深圳南山海岸城案例研究
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中心 购物
情街 海岸风 西座写字楼 东座写字楼
12万平方米；写字楼约14万平方米；商
业街约4万平方米。海岸城配备地下停 车位约2000个。
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项目基本情况
项目整体经济技术指标
名称 海岸城总计 物业类型 综合体 占地面积（㎡） 68374.5 容积率 3.63 总建筑面积 （㎡） 300000 车位（个） 2000
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项目基本情况
购物中心概况
海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最 具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具
有滨海风情特色的购物中心。
占地面积：36908平方米 总高：30米，地上五层、地下二层 总建筑面积：约12万平方米 车位：约1000个 以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心 商户
二楼
三楼 三楼 四楼 四楼 四楼 四楼 五楼 五楼 五楼
472
420 1270 690 151 656 380 263 1918 2356 9619
次主力店面积占总面积的16.13%，次主力店与主力店比例的控制与结合，构成海 岸城业态组合的主要内容，带动了商业整体的良好发展。
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业态类型
海岸城以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心客户 主要业态包括：知名百货、特色美食、高级 零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、 个人护理、现代服务、文化教育等十余种精 彩业态，涵盖优质生活的众多方面。
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二、业态比例分析
11 22 33 44
业态类型
主力店
各楼层业态比例
总结
说明：各业态面积按照使用面积计算
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各业态面积比例分析
餐饮所占比例最大，在每一楼层都有 分布，其中一楼、五楼分布最多；一楼 大多分布为大众消费餐饮，如面点王、 千味涮、麦当劳等，五楼分布为大型中 高档餐饮，如中森名菜、大饱口福、滋 味堂等。 女装所占比例为13%，主要分布在购 物中心1-3楼层，男装仅占1%，所占比 例比较小。 生活/数码占比例为6%，流行便装占 5%，银行服务占4%，童装/玩具占 3%,x鞋/包占3%。
建筑设计：美国凯里森建筑事务所
深圳市城脉建筑设计有限公司 经营管理：深圳市海岸商业管理有限公司 商业物业顾问：广州高力国际物业服务有限公司 机电顾问：香港澧信技术管理咨询（深圳）有限 公司
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海岸城案例分享
2011年04月
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目 录
11
项目基本情况 项目基本情况
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各业态面积比例分析
按品牌数量比例
业态
主力店 餐饮 男装
店铺数量
3 37 12
银行/服务 6% 护理/药品 4% 礼品/精品 5% 生活/数码 5% 童装、玩具 6%
主力店 1%
餐饮 16%
男装 5%
女装
运动系列 流行便装 鞋/ 包 时尚配饰 珠宝眼镜 童装/玩具 生活/数码 礼品/精品
海岸城项目分物业建筑面积比例
名称 建筑面积（㎡） 120000 140000 40000 300000 占总建筑面积比例 40% 47% 13% 100%
购物中心 写字楼 商业街 总计
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主力店情况
海岸城采取”主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式
吉之岛百货：标准旗舰店之一，面积达23000平方米（包括B 层）。 海岸影城：影厅建筑面积达4165平方米，有6个影厅，包括5个 普通厅和1个贵宾厅，共1193个座位，其中1号厅为目前深圳最 大的影厅。 冰FUN海岸真冰场：深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰场面 积达1927㎡，冰面面积约1200平方米。
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项目基本情况
基本信息表
主通道（m） 通道宽度 （m） 次通道（m） 扶梯 升降客梯 升降货梯 装修情况 主力铺位面积 23000㎡ 出租率 11-13米 4-5米 B1层5部，L1、L2层8部，L3、L4层4 部，L5层3部 3组（品牌：星玛） 数量 品牌 组 载重 尺寸 公斤 米*米 铺位 开间（m） 进深（m） 洗手间 3组/层
22
业态比例分析 业态比例分析
业态布局分析 业态布局分析 交通流线分析 交通流线分析
33
44
55Байду номын сангаас
建筑设计分析 建筑设计分析 品牌分析 品牌分析
案例总结 案例总结
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66
77
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一、项目基本情况
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次主力店面积
品牌 所属楼层 使用面积㎡
原潮
优衣库
负一楼
一楼
489
552
YESELF
江南厨子 顺电 生活本色 玛花纤体 英孚教育 美丽田园 玩具反斗城 中森名菜 大饱口福 合计
万象城业态比例（按使用面积计算）
鞋/包 3% 流行便 护 装 理 /药品 礼品/精品 银行/服务 5% 3% 生活/数码 童装/玩具 1% 4% 6% 3% 珠宝眼镜 2% 运动系列 时尚配饰 1% 1% 女装 13% 男装 1% 主力店 38%
