房地产投资项目财务分析概述.pptx
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房地产投资项目财务分析培训讲义132
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
房地产投资项目财务分析培训讲义 132
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．3损益表 1．损益表的含义 损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利 润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财 务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分 析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、 资本金利润率、资本金净利润率等指标。 其表格形式如表6-7。
累计盈余资金
房地产投资项目财务分析培训讲义 132
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流
入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资 金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的 平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要 求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于 零。
资本金现金流量表
续表6-2
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9
资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）
应付利润
借精款品本资金料偿网还（） 专业提供企管培训资
借款利息支付
料
盈余资金（1）-（2）
累计盈余资金
房地产投资项目财务分析培训讲义 132
出租与自营项目资金来源与运用表
表6-6
3 … N
1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9
房地产投资项目财务分析培训讲义 132
房地产投资项目财务分析概述及应用.pptx
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等
于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。
考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）， 余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借 款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
…N
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
（2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的 数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表6-9。
序号 1 2 3
4 5 6 6．1 6．2 6．3
出租型房地产项目的损益表
3
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
6．2房地产投资项目财务分析 基本报表
2．资金平衡分析
该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金 流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈 余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为 资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负 值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大 于零或等于零。
出售型房地产项目的损益表
表6-8
单位：万元
序号 项 目
合计
1
销售收入
2
总成本费用
3
经营税金及附加
4
土地增值税
5
利润总额
6
所得税
7
税后利润
房地产投资分析第章房地产投资项目财务分析
2．7 所得税
2．8 应付利润
2．9 借款本金偿还
2．10 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
2019/10/18
课件
23
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．3损益表
1．损益表的含义
损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利 润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财 务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分 析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、 资本金利润率、资本金净利润率等指标。
课件
3
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．2财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力
这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
2019/10/18
课件
4
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还
4
累计盈余资金
2019/10/18
课件
单位：万元
18
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．资金平衡分析
该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流 入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资 金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的 平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要 求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于 零。
第6章 房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用
2019/10/18
课件
1
6．1房地产投资项目财务分析概述
房地产投资项目财务分析及应用
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
出售项目资金来源与运用表
序号
1
1．1 1．2 1．3 1．4
2
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7
项目
资金来源
销售收入 资本金 长期借款 短期借款
资金运用
开发建设投资 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
2．资金平衡分析
该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入） 多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负 值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并 不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开 始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。这就要求 投资项目在实施过程中任何时刻都有够用的资金。
