世联地产-教育主题大盘案例分析,免费分享

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完善的配套设施+配套先行：构建社区未来
阶段
开盘前完成
类型 交通 商业
教育
医疗
银行
首期业主入住 餐厅
爆
发 活 动
学式学式校及校及项记项记目者目者签发签发约布约布仪会仪会
产产品品发发布布会会
万万科廷科四廷经四季经典季花典探花城探戈城之戈专之夜专场夜—场活——活动—阿动阿根根
宣式宣式告成告成“立“立华并华并南全南全万面万面客启客启会动会动正”正”
系 列 渗
各各大大写写字字楼楼作作项项目目巡巡展展
准准业业主主与与万万客客会会项会项会目员目员参参观观深深圳圳的的万万科科
群群，，以以白白领领的的第第一一居居所所为为目目标标 ►► 完完善善的的生生活活配配套套++高高档档丰丰富富的的娱娱乐乐休休闲闲配配套套，，打打造造区区域域价价值值，，
提提升升物物业业附附加加值值，，提提高高性性价价比比
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广园东的超级大盘，提升了新塘市场，将 当地市场的客户来源扩展至广州
高高高高层强层强组开组开团发团发为为多多层层、、小小
小高层
别墅/类别墅 别墅/类别墅
别墅/类别墅
类别墅 多层
小高层 商业街 类别墅
半山会所 1200平米
大型集中商业 1000平米
学校35000平米
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• •根根据据地地形形特特点点设设置置的的滨滨水水栈栈道道与与通通往往会会所所的的山山径径
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开发顺序&启动期：配套先行，前期以低价位产品保证销售速度
•分期分•共期期共，期7，：7期小：期小，步，步每快每快半跑半跑年年推推出出一一
•••启低层•••启多占2低层动多占20价，动产地00价，区产地04位多区品94年位多：品9万年的层：组万9的层组平9月，多合平月，多合米开类层面米开类层面，盘别，世，盘别，世6墅小，62墅小，24，高小4套，高小套以层高以层高
160
140
160
120
100
推货
80
成交
60
105
40
20
0
二房
投资 14%
渡假 8%
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141 108
150 128
小三房
三房
自住 78%
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本案总结
•üüüüüüülüüüüüüüüü•üüülüüü发交久充小定大产回合欢营营大大新主有大久充小大新主发交定合欢营营大有产回展通的分容位盘品笼；迎造销盘盘只题针盘的分容盘只题展通位；迎造销盘针品笼战先配发量于创营。（）一配是营营要对营配发是战先量营要（）一配对于创营。略行套挥、主新销如必（两合销销与性销套必略行挥、销与如性主新两合销（，设地低流需须四要首个的的大的需要，设地低的大四的流个的须首配施块价，要留季条期项盘起核，要条配施块价盘季核，，项留起期套优位尚一综意花件总目始心特主一件套优位尚花心主特目综意始总先势产未至合当城建独核内征动至先势产未城内征动合当独核建行，品完两性地中一有心容客一两行，品完中容客一性地有心一，弥先善社个人，般的是是户致个，弥先善，是户致社的是人般补行教之可区文在控亮立大扩，可教补行之在大扩，亮立区文控其育前开以，风深点势制盘容要以育其前深盘容要开点势，风制区配，发震不俗圳（在，有形震配区，圳有发（形不俗，在域套可撼，，能热绝立成延1撼套域可热成延，，绝立能10上是先旨适市定卖活势的展0万市上先卖的展是旨适活势定万的城 引在当场位的）的 性区平场的引 区 性城在当的）位 的平劣市 入 迅 ，纯 引 户 ，主 域 、米，劣市 入 迅 引 户 ， 域 、纯 主米势边 流 速 留粹 导 型 制 要价 扩左留势边 流 速 导 型 制 要 价 扩粹左；缘 动 的 打 下市 — 造 手 值充右下； 值缘 动 的 打 市 — 造 手 充右开 响的 窄 与 深场 — 法 和性）深开 响 与 和的 窄 场 — 法 性）发 第商 众 ， 八 当 是 产 刻，产 刻发 第 ， 八 当 是商 众 ，的市 一业 也 角 地 活 品 的支的 品 的市 一 也 角 地 活业 支必 炮场 市 附作 要 屋 动 印撑附必 炮 市 印场 要 屋 动作 撑备 。 ，为 在 场 加与 营 象持加备 。 ， 在 场 象为 与 营 持条 实 的补 广 销 值 的市续的 值 的条 实 广 销补 市 续件 现 差充 州 和 ， “场开差 ， “件 现 州 和充 场 开。 ） 资 却 异需 现 产 绝发却 异 产 绝。 ） 资 需 现发（金 并 性求 场 品 活（并 性 场 品 活金 求在快 吻 不 ；展 的 ”在吻 不 ； 展 的 ”快永速 受 示创永 示受 创速
