房地产并购的法律问题12.19
在建工程和具有国资因素的房地产并购应注意的法律问题
在建工程和具有国资因素的房地产并购应注意的法律问题一、在建工程的房地产并购应注意的问题1取得了土地使用权证取得土地使用权证书,乃至取得商品房预售许可证,并不等于在事实上支付了全部土地使用权出让金。
因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法,因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。
2、在建工程是否已经完成了投资开发总额25%以上根据法律规定,如果不符合这一条件,也不可以转让。
实践中,转让方为了逃避这一规定,往往用土地使用权转让合同来替代在建工程转让合同。
虽然按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》，只要取得了出让土地使用权证书,就应当认定土地使用权转让合同有效，但在实务中,行政主管部门往往以不满足投资开发总额25%的规定,不予办过户登记。
3.在建工程是否被司法查封在建工程已经遭到司法查封,则是禁止转让的。
只有依法解除了司,才可以进行转让。
4.在建工程的抵押情况我国《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消天抵押权的除外。
”因此可见,除非受让人代为清偿债务消灭抵押权已经设定抵的在建工程,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
5.在建工程的施工情况在建工程是建设工程施工合同的标的,业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利,根据相关法律,在业主拖欠巨额工程款的前提下,即使工程竣工,施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。
在建工程转让的同时,也意味着业主在建设工程施工合同项下的权利义务关系面临概括性转让,故在建工程的转让应经过施工方的同意方可进行。
6.在建工程是否取得合法手续不仅是士地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备。
房地产项目并购的法律风险
房地产项目并购的法律风险房地产项目并购的法律风险导言房地产项目并购是指企业通过收购或合并方式获取房地产项目的所有权或控制权。
随着中国房地产市场的不断发展和竞争的加剧，房地产项目并购成为了房地产企业扩大规模、增强竞争力的重要手段。
然而，在房地产项目并购过程中，可能会面临一些法律风险。
本文将介绍房地产项目并购的主要法律风险，并提出相应的防范措施。
1. 土地使用权的法律风险土地使用权是房地产项目的核心属性。
在房地产项目并购过程中，可能会面临以下土地使用权的法律风险：- 土地权属存在争议：由于土地使用权的历史演变以及相关政策、法律的调整，土地权属可能存在争议。
购买具有争议土地使用权的房地产项目，将会导致法律纠纷，甚至可能面临土地被收回的风险。
- 土地使用权过期：土地使用权有一定的使用期限，一旦土地使用期限到期，未能及时更新或续期，将会导致土地使用权丧失，影响房地产项目的正常运营。
为了防范上述土地使用权的法律风险，房地产企业在进行并购时，应充分审查土地使用权的合法性和稳定性，与相关部门进行沟通和协商，争取确保土地使用权的合法性和延长土地使用期限。
2. 政策法规的法律风险房地产项目并购过程中，政策法规的变化可能会带来以下法律风险：- 房地产调控政策的变化：政府对房地产市场的调控政策经常发生变化，可能会对房地产项目的运营和价值产生重要影响。
在进行房地产项目并购之前，应对相关政策法规进行全面了解和评估，以避免因政策变动导致的运营风险。
- 城乡规划调整：城市规划和土地利用政策的调整可能会对房地产项目的规划和开发产生影响。
在进行房地产项目并购时，需要认真审查相关的城乡规划调整情况，避免购买的项目因未来政策调整而面临无法开发的风险。
为了规避政策法规的法律风险，房地产企业在并购前应进行全面的尽职调查，了解目标项目所在地的政策法规情况，预判可能的变化，并在交易合同中妥善处理相应的风险。
3. 合同纠纷的法律风险在房地产项目并购过程中，可能会遇到以下合同纠纷的法律风险：- 交易合同履行风险：房地产项目并购通常涉及大额资金和复杂的交易结构，一旦交易合同的履行出现问题，可能导致双方权益受损甚至诉讼纠纷。
公司并购_法律问题案例(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国市场经济的发展，企业并购已成为企业扩张和转型升级的重要手段。
然而，在并购过程中，法律问题频发，给并购双方带来了诸多困扰。
本文将以一起典型的公司并购案例为切入点，分析并购过程中可能出现的法律问题及其解决方案。
二、案例简介某市A公司成立于1998年，主要从事房地产开发业务。
经过多年的发展，A公司已成为当地知名房地产开发企业。