餐饮 19%
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各业态面积比例
品牌 主力店 餐饮 使用面积㎡ 19029 9733
6% 童装/玩具 3% 珠宝眼镜 2% 配饰 鞋/ 包 1% 3% 运动系列 5% 流行便装 1% 主力店 38% 银行/服务 护理/药品 3%
男装
女装 流行便装 运动系列 鞋/包 配饰 珠宝眼镜 童装/玩具 生活/数码 礼品/精品 护理/药品
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项目基本情况
购物中心基本信息表
项目名称 项目地址 总建筑面积 建筑层数 海岸城购物中心 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道。 12万㎡ 地下2层，地上5层 单层面积 建筑层高 标准层净高4.3m 柱距 外广场面积 8-13米 平 开业 时间 2007年 12月
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项目基本情况
海岸风情街概况 • 由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙 楼商业组成，总面积约4万平方米，总长 度约800米，包括主力店新桃园酒店在内 的281间独立商铺，单间面积从20平方米 至数千平方米不等，商铺全部对外出售 。海岸风情街建筑设计风格现代、简洁 ，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化， 倡导全新的滨海体验与时尚。
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项目基本情况
区位 项目区域是深圳西部最大的商圈，是南山的商业文化中心区。
深圳海岸城位于南山商业文化中心 区，商圈内有天利中央商务广场、 凯宾斯基酒店、保利文化广场等高 档商业，该商圈是深圳特区西部的 商业中心、商务中心、文化中心。 交通便利：地铁二号线后海站，公 交线路9条，紧邻滨海大道、南海大 道、后海大道等南山区的五条城市 主干道，距离蛇口码头约4公里，距 离机场约5公里。 市政规划：环境优良的海湾系统和 生态港湾，是向城市传播海洋文化 的窗口。
53
5 19 15 13 17 13 12 12
珠宝眼镜 7% 时尚配饰 6% 鞋包 6% 流行便装 8% 运动系列 2% 女装 23%
海岸城品牌数量约234个，其中女装、餐饮、流行便 装、珠宝眼镜等在品牌数量上占主力。
备注：吉之岛百货、原潮分布作为一个整体店铺 统计，其中分品牌数量小计约百余个。
155米，总建筑面积85000平方米。写字楼面积约5
万多㎡，标准层层高为3.75 m；13 m高、700㎡的 超大豪华大堂；塔楼空间由130-300㎡,可灵活分割 、组合，最大组合面积可达整层面积2000㎡，完善 满足客户的空间需求。
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项目基本情况
写字楼概况
海岸城西座 海岸城东座
海岸城写字楼包括海岸城东座和海岸城西座，办公
部分建筑面积约14万平方米。 海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，南侧是 保利文化广场，项目总建筑面积约85700平方米， 其中商业面积约20000平方米。主体建筑包括24层 高的主楼和14层高的附楼，主体建筑高度100米。 海岸城西座写字楼为30层超高层写字楼，建筑高度
内广场（中 庭）面积 经营特色 深圳西部最大购物中心，且具有滨海风情特色
项目 定位 经营 情况
深圳西部最大型购物中心，南山新的形象标志
较好
各楼层规划
2008 ——© Copyright
一楼:主力店铺（吉之岛、优衣库）、餐饮、服务、配饰、女装、男装 二楼：女装、男装、鞋包、钟表、珠宝、配饰、礼品、餐饮、流行便装、个人护理、药品 三楼：主力店铺（海岸影城、顺电、江南厨子）、女装、鞋包、餐饮、配饰、男装、流行便装、家居生活、数码 、礼品、其他服务、个人护理、药品 四楼：主力店铺（ICERINK滑冰场、生活本色、英孚教育、玛花纤体、美丽田园）、家庭生活、数码、流行便装 、童装、配饰、鞋包、餐饮、运动服饰、运动用品、个人护理、药品 五楼：主力店铺（大饱口福、玩具反斗城、中森名菜）、餐饮、童装、玩具、其他服务 负一楼：主力店铺（吉之岛、原潮）、服装、汽车美容、足友修鞋、银行ATM、停车场 负二楼：停车场
725
6340 2658 719 1480 268 892 1425 2982 356 1637
备注：
女装 13% 男装 1%
餐饮 19%
主力店包含吉之岛百货、海岸影城、真冰场，面积按照使用面积计算 男装女装店铺未重复计算，以各品牌主打产品占该店50%以上分类。
银行/服务
合计
1882
50216
在各业态中，除主力店外，餐饮、女装、生活/数码等所占比例较大；
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项目基本情况
项目整体概况 深圳西部最大的综合型商务、商业项目。
海岸城由东座写字楼、海岸城西座 写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街 组成，是目前深圳西部规模最大的综合 型商务、商业项目，也是迄今为止深圳 市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。 海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑 面积约30万平方米。其中：购物中心约
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区位
整体概况
整体经济技术指标
商业概况
项目定位
商业基本信息指标
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项目基本情况
开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司 承建商：广东省汕头市建安实业有限公司 监理公司：深圳市竣迪建设监理有限公司
情街 海岸风 西座写字楼 东座写字楼
12万平方米；写字楼约14万平方米；商
业街约4万平方米。海岸城配备地下停 车位约2000个。
