某住宅小区结算审核案例分析()
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3、根据苏建价〔2008〕66号文，施工单位提出：如果按照零星点工标准，每个点工为48.00元/工日；但实际发给工人的每日平均工资为120元/天；这样的话150个工日要亏损（120-48）*150=10800元；并要求增加用工管理费和利润；
审核人认为：
⑴在江苏省建设工程费用定额中是这样解释的，点工：适用于在建设工程中由于各种因素所造成的损失、清理等不在定额范围内的用工。
住宅小区结算审核常见问题案例分析
江苏天园项目管理集团有限公司刘旻王祥高长春
【案例背景】
某建设单位通过公开招标的方式把一位于市区的住宅小区承包给了一家施工单位，该工程为私有投资，合同签订方式为固定单价合同；工程主要内容包含：13栋普通多层住宅（1#楼到13#楼）、2栋高层住宅（14#楼、15#楼）、2栋沿街商铺(16#楼、18#楼)、大门、围墙等配套设施；道路排水、消防给水、景观绿化等未进行招标，合同价款5537万元，2009年10月开工至2010年7月竣工，我们于2010年11月接受发包方委托对该项目进行工程结算审核，在审核过程中部分签证资料及组价方式存在很大争议。
3、在施工过程中，业主抽调工人进行合同外工程零星作业，随后施工单位要求业主及监理予以鉴证，业主和监理在签证上标注抽调工人共计150人次，每人次平均作业1天时间；结算审核的时候，施工单位提出应按工人每日实际工资计入，而不能按照零星点工计入？
4、在施工过程中，业主要求施工单位对现场剩余土方进行外运处理，并签订资料如下：施工方选用1.0m3反铲挖掘机挖土，采用四不像和翻斗车外运土方1.0km。在审计过程中，施工单位要求套用市政定额1-236（反铲挖掘机挖土(斗容量1.0m3)装车一、二类土）、1-47（机动翻斗车运土运距200m内），1-48（机动翻斗车运土3000m内每增加200m）？
③《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008)条文说明第4.7.5条“当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过0.1%时，其综合单价以及对应的措施费(如有)均应作调整”本工程此项工程量变化幅度超过10%以上且新增费用也超过分部分项工程费超过0.1%。
综合以上三点我们最终审计是按合同内工程量和合同内工程量的10%执行投标单价，剩余工程量执行市场价，甲乙双方对此均认可。
审核人认为：
①对于工程报价中这种极端情况，不能简单判定是不均衡报价。如果执行施工单位的投标价作为新增工程量的竣工结算价的话，仅此一项施工单位就可以获得200万左右的非法利润。
②《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;㈢以合法形式掩盖非法目的;㈣损害社会公共利益”因此我们认为施工单位的报价扰乱了社会经济秩序且是以合法形式掩盖非法目的，所以新增加部分不能执行原投标单价。
鉴于以上两点，因现场达不到施工要求而造成的停工两个月所引发的工期的延长、费用增加均有发包人承担。
2、本合同是在08清单招标基础上签订的，施工单位认为依据《2008清单规范》第4.7.3条规定：因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：
2、审核人出具结论应做到公平公正、有理有据，但建设工程类型复杂，常常在类似问题中带有其特殊性，审核人应注意积累项目经验，研究其规律，并把类似经验运用在其他工程中。当遇到复杂的个案，审核人应对有限的资料进行合理的判断和分析，做到触类旁通。
3、从工程预算定额标准的制定到实际操作过程中的执行，造价咨询行业都是在探索中前进，工程造价咨询行业的争议焦点也越来越细致，越来越深化；在工程结算过程中，我们经常会遇到这样那样的问题，有的是常见的，无争议的；有的是少见的，争议较大的。问题是当我们遇到这样那样问题的时候采取了何种处理方法以及态度，既要解决问题，又要化解矛盾，同时还要维护当事人合法权益。作为工程造价咨询的中介机构，应依据有关法律法规，本着公平公正的原则，开展工程造价咨询工作，不断提高自身处理和解决问题的能力，只有不断地学习，不断地交流，不断地总结，不断地积累经验，才能把造价咨询工作做得更好。
⑤1-48*5机动翻斗车运土3000m内每增加200m（机械含量乘1.1）9.42元/m3
