【北美购房网】干货!美国买房完整版法律指南

【北美购房网】干货！美国买房完整版法律指南产权租赁，买的是居住权

美国合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁，买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓，但每月还需支付不菲的维护费。合作公寓越高档，当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司，用于大楼的所有维修丶管理费用，还包括房产税和抵押利息(如果公司对大楼进行了抵押)。

美国合作公寓的管理规则比较严格，大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住，严禁出租。合作公寓还有一个共同的特点，就是客户在“售出”公寓时，需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费，约为售价的3%。

很多拥有美国合作公寓产权的公司规定不准将合作公寓“出售”(实质是租赁)给外国人。这是怕发生财务纠纷时，本地公司很难对资产和收入来源在美国国外的人诉诸法庭，即使赢了官司，如果对方的资产在美国国外，判决也难以执行。而从外国人的角度看，美国合作公寓也不是一个好的选择，比如没有产权丶不能出租这些条件，对于非美国居民来说，很不合适。

买主对购入的美国产权公寓单元拥有产权。通常情况下，美国产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税，并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。出售产权公寓需要获得公寓委员会批准，不过没什么特别限制。由于外观和内部结构十分相似，外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混，而从房产所有权来看，两者大不相同，这需要特别注意。

买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下，美国居民需首付二成房价，而外国公民则需更多的首付，方能获得美国银行贷款。

美国产权公寓的屋主只有房产权，没有地产权，而在买连栋屋时，买主是连房带地一起购入，这是美国连栋房和产权公寓的不同之处。在其他方面，这两者的责任和权利差不多，美国连栋房的屋主也要缴纳房产税，并向管理委员会交付物业管理费。

而美国独栋屋买卖受到的限制则最少，买主拥有房屋和土地的产权，并独自负责支付房产税和维护丶维修费用，非常适合外国人购买。

美国也有学区房

在美国买房过程中，你要做许多事情：决定房产所在的社区，看房子，签署买卖合同(Purchase and Sale Agreement)，房屋检验，申请贷款(中国人来美购置房产大多用现金一次到位，就可免了这道程序)，购买房屋保险，过户(Closing)。作为购房者必须了解相关的知识，对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关，才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。

你也许常听人说，在美国买房子要选好学区。美国的公立中小学不收学费和课本费，但学生只能是来自本学区(schooldistrict)的居民。学校的经费和老师的薪水由美国地方政府拨款，而美国地方政府的预算主要靠房产税。一个地区的房价高，从而美国地方政府能征收到较多的房产税，就能建条件较好丶设备较新的学校，能提供吸引优质师资的薪水，而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好，所以有“好学区”一说。

这只是从单一方面表述，实际上美国学区好坏已成了一个综合性指标。虽然我们都知道“物以类聚丶人以群分”这句老话，不过在美国，更现实的是“人以钱分”。所以，你具有多少经济能力，可以买怎样层次的房子，你周围的邻居们也往往在相近的收入区域内。好学区一方面能吸引较高层次的居民，另一方面又得依赖高房价带来的高税收支持；而购买中高级房屋的居民比较富裕，工作比较稳定，受教育程度比较高，为子女教育的投资也比较多，从而能为学校提供较好的学生来源，有利于学校提升教学质量。如此互相促进，好学区就成了好社区的代名词了。当然，好学区的房价受有形价值和无形价值的共同作用而大幅攀升，同样的房子在好学区和坏学区的售价可以相差巨大。

签署合同要注意些什么

在选定社区，看中房子，讨价还价谈定价格后，双方就要签署买卖合同，把买卖双方议定的条件和价格用对双方都具有约束力的合同形式固定下来。一般是由买方经纪人提供房产购买合同，卖方经纪人在此基础上作评估，对于具有潜在法律风险的条款进行修改，或者增加条款。合同签署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承担违约责任。

美国购房合同中除列明买卖双方的姓名和房产的议定价格外，还要有房产的法律描述，这包括房屋地址丶地段编号丶地契编号丶房屋平面图丶土地面积丶建筑面积丶房产税是否结清丶房产抵押状况等。买方要对这些房产描述逐一核实，确认无误。

除此之外，合同中还包含一些保护卖主和买主的条款。比如定金条款用来保护卖方，补偿卖方在签署合同丶房产下市后，由于买方不能履行合同，最后房产没能成交带来的损失。通常定金是房产议定价格的2-3%。

贷款意外条款(Mortgage Contingency Clause)则是针对买方的保护条款。除现金交易外，大多数人买房需要向银行贷款，而且很多情况下是在签订了买房合同后才向银行申请贷款，因此有可能出现合同签署了但美国银行拒绝贷款的情况。贷款意外条款赋予买方因贷款不成而取消合同的权利,即合同中约定一个日期，在此之前如果买方拿不到银行贷款批准书，买方有权取消合同，所有定金退回买方，双方互不追究责任。所以，卖主通常会调查了解对方有一定的信用和贷款能力后，才会认真同其谈交易。

买方为了保护自己，还应在合同中列入房检及维修责任条款。在成交前，买方要雇请有执照的房屋检验师对房屋作彻底检查，如发现存在较大的结构丶建筑破损或隐患，买方可以要求卖方就有问题的地方进行维修或更换。为防备卖方在房产成交前未完成维修的状况，买方可以在合同中规定如发生这种情况，在房屋议定价中扣除维修费用。

同时，在美国购房涉及的房屋保险主要有两种：房屋财产保险(Homeowner'sInsurance)和房屋产权保险(TitleInsurance)。房屋财产保险的范围包括任何房产及屋内财产的损失，比如火灾丶入室抢劫丶偷盗等带来的损失。房屋产权保险是免除买主遭受产权纠纷的损失。比如一个老头过世了，他的女儿把老头的房子卖给你，一切法律手续看来正当丶完备无忧。房屋成交后不久，突然又冒出个老头的儿子，宣称这笔买卖无效，因为他作为继承人之一