为了进一步扩大市场份额，A公司决定并购B公司，B公司成立于2005年，主要从事物业管理业务。
在并购谈判过程中，双方就并购方式、价格、股权结构等问题达成初步一致。
然而，在签署正式并购协议前，双方在法律问题上产生了分歧。
A公司聘请了专业律师团队，对并购协议进行审核，发现以下法律问题：1. 并购协议中关于B公司资产和负债的界定不够清晰。
2. 并购协议中关于员工安置和福利待遇的条款存在漏洞。
3. 并购协议中关于知识产权归属的条款不明确。
4. 并购协议中关于竞业禁止条款的设定过于严格。
三、案例分析1. 资产和负债界定问题并购协议中关于B公司资产和负债的界定不够清晰，可能导致A公司在并购后面临不必要的法律风险。
针对这一问题，律师团队建议：（1）明确界定B公司的资产范围，包括但不限于土地、房产、设备、存货等。
（2）详细列举B公司的负债情况，包括但不限于银行贷款、供应商债务、员工工资等。
（3）对B公司的资产和负债进行评估，确保A公司在并购过程中获得公平的交易价格。
2. 员工安置和福利待遇问题并购协议中关于员工安置和福利待遇的条款存在漏洞，可能导致A公司在并购后面临劳动纠纷。
针对这一问题，律师团队建议：（1）明确B公司员工的安置方案，包括但不限于岗位调整、薪酬待遇、福利保障等。
（2）确保B公司员工的合法权益得到保障，避免因并购导致的失业问题。
（3）制定详细的员工安置实施计划，确保平稳过渡。
3. 知识产权归属问题并购协议中关于知识产权归属的条款不明确，可能导致A公司在并购后面临知识产权纠纷。
兼并并购的法律问题案例(3篇)
第1篇一、案例背景A公司是一家成立于上世纪90年代的大型综合性企业，主要从事房地产开发、物业管理、商业运营等业务。
经过多年的发展，A公司已经成为该地区知名的房地产企业。
B公司则是一家成立时间较短，专注于高端住宅开发的小型房地产公司。
由于B公司拥有优质的地段资源和创新的住宅设计，吸引了众多消费者的关注。
随着房地产市场的发展，A公司意识到通过并购B公司可以迅速扩大市场份额，提升品牌影响力，并进一步巩固在高端住宅市场的地位。
于是，A公司决定与B公司进行并购谈判。
二、并购过程中的法律问题1. 尽职调查在并购过程中，A公司首先对B公司进行了尽职调查。
尽职调查是并购过程中的重要环节，旨在全面了解B公司的财务状况、法律风险、经营状况等。
以下是尽职调查中发现的几个法律问题：（1）B公司存在未决诉讼：在尽职调查过程中，A公司发现B公司涉及一起土地使用权的纠纷案件。
该案件可能对B公司的经营造成重大影响，甚至影响A公司的并购决策。
（2）B公司存在劳动合同纠纷：B公司部分员工因劳动合同问题提起劳动仲裁，可能导致A公司在并购后面临劳动争议。
（3）B公司财务状况存在疑问：尽职调查发现B公司财务报表存在一定程度的失真，可能存在财务风险。
2. 并购协议的签订在尽职调查完成后，A公司与B公司开始协商并购协议。
以下是在签订并购协议过程中可能遇到的法律问题：（1）并购方式的选择：A公司可以选择股权收购或资产收购两种方式。
不同方式的并购协议在法律风险、税务处理等方面存在差异。
（2）并购价格的确定：并购价格的确定是并购协议中的关键条款。
A公司需要充分考虑B公司的估值、市场行情等因素，确保并购价格的合理性。
（3）并购协议的条款：并购协议中应明确约定双方的义务、违约责任、争议解决方式等条款。
以下是一些可能涉及的法律问题：a. 保密条款：约定双方在并购过程中及并购完成后对相关信息保密。
b. 交割条件：明确约定交割时间、交割方式、交割条件等。
c. 违约责任：约定双方违约行为及相应的违约责任。
房地产收并购案例法律(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的持续发展，房地产市场日益繁荣，房地产收并购成为企业拓展业务、优化资产结构的重要手段。
然而，在房地产收并购过程中，涉及的法律问题复杂多样，如何有效防范法律风险，保障交易安全，成为企业关注的焦点。
本文将以一个具体的房地产收并购案例为切入点，分析其中的法律问题，并提出相应的法律建议。
二、案例背景某房地产开发公司（以下简称“开发公司”）拟收购另一家房地产开发公司（以下简称“目标公司”）的全部股权，目标公司旗下拥有一个待开发的房地产项目。
双方经过多次协商，最终达成一致意见，签订了一份股权转让协议。
但在协议履行过程中，由于法律问题处理不当，导致交易双方产生纠纷。
三、案例中涉及的法律问题1. 股权转让协议的效力问题在案例中，开发公司与目标公司签订的股权转让协议是否存在效力问题，是双方争议的焦点。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，股权转让协议应当符合以下条件：（1）当事人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
在案例中，开发公司和目标公司均具备相应的民事行为能力，且意思表示真实。