我们可以发现②和⑤的数据比较接近，基本判定了方案⑤的可行性，最终得到了甲乙双方的共同认可；
5、施工单位提出污水管网直径>=600mm,应该按照二类工程取费
审核人认为：根据江苏省市政工程费用计算规则：单位工程的类别划分按主体工程确定，附属工程按主体工程类别取定。但是并不意味着附属工程与主体取同一个费率。附属工程涉及其它册的子目应该按各册的相应类别取费，但类别应与主体一致。从污水管网这个单位工程来看，管径<dn600的管道占主体，应按照三类工程标准进行取费；另外根据计价表中说明：自(予)应力胶圈接口混凝土管采用给水册的相应定额项目。那么此处钢筋砼承插管铺设需要按照给水章节的取费标准计入；
1合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；
2合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；
3合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经发包人确认后执行。
施工单位认为这属于报价策略上的不均衡报价，增加部分的工程量属于合同内已有的综合单价，所以新增部分单价也应该执行投标时候的综合单价。发包方则认为新增部分的工程量他们给予认可，但综合单价明显高于市场价格，应重新核定该部分综合单价。
业主和监理在审批方案的时候提出：应对弹软土进行翻晒，随后利用原土进行掺灰处理，灰土含灰量6%即可；但是在最终形成的签证单上表明施工单位还是按照8%灰土处理的？
【简要评析】
1、招标文件中明确要求施工单位自行勘查施工场地，并将施工场地因素综合考虑在投标报价中，所以建设单位认为场地高压电线造成无法搭设塔吊造成的停工损失因由施工单位承担。施工单位则认为根据《合同通用条款》中第三大条中7.2小条中规定：“发包人应当在本工程开工前按专用条款约定的内容和时间完成以下工作，并承担相关费用：（1）办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件，在开工后继续负责解决以上事项遗留问题”，因发包人未能提供具备施工的施工条件，因此停工产生的费用应由发包方承担。
⑵在工程费用取费标准及有关规定中提到：包工不包料、点工的管理费和利润包含在工资单价中，点工和包工不包料的社会保障费和公积金已经包含在人工工资单价中。
⑶根据业主及监理批复，每人次平均作业1天时间，那么可以定义为一个工日；另外，经过了解，业主当时在用工次数上充分考虑了这方面因数；
综合以上三点，150个人工费用应按照点工费用计入，且不应增加人工管理费和利润。
6、施工单位没有按照审批方案进行施工，私自调整了弹软土工程中灰土的含灰量；（由原来审批方案中的6%调整为8%）
审核人认为：在审批方案合理可行的情况下，施工单位私自更改含灰量，可认定施工单位没有响应发包人要求，应承担更改后所造成的质量或者经济损失；
【案例启示】
工程造价的控制在于工程的各个方面，需要方方面面的知识积累，也需要参与人员用心、用情去分析把握，更需要一套完善的程序去控制，通过本案例，本人提出以下几点建议：
【争议焦点】
1、该工程在施工单位基础部分完成时，因15#楼上空有高压电线，机械塔吊无法进场，造成工程停工两个月，争议焦点停工期间的造成的损失由谁承担？
2、18#楼工程量清单中外墙保温工程量为480.03平方米，实际施工工程量为4800.3平方，该部分施工单位在投标时候报价为525.36元/m2是市场价的两倍，争议焦点增加的工程量单价是否执行525.36元/m2？
审核人认为：
①建设单位虽然在招标文件中表明“施工单位自行勘查施工场地，并将施工场地因素综合考虑在投标报价中”但是建设单位不应将原本属于自己完成的工作也包含在投标报价风险因素范围内。
②根据《合同通用条款》中第三大条中7.2小条中规定：“发包人应当在本工程开工前按专用条款约定的内容和时间完成以下工作，并承担相关费用：（1）办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件，在开工后继续负责解决以上事项遗留问题”，很明显因为高压电线未按时清移出现场使得施工场地不具备施工条件，由此带来的停工损失应由甲方承担；
