万达商业地产规划设计实战经验分享(凯德智汇)2012年-151页
【南京】万达商业地产定位规划及招商管理培训(4月12日)-中房商学院1
【南京】万达商业地产定位规划及招商管理培训（4月12日）房地产培训: 万达商业地产定位规划及招商管理培训【课程背景】房地产培训: 万达商业地产定位规划及招商管理培训；为什么能够在18个月的时间里建造一座当地开发商8年都无法建成的大型购物中心, 并且能够保证这座购物中心能从拿地开始的18个月内建成开业, 实现商场的可持续运营并走向成功。
人们一直无法想像这是一家怎样的企业, 这是一家怎样的企业, 它在运作着一种怎样的、可怕的商业模式？带着这些悬问中房商学院特邀原万达集团商务部副总经理徐总的精彩课堂, 小范围分享标杆商业地产开发经典秘笈！【培训收益】全程以万达的商业地产为案例, 分享经典商业项目操作经验、吸取万达招商失败教训；学习从不同角度看待二三线城市消费群体特征与商业发展学习如何于业态规划时获得招商主动权, 最终实现引商与选商的结果；深入学习万达招商流程的建立与完善过程、面对不同商家招商谈判技巧的运用；全面分享优秀商家背景资料及要求, 拓宽招商渠道, 为招商谈判垫定基础；导师极具实战经验及现场诊断能力, 欢迎学员带上项目方案讨论。
【课程对象】房地产企业及其相关企业的董事长、总经理、副总经理、营销策划总监、招商经理等中高层管理人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销、规划设计机构及相关业界人士等。
【专家导师】徐老师: 中房商学院房地产培训高级顾问, PMP, 商业地产专家, 中房商学院特约培训师, 曾任万达集团商务部副总经理；负责集团商业项目业态规划、核心租户管理、租赁决策文件制定、商业项目定位研究等工作；于万达之前曾任职于泛华集团、百胜餐饮集团、中驰集团；长期从事房地产项目开发及销售管理工作；服务咨询的项目涵括大型住宅社区、集中商业、专业市场、中高端百货、大型复合式综合体；熟悉国内各等级城市及不同类型商业项目开发历程, 在不同类型的项目上具有丰富的开发实战经验和较高的系统理论知识；2005年被评为最具价值房地产经理人。
商业设计要点总结万达经验
商业设计要点总结万达经验商业广场景观设计要点1总体要求商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成部分。
其目的是为了更好的衬托商业气氛，通过合理、人性化的设计，营造商业建筑的室外场所。
这是检验景观设计的最主要标准，也是甲方审查景观设计的依据。
我们应着重考虑如下方面内容：（1）使用功能：商业广场要考虑各业态定期或不定期的促销活动，因此，在各业态的主入口和公共区不应布置阻挡人流的固定设施，另外还要考虑商场物业公司组织的大型促销活动的场所和需求（包括预留水、电等）。
特别提示：A、考虑室外步行街开放的时间段及主要消费人群的活动取向；形成户外休闲活动空间为主的景观空间，在室外步行街局部放大区域预留商户开展户外经营活动的场所，同时预留移动设施供围合空间使用。
B、所有室外空间必须满足消防安全功能需求。
（2）交通组织：依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口（包括各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间，出租车等候，餐饮娱乐停车区，商务办公停车区）及公交站台设置等等。
交通分析也需要在方案阶段进行单独阐述。
需考虑集中的非机动车停放范围。
特别提示：A、满足机动车进入室外步行街的使用需求。
B、地面停车位的出入口安排在靠近商业大广场附近，但不能设置在人行出入口等人流集中的地区，结合竖向设计，在高差较小的区段解决。
C、主街应为人行空间，应在红线边界处布置车挡避免机动车进入，车挡间距约为0.8米。
D、地面各种机动车流线（普通车流，消防及货运）及非机动车流线，机动车可以行驶到达每一个商铺门口。
满足如地面停车位，消防等高场地及非机动车停车场等规划指标及使用需要。
E、大商业临街面需设置出租车及公交车港湾，，一般情况下保证5辆出租车停靠，特殊情况至少保证3辆出租车停靠。
（3）景观轴线：方案阶段需有分析，外环境构筑物不能遮挡顾客出入口，不能影响建筑外墙广告及建筑外立面的精彩部位。
万达商业综合体规划设计管控要点
超市、集合店应单独设置干垃圾房、污水处理间；每组货梯附近应设置干垃圾房，干垃圾房面积不应小于30㎡。湿垃圾房应集中设置，并应设分体空调。垃圾房地面应注明坡度，及地漏或排水浅沟、污水坑位置。
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洗车
点位
、卸
货区
41
车库中应预留洗车点位，百货楼、超市、娱乐楼、室内步行街应预留卸货区。
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车库
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23
临空高度大于三层的自动扶梯，应在三层及三层以上各层设置安全玻璃护栏，栏板玻璃应采用钢化夹胶玻璃，栏板的防护高度不小于1.2米（高度指可踏面至栏杆扶手上沿总高度）。栏杆转角交接处不得出现尖角。