但协议中存在以下问题：（1）未明确约定股权转让的具体金额；（2）未明确约定目标公司的债务承担问题；（3）未明确约定股权转让的支付方式及期限。
这些问题可能导致股权转让协议在履行过程中产生争议。
2. 目标公司债务承担问题在案例中，开发公司收购目标公司股权后，发现目标公司存在大量债务。
根据《中华人民共和国公司法》的规定，公司合并、分立、转让股权等事项，应当由公司章程或者股东会作出决议。
在案例中，目标公司股权转让决议是否存在效力问题，以及开发公司是否应当承担目标公司的债务，成为双方争议的焦点。
3. 房地产项目开发权问题在案例中，目标公司旗下拥有一个待开发的房地产项目。
开发公司收购目标公司股权后，是否拥有该项目的开发权，以及开发权如何行使，是双方争议的另一个焦点。
房地产企业并购与重组的法律指导
房地产企业并购与重组的法律指导随着中国房地产市场的不断发展和变化，房地产企业之间的并购与重组成为行业内的常见现象。
并购与重组旨在提高企业的市场竞争力，实现规模扩张和资源整合。
然而，这些活动涉及复杂的法律问题，需要依据相关法规进行指导和规范。
本文将就房地产企业并购与重组的法律指导进行阐述。
一、并购与重组的法律基础房地产企业并购与重组的法律基础主要包括中国公司法、中国证券法以及其他相关规定。
根据中国公司法，公司并购与重组需要通过重大资产重组、股权转让或合并等形式进行。
同时，中国证券法要求合规公开、信息披露等事项的处理，以保证投资者合法权益。
二、法律尽职调查与风险评估在进行房地产企业并购与重组前，进行充分的法律尽职调查和风险评估是必要的。
尽职调查的目的是全面了解目标企业的经营状况、财务状况、社会信誉等方面的情况，以便准确评估并购风险。
风险评估需要重点关注目标企业的合规性、债务情况、法律争议等方面的问题，并寻求专业法律意见以规避潜在风险。
三、合同与文件的准备与签署并购与重组过程中，涉及许多合同与文件的准备与签署。
这些合同与文件主要包括股权转让协议、合并协议、重大资产重组方案、债权债务处置协议等。
在准备与签署合同与文件时，需要严格遵循中国法律法规的规定，明确双方权利义务，并确保合同的有效性和合法性。
四、经营者特别授权与披露义务在房地产企业并购与重组过程中，相关经营者需获得特别授权，以便更好地实施并购或重组方案，并保护公司及投资者的合法权益。
经营者还需要履行相应的披露义务，及时、准确地向股东、监管机构和公众披露与并购或重组相关的重要信息，以维护信息对称和市场的公平性。
五、国有土地使用权的转让与审批在某些情况下，房地产企业并购与重组涉及到国有土地使用权的转让与审批。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国有土地使用权的转让需经批准并签署相应的土地使用权出让合同。
同时，在土地使用权转让过程中，还需要确定并履行相关的土地增值税和土地出让金等法律义务。
房地产项目收购的法律问题研究
房地产项目收购的法律问题研究在当今的经济环境中，房地产项目收购已成为一种常见的商业行为。
然而，这一过程中涉及众多复杂的法律问题，需要谨慎对待和妥善处理，否则可能会给收购方带来巨大的经济损失和法律风险。
一、房地产项目收购的主要方式房地产项目收购主要包括资产收购和股权收购两种方式。
资产收购是指收购方直接购买目标房地产项目的相关资产，如土地、建筑物等。
这种方式的优点是收购方可以直接获得目标资产的所有权，且原有的债务和法律纠纷通常不会转移给收购方。
但缺点是涉及的税费较高，且办理相关资产的过户手续较为繁琐。
股权收购则是指收购方购买目标公司的股权，从而间接控制目标房地产项目。
这种方式的优势在于手续相对简便，税费成本相对较低。
但风险在于收购方可能需要承担目标公司的原有债务和潜在的法律风险。
二、收购前的尽职调查在进行房地产项目收购之前，充分的尽职调查是至关重要的。
这包括对目标项目的法律、财务、市场等方面进行全面审查。
在法律方面，需要审查土地使用权的取得方式是否合法，是否存在土地闲置、土地出让金未足额缴纳等问题；项目的规划、建设手续是否齐全，是否存在违规建设等情况；相关的合同和协议，如土地出让合同、工程施工合同、销售合同等，是否存在潜在的法律纠纷。
财务方面，要审查目标公司的财务状况，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，了解其财务状况是否健康，是否存在虚增资产、隐瞒债务等情况。
市场方面，需要对项目所在地区的房地产市场进行调研，了解市场供求关系、价格走势等，评估项目的市场价值和未来的盈利潜力。
三、土地使用权相关法律问题土地使用权是房地产项目的核心要素之一，因此在收购过程中需要特别关注。
首先，要审查土地使用权的取得方式是否合法。
如果是通过出让方式取得，要确认土地出让金是否已经足额缴纳，土地出让合同中是否存在限制条件。
如果是通过划拨方式取得，需要关注是否符合划拨的法定条件，以及后续的转让是否经过了合法的审批程序。
其次，要注意土地使用权的期限。
房地产项目收购的法律介绍
房地产项目收购的法律介绍一、引言房地产项目收购是指通过购买、合作等方式获取房地产项目所有权或控制权的行为。
