潍坊家豪置业有限公司、徐蕾等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

潍坊家豪置业有限公司、徐蕾等商品房销售合同纠纷民事二

审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审结日期】2021.12.02

【案件字号】(2021)鲁07民终5869号

【审理程序】二审

【审理法官】张国良崔福涛王峰

【审理法官】张国良崔福涛王峰

【文书类型】判决书

【当事人】潍坊家豪置业有限公司;徐蕾;高增美

【当事人】潍坊家豪置业有限公司徐蕾高增美

【当事人-个人】徐蕾高增美

【当事人-公司】潍坊家豪置业有限公司

【代理律师/律所】杨芬芳山东杜根律师事务所

【代理律师/律所】杨芬芳山东杜根律师事务所

【代理律师】杨芬芳

【代理律所】山东杜根律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】潍坊家豪置业有限公司

【被告】徐蕾;高增美

【本院观点】房屋权属证书是确认权利人对房屋享有物权的法律文书，经过登记的房地产权利受法律确认，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，也可以防止隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，维护房地产交易的安全。

【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则回避质证诉讼请求维持原判发回重审执行群体性诉讼

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【本院查明】本院认定的其他案件事实与原审法院认定的案件事实基本一致。

【本院认为】本院认为，房屋权属证书是确认权利人对房屋享有物权的法律文书，经过登记的房地产权利受法律确认，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，也可以防止隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，维护房地产交易的安全。房屋产权登记的迟延势必会影响房屋买受人权利的实现，使买受人的权利受损。因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修订)第十四条第一款将开发商协助买受人办理产权过户手续规定为一种法律义务。关于迟延办证的违约金计算标准问题。本案合同约定因出卖人的原因导致迟延办证的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。该系房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金的情形，被上诉人虽未提供其实际损失的证据，但该约定明显低于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对“合同没有约定违约金”规定的计算标准。被上诉人一审起诉时要求增加，一审判决在被上诉人未能提供证据证实其遭受的实际损失的情况下，综合考量上诉人违约的性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素予以适当调整，符合《中华人民共和国合同法》(已于2021年1月日废止)第一百一十四条第二款的

规定。关于迟延办证违约时间的确定问题。根据法律规定和合同约定出卖人即上诉人负有为买受人即被上诉人办理房屋过户登记的义务，该项义务的内容应包括上诉人完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。上诉人未提交其已经完成向被上诉人告知义务的证据，一审法院根据合同约定确定逾期办证的起始日，酌定逾期办证至案涉房屋办理不动产权证书之日的前15日止，并无不当。关于被上诉人的诉讼代理人付科明应否回避的问题。因其已经取得法律服务执业资格多年，其在允许的执业地域范围内代理案件，并未违反回避制度的规定。综上所述，潍坊家豪置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1155元，由上诉人潍坊家豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 04:02:05

【一审法院查明】一审法院认定事实：1、有无合同，合同价款：有，约定价款699225元。

2、交房日期：2017年10月25日。

3、关于逾期办证的约定：合同第二十条约定：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。

4、是否办理案涉房屋所在23号楼不动产权证书：是。

5、是否办理案涉房屋不动产权证书及办理时间：是，2020年11月18日。

【一审法院认为】一审法院认为，潍坊家豪置业有限公司未按照合同约定为徐蕾、高增美办理产权证书，构成违约，应当承担违约责任。关于办证期限，办理涉案房屋所有权证书应由潍坊家豪置业有限公司与徐蕾、高增美相互配合，虽然案涉房屋及其所在23号楼不动产权证书已经办理，但潍坊家豪置业有限公司未提供证据证明于何时通知徐蕾、高增美办理案涉房

屋产权证书，综合考虑案涉房屋不动产权证书办理时间及办理房屋不动产权证书需要的合理期间等因素，本院依法认定逾期办证违约金自合同约定的逾期之日计算至案涉房屋办理不动产权证书之日的前15日止。本案中徐蕾、高增美主张逾期办证违约金约定过低，但未提供证据证明其损失情况。为了平衡双方当事人的利益，违约金可以房款总额为基数，自2019年10月25日起按照年利率3.65%暂计算至2020年11月3日止，计款26290.86元(699225元某376天某3.65%/365天)。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、潍坊家豪置业有限公司支付徐蕾、高增美逾期办证违约金26290.86元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回徐蕾、高增美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1156元，减半收取578元，由徐蕾、高增美负担298元，潍坊家豪置业有限公司负担280元。本院二审期间，上诉人提供《确权及结算通知书》、《确权及结算通知书领取表》各一份，证明已于2020年8月2日通知被上诉人于2020年8月7日办理确权及结算手续。被上诉人质证认为，领取表上的电话是以前的不用了，我收到了确权及结算通知书，收到时间不记得了，实际办证日期是2020年11月18日。因被上诉人并未在该领取表中签字，本院确定为无效证据。

【二审上诉人诉称】潍坊家豪置业有限公司上诉请求：1.撤销坊子区人民法院作出的(2021)鲁0704民初2516号判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院罔顾事实，随意调整违约金，没有做到公平公正的审判，没有正确认定基础事实，且适用法律错误。一、一审法院违背合同法基本的诚实信用原则、实际损失原则，随意剥夺当事人意思自治权，审理认定的基本事实错误，导致结果不公。1、合同约定的违约金条款是基于交易双方权利义务及风险承担本就不对等的现实情况设定的，有其存在的合理性，不能以此否认约定条款的法律效力。案涉《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定了逾期办证违约金按照已付房价款0.3%支付，上诉人支付的违约金应为2098元。案涉