⑶分析定额子目1-47（机动翻斗车运土运距200m内）和1-48（机动翻斗车运土3000m内每增加200m）：定额子目1-47中翻斗车机械台班为6.792台班/100m3，定额子目1-48中翻斗车机械台班为1.003台班/100m3；很明显两者的定额含量偏差很大，根据⑵中分析的工作内容来看，定额子目1-47中机动翻斗车存在很大的工序损耗（即机械等待时间太多），那么可以肯定如果采用挖掘机挖土装车的话，仅仅扣除1-47中人工含量是不合理的；我们再来分析下定额子目1-48（机动翻斗车运土3000m内每增加200m），可以这样理解，翻斗车在运输过程中每增加200米所产生的费用是一定的，那么1-48比1-47缺少的仅仅是装车和卸土时的等待时间；借用计价表中说明：自卸汽车运土，如系反铲挖掘机装车，则自卸汽车运土台班数量系数1．10，那么我们这样考虑一下，采用反铲挖掘机挖土装翻斗车，在套用1-48定额子目时，对翻斗车的台班数量进行1.1的系数调整（即不考虑定额1-47的选用）；
1、工程招投标阶段的造价控制非常重要，招投标不应只是确定施工单位的手段，而应贯穿工程建设的全过程；我们招标人及招标代理单位应加强招标文件的细节编制，充分考虑其条款的合理性及可操作性，结合图纸、施工现场条件、规范等资料详细编制标底阶段的施工组织设计，预测施工过程中的各种问题，并在合同专用条款中明确对各类问题的处理原则及方法，避免结算过程扯皮现象的出现，提高造价的前期控制质量。
5、污水管网铺设工程量如下：dn200塑料管1250米，dn300塑料管650米，dn400塑料管350米，dn500钢筋混凝土承插管130米，，dn600钢筋混凝土承插管89米；施工单位提出本工程中存在管径>=dn600的现象，工程类别应按二类工程计入；
6、道路工程中：施工方发现一处弹软土，需要进行处理，在报批方案的时候提出：先将弹软土清除并外运5km，随后用8%灰土回填处理；
⑷根据定额进行测算，结果如下：
①1-236反铲挖掘机挖土(斗容量1.0m3)装车一、二类土
6.03元/wk.baidu.com3
②1-270自卸汽车运土(4t以内)运距1km以内
10.1元/m3
③1-47机动翻斗车运土运距200m内~运距1000m（仅扣人工）
18.44元/m3
④1-48*5机动翻斗车运土3000m内每增加200m（机械含量不调整）8.55元/m3
4、施工单位提出，因无四不象的定额子目，应按照翻斗车的定额标准给予计费；
审核人认为：
⑴根据定额资料及市场咨询，采用四不象运输土方时可以借用小吨位自卸汽车的定额（如4t自卸汽车）或者机动翻斗车运土；
⑵定额子目1-47机动翻斗车运土工作内容包含：装车、运土、卸土、清理道路、铺、拆走道板；需要特别注意的是此定额子目中装土、卸土、清理道路、铺、拆走道板全部是考虑人工作业；如果改换成反铲挖掘机装土的话，人工费用应全部扣除；
审核人认为：
⑴在江苏省建设工程费用定额中是这样解释的，点工：适用于在建设工程中由于各种因素所造成的损失、清理等不在定额范围内的用工。
住宅小区结算审核常见问题案例分析
江苏天园项目管理集团有限公司刘旻王祥高长春
【案例背景】
某建设单位通过公开招标的方式把一位于市区的住宅小区承包给了一家施工单位，该工程为私有投资，合同签订方式为固定单价合同；工程主要内容包含：13栋普通多层住宅（1#楼到13#楼）、2栋高层住宅（14#楼、15#楼）、2栋沿街商铺(16#楼、18#楼)、大门、围墙等配套设施；道路排水、消防给水、景观绿化等未进行招标，合同价款5537万元，2009年10月开工至2010年7月竣工，我们于2010年11月接受发包方委托对该项目进行工程结算审核，在审核过程中部分签证资料及组价方式存在很大争议。
3、在施工过程中，业主抽调工人进行合同外工程零星作业，随后施工单位要求业主及监理予以鉴证，业主和监理在签证上标注抽调工人共计150人次，每人次平均作业1天时间；结算审核的时候，施工单位提出应按工人每日实际工资计入，而不能按照零星点工计入？
4、在施工过程中，业主要求施工单位对现场剩余土方进行外运处理，并签订资料如下：施工方选用1.0m3反铲挖掘机挖土，采用四不像和翻斗车外运土方1.0km。在审计过程中，施工单位要求套用市政定额1-236（反铲挖掘机挖土(斗容量1.0m3)装车一、二类土）、1-47（机动翻斗车运土运距200m内），1-48（机动翻斗车运土3000m内每增加200m）？
③《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008)条文说明第4.7.5条“当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过0.1%时，其综合单价以及对应的措施费(如有)均应作调整”本工程此项工程量变化幅度超过10%以上且新增费用也超过分部分项工程费超过0.1%。