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►► 广广州州－－碧碧桂桂园园凤凤凰凰城城－－经经济济型型别别墅墅的的第第一一居居所所
1.1. 问问题题：：超超大大的的体体量量 2.2. 优优势势：：超超大大规规模模、、极极低低土土地地价价格格带带来来的的成成本本优优势势 3.3. 战战略略：： ►► 土土地地分分块块开开发发 ►► 充充分分运运用用成成本本优优势势，，打打造造高高性性价价比比的的经经济济形形别别墅墅把把握握主主流流人人
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•为保•配为保配主证套主证套，回先，回先保现行保现行证 ，：证 ，：销聚首销聚首售集期售集期速 人推速 人推度气出度气出，公，公 交交车车站站、、学学校校、、大大型型商商
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业业广广场场、、医医疗疗、、银银行行、、
邮邮政政、、会会所所、、娱娱乐乐配配套套、、
餐建首餐建首厅，批厅，批全但业全但业部承主部承主齐 诺入齐 诺入全2住全2住0（时00（时05部可5年部可年分使3分使3月在用月在用））
►► 清清晰晰的的营营销销主主题题：：品品牌牌推推广广－－区区域域配配套套炒炒作作－－现现场场展展示示
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营销
►► 围围绕绕阶阶段段主主题题的的大大量量活活动动营营销销－－立立势势 ►► 针针对对性性的的主主动动客客户户扩扩容容
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►► 小小步步快快跑跑
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自建市政道 路，拉进与 城市距离
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►► 广广州州－－万万科科四四季季花花城城－－第第一一居居所所为为主主的的大大盘盘
1.1. 背背景景：：交交通通不不便便，，区区域域认认知知度度低低 2.2. 解解决决：：配配套套先先行行，，区区域域打打造造先先行行；；
稳稳健健的的、、面面对对主主流流的的定定位位 成成熟熟产产品品线线的的复复制制，，适适应应当当地地情情况况适适当当创创新新 前前期期低低价价位位产产品品保保证证销销售售速速度度，，后后期期赚赚钱钱 大大量量活活动动营营销销立立势势，，配配合合发发展展战战略略 3.3. 项项目目核核心心竞竞争争力力：：完完善善的的生生活活配配套套，，尤尤其其是是高高档档教教育育配配套套
透
活
针针对对性性的的宣宣讲讲活活动动
动
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万万科科品品牌牌推推广广
区区域域及及产产品品推推广广
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开盘销售情况
►►总总推推货货量量：：448888 套套，，3388幢幢 ►►55月月2299日日公公开开发发售售 成成交交(含(含3300日日)：)：339977套套 (含(含发发展展商商内内部部、、关关系系 户户)) ►►成成交交比比例例：：8811.3.3%% ►►三三房房销销售售情情况况最最好好 ►►客客户户置置业业目目的的主主要要 以以自自住住为为主主，，仅仅有有少少 量量度度假假客客户户
使用
会所
商业街 电视、电话
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情况
开通通往广州及南海的多条公交线路
面积超过1000M2的商业广场，内设超市、精品店、邮局、餐 饮等各类铺位
占地约35000M2的中山大学附属四季花城外国语 学校，包括幼儿园、小学、中学