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项目基本情况
项目整体经济技术指标
名称 海岸城总计 物业类型 综合体 占地面积（㎡） 68374.5 容积率 3.63 总建筑面积 （㎡） 300000 车位（个） 2000
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项目基本情况
购物中心概况
海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最 具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具
有滨海风情特色的购物中心。
占地面积：36908平方米 总高：30米，地上五层、地下二层 总建筑面积：约12万平方米 车位：约1000个 以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心 商户
二楼
三楼 三楼 四楼 四楼 四楼 四楼 五楼 五楼 五楼
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420 1270 690 151 656 380 263 1918 2356 9619
次主力店面积占总面积的16.13%，次主力店与主力店比例的控制与结合，构成海 岸城业态组合的主要内容，带动了商业整体的良好发展。
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业态类型
海岸城以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心客户 主要业态包括：知名百货、特色美食、高级 零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、 个人护理、现代服务、文化教育等十余种精 彩业态，涵盖优质生活的众多方面。
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二、业态比例分析
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业态类型
主力店
各楼层业态比例
总结
说明：各业态面积按照使用面积计算
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各业态面积比例分析
餐饮所占比例最大，在每一楼层都有 分布，其中一楼、五楼分布最多；一楼 大多分布为大众消费餐饮，如面点王、 千味涮、麦当劳等，五楼分布为大型中 高档餐饮，如中森名菜、大饱口福、滋 味堂等。 女装所占比例为13%，主要分布在购 物中心1-3楼层，男装仅占1%，所占比 例比较小。 生活/数码占比例为6%，流行便装占 5%，银行服务占4%，童装/玩具占 3%,x鞋/包占3%。
建筑设计：美国凯里森建筑事务所
深圳市城脉建筑设计有限公司 经营管理：深圳市海岸商业管理有限公司 商业物业顾问：广州高力国际物业服务有限公司 机电顾问：香港澧信技术管理咨询（深圳）有限 公司
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海岸城案例分享
2011年04月
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项目基本情况 项目基本情况
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各业态面积比例分析
按品牌数量比例
业态
主力店 餐饮 男装
店铺数量
3 37 12
银行/服务 6% 护理/药品 4% 礼品/精品 5% 生活/数码 5% 童装、玩具 6%
主力店 1%
餐饮 16%
男装 5%
女装
运动系列 流行便装 鞋/ 包 时尚配饰 珠宝眼镜 童装/玩具 生活/数码 礼品/精品
海岸城项目分物业建筑面积比例
名称 建筑面积（㎡） 120000 140000 40000 300000 占总建筑面积比例 40% 47% 13% 100%
购物中心 写字楼 商业街 总计
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主力店情况
海岸城采取”主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式
吉之岛百货：标准旗舰店之一，面积达23000平方米（包括B 层）。 海岸影城：影厅建筑面积达4165平方米，有6个影厅，包括5个 普通厅和1个贵宾厅，共1193个座位，其中1号厅为目前深圳最 大的影厅。 冰FUN海岸真冰场：深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰场面 积达1927㎡，冰面面积约1200平方米。
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项目基本情况
基本信息表
主通道（m） 通道宽度 （m） 次通道（m） 扶梯 升降客梯 升降货梯 装修情况 主力铺位面积 23000㎡ 出租率 11-13米 4-5米 B1层5部，L1、L2层8部，L3、L4层4 部，L5层3部 3组（品牌：星玛） 数量 品牌 组 载重 尺寸 公斤 米*米 铺位 开间（m） 进深（m） 洗手间 3组/层
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业态比例分析 业态比例分析
业态布局分析 业态布局分析 交通流线分析 交通流线分析
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55Байду номын сангаас
建筑设计分析 建筑设计分析 品牌分析 品牌分析
案例总结 案例总结
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一、项目基本情况
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次主力店面积
品牌 所属楼层 使用面积㎡
原潮
优衣库
负一楼
一楼
489
552
YESELF
江南厨子 顺电 生活本色 玛花纤体 英孚教育 美丽田园 玩具反斗城 中森名菜 大饱口福 合计
万象城业态比例（按使用面积计算）
鞋/包 3% 流行便 护 装 理 /药品 礼品/精品 银行/服务 5% 3% 生活/数码 童装/玩具 1% 4% 6% 3% 珠宝眼镜 2% 运动系列 时尚配饰 1% 1% 女装 13% 男装 1% 主力店 38%