在这个过程中，了解相关的法律法规对于保证交易的合法性和顺利进行至关重要。
本文将针对房地产项目收购的法律介绍进行论述。
二、法律依据1. 房地产法规房地产开发管理条例、建设用地规划许可管理办法等法律法规对房地产项目的开发、转让、交易等环节进行了规范。
2. 合同法合同法涉及房地产项目收购中的交易合同、合作协议等文件的签订和履行，对于保障双方合法权益具有重要意义。
3. 土地管理法土地管理法规定了土地使用权的获取、转让和处分等程序和条件，对于房地产项目的合法性具有决定性的作用。
三、房地产项目收购的法律程序1. 准备阶段在开始房地产项目收购之前，需执行尽职调查程序，包括土地使用权、项目审批文件、发展潜力等方面的调查，以保证资产的真实性和合法性。
2. 合同签订合同是房地产项目收购过程中的关键步骤，应由双方通过协商达成一致，并明确约定交易的标的、价格、条件以及权利义务等内容。
3. 过户手续根据合同约定，房地产项目的收购需要进行过户手续，包括土地使用权的变更、不动产权证书的办理等手续。
4. 土地使用权转让若房地产项目涉及土地使用权的转让，须向相关主管部门申请办理土地使用权转让手续，并支付相应的土地出让金等费用。
五、法律风险及应对措施1. 法律风险在房地产项目收购过程中可能存在的法律风险包括：土地使用权瑕疵、合同纠纷、审批程序不合规等。
2. 应对措施为降低法律风险，收购方可采取以下措施：充分调查尽职，确保资产的合法性；与相关主管部门进行沟通，明确审批程序；委托专业律师参与合同起草和审核过程。
六、结论房地产项目收购是一项复杂而重要的法律行为，合法、合规是保证交易成功和双方权益的关键。
通过遵守相关法律法规、执行合同约定和采取相应的应对措施，可以有效降低法律风险，保障房地产项目收购的顺利进行。
房地产并购法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房地产企业间的并购活动也日益增多。
房地产并购不仅能够优化资源配置，提高市场集中度，还能够实现企业规模扩张和产业链整合。
然而，由于房地产并购涉及的法律问题复杂，法律风险较高，因此，了解和掌握房地产并购的法律规定对于保障并购活动的顺利进行具有重要意义。
本文将从以下几个方面对房地产并购的法律规定进行阐述：一、房地产并购的概念和类型1. 概念房地产并购，是指一个房地产企业通过购买、合并、参股等方式，取得其他房地产企业的全部或部分资产、股权，从而实现控制权转移的法律行为。
2. 类型（1）资产并购：是指并购方通过购买被并购方的全部或部分资产，实现控制权转移的行为。
（2）股权并购：是指并购方通过购买被并购方的全部或部分股权，实现控制权转移的行为。
（3）合并：是指两个或两个以上的房地产企业，通过合并协议，合并为一个企业的法律行为。
二、房地产并购的法律规定1. 法律依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国反垄断法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规是房地产并购的法律依据。
2. 合同签订（1）并购合同：并购方与被并购方签订的，明确并购双方权利义务的合同。
（2）股权转让合同：并购方与被并购方股东签订的，明确股权转让条件、价格、支付方式等事项的合同。
（3）资产转让合同：并购方与被并购方签订的，明确资产转让条件、价格、支付方式等事项的合同。
3. 注册登记（1）公司并购：并购方需按照《中华人民共和国公司法》的规定，办理公司变更登记手续。
（2）股权转让：并购方需按照《中华人民共和国公司法》的规定，办理股权转让登记手续。
（3）资产转让：并购方需按照《中华人民共和国物权法》的规定，办理资产转让登记手续。
4. 产权过户（1）公司并购：并购方需按照《中华人民共和国公司法》的规定，办理公司产权过户手续。
（2）股权转让：并购方需按照《中华人民共和国公司法》的规定，办理股权转让过户手续。
房地产项目收购并购的法律问题详解
房地产项目收购并购的法律问题详解随着我国房地产市场的不断发展，房地产项目的收购并购也日益成为了经济社会发展的重要组成部分。
然而，在房地产项目收购并购过程中，涉及到的法律问题也越来越多，这些问题可能会对收购并购造成一定的影响或者风险。
本文将对房地产项目收购并购的法律问题进行详细的解析。
一、房地产项目收购并购的主要方式房地产项目的收购并购主要包括以下几种方式：1. 资产收购方式资产收购方式是指，通过购买房地产开发公司的资产来实现公司的收购。
这种方式的主要优势在于，可以有效规避公司的债务和未决事项。
然而，该方式的缺点也比较明显，例如需要重新申请开发资质、需要重办工商、税务等手续等，相对比较繁琐。
2. 购买其控制权购买其控制权是指，通过购买控制公司的股权来实现对其的控制。
这种方式的主要优势在于，可以免去重新办理开发资质等手续，且公司的债权和未决事项也无需清偿。
但是，一旦公司的股权被收购方掌控，原有管理层可能会被撤换，导致公司的运作受到影响。