综合以上三点我们最终审计是按合同内工程量和合同内工程量的10%执行投标单价，剩余工程量执行市场价，甲乙双方对此均认可。
审核人认为：
①对于工程报价中这种极端情况，不能简单判定是不均衡报价。如果执行施工单位的投标价作为新增工程量的竣工结算价的话，仅此一项施工单位就可以获得200万左右的非法利润。
②《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;㈢以合法形式掩盖非法目的;㈣损害社会公共利益”因此我们认为施工单位的报价扰乱了社会经济秩序且是以合法形式掩盖非法目的，所以新增加部分不能执行原投标单价。
鉴于以上两点，因现场达不到施工要求而造成的停工两个月所引发的工期的延长、费用增加均有发包人承担。
2、本合同是在08清单招标基础上签订的，施工单位认为依据《2008清单规范》第4.7.3条规定：因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：
2、审核人出具结论应做到公平公正、有理有据，但建设工程类型复杂，常常在类似问题中带有其特殊性，审核人应注意积累项目经验，研究其规律，并把类似经验运用在其他工程中。当遇到复杂的个案，审核人应对有限的资料进行合理的判断和分析，做到触类旁通。
3、从工程预算定额标准的制定到实际操作过程中的执行，造价咨询行业都是在探索中前进，工程造价咨询行业的争议焦点也越来越细致，越来越深化；在工程结算过程中，我们经常会遇到这样那样的问题，有的是常见的，无争议的；有的是少见的，争议较大的。问题是当我们遇到这样那样问题的时候采取了何种处理方法以及态度，既要解决问题，又要化解矛盾，同时还要维护当事人合法权益。作为工程造价咨询的中介机构，应依据有关法律法规，本着公平公正的原则，开展工程造价咨询工作，不断提高自身处理和解决问题的能力，只有不断地学习，不断地交流，不断地总结，不断地积累经验，才能把造价咨询工作做得更好。
⑤1-48*5机动翻斗车运土3000m内每增加200m（机械含量乘1.1）9.42元/m3
我们可以发现②和⑤的数据比较接近，基本判定了方案⑤的可行性，最终得到了甲乙双方的共同认可；
5、施工单位提出污水管网直径>=600mm,应该按照二类工程取费
审核人认为：根据江苏省市政工程费用计算规则：单位工程的类别划分按主体工程确定，附属工程按主体工程类别取定。但是并不意味着附属工程与主体取同一个费率。附属工程涉及其它册的子目应该按各册的相应类别取费，但类别应与主体一致。从污水管网这个单位工程来看，管径<dn600的管道占主体，应按照三类工程标准进行取费；另外根据计价表中说明：自(予)应力胶圈接口混凝土管采用给水册的相应定额项目。那么此处钢筋砼承插管铺设需要按照给水章节的取费标准计入；
1合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；
2合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；
3合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经发包人确认后执行。
施工单位认为这属于报价策略上的不均衡报价，增加部分的工程量属于合同内已有的综合单价，所以新增部分单价也应该执行投标时候的综合单价。发包方则认为新增部分的工程量他们给予认可，但综合单价明显高于市场价格，应重新核定该部分综合单价。
业主和监理在审批方案的时候提出：应对弹软土进行翻晒，随后利用原土进行掺灰处理，灰土含灰量6%即可；但是在最终形成的签证单上表明施工单位还是按照8%灰土处理的？
【简要评析】
1、招标文件中明确要求施工单位自行勘查施工场地，并将施工场地因素综合考虑在投标报价中，所以建设单位认为场地高压电线造成无法搭设塔吊造成的停工损失因由施工单位承担。施工单位则认为根据《合同通用条款》中第三大条中7.2小条中规定：“发包人应当在本工程开工前按专用条款约定的内容和时间完成以下工作，并承担相关费用：（1）办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件，在开工后继续负责解决以上事项遗留问题”，因发包人未能提供具备施工的施工条件，因此停工产生的费用应由发包方承担。
⑵在工程费用取费标准及有关规定中提到：包工不包料、点工的管理费和利润包含在工资单价中，点工和包工不包料的社会保障费和公积金已经包含在人工工资单价中。
⑶根据业主及监理批复，每人次平均作业1天时间，那么可以定义为一个工日；另外，经过了解，业主当时在用工次数上充分考虑了这方面因数；