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
投资各方现金流量表
序号
1
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
项目
现金流入
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
合计
1
2 3…
N
2 2．1 2．2
3 4
现金流出 开发建设投资出资额 经营资金出资额
2
现金流出
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7
3
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税
房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
房地产投资项目财务分析PPT课件
支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不 亏损的状态。 二、步骤
分离固定成 本和可变成本
建立分析模型
进行临界点分析
5
7.2临界点分析（保本点分析）
二.步骤 （一）分离固定成本和可变成本 1.费用分解法 2.高低点法
建安工程费 融资成本 建筑面积
资本化率
2
7．1不确定性概述
三、置业投资主要的不确定性因素
购买价格
运营费用
置业投资不 确定性因素
权益投资比率
3
出租率或空置率
7．1不确定性概述
四.作用 （一）帮助投资者做出正确的投资决策 （二）预测投资项目的抗风险能力
4
7.2临界点分析（保本点分析）
一、含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与
14
7.2临界点分析（保本点分析）
计算期
年份
投资期
投资I
30000
销售收入TR
经营成本OC
销售税金TA （销售收入10%） 期末资产残值Sv
第1年
第2-10期 第11年
44000 30400 4400
44000 30400 4400
4000
15
7.2临界点分析（保本点分析）
六.优缺点 （一）优点：简单 （二）缺点： 1.假设过于理想化； 2.仅以平衡点高低判断投资方案优劣，并不一定得到最佳方案； 只能作为辅助手段
二房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积三置业投资主要的不确定性因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素四
分离固定成 本和可变成本
建立分析模型
进行临界点分析
5
7.2临界点分析（保本点分析）
二.步骤 （一）分离固定成本和可变成本 1.费用分解法 2.高低点法
建安工程费 融资成本 建筑面积
资本化率
2
7．1不确定性概述
三、置业投资主要的不确定性因素
购买价格
运营费用
置业投资不 确定性因素
权益投资比率
3
出租率或空置率
7．1不确定性概述
四.作用 （一）帮助投资者做出正确的投资决策 （二）预测投资项目的抗风险能力
4
7.2临界点分析（保本点分析）
一、含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与
14
7.2临界点分析（保本点分析）
计算期
年份
投资期
投资I
30000
销售收入TR
经营成本OC
销售税金TA （销售收入10%） 期末资产残值Sv
第1年
第2-10期 第11年
44000 30400 4400
44000 30400 4400
4000
15
7.2临界点分析（保本点分析）
六.优缺点 （一）优点：简单 （二）缺点： 1.假设过于理想化； 2.仅以平衡点高低判断投资方案优劣，并不一定得到最佳方案； 只能作为辅助手段
二房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积三置业投资主要的不确定性因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素四
房地产建设投资项目财务分析经济分析_培训_215PPT
价格变动 1、通货膨胀 2、相对价格
价格选取要求
运营期财务效益与费用估算采用的价 格，应符合下列要求：
1.效益与费用估算采用的价格体系应 一致。
2.采用预测价格，有要求时可考虑价 格变动因素。
3.对适用增值税的项目，运营期内投 入和产出的估算表格可采用不含增值 税价格；若采用含增值税价格，应予 以说明，并调整相关表格。
分项详细估算法
2)分项详细估算法是利用流动资产与 流动负债估算项目占用的流动资金。 一般先对流动资产和流动负债主要 构成要素进行分项估算，进而估算 流动资金。一般项目的流动资金宜 采用分项详细估算法。
流动资产的构成
项目评价阶段流动资产的构成要素 一般包括存货、库存现金、应收账 款和预付账款；流动负债的构成要 素一般只考虑应付账款和预收账款。 流动资金等于流动资产与流动负债 的差额。
保证经济评价的质量，提高项目决策的 科学化水平；
引导和促进各类资源的合理有效配置， 充分发挥投资效益；
适用范围
适用于各类建设项目前期研究工作 （包括规划、机会研究、项目建议 书、可行性研究阶段），项目中间 评价和后评价可参照使用。
建设项目经济评价的基础前提与主要工作
项目前期研究的重要内容，应根据 国民经济与社会发展以及行业、地 区发展规划的要求，在项目初步方 案的基础上；
项目财务评价主要判据指标的规定 值或设定值是项目财务评价的主要判据 参数。
财务分析评价的价格体系
财务分析应采用以市场价格体系为基础 的预测价格。
在建设期内，一般应考虑投入的相对价 格变动及价格总水平变动。
在运营期内，若能合理判断未来市场价 格变动趋势，投入与产出可采用相对变 动价格；若难以确定投入与产出的价格 变动，一般可采用项目运营期初的价格； 有要求时，也可考虑价格总水平的变动。
第十一章房地产投资财务分析PPT课件
高
等
教 第十一章 房地产投资财务评价
育
出
版
社
龙胜平 孙斌艺
1
高
等
教
育概况一 出点击此处输入
相关文本内容
版
社
整体概况
01
概况二
点击此处输入 相关文本内容
02
概况三
点击此处输入 相关文本内容
03
2
高 • 房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，
等
是指投资分析人员在房地产市场研究基础上，
教
对项目成本和收益加以估算和预测，通过编制
高 • 三、税金的估算
等
– 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税
教
义务的单位和个人征收的财务资金。
育
– 在我国与房地产投资活动有关税种主要有：
出
• 1、经营税金及附加。包括营业税、城市建设维
版
护税和教育附加费。
• 2、城镇土地使用税和房产税。
社
2020/8/8
Edited by 龙胜平 孙斌艺
13
第一节 项目成本费用与收入的估算
5
第一节 项目成本费用与收入的估算
高
• 用于销售的房地产开发项目的总成本费用由开
等
发成本和开发费用两部分构成。
教
育
出
版
社
2020/8/8
Edited by 龙胜平 孙斌艺
6
第一节 项目成本费用与收入的估算
高
• 开发成本是房地产的产品成本，包括
等
– 土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让
金、或转让金）
出
– 出租型项目经营成本是指从总成本费用中扣除固定资
产折旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用
等
教 第十一章 房地产投资财务评价
育
出
版
社
龙胜平 孙斌艺
1
高
等
教
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社
整体概况
01
概况二
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概况三
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2
高 • 房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，
等
是指投资分析人员在房地产市场研究基础上，
教
对项目成本和收益加以估算和预测，通过编制
高 • 三、税金的估算
等
– 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税
教
义务的单位和个人征收的财务资金。
育
– 在我国与房地产投资活动有关税种主要有：