3. 合资方式合资方式是指，收购方与被收购公司共同出资组建一个新的公司或加入原有的公司中，实现收购目的。
合资方式的主要优势在于，可以充分利用被收购公司的优势和资源，同时又能够将双方的经验与技术相互结合，实现互利共赢。
二、房地产项目收购并购需注意的法律问题在房地产项目收购并购过程中，需要考虑的法律问题主要包括以下几个方面：1. 合同的签署在收购并购前，应该确保签署相关的合同，明确双方的权利和义务，避免可能出现的法律纠纷。
合同应包括如下内容：•双方的资质、认购金额、出资方式、出资期限等详细信息；•双方的权利和义务、权益比例、以及其他必要的条款和条件；•未来股权变更的条件；•签署的时间和地点等细节。
2. 并购的审批并购涉及到的项目、企业要通过国家有关部门的审批程序方可进行。
企业在收购并购前，应事先了解所涉及的法规、政策以及审批流程，确保企业在合法的范围内完成收购并购的工作。
房地产并购法律相关问题
增值税 及其附加
不适用（非上市公司股权）
不适用
按约9.9%的税率或约5.5%的征收率征收
土地 增值税
有可能，但在实践中，绝大多数税务机关未征 收
不适用
根据增值额确定，税率为30-60%
印花税
万分之五
万分之五
万分之五
契税
不适用
不适用
不适用
不适用 不适用 不适用 万分之五 3-5%
不能根据左述内容简单判断哪种方式更省税，需 要综合多种因素判断：
收购外资 企业股权
已建成房产
在建工程
工商 变更登记
商务部门信 息报告
评估和 进场
适用
适用
适用
不适用
收购方和被收购 方均为内资企业 不适用，被收购 方为外资企业适
用
境内投资者收购 不适用，境外投 资者收购须评估
收购方和被收购 方均为内资企业 不适用，被收购 方为外资企业适
用
适用
适用
如被收购的股权 属于国有股，适用。
JUNHE LLP
CHINA EXPERTISE, GLOBAL REACH
房地产并购法律问题
李海浮
2020/03/12
主讲人介绍
工作经历
李海浮律师1998年起开始从事专职律师工作。2004年加入君合律师事务所。 现为君合房地产组合伙人
李海浮律师主要从事房地产、建筑、并购、融资、资产证券化、公司业务、 诉讼和仲裁等方面的法律事务。曾代表万科、大连万达、华润置地、远洋地 产、中交地产、中国金茂、中铁诺德、恒隆地产、新世界中国、和记黄埔、 凯德置地、领会房地产基金、中信资本、东方资产、新华保险、新华信托、 中再资产、高盛、麦格理、华平、伊藤忠、三洋、中景信、新天域、金沙江 资本等境内外大型房企、主要投资机构、跨国公司、私募基金等在其并购、 投资、资产证券化、上市等业务中提供法律服务
房地产项目收购并购的法律问题详解
房地产项目收购的法律分析随着经济的发展，企业间的并购重组已成为一种常态，并成为优化资源配置的一种有效方式。
房地产行业作为国民经济的重要组成部分，随着经济周期的轮转，也上演着收购与被收购、重组与被重组的剧幕。
本文试就房地产项目收购涉及的相关法律问题，进行介绍和分析。
一．房地产项目收购的模式本文所指的房地产项目收购，泛指涉及房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。
从大体上来说，房地产项目的收购模式主要有两种，一种是股权收购，一种是资产收购。
股权收购模式，主要是收购方购买持有该房地产项目的公司(以下简称“目标公司”)的股权，通过持有目标公司股权间接持有该房地产项目；资产收购模式，主要是指收购方直接购买该房地产项目，购买后收购方直接持有该房地产项目。
两种收购模式虽然涉及的直接交易标的不同，但目的同样是持有和控制该房地产项目。
两种收购模式涉及的法律关系和交易成本各不相同，这就需要在房地产项目收购的实际操作过程中，根据拟收购房地产项目的具体情况，采取合适的收购模式，使得收购的风险可控和交易成本尽可能降低。
下文拟以房地产开发项目的收购为基础蓝本，对房地产项目收购展开介绍和分析。
二．股权收购模式的法律分析实践中，房地产开发一般都是以项目公司的形式进行，即在进行房地产项目开发前，投资方先设立一家公司实体，然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。
该公司除了持有该房地产开发项目外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发完成并销售完毕后，该项目公司将予以注销。
在以项目公司作为开发载体的模式下，对房地产项目的收购，多数以股权收购的模式进行。
股权收购，既包括全资和绝对控股型的收购，又包括非控股的参股型收购。
基于此，股权收购模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。
(一) 股权转让方式在股权转让方式下进行的股权收购，应着重关注以下几点：1. 收购前的资产剥离如目标公司仅持有房地产项目资产，而不持有其他经营性资产，一般情况下，收购这样的目标公司不需在收购前进行资产剥离、重组。
收购地产的相关法律规定(3篇)
