量的运作成本较高 首先，公允价值计量是一种动态计量属性，需要对全 部资产和负债在每一个会计期间进行重新计量，账务 处理的业务量大，业务操作成本剧增。其次，投资性 房地产要得到活跃市场报价并非易事。 3、影响企业的股利分配政策 4、税收问题亟待解决 企业为达到避税的目的，增加企业的留存收益，在很 大程度上仍会采用历史成本的核算方法。 5、会计计量理念的转变较难
昆百大A股份有限公司投资性房地产计量模 式转变的影响
（一）昆百大A（000560）背景介绍 昆明百货大楼（集团）股份有限公司主营房地产综合 开发与经营，国内贸易，物资供销，进出口贸易，停 车服务 （二）昆百大A投资性房地产计量模式公告说明 昆明百货大楼（集团）股份有限公司第五届董事会第 四十五次会议决议公告中，审议并通过了议案《昆百 大关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更 为公允价值计量模式的议案》，决定将投资性房地产 后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式。