出
• 1、经营税金及附加。包括营业税、城市建设维
版
护税和教育附加费。
• 2、城镇土地使用税和房产税。
社
2020/8/8
Edited by 龙胜平 孙斌艺
13
第一节 项目成本费用与收入的估算
5
第一节 项目成本费用与收入的估算
高
• 用于销售的房地产开发项目的总成本费用由开
等
发成本和开发费用两部分构成。
教
育
出
版
社
2020/8/8
Edited by 龙胜平 孙斌艺
6
第一节 项目成本费用与收入的估算
高
• 开发成本是房地产的产品成本，包括
等
– 土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让
金、或转让金）
出
– 出租型项目经营成本是指从总成本费用中扣除固定资
产折旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用
06房地产投资项目财务分析经营管理07a
投资计划与资金筹措表 报表。
（包括借款资金还本付息表）
6.2 房地产投资项目的基本财务报表
现金流量表
现金流量表报告公司在一段时期内从事经营活动、 投资活动和筹资活动所产生的现金流量。
该报表分别报告公司“来自经营活动的现金流量” （如净利润、折旧、摊销、递延所得税、流动资产 与流动负债之差，等等），
2.5
经营税金及附加
2.6
土地增值税
2.7
所得税
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标： 1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：
合计
123
单位：万元
…N
6.2 房地产投资项目财务分析基本报表
（2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表
第6章 房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用
不完全懂得会计和财务管理工作的经营者， 就好比是一个投篮而不得分的球手。 —— 罗伯特.希 金斯
6.1 房地产投资项目财务分析概述
1.房地产项目财务分析的含义
财务报表分析是指以财务报表和其他资料（报 表附注、财务情况说明）为依据和起点，采用 专门方法:
系统分析和评价企业的过去和现在的财务状况、 经营成果及其变动，
目的是了解过去、评价现在、预测未来、帮助 各利益关系人改善决策。
6.1.2 财务报表分析的作用
评价企业的经营业绩：
2
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
3
4
06房地产投资项目财务分析经营管理07a
序号 项 目
合计
1
销售收入
2
总成本费用
3
经营税金及附加
4
土地增值税
5
利润总额
6
所得税
7
税后利润
7.1
盈余公积金
7.2
应付利润
7.3
未分配利润
计算指标：1、投资利润率（%） 2、投资利税率（%） 3、资本金利润率（%） 4、资本金净利润率（%）
1
2
单位：万元
3
…N
序号 1 2 3
4 5 6
6.1 6.2 6.3
6.1.2 财务报表分析的作用
计划未来的经营策略和财务政策：
评价和决定企业未来的投资项目； 调整和制定企业未来的资本结构政策； 调整和制定企业未来的融资和筹资政策； 调整和制定企业未来的利润分配政策。
评价企业的投资价值：
投资者根据企业披露和公布的财务报表，确定企业股票（股权） 和债券是否具有投资价值？
因此净营业现金流是企业现金流量表的最重要组 成部分，其信息的含义对企业高层经理、投资者、 银行和政府主管机关，都具有重要的政策启示。
6.2 房地产投资项目财务分析基本报表
1）现金流量表的种类
按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： （1）全部投资现金流量表
全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全 部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税 前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投 资回收期等评价指标的计算表格。
全部投资现金流量表 资本金现金流量表 投资者各方现金流量表
资金来源与运用表 损益表 资产负债表
项目总投资估算表（包括
项目开发建设的各种投资费 基础性数
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6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：
1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全
部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。
2 现金流出
…
资本金现金流量表
续表6-2
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9
资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）
其表格形式见表6-1。
序号
1
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7
2
全部投资财务现金流量表
表6-1
单位：万元
项目
合计 1 2 3 … N
现金流入
销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金
现金流出
全部投资财务现金流量表
续表6-1
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7
表6-4
现金来源与运用表 单位：万元
序号 项 目
合计 1 2 3 … N
1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9
销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入
2
资金运用
现金来源与运用表
续表6-4
单位：万元
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还
期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3．衡量项目的资金平衡能力
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应 出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡 量是通过资金来源与运用表进行的。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以
计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
投资各方现金流量表
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现 金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算 税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （2）两表的区别。 （3）计算期 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发 后出租项目和置业投资项目的区分。
6．1房地产投资项目财务分析概述
财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．2财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
3
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
盈余资金（1）-（2）
4
累计盈余资金