第1篇一、概述随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，地产收购活动频繁。
地产收购是指收购方通过购买股权、资产等方式，取得地产企业的控制权或经营权。
地产收购涉及到众多法律法规，包括公司法、证券法、合同法、物权法、反垄断法等。
本文将重点介绍与地产收购相关的法律规定。
二、公司法相关规定1. 公司设立和变更根据《公司法》第七条，设立公司应当依法向公司登记机关申请设立登记。
公司变更登记事项，应当向公司登记机关申请变更登记。
地产收购涉及到公司股权或资产的变更，需依法办理变更登记。
2. 股权转让《公司法》第七十一条规定，股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。
未经其他股东过半数同意，转让的股权对其他股东不具有约束力。
地产收购通常涉及股权转让，需遵守股权转让的相关规定。
3. 公司合并、分立《公司法》第一百三十二条规定，公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。
公司合并，应当签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。
地产收购中，收购方可能通过合并方式取得被收购方的控制权。
三、证券法相关规定1. 信息披露《证券法》第六十三条规定，发行人、上市公司应当依法披露公司重大事项，包括但不限于公司合并、分立、股权结构重大变化等。
地产收购过程中，收购方和被收购方应依法披露相关信息。
2. 收购要约《证券法》第八十五条规定，通过证券交易所的证券交易，投资者持有或者通过协议、其他安排与他人共同持有一个上市公司已发行的股份达到百分之三十时，继续进行收购的，应当依法向该上市公司所有股东发出收购上市公司全部或者部分股份的要约。
地产收购涉及上市公司股权的，需遵守收购要约的相关规定。
四、合同法相关规定1. 合同订立《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
地产收购合同可以是书面形式、口头形式或其他形式。
2. 合同效力《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
标杆地产集团 地产法务 法律事务 _房地产项目并购之若干法律问题
房地产项目并购之法律问题一级市场二级市场三级市场成本风险专业性原则独立性原则审慎性原则独立性审慎性专业性独立性独立于委托人、审计、评估等其他中介机构01审慎性保持审慎的态度、保持合理的怀疑02专业性从法律角度作出专业的判断，而并非简单的罗列03（一）项目开发建设涉及证照及批复类资料：（1）项目立项文件及相关政府批文；（2）建设用地规划许可证及相关规划文件；（3）建设工程规划许可证及相关规划文件；（4）建设工程施工许可证；（5）已完成竣工验收的相关材料（规划、消防、档案等）；（6）项目所涉预售许可证；（7）项目已具有的相关行政许可证照（如环保、消防、人防、绿化、卫生等）；（8）项目开发涉及的任何环境影响报告（包括内部报告以及第三方制作的报告）、环境评价报告及环保部门的审批意见，包括但不限于对水资源、水污染（工业用水及日常生活用水）、大气污染、土壤或土地污染的综合或单独的环境影响报告和审批意见，及关于室内污染的检测报告；（9）项目开发涉及的排污批准证书及许可证，以及政府排水管理部门及其他环保部门出具的同意允许公司进行排污的任何文件；（10）其他涉及项目开发的相关政府批文、批复、意见等文件；（11）房地产商开发资质证明相关文件。
（二）项目开发建设工程相关合同类：（1）所有重要的建设工程合同的复印件:如桩基工程合同、工程承包合同、指定分包合同(如有)、设备和材料采购合同、钢结构、幕墙、水电安装、装修合同、监理合同、项目管理合同、工程咨询合同、运输合同等；（2）项目开发、建设至今所涉及合同的履行状况相关材料，合同履行情况统计表或以书面形式加以说明（三）其他：（1）工程项目建设过程中是否发生过安全事故的说明；（2）合作开发建设合同(如有)；（3）项目销售情况；（4）对在建工程设立抵押、质押、租赁或设有其他负担之全部文件（若有）；（四）关注重点：通过对项目相关资料的查阅，旨在了解项目本身的基本情况，判断项目开发、建设、竣工验收等是否合法合规。
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房地产并购的法律问题企业收购的一般问题并购形式y并购形式：y资产并购y 股权并购y房地产并购的特点：y资产并购限制：1、交齐土地出让金，取得土地证。
y2、完成投资总额达到25%。
