(2019)渝0107破8号通过破产财产的变价方案

（2019）渝0107破8号通过破产财产的变价方案

申请人：重庆先河房地产开发有限公司公司管理人。

代表人：张海，负责人。

2020年7月23日，重庆先河房地产开发有限公司管理人向本院提出申请，称其拟订的《重庆先河房地产开发有限公司破产案财产变价方案》经债权人会议表决未通过，但变价方案公平公正，不损害普通债权人利益，故请求本院依法裁定认可。

本院查明，重庆先河房地产开发有限公司公司管理人制作的《重庆先河房地产开发有限公司破产案财产变价方案》的主要内容为，对破产人重庆先河房地产开发有限公司位于巫溪县马镇坝十一安置区前的土地一宗，按照有关法律、法规的规定，通过网络拍卖的方式进行处置。管理人将上述方案交债权人会议进行表决。截至2020年7月16日17时表决期限届满时止，参与表决的债权人共计9户，其中同意变价方案的人数为4家，占出席表决人数的44.44%，所代表的债权额35815869.96，占无财产担保债权额的38.66%。债权人会议未能表决通过《重庆先河房地产开发有限公司破产案财产变价方案》，现管理人向本院申请裁定认可。

本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第一百一十一条规定，管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。如债权人会议表决未通过变价方案的，依照《中华人民共和国企业破产法》第六十五条规定，由人民法院裁定。重庆市高级人民法院《关于破产程序中财产网络拍卖实施办法（试行）》第二条规定，变价出售债务人财产应当通过网络拍卖方式进行，但债权人会议另有决议的除外。本案中，重庆先河房地产开发有限公司公司管理人制作的《重庆先河房地产开发有限公司破产案财产变价方案》采用网络拍卖方式整体处置破产财产，符合《中华人民共和国企业破产法》关于破产财产变价的规定，也符合破产财产处置价值最大化、且兼顾效率的原则；变价方案未损害债权人和债务人的利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。为保障破产程序的有序推进。本院依法予以认可。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第六十五条第一款之规定，裁定如下：

对重庆先河房地产开发有限公司管理人制作的《重庆先河房地产开发有限公司破产案财产变价方案》，本院予以认可。

债权人如不服本裁定，可自本裁定宣布之日起十五日内向本院申请复议。复议期间不停止裁定的执行。

附：《重庆先河房地产开发有限公司破产案财产变价方案》

重庆先河房地产开发有限公司破产清算案

财产变价方案

重庆先河房地产开发有限公司（以下简称先河公司）因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，重庆市第五中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）渝05破申146号民事裁定书，裁定受理重庆先河房地产开发有限公司破产清算一案，并指定重庆市九龙坡

区人民法院审理该破产清算案件。重庆市九龙坡区人民法院通过公开竞争方式选定重庆海川企业清算有限公司担任先河公司管理人（以下简称管理人），并于2019年5月29日作出（2019）渝0107破8号决定书，指定重庆海川企业清算有限公司担任管理人。

管理人在依法接管债务人后对债务人的财产进行全面清理的基础上，根据《中华人民共和国企业破产法》第 25 条、第 61 条、第 111 条的规定，并结合债务人财产情况拟订破产财产变价方案，特提请全体债权人审议表决。

债务人财产变价原则

（一）公平合法、财产价值最大化、效率和成本相结合原则

破产财产是破产程序进行的基础，也是债权人通过破产程序得到清偿的物质保证，变价工作事关每个债权人的切身利益，本管理人将秉承公平合法、财产价值最大化、效率和成本相结合的原则，经人民法院许可，在依法、公开、公平、公正、高效的前提下，以资产评估价值为基础予以进行变价工作，将资产通过变价程序实现资产现金化。

（二）委托专业机构采取拍卖的方式变价原则

因债务人现有的主要资产为不动产，为了高效、及时变现，拟委托专业机构重庆汇融拍卖有限公司进行公开司法拍卖方式进行变价。

该机构就本破产清算项目进行破产拍卖费用报价如下：

破产拍卖在2700万元成交情况下，佣金收费标准为成交价的0.8%。

破产拍卖以2700万元以下的金额成交情况下，佣金收费标准为成交价的0.7%。

破产拍卖财产事实抵债方式实现变价，导致最终财产不再需要破产拍卖的情况，拍卖佣金为：以最后一次拍卖起拍价的0.8%的80%。

根据《重庆市高级人民法院网络司法拍卖辅助工作收费标准（试行）》相关规定，拍卖佣金最高不超过人民币40万元（大写人民币：肆拾万元整）。

债务人财产状况

本变价方案所指的债务人财产是指根据破产法的规定属于债务人所有的财产，包括但不限于货币、实物、债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的财产和财产权益，也包括已设立担保无权的特定财产。

经过管理人核实，本次变价方案需要进行变价的资产如下：

重庆市巫溪县柏杨街道马镇坝十一安置区前的土地一宗（该宗土地的权属登记证书编号为319房地证2013第01161号，房地籍号为(略)，面积为6220平方米，土地性质为商业出

让），该土地存在抵押的情形，其抵押权人为重庆加利加鞋业有限责任公司，抵押金额为4000万元。管理人进场工作后聘请了评估机构（重庆大信房地产土地资产评估有限公司），根据先河公司破产评估机构重庆大信房地产土地资产评估有限公司于2020年7月30日出具前述地块的正式《资产评估报告》（重大信资评报字〔2020〕第18号）显示，截止评估基准日（即破产受理日，2018年12月20日），该地块土地使用权的市场价值为3756.88万元，清算价值（按70%的变现率计算）为2629.82万元。

三、变价方案

为了提升财产的价值，考虑到本案变价财产的特性、变现速度、变现速度、变价效果等因素，经抵押权人申请，管理人决定通过委托专业机构以网络司法拍卖平台进行网上拍卖的方式予以处置先河公司所有的位于重庆市巫溪县马镇坝十一安置区前的土地。

具体流程按照如下方式进行：

第一次拍卖保留价（起拍价），以重庆大信房地产土地资产评估有限公司于2020年7月30日出具前述地块的正式《资产评估报告》（重大信资评报字〔2020〕第18号）中载明的该地块土地使用权的市场价值为3756.88万元为起拍价，进行公开拍卖。

因该地块设置了担保债权，为高效推进变价程序，实现破产财产价值最大化，经管理人与抵押权人充分沟通，抵押权人同意若该地块流拍，则以该地块的起拍价扣除因拍卖产生的相关费用和评估费用后，按实际获得的清偿的金额进行以物抵债。

四、变价方案的实施

根据《破产法》第 111 条第 2 款的规定，方案经债权人会议通过或者人民法院裁定批准后，管理人将以本方案确定的方式及时开展变价工作。

五、拍卖成交后资产的交付

买受人竞买本案标的物成功后，应当自成交之日起在 15 日内支付拍卖款及交易税费等，土地的拍卖成交款及交易税费全部支付完毕之日起五日内，管理人向买受人交付拍卖财产，土地以实际状态为准。

拍卖过程将在重庆市九龙坡区人民法院监督下进行。

变价费用的承担及财产的权证办理

本次拍卖所涉及的各项费用，包括但不限于税费（包括买卖双方的税金、财产过户的税费等）、费用（拍卖佣金、运输、仓储物流费用等），除法律、法规另有规定外，原则上全部由买受人承担。拍卖成交后，相关税、费的缴纳及财产权证的办理均由买受人自行完成。

本次拍卖拟委托的的专业机构的费用由变价所得款予以优先支付。