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购物中心、室外街商铺如插蜡烛，外立面首层顶，蜡烛投影范围内应设置出挑不小于2.0米的安全挑檐或其它安全措施。在平面及立面图中必须表示。
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31
所有公共卫生间(餐饮包间卫生间及残疾人卫生间除外)不得设门，在通往卫生间的走廊公共部位不得直接看见卫生间内部。
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室内
净高
32
步行街公共区域及铺内吊顶净高应符合万达建造标准要求；室内管线综合应与各专业会签并满足净高要求。
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室外
降板
33
地下室边界超出地上轮廓范围的部分应做降板处理，满足保温及广场排水需要。地下为人防的还应满足地上业态排水需要。
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主力店与室内步行街连通口处应设置防火卷帘及防盗卷帘。
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万达广场商业楼综合布线设计_毕业设计(建筑电气)
光纤布线系统随着光纤到桌面、光纤到别墅、无源光网络的普及已经成为常规的布线子系统。
星形拓扑结构是综合布线系统的基本结构，从网络设备到终端设备之间采用一根传输线，单根线出现故障仅影响着一台终端设备，是可靠性高、灵活性强、单个出故障不会影响其它点并且维护方便、网络传输数据快的一种结构。总线型和环形都可以通过转换变成星型结构。
万达广场商业楼综合布线设计
摘
综合布线系统是一栋楼房智能化系统的信息网络基础，本设计首先阐述了综合布线系统的发展历程，然后介绍了本系统特点和构成，分析了系统的设计方案要求和设计目标，进一步详细介绍了综合布线各设备及其选择原则。最后通过对以上综合布线系统相关知识的分析研究，依照国内外的标准和规范，完成了万达广场综合布线工程实例的设计。该设计通过对系统功能、信息点布置原则及布线实施方案的分析，重点对综合布线的工作区子系统、配线子系统、管理子系统、干线子系统、设备间子系统、建筑群子系统进行设计。同时，用画图软件AutoCAD和天正电气分别完成了对万达广场大商业和万千百货各层平面图和系统图的绘制。
建筑群子系统将一个建筑物中电缆延伸到建筑群的另一些建筑物中的通讯设备和装置上，建筑群子系统是结构化布线系统的一部分，它支持提供楼群之间通讯所需的硬件，其中包括导线电缆，光纤以及有效防止高压脉冲电压进入建筑物的电气保护装置。
当结构化布线系统需要在一个建筑群之间的长距离线路传输时，建筑内线路将电话、计算机、网络设备、专用交换机和其它信息系统组成的高速网络，或者外界与其它网络特别是与电缆网络一齐敷设有抗电磁干扰要求时宜采用光纤数字复用设备，作为传输介质。光纤传输系统应能满足建筑与建筑群环境对电话、数据、计算机、电视等综合传输要求。
设计培训-商业-万达-万达商业地产规划设计
万达商业地产 规划设计概述
万达商业规划研究院
目录
1
万达商业地产产品及概述
2
商业地产规划设计流程
3
万达城市综合体的构成
4
商业综合体规划设计具体手法
5
商业综合体形象规划设计
万达新起点——入职训练营
2
商业地产知识讲座
1
万达商业地产产品及概述
1、产品及特征
万达城市综合体 “万达广场”
万达新起点——入职训练营
10
5、项目实施阶段： ❖ 项目经营开发全过程中面积指标如发生变化，超过1000平方米的
，必须报集团规划院、主管副总裁. 超过3000平方米报董事长审 批。 ❖ 三边工程中，基础工程、土方工程、地下室结构工程在初设会签前 须提前出图施工的，由项目公司提请项目管理中心组织规划院、成 本部、项目公司等部门召开协调会，指导项目公司实施。
项 目 设 计 的 阶 段
万达新起点——入职训练营
8
1、项目概念方案阶段：（土地摘牌前） ❖ 发展部提供项目规划设计交底单，政府协议，挂牌条件。明确项
目设计条件。（用地规划要求，建筑规划要求，其他）。
❖ 进行概念规划方案设计，并通过集团签批。移交相关部门进行测 算。为集团决策提供相关依据。
❖ 与当地政府沟通，直至方案通过，土地摘牌。 2、项目方案设计阶段：（土地摘牌后） ❖ 落实设计条件：项目销售物业产品定位建议，市政条件等。 ❖ 成本控制部-提供项目目标成本指标。项目描述，建造标准。 ❖ 与当地政府沟通：消防、交通、环评、人防、立面 等。 ❖ 招商中心：提供主力店、步行街业态规划； ❖ 商管公司-提供经营管理要求。 ❖ 召开各专业论证会：结构，供电方案，空调方案。 ❖ 进行方案设计。召开方案评审会。获得集团签批通过。移交。
万达、凯德10种典型商业开发模式
万达、凯德10种典型商业开发模式第一篇：万达、凯德10种典型商业开发模式•10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。
商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。
这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。