y缺点：房地产开发的手续繁杂，税费多y 优点：不承担原公司债务，没有纠纷房地产开发报建的简单手续y1、规划意见书（规委）y2、交评、环评、项目可研（专业公司）y3、项目立项、年度投资计划（发改委）y4、规划方案设计（设计院）y5、地勘（勘察院）y6、建设用地规划许可证（规委）y7、总平图以及建筑方案审批（规委）y8、施工图设计以及审查（设计院）y9、招投标以及备案（招标办）y10、施工图审查备案（建委）缴清各种费用（节能办）y11、缴清各种费用（节能办）y 12、质监备案（质检站）、安监备案（安监站y133、消防方案审批（消防局y14、人防方案审批（人防办）y15、园林方案审批（园林局）y16、建设工程规划许可证（规委）y17、联系临时水电气（市政公司）y18、联系市政设计院设计小区地下综合管线布置图y19、建设工程施工许可证（建委）y20、预测绘（测绘单位）y21、物价审批y22、前期物业管理方案备案备案（建委）预售许可证（建委）y23、预售许可证（建委）y 24、单位工程竣工验收（建委规委）y255、联系正式管线确定布管时间y26、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收y27、综合验收（规划验收）y28、综合验收备案、存档（档案馆）y29、实测绘y30、销售许可证（建委）y31、产权办理（房管局）y 32、夜间施工、噪音、余泥排放，渣土运输等土地转让涉及的税费y 房地产业务涉及税种简表y 营业税：转让无形资产5%y 城建税及教育附加：合计营业税额10%y 土地增值税：按增值额，四级超率累进税率:y 增值额≤50%部分30%y 50%＜增值额≤100%部分40%y100%＜增值额≤200%部分50%y增值额＞200%部分60%y契税：不动产价格，３％－５％y印花税：购销合同，万分之三y 企业所得税：所得的25%。
房地产收购的一般形式股权收购优势y股权收购：优势y1、由于土地所有权不发生变更，所有的开发手续、规证仍然有效y2、免除土地转让的税费负担y3、股权转让程序简便，节省大量交易时间，加快项目进度房地产并购的法律操作程序一初步审查确定交易方式y一、初步审查，确定交易方式y1、虽然股权收购有很多优势，已经成为主流形势，但土地资产的交易方式仍然可能。
易方式仍然可能y如长春项目，出售方的国家资产管理公司，只能资产方式出售。
y2、股权转让时，山东让yA 、山东项目，开发一期，想转让二期。
yB 、福州项目，将剩余部分土地，谋求转让。
y 资产转让还是分立转让、新设子公司转让二法律尽职调查二、法律尽职调查y1、股权问题：是否真实出资，y保定项目，撤出资金后重复注册。
y天津项目，股东中有信托基金，不同意再融资抵押。
y大连项目，股东中有私募，利息很高，收购后成本增加。
y哈市投资，6.8亿未按期到位，按公司法及登记条例，处罚5%-15%。
y2、股权转让是否真实y通州项目，几次股权转让中，股东签字不真实，否定转让效力。
y3、土地开发程序问题y土地处于什么阶段：有意向，有土地合同，有土地证或其他四证，工程在建，完工，烂尾楼。
y4、资产问题：y保定项目，土地登记在公司名下，房产登记在老板名下。
y 土地取得与政府有利润分配协议，并无出让合同。
法律尽职调查y5、债权债务问题：公司的债务：股东借款，私募、信托贷款，银行贷款，欠土地出让金，欠工程款，设计费，预收定金、房款。
y因债务产生的抵押，对外担保，工程款优先受偿。
在房地产开发的不同阶段会产生相应的债务看不同的阶段调查y在房地产开发的不同阶段，会产生相应的债务，看不同的阶段，调查相应的债务。
y6、职工人员：人员名单，工资额。
核心人员：前期手续，设计，成本。
y案例:RQ 公司，收购中裁员，劳动补偿纠纷，又回聘部分核心人员。
y沈阳项目：基本留住全部人员。
y好处：跑前期的人关系花钱建立的，留住人就省了钱，也不必再熟悉情况，省了时间，加快了开发节奏。
税务问题股权转让中税负y7、税务问题：股权转让中税负y案例：北京七棵树项目：多次转让，形成税负。
y虽然收购成本很高，土地增值税，按原成本扣除。
虽然收购很高，值税，按原除y 8、合同：国有土地出让合同，设计，勘测，施工，监理，采购、销售等，优先受偿，所有权保留：机电设备，电梯y9、开发类型：住宅，商业，写字楼，综合，工业，面积，规划，容积率（可内部调整）。
y10、项目配套，周边公建的配套。
项目周边的地理情况，交通。
案例y案例：y1、贵阳项目：附近有一火葬场。
y2、北京远洋沁山水项目：八宝山洋y3、唐山地下塌陷区：唐山万达y11、融资：信托、私募融资的利息，资产抵押，股权质押，回购或强制出售的约定很多以股权形式出现制出售的约定，很多以股权形式出现。
y大连项目;高利息y 光公司天津项目：信托公司持有股权三交易方案的具体设计三、交易方案的具体设计y1、一般股权交易：付款交割安排。
、般股权交易：付款交割安排。
y2、收购部分股权：双方在今后操盘中的安排:私募方式y案例：融金合作，山东威海项目合作，七棵树合作，山东恒大合作。
y3、收购部分项目yA 、山东项目，收购二期yB 、福州项目：剩余土地转让y4、境外项目转让：SOHO 收购，沈阳项目收购，完全在境外完成交易y5、外资收购：外汇入境问题y 并没有完全制止，只是仅限于资本项目下外汇进入。
四收购合同主要条款四、收购合同主要条款y1、项目描述：作为收购方尽可能详细，作为交易前提。
y2、交易程序，定金首付，资金监管和共管帐户。