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．2资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算 期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹 措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产 负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信 息。 其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算 基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出， 用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，考察项目资本金的盈利能力。
其表格形式见表6-2。
表6-2
资本金现金流量表 单位：万元
序号
项目
合计 1 2 3
1 现金流入
1．1 销售收入 1．2 出租收入 1．3 自营收入 1．4 净转售收入 1．5 其他收入 1．6 回收固定资产余值 1．7 回收经营资金
表6-3
单位：万元
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1
2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标：
1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投
房地产投资项目财务分析
❖ 房地产投资项目财务分析概述 ❖ 房地产投资项目财务分析基本报表 ❖ 传统的财务分析指标 ❖ 现代的财务分析指标 ❖ 房地产投资项目财务分析的应用
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在
房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与 费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据 的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价 指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金 平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目 在财务上的可行性。
现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：
1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全
部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。
2 现金流出
…
资本金现金流量表
续表6-2
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9
资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）
其表格形式见表6-1。
序号
1
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7
2
全部投资财务现金流量表
表6-1
单位：万元
项目
合计 1 2 3 … N
现金流入
销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金
现金流出
全部投资财务现金流量表
续表6-1
单位：万元
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7
表6-4
现金来源与运用表 单位：万元
序号 项 目
合计 1 2 3 … N
1 资金来源
1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9
销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入
2
资金运用
现金来源与运用表
续表6-4
单位：万元
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还
期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3．衡量项目的资金平衡能力
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应 出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡 量是通过资金来源与运用表进行的。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以
计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
投资各方现金流量表
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现 金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算 税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （2）两表的区别。 （3）计算期 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发 后出租项目和置业投资项目的区分。
6．1房地产投资项目财务分析概述
财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．2财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
3
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
盈余资金（1）-（2）
4
累计盈余资金
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．2资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算 期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹 措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产 负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信 息。 其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算 基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出， 用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，考察项目资本金的盈利能力。
其表格形式见表6-2。
表6-2
资本金现金流量表 单位：万元
序号
项目
合计 1 2 3
1 现金流入
1．1 销售收入 1．2 出租收入 1．3 自营收入 1．4 净转售收入 1．5 其他收入 1．6 回收固定资产余值 1．7 回收经营资金
表6-3
单位：万元
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1
2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税
3 净现金流量
4 累计净现金流量
计算指标：
1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投
房地产投资项目财务分析
❖ 房地产投资项目财务分析概述 ❖ 房地产投资项目财务分析基本报表 ❖ 传统的财务分析指标 ❖ 现代的财务分析指标 ❖ 房地产投资项目财务分析的应用
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在
房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与 费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据 的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价 指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金 平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目 在财务上的可行性。