商业地产典型开发模式之现金为王SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。
其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。
万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。
万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。
万达广场有10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。
由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。
因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。
万达第二代产品是纯商业组合店模式。
第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。
在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。
万达第三代产品是城市综合体。
总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。
万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。
万达设计方案
1.整合城市空间，提升城市形象。
2.创造舒适、便捷、高效的使用环境。
3.实现可持续发展，降低环境影响。
4.确保建筑安全，提升抗灾能力。
5.体现地域文化特色，增强项目识别度。
三、设计原则
1.合法性原则：确保设计符合国家及地方的建筑法规和标准。
2.功能性原则：满足不同功能区域的合理布局和高效使用。
万达设计方案
第1篇
万达设计方案
一、项目背景
万达项目位于我国某城市核心区域，占地面积约XX平方米，是一个集商业、办公、居住等多功能于一体的城市综合体。项目周边配套设施齐全，交通便利，具有极高的商业价值和居住品质。为确保项目顺利推进，提高项目品质，特制定本设计方案。
二、设计原则
1.合法合规：严格遵守国家法律法规、行业规范及地方政策，确保项目设计合法合规。
a.商业区域：位于项目核心位置，占地面积XX平方米，包括购物中心、餐饮、娱乐等业态。
b.办公区域：占地面积XX平方米，包括甲级写字楼、企业总部等。
c.居住区域：占地面积XX平方米，包括高品质住宅、公寓等。
d.配套设施：包括绿化、停车场、物业管理等。
e.交通组织：优化交通流线，实现人车分流，提高交通效率。
2.人性化设计：以人为本，充分考虑用户需求，提高居住、办公、购物等舒适度。
3.创新性：运用现代设计理念，结合地域文化特色，打造具有创新性的城市综合体。
4.可持续性：注重生态环保，提高资源利用效率，实现经济、社会、环境可持续发展。
5.安全性：确保项目施工及使用安全，降低安全隐患。
三、设计方案
1.总体规划
-耐久性设计：延长建筑使用寿命，降低维护成本。
4.机电工程设计
-供暖制冷：采用先进的暖通系统，提高能源使用效率。
购物中心规划定位招商管理及万达案例解析凯德页
确保顾客在购物中心内的流动路线畅通无阻，提高购物体验。
配套设施
合理规划卫生间、休息区、电梯等配套设施的位置和数量，提高顾 客满意度。
02
招商管理
招商策略制定
目标客户定位
根据购物中心定位，明确目标客户群体，如家庭、年 轻人、高端消费者等。
招商品牌选择
根据目标客户的需求和消费水平，选择适合的招商品 牌和业态组合。
招商谈判技巧
了解客户需求
01
在谈判前充分了解客户的经营状况、扩张计划、合作意向等信
息，为谈判做好准备。
灵活运用谈判策略
02
根据谈判进展情况，灵活运用报价、还价、让步等策略，促成
合作。
建立信任关系
03
在谈判过程中，加强与客户的沟通，建立互信关系，提高合作
成功率。
招商合同管理
合同条款审查
对招商合同中的关键条款进行仔细审查，确保双方的权益得到保 障。
地理位置
凯德购物中心通常选址在城市核心区域或新兴商圈，交通便利， 人流量大。
建筑风格
凯德购物中心的建筑风格以现代、简约为主，注重室内空间布局和 环境氛围的营造。
品牌组合
凯德购物中心注重品牌组合的多样性和品质，引进国际知名品牌和 本土特色品牌，满足不同消费群体的需求。
凯德购物中心的招商管理策略
品牌招商
租金定价策略
根据市场行情、品牌影响力等因素，制定合理的租金 定价策略，确保收益与风险平衡。
招商渠道建设
线上招商平台
利用互联网平台，如购物中心官网、招商APP 等，发布招商信息，吸引品牌关注。
线下招商活动
组织参加行业展会、举办招商推介会等活动， 与品牌面对面交流，促进合作。
商业地产多业态组合设计要点与心得
商业地产多业态组合设计要点与心得当今时代，商业市场瞬息万变，行业之间的竞争也日趋激烈。
在不断变化的环境中，商业地产企业只有不断做出相适应的调整，辨明主流趋势，快速制定战术并给予实施，才能率领大型作战军团在变化的浪潮中稳步前进。
调整的战略在于内外兼修，对于商业综合体而言，单独业态需要进行微调、创新，才能使其继续保持其旺盛的活力，起到吸纳和带动作用;除此以外各业态之间的组合设计，也需要一定的创新和重组，才能使其发挥联动作用，产生更大的效益。