综合以上三点，150个人工费用应按照点工费用计入，且不应增加人工管理费和利润。
6、施工单位没有按照审批方案进行施工，私自调整了弹软土工程中灰土的含灰量；（由原来审批方案中的6%调整为8%）
审核人认为：在审批方案合理可行的情况下，施工单位私自更改含灰量，可认定施工单位没有响应发包人要求，应承担更改后所造成的质量或者经济损失；
【案例启示】
工程造价的控制在于工程的各个方面，需要方方面面的知识积累，也需要参与人员用心、用情去分析把握，更需要一套完善的程序去控制，通过本案例，本人提出以下几点建议：
【争议焦点】
1、该工程在施工单位基础部分完成时，因15#楼上空有高压电线，机械塔吊无法进场，造成工程停工两个月，争议焦点停工期间的造成的损失由谁承担？
2、18#楼工程量清单中外墙保温工程量为480.03平方米，实际施工工程量为4800.3平方，该部分施工单位在投标时候报价为525.36元/m2是市场价的两倍，争议焦点增加的工程量单价是否执行525.36元/m2？
审核人认为：
①建设单位虽然在招标文件中表明“施工单位自行勘查施工场地，并将施工场地因素综合考虑在投标报价中”但是建设单位不应将原本属于自己完成的工作也包含在投标报价风险因素范围内。
②根据《合同通用条款》中第三大条中7.2小条中规定：“发包人应当在本工程开工前按专用条款约定的内容和时间完成以下工作，并承担相关费用：（1）办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件，在开工后继续负责解决以上事项遗留问题”，很明显因为高压电线未按时清移出现场使得施工场地不具备施工条件，由此带来的停工损失应由甲方承担；
⑶分析定额子目1-47（机动翻斗车运土运距200m内）和1-48（机动翻斗车运土3000m内每增加200m）：定额子目1-47中翻斗车机械台班为6.792台班/100m3，定额子目1-48中翻斗车机械台班为1.003台班/100m3；很明显两者的定额含量偏差很大，根据⑵中分析的工作内容来看，定额子目1-47中机动翻斗车存在很大的工序损耗（即机械等待时间太多），那么可以肯定如果采用挖掘机挖土装车的话，仅仅扣除1-47中人工含量是不合理的；我们再来分析下定额子目1-48（机动翻斗车运土3000m内每增加200m），可以这样理解，翻斗车在运输过程中每增加200米所产生的费用是一定的，那么1-48比1-47缺少的仅仅是装车和卸土时的等待时间；借用计价表中说明：自卸汽车运土，如系反铲挖掘机装车，则自卸汽车运土台班数量系数1．10，那么我们这样考虑一下，采用反铲挖掘机挖土装翻斗车，在套用1-48定额子目时，对翻斗车的台班数量进行1.1的系数调整（即不考虑定额1-47的选用）；
1、工程招投标阶段的造价控制非常重要，招投标不应只是确定施工单位的手段，而应贯穿工程建设的全过程；我们招标人及招标代理单位应加强招标文件的细节编制，充分考虑其条款的合理性及可操作性，结合图纸、施工现场条件、规范等资料详细编制标底阶段的施工组织设计，预测施工过程中的各种问题，并在合同专用条款中明确对各类问题的处理原则及方法，避免结算过程扯皮现象的出现，提高造价的前期控制质量。
5、污水管网铺设工程量如下：dn200塑料管1250米，dn300塑料管650米，dn400塑料管350米，dn500钢筋混凝土承插管130米，，dn600钢筋混凝土承插管89米；施工单位提出本工程中存在管径>=dn600的现象，工程类别应按二类工程计入；
6、道路工程中：施工方发现一处弹软土，需要进行处理，在报批方案的时候提出：先将弹软土清除并外运5km，随后用8%灰土回填处理；
⑷根据定额进行测算，结果如下：
①1-236反铲挖掘机挖土(斗容量1.0m3)装车一、二类土
6.03元/wk.baidu.com3
②1-270自卸汽车运土(4t以内)运距1km以内
10.1元/m3
③1-47机动翻斗车运土运距200m内~运距1000m（仅扣人工）
18.44元/m3
④1-48*5机动翻斗车运土3000m内每增加200m（机械含量不调整）8.55元/m3
4、施工单位提出，因无四不象的定额子目，应按照翻斗车的定额标准给予计费；
审核人认为：
⑴根据定额资料及市场咨询，采用四不象运输土方时可以借用小吨位自卸汽车的定额（如4t自卸汽车）或者机动翻斗车运土；
⑵定额子目1-47机动翻斗车运土工作内容包含：装车、运土、卸土、清理道路、铺、拆走道板；需要特别注意的是此定额子目中装土、卸土、清理道路、铺、拆走道板全部是考虑人工作业；如果改换成反铲挖掘机装土的话，人工费用应全部扣除；