餐饮 19%
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各业态面积比例
品牌 主力店 餐饮 使用面积㎡ 19029 9733
6% 童装/玩具 3% 珠宝眼镜 2% 配饰 鞋/ 包 1% 3% 运动系列 5% 流行便装 1% 主力店 38% 银行/服务 护理/药品 3%
男装
女装 流行便装 运动系列 鞋/包 配饰 珠宝眼镜 童装/玩具 生活/数码 礼品/精品 护理/药品
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项目基本情况
购物中心基本信息表
项目名称 项目地址 总建筑面积 建筑层数 海岸城购物中心 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道。 12万㎡ 地下2层，地上5层 单层面积 建筑层高 标准层净高4.3m 柱距 外广场面积 8-13米 平 开业 时间 2007年 12月
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项目基本情况
海岸风情街概况 • 由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙 楼商业组成，总面积约4万平方米，总长 度约800米，包括主力店新桃园酒店在内 的281间独立商铺，单间面积从20平方米 至数千平方米不等，商铺全部对外出售 。海岸风情街建筑设计风格现代、简洁 ，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化， 倡导全新的滨海体验与时尚。
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项目基本情况
区位 项目区域是深圳西部最大的商圈，是南山的商业文化中心区。
深圳海岸城位于南山商业文化中心 区，商圈内有天利中央商务广场、 凯宾斯基酒店、保利文化广场等高 档商业，该商圈是深圳特区西部的 商业中心、商务中心、文化中心。 交通便利：地铁二号线后海站，公 交线路9条，紧邻滨海大道、南海大 道、后海大道等南山区的五条城市 主干道，距离蛇口码头约4公里，距 离机场约5公里。 市政规划：环境优良的海湾系统和 生态港湾，是向城市传播海洋文化 的窗口。
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珠宝眼镜 7% 时尚配饰 6% 鞋包 6% 流行便装 8% 运动系列 2% 女装 23%
海岸城品牌数量约234个，其中女装、餐饮、流行便 装、珠宝眼镜等在品牌数量上占主力。
备注：吉之岛百货、原潮分布作为一个整体店铺 统计，其中分品牌数量小计约百余个。
155米，总建筑面积85000平方米。写字楼面积约5
万多㎡，标准层层高为3.75 m；13 m高、700㎡的 超大豪华大堂；塔楼空间由130-300㎡,可灵活分割 、组合，最大组合面积可达整层面积2000㎡，完善 满足客户的空间需求。
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项目基本情况
写字楼概况
海岸城西座 海岸城东座
海岸城写字楼包括海岸城东座和海岸城西座，办公
部分建筑面积约14万平方米。 海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，南侧是 保利文化广场，项目总建筑面积约85700平方米， 其中商业面积约20000平方米。主体建筑包括24层 高的主楼和14层高的附楼，主体建筑高度100米。 海岸城西座写字楼为30层超高层写字楼，建筑高度
内广场（中 庭）面积 经营特色 深圳西部最大购物中心，且具有滨海风情特色
项目 定位 经营 情况
深圳西部最大型购物中心，南山新的形象标志
较好
各楼层规划
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一楼:主力店铺（吉之岛、优衣库）、餐饮、服务、配饰、女装、男装 二楼：女装、男装、鞋包、钟表、珠宝、配饰、礼品、餐饮、流行便装、个人护理、药品 三楼：主力店铺（海岸影城、顺电、江南厨子）、女装、鞋包、餐饮、配饰、男装、流行便装、家居生活、数码 、礼品、其他服务、个人护理、药品 四楼：主力店铺（ICERINK滑冰场、生活本色、英孚教育、玛花纤体、美丽田园）、家庭生活、数码、流行便装 、童装、配饰、鞋包、餐饮、运动服饰、运动用品、个人护理、药品 五楼：主力店铺（大饱口福、玩具反斗城、中森名菜）、餐饮、童装、玩具、其他服务 负一楼：主力店铺（吉之岛、原潮）、服装、汽车美容、足友修鞋、银行ATM、停车场 负二楼：停车场
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6340 2658 719 1480 268 892 1425 2982 356 1637
备注：
女装 13% 男装 1%
餐饮 19%
主力店包含吉之岛百货、海岸影城、真冰场，面积按照使用面积计算 男装女装店铺未重复计算，以各品牌主打产品占该店50%以上分类。
银行/服务
合计
1882
50216
在各业态中，除主力店外，餐饮、女装、生活/数码等所占比例较大；
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项目基本情况
项目整体概况 深圳西部最大的综合型商务、商业项目。
海岸城由东座写字楼、海岸城西座 写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街 组成，是目前深圳西部规模最大的综合 型商务、商业项目，也是迄今为止深圳 市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。 海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑 面积约30万平方米。其中：购物中心约
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区位
整体概况
整体经济技术指标
商业概况
项目定位
商业基本信息指标
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项目基本情况
开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司 承建商：广东省汕头市建安实业有限公司 监理公司：深圳市竣迪建设监理有限公司