本文就万达广场中各业态内部的设计要点优化，以及各业态之间组合设计的创新模式，给以简要阐述，以期对以后工作起到一定的借鉴和参考作用。
图1一、儿童娱乐万达宝贝王是万达集团进军儿童产业的重要标志，也是万达集团向体验式综合业态转型的重要战略之一。
宝贝王的功能布局，经过几次大的调整，正在不断优化，形成更加适应市场需求和运营管理的新模式。
与其功能要求相对应，宝贝王的规划设计要点如下：1. 强调娱乐与零售根据宝贝王的调整要求，将重点打造娱乐区和零售区两部分的功能。
娱乐区与零售区的开口为3跨，可并列设置也可以分设。
娱乐区需要设置开敞空间，视角良好。
零售区应尽量保证在园区内部能够看到整体的零售区域情况。
图22. 空间方正宝贝王规划区域应尽可能规整，避免出现狭窄、异形空间。
图33. 流线宜形成环路宝贝王园区内宜形成环路，有利于娱乐区的分布与各功能区之间的联系。
图4二、万达影城万达影城经过近几年的经营，也总结出许多有用的经验参数和设计导则，包含总体规划、影厅布局、流线设计、层高要求、座位数预估等方面，以下举例说明其中的几点：1. 影厅排布图5应在综合体内选择合适的区域规划影院，一般为顶层，柱网布置均匀、规整，不宜包含高层塔楼的核心筒区域，宜选择长方形区域，沿综合体的长边方向布置走廊和双边影厅。
2. 流线规划在满足消防要求的前提下，应尽量减少走廊的数量和长度，以增加有效使用面积。
影城观众主走廊应简洁清晰、易于方向辨识为要。
商业规划(一)(1)
商业地产知识分享
四、对合作者的要求
开发线索：选址和定位——初次落位（初规划）——预招商——再落位——
规划方案——招商反馈——商业规划确定——建筑设计——配套设计——施工— —入住开业——商户调整……
决策 最后强调
在开发商自己——必须进行商业策略和开
发策略平衡等。想清楚自己的目标！
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（四）、建筑规划与商业规划的关系
建筑规划解决的问题： 1. 首要问题是创造良好的空间条件（出入口、层高、柱网） 2. 预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划) 3. 完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节） • 举例：境外参考图片、成都万达广场、 • 结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略
1. 首要问题是创造良好的交通、空间条件（动线、出入
口、层高、柱网） 2. 预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划) 3. 完成完善规划合乎商业要求（包括设施规划、男女卫生
间位置数量以及配比、停车等细节） • 举例：境外参考图片、成都万达广场、
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商业项目技术要求概览
商场 设计 要求
• 净高要求 • 荷载要求 • 货运要求
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商业地产预备知识
一、商业地产基本知识 1、商业地产的基本分类 2、商业业态是什么 3、商业地产的开发模式
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一、商业地产基本知识
1、商业地产的基本分类 广义分类—与商业开发有关的 狭义分类—以经营为核心，包括零售等 2、商业业态是什么 3、商业地产的开发模式
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建筑设计注意事项（节选） 总图与规划：
二餐饮、配套商及管业理规划指导项目开发
■垃圾清运： 地下垃圾房（含干、湿垃圾房）
“万达广场”(步行街)规划_设计意见及建议(关注点)100项
【关注点9】：商业管理用房的设计要求；
（二）关于步行街的平面规划设计建议
【关注点11】：步行街设计规模及原因分析
【关注点12】：步行街整体布局的问题
【关注点13】：步行街内部交通组织的建议
【关注点13】：步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：
1)步行街的长度以280～350米为宜。（规划院强制条文已列）
2)步行街出பைடு நூலகம்口设置位置的合理性；
3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；
4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；
（一）关于项目总体的平面规划设计
【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1)万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