与广州医学院荔湾医院合作，建立社区健康服务中心
中国人民银行
湖滨餐厅
包括1200M2的中心会所和分布在山坡不同位置的山顶茶室、 香熏SPA、泳池、健身室、棋牌室等 包括沿湖的特色商铺、美食街及区内部分架空层的临街商铺
电视网络：接入广东省有线电视； 居民固定电话：可随意选用安装南海线路电话或广州线路电 话，甚至一机两线
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引入万科已成熟的产品线—适当创新——根据市场反馈调整
• 情• 情景景洋洋房房：：首首期期仅仅4422 套套，，开开售售半半小小时时售售毕毕
• 带• 带阳阳光光室室、、入入户户花花 园园的的户户型型深深受受消消费费 者者欢欢迎迎
产品定位：低密度，克隆万科成熟的中高档产品线，适当创 新，随市场反馈调整设计
客户定位：前期以区域内客户为核心，逐步向城市中心辐射
►► 开开发发顺顺序序：：前前期期避避风风险险、、聚聚人人气气；；后后期期提提价价值值，，获获高高利利
前期为小容量、低价位产品先行开发－快速回现，降低风 险；聚集人气
后期为高档洋房产品－待区域成熟度被认可后，提升物业价 值，提高率润率
教育主题大盘案例研究
案案例例选选择择原原则则：：
11..大大规规模模项项目目 22..中中低低密密度度 33..城城市市新新区区/郊/郊区区 44..教教育育主主题题
详细内容参看附录
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广广州州－－万万科科四四季季花花城城 广广州州－－碧碧桂桂园园 深深圳圳－－桃桃源源居居 厦厦门门－－未未来来海海岸岸
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2 启动区
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2003.10 2004.3
营销主线：与发展战略配合
2004.5.1
开盘 2004.5.29
2004.8
点 式
州万州万，科，科你－你－好“好“”广”广
万发万发科布科布集会集会团暨团暨2战02战略003略0说年3说年明业明业会绩会绩 现现场场的的体体验验式式开开放放
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问问题题：： 郊郊区区大大 盘盘，，人人 气气低低，， 配配套套差差
发展战略
解决 配 合
►► 消消除除区区域域陌陌生生感感，，自自主主提提升升区区域域价价值值
自建市政道路 完善的配套设施，尤其教育配套+配套先行，教育配套为亮点
►► 规规避避风风险险，，面面向向主主流流需需求求，，第第一一居居所所
目目 55.块湖自.自块湖内”然然内”有 ，景景有，观“地观“地势较 六较 六 势起好山好山起伏—三—三伏较—— 较大地地大
城城市市核核心心区区
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指标&规划
指指标标：： ••占占地地：：5500万万平平米米 ••••••总建容总建容户面 积户面 积数：率数：率：5：：5：0130万139万9平0平00米0户米户 •••规•习山套州低••规••坡坡山开习山套州低划坡坡开山惯水（人开划度度水放惯水（人开：度度放水， 环 山“发：较主缓式， 环 山“发较式主缓尽境高顶喜题陡和社尽境高顶喜社题陡和量 档 会山— — —区量 档 会山— — —区所爱保住设———所爱保住设———水持宅）计迎保改水持宅）计迎保改” 原 或合 留 造” 原 或合 留 造的 有 配广、、的 有 配广、、
成成熟熟的的万万科科产产品品线线，，超超越越区区域域市市场场水水品品
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项目背景
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• “• “五五合合一一”功”功能能房房（（信信报报箱箱、、 门屏门屏禁、禁、系自系自统动统动、售、售沙货沙货发机发机、）、）电：电：子节子节显省显省示空示空 间间、、方方便便物物管管、、业业主主方方便便
• 八• 八角角形形卧卧室室的的户户型型在在深深圳圳极极
本报告是严格受保受密欢的。欢迎迎，，但但在在广广州州反反映映不不佳佳
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