y付款往往与被收购方办理开发手续相联系（四证的办理，规划变更）般不会有存货的问题但有在建工程的处理一般不会有存货的问题，但有在建工程的处理。
y3、保证与陈述：主要项目情况，与尽职调查基本相同。
如果项目瑕疵，保留退出机制。
y4，违约责任。
y5、保密：有的项目很重要。
y注意：y1、共管帐户的解除问题，西客站项目y2、潜在、遗留、未披露债务，对外担保，前期工程款y 处理：责任划分，出让方担保，预留保证金五房地产并购的交割五，房地产并购的交割y1、股权的变更y2、董事会的变更，法定代表人的变更（涉及对外合同签订）y3、公章等资料的移交：大阳光抢公章案例y4、房地产开发资料的移交：土地合同，规证，图纸，开发建设方，其他开发合同，工程进度成本，项目销售资料，客户资料y5、财务资料印章的移交y公章等在移交的变更：以免遗留空白合同，出现合同风险。
y6、现场勘查交接y7、人员的保留：核心人员的保留：前期，设计，施工，成本，法律资料管理员y 8、与设计，勘察、监理、施工、销售等合作方的对接。
与设计，勘察监施销售等合作方的对接六并购后的整合六、并购后的整合y1、人员整合，少做大调整，y2、管理整合，管理体系、管理方式：法律归行政，还是独立，还是归人事。
设计施工方式不同y3、设计、施工方式不同，y自主设计，委托国内/国外，施工进度不同，成本控制不同，付款节奏。
y4、对产品定位不同：高层，高层洋房结合，高层与别墅，洋房与别墅，风格不同。
y5、企业对房地产开发、节奏模式不同。
y6、合同文本，规章制度不同y7、企业文化风格不同，观念的相互认可，激励/奖励方式y A 南方公司：夜总会，加班多，B 北京按时上下班，C 外企七并购中的税负问题七、并购中的税负问题y1、企业股权并购涉及税种y企业所得税：25%y 印花税：万分之三y免除：y营业税（教育城建附加税），土地增值税，契税y但：y 房地产项目出售时，土地增值税扣除项目仍按原扣除基础扣除，即房地产项目转让方式所多支付的成本不能进入土地增值税扣除项目。
地产项目转让方式所多支付的成本不能进入土地增值税扣除项目房地产并购中税费案例、家友公司贵阳项目转让案y1、家友公司贵阳项目转让案。
y金额1.3亿元，y对交易税费约定不明，y债权债务约定混乱：原始注册资本1000万元，股东借款2000万元，建设欠款8000万元计入转让成本。
y建议：y1、由新有股东出资归还原股东借款2000万。
y2、由原公司负责偿还施工等外债8000万。
y3、除股东借款和外债外的金额，为股权转让款3000万，这样所得税应纳税额为2000万，税率25%。
y 降低了税负，减少了法律风险，减轻了资金压力。
大阳公司无锡项目转让案y2、大阳公司无锡项目转让案。
y问：合同约定股权转让前的债权债务由转让方（非项目公司）承担。
y答：债务归项目公司，转让方可以承担担保责任。
答债务归项目公司，转让方可以承担担保责任y 问：因‘公寓工程’、‘别墅工程’开发建设形成的亏损额，按相应所得税适用税率计算的税额，由受让方支付给转让方，即亏损抵税利益归原股东。
y 答：土地、开发成本的票据只有待未来几年内税务机关检查土地增值税和企业所得税时才能被确认其合法性。
如果票据不合法，被补税、加收滞纳金罚款的主体是被转让的项目公司未来的税收风险是无加收滞纳金、罚款的主体是被转让的项目公司，未来的税收风险是无法向转让方追索的。
y 问：未开发土地价格与实际土地成本计算所产生的企业所得税由转让方承担列入项目土地开发成本的票据不被税务主管认可或不符合方承担。
列入项目土地、开发成本的票据不被税务主管认可或不符合有关规定而产生税赋风险由转让方承担。
y 答：资产的计税成本以历史成本为原则计价。
国税发[1998]97号规定股权转让的企业其资产的计税成本只能按历史成本确定而不得，股权转让的企业，其资产的计税成本只能按历史成本确定，而不得按评估价确定。
并且会计处理也不得按评估价调账，没有任何可以按评估价调账的政策依据。
土地增值税等按历史成本计算。
y这个约定只能通过转让价款的调整实现。
八、资产转让转换为股权转让y一、一期开发完，转让第二期。
公司分立将二期分立成单独公司再股权转让yA 、公司分立，将二期分立成单独公司，再股权转让。
y问题：1、分立程序复杂：公告，工商，银行资信，合同，劳动关系y2、分立后连带责任带y3、分立后房地产开发资质须留在持有二期土地公司。
y4、二期是否有单独土地证。
用土地出资新设公司再转让新公司股权yB 、用土地出资新设公司，再转让新公司股权y问题：1、有无单独的土地证，出资可以办y2、新设后要重新办理开发资质。
y二、建成楼宇转让yA 、资产分立后转让股权yB 、资产出资后转让股权y公司分立基本程序：y 股东会决议、公告（45天）、资产评估、股东签订分立协议、向税务机关报告（税务机关对分立的纳税情况实施检查）、修改旧章程、起草新章程。
y 新公司核准名称登记、第一次验资报告（现金）、领取营业执照、第二次验资报告（房屋和土地使用权）办理房地产权属变更登记办二次验资报告（房屋和土地使用权）、办理房地产权属变更登记、办理税务登记、相关账务处理。