6营运阶段反馈设计建筑问题逐步完善设计和建筑品质三作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审图纸审核方案会签并形成会签意见的要求以及集团商管公司与规划院关于设计工作流程和操作要点为不断完善万达广场的设计品质和建筑品质集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编形成根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审图纸审核方案会签并形成会签意见的要求以及集团商管公司与规划院关于设计工作流程和操作要点为不断完善万达广场的设计品质和建筑品质集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编形成万达广场步行街规划设计意见及建议关注点100项万达广场步行街规划设计意见及建议关注点100项以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导并将在不断总结和完善的过程中能进一步充实和丰富集团万达广场强制性设计准则真正使我们的万达广场成为人文建筑绿色建筑品味建筑
万达综合体设计地75个控制点
万达综合体设计的75个控制点•第一阶段方案及深化设计阶段•一、室商业步行街设计1.关于步行街主入口(1)紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；(2)商业广场主出入口门高不低于3米；(3)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。
2.关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间，调整后此通道处可作黄金商铺。
3.关于避风阁设置商业广场主出入口要设置“避风阁”（北方地区应设计卷帘门），步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘。
4.关于步行街室通道为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。
5.关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。
6.关于步行街出入口交通为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；7.关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统。
8.关于步行街顶棚(1)一定要加盖封顶，一是保持室步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）(2)一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；(3)步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4～6个（商管建议最好达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。
万达商业地产的八点心得及运作模式
万达商业地产的八点心得及运作模式1891项目是公司第一次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个超级好的信号，也说明公司超级有远见。
个人愚见，从理论被骗可开发的有效土地愈来愈少时，商业地产就成了开发商必争的一块蛋糕，而开发商所拥有的商业项目的比重和质量是衡量企业是不是可持续进展的重要因素。
因此与其以后争个头破血流，倒不如提早进入这一领域。
由于我之前在万达工作，在那个地址把王健林的发言及自己的感受加以整理，把万达的商业地产体会和运作模式与大伙儿分享和交流，尤其关于商业地产不太熟悉的同事，可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。
“什么叫商业地产。
我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人弄明白。
我个人明白得，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。
我以为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。
目的明确，是以零售物业租金收入为目的，若是开发后销售出去，称不上商业地产。
咱们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全数出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包括住宅、写字楼、底商建筑等。
若是开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
”——王健林这是王健林对商业地产的概念，说的透一点，商业地产的本质是开发商建设的购物中心只租不售，自己经营治理，也确实是说开发商是自己所开发项目的最大业主，或把商业地产明白得成购物中心会更适当。
这同房地产有本质的区别，房地产开发，拿地、计划、施工、销售……一次性取得收益，但商业地产前期投入专门大，要靠后期的租金、商家的销售返点作为利润来源。
另外，商业地产的进展有三个前提条件：一、人均收入水平。
在国外，人均GDP3000-4000美元时，购物中心才能迅速进展。
中国此刻只有部份一线城市达到那个水平，部份地域知足这一条件，但长期看收入水平老是要上升的，以后购物中心进展也会随收入水平的上涨愈来愈繁荣。
二、租户需求。
万达广场四代规划对比
万达广场四代规划对比第一篇：万达广场四代规划对比一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达（专题阅读）的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（专题阅读）（相关干货）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
【微分享】某万达商业广场项目暖通设计经验分享
【微分享】某万达商业广场项目暖通设计经验分享目录一．项目概况二．室内综合管线布置三．空调水暖井具体位置及大小确定四．空调通风及防排烟竖井位置确定一．项目概况本项目用地面积5.79万平方米，总建筑面积10.34万平方米，建筑高度为20.7米；地上3层下地1层其中地下一层层高5.2米（汽车卸货区3.6米；其余走道2.8米）；1A层~1B层高是5.3米（净高3.5米）,2层层高5.1米（净高3.3米），3层层高5.0米（净高3.3米）；4层健身房层高是2.8米（净高2.5米）。
一个集购物中心、休闲文化娱乐为一体的大型商业公建综合体项目。
二．室内综合管线布置1、做好综合管线的最重要的条件1）、了解给排水专业（给水、排水、消火栓、喷淋）管道的原理与布置方式。
（步行街内主要布置的是步行街喷淋主管道DN150，其余管道均布置在上铺内）2）、了解电气专业强电（消防用和非消防用）和弱电（消防用和非消防用，步行街处主要是强电非消防用及弱电非消防用，因为万达所有消防用风机均设置在屋顶，因此电气专业的消防强电及消防弱电桥架均设置在屋顶及地下室。
电气专业在步行街内布置的桥架高度均为150mm）。
3）、了解结构专业梁的高度及形式。
（井字梁、米字梁、无梁楼板等形式）4）、详细计算设备专业高度。
（本项目中地下一层汽车到0.8米/1.6米；1A~1B层5.3m-3.5m(净高)-0.8~1.0m梁高-0.05m垫层-0.2m装饰(灯具高度一般在0.1~0.2m)=0.75m/0.55m2层5.1-3.3--0.8~1.0m-0.05-0.2=0.75/0.553层5.0m-3.3m(净高)-0.8~1.0m梁高-0.05m垫层-0.2m装饰(灯具高度一般在0.1~0.2m)=0.65m/0.45m5）、必须牢记设备尺寸；本项目中步行街处用的吊装空调机组型为05、06、08尺寸分别为940x1500x508;940x1750x508；980x2250x508；特别是空调机组高度。
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沿城市干道及主要景观面
万达广场规划核心理念
布置为公共建筑。
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房地产智库
三、万达商业的策划及规划原则
1、商业策划原则 万达广场是多功能、复 合型城市综合体
对；1、零售 2、餐饮 3、娱乐 4、休闲健身 5、酒店 6、办公 7、居住及配套 等业态功能进行商业规划，使之 符合商业运营及商业地产规律。
万达的商业地产为订单式地产， 能够确保项目建成之日，同期满 铺开业。
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房地产智库
三、万达商业的策划及规划原则
2、商业规划原则 Ⅰ、交通优先 Ⅱ、功能分区 Ⅲ、突出商业 Ⅳ、公共空间
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房地产智库
第四部分、万达商业规划的管控体系 一、制度与规划设计管控体系 二、设计招标制度的内容介绍 三、其它制度中相关设计内容
总图竖向Ⅱ
Ⅲ、初步设计
结构方案论证 会JD08
空调冷热源论 证会JD08
供电方案论证 会JD08
Ⅳ、施工图设计阶 段
规划院主持 规划院主持，项目公司配合 项目公司主持
方案确认 （董事长）
深化方案 确认
初步设计 确认
一版施工图
二版施工图
深化方案评审 会JD06
初步设计评审 会JD09
规划设计启 动会JD03
节
Ⅴ、实施阶段
D 环节 项目系统-
运营系统交接环节
Ⅵ、运营阶段
实施
整改通知 书
（第一次）
中期检查
规划验收
（设计落实确认）
复盘
（设计成效确认）
规划院主持 规划院主持，项目公司配合 项目公司主持
设计管控通报
（同类问题未 整改到位，第 二次为通报）
规划验收单
规划系统 复盘会
设计管控会议共17个 20 房地产智库
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房地产智库
一、制度与规划设计管控体系
对照2010版制度分以下四个方面介绍
1、设计管控的责任划分 2、设计管控的职责界面 3、设计管控的流程介绍 4、设计管控的方法措施
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房地产智库
1、设计管控的责任划分
制度第1节 总则 第2条：
规划院
环节A:发展部-规划院 交接环节
项目公司主持
管 控 节 点 及 会 议 标 准
项目规 划设计 启动会 JD03
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房地产智库
3、设计管控的流程介绍
A 环节
B 环节
规划院-项目公司交接环节
发展部-规划 院交接环节
现场踏勘总图 竖向（市政） 讨论会ⅠJD08
Ⅱ、方案深化阶 段
基坑支护方案 论证会JD08
大商业施工 图开标会
特点一、全新商业规划设计理念----
内外街互动、打造城市商业街区
1) 室内步行街
2) 室外步行街（金街) 3) 休闲文化街
4) 城市商业街 特点二、强大的中央商务区功能---
1) 购物中心
2) 五星级酒店
三星级商务酒店
3) 休闲文化街
4) 甲级商务独栋写字楼
全区域公建占比 50% 60%
特点三、新城市地标与新城市中心-
单体方案 （董事长签批）
移交：
集
发展部：技术指标、 谈判沟通
团
内
移交： 成本部：成本测算 商管公司：租金测算 酒店公司：租金测算
整体移交（八部门）：
发展部、成本部、项目中心 计划部、设计部、集团商管 公司、酒店公司、万千百货、 院线公司
集 团
规划院主持
政府汇报 及合作方汇报
外
规划院主持，项目公司配合
环节B：规划院-项目公司 交接环节
Ⅰ、概念方案设计
Ⅱ、方案深化设计
Ⅲ、初步设计
Ⅵ、运营阶段
Ⅴ、实施阶段
Ⅳ、施工图设计
商管公司
环节C：项目公司设计部-工程部 交接环节 项目公司
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房地产智库
2、设计管控的职责界面
制度第2节 设计业务职责界面：
.xls
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房地产智库
3
什么是万达广场？
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课件一、万达持有物业设计管控体系
目录
第一部分、万达商业规划院简介 第二部分、万达广场的构成及规划特点 第三部分、万达广场的策划及规划原则
第四部分、万达商业规划的管控体系
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第三代店 商业综合体（ 2006年以后) 共建37个
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二、万达广场的构成及规划特点
1、万达广场的构成
3、设计管控的流程介绍
A 环节
发展部-规划院交接环节
Ⅰ 概念规划阶段
项目 操作期
概条念件规 划初稿
发展部 交底单
发展部
政府协 议或合 同
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
发展部
挂牌条 件 或合同
土地 摘牌
概成念果规 划初稿
移交 及
用途
概念规划汇报 稿（副总裁签
批）
院 内
概念规划测算稿 （副总裁签批）
概念规划终稿 （董事长签批）
规划院 建筑所
房地产智库
4、设计管控的方法措施
会议标准册.ppt
万达规划设计管 控标准
管理标准卷
（第一卷）
技术标准卷
（第二卷）
管控表格册
管理细则册
综合册 建筑册 结构册 机电册
规划设计强条.pdf 建造标准.xls 管控要点.doc
环艺册
《万达规划设计管控标准》构架
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房地产智库
房地产智库
课件二、万达销售物业设计管控办法
一
销售物业设计管控办法总体思路
二
销售物业设计管控办法
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房地产智库
房地产智库
四方工作计划 协调会JD04
规划院
方案设计交底 会JD05
初设、施工图设 计交底会JD07
施工图审查 会JD14
项目公司
消防报 批协调 会JD16
业态条件 及设计验 收会JD15
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房地产智库
3、设计管控的流程介绍
B 环节
C 环节 项目公司设计部-工程部交接环
规划院-项目公 司交接环节
房地产标杆讲坛：
万达商业地产规划设计 实战经验分享
主 讲：远老师
深圳 2012-05
主题一：万达商业地产规划设计管控体系
课件一、万达持有物业设计管控体系 课件二、万达销售物业设计管控办法
2
主题二：结合案例了解购物中心各阶段规划设计工作重点 课件三、商业综合体案例分析 课件四、购物中心规划阶段设计工作重点
万达广场的第三代产品, 是万达城市综合体。 （以扬州项目为例）
由以下六部分组成
1)万达大型购物中心 2)万达五星级酒店 3)休闲文化街 4)室外商业步行街
及城市商业街 5)甲级高档写字楼 6)高档住宅及配套设
施
扬州项目总平面图
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房地产智库
二、万达广场的构成及规划特点
2、万达广场规划特点