商业地产综合体项目各阶段工作内容(重点：设计阶段)

给排水设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
18
设计阶段
暖通、空调设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
19
设计阶段
智能化、弱电设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
20
设计阶段
市政综合管网设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
21
设计阶段
景观设计
1、商业景观：是商业地产的核心主体部分，必须 满足突出商业、交通优先的要求。核心景观元素 包括：水景、雕塑、树阵、灯箱、综合导视系统 、铺装、坐凳、高杆灯、LOGO塔等。 2、住宅景观：舒适性和私密性。核心景观元素包 括：入口门头、主水景、雕塑、景观亭、坐凳、 花架、景观大树、组团式植物群落。 3、酒店景观：舒适性、私密性和奢华感，营造出 高星级酒店的奢华度假氛围。 4、城市配套景观：代征绿地、河道、保护性建筑 等类型的城市公共空间景观。以绿化为主。 5、商务景观：写字楼用户使用的景观空间，体现 安静、舒适、现代的商务氛围。核心景观元素包 括：水景、树阵、雕塑、坐凳、标识导视系统。 6、 概念规划、方案设计、初步设计、施工图设 计 含方案设计、初步设计、施工图设计 含方案设计、初步设计、施工图设计 含方案设计、初步设计、施工图设计 含方案设计、初步设计、施工图设计 1、人流动线清晰、简洁、少分叉。"U"字形、“ 一”字形。 2、动线种类包括：客流动线、车流动线、货流动 线、员工动线。
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导向标识设计
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消防安全设计 27 28 29 30 31 32 33 经营阶段 招标阶段 销售阶段 招商阶段 工程阶段 验收阶段 交付阶段
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源自文库
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商业空间设计
规划设计部、商管中心
商业条件
规划设计部、商管中心
绿建节能设计 商 业 方 案 设 计
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26
设计阶段
商业平面设计
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商业剖面设计
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外立面设计
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夜景照明设计
规划设计部、商管中心
内装设计
1、中庭设计 2、不同部位的连廊设计 3、主入口设计 4、主入口门厅、次要通道、卫生间通道等空间设 计 5、门头设计 1、户外牌体 2、室内牌体
总体规划设计
规划设计部、商管中心
13
设计阶段
竖向设计
“无障碍设计”
规划设计部、商管中心
14
设计阶段
建筑单体设计
概念规划、方案设计、初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
15
设计阶段
结构设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
16
设计阶段
建筑电气设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
17
设计阶段
发展部、运营部 发展部、运营部 发展部、运营部
4
筹备阶段
寻找合作资金
发展部、运营部
6
摘牌阶段
摘牌
发展部、运营部
7
交地阶段
交地
发展部、运营部
8
四证阶段
办理四证
前期部
9
设计阶段
区域市场调研
运营部
10
设计阶段
项目定位（商业综合体构成）
规划设计部、商管中心 、运营部
11
设计阶段
前期设计
规划设计部
12
设计阶段
商业地产综合体项目各阶段工作内容（重点：设计阶段）
序号 阶段 业务事项 主要工作内容 完成 标准 业务部门
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筹备阶段 筹备阶段 筹备阶段
土地信息收集 土地初判 土地深判
现状图、规划设计条件、现场踏勘、了解周边配 套情况、了解该区域未来规划情况 了解地块的上市方式和土地款、了解当地的建安 成本、政府收费项目和具体情况 可行性研究报告 项目招商报告（前期阶段）、明确合作伙伴、寻 找合作方式（招商阶段）、引资（商业计划书） 、合作实施（实施阶段） 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析 、制定出价战术 签订土地出让合同、确定用地图、桩点坐标、用 地条件 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证、施工许可证 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部 分） 1、建筑构成：购物中心、高星级酒店、写字楼、 高级公寓、城市商业街、住宅 2、业态构成：零售、餐饮、娱乐、文化、酒店、 办公、居住 3、空间构成：城市广场、商业街、公共绿化 4、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 1、明确设计院选择标准 2、制定设计组织计划 交通优先、功能分区、突出商业、公共空间
规划设计部、商管中心
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设计阶段 设计阶段 设计阶段 设计阶段
幕墙设计 售楼部建筑设计 售楼部内装设计 售楼部景观设计
规划设计部、商管中心 规划设计部、商管中心 规划设计部、商管中心 规划设计部、商管中心
商业动线设计
规划设计部、商管中心
商业功能布局
1、步行街业态。 2、主力店业态功能：超市、娱乐、百货等。 3、次主力店业态。 1、外部空间：营造商业氛围，吸引人们驻足停留 。 2、内部空间：收放有度、错落有致、流畅通 透。 1、结构荷载 2、结构降板 3、装修标准 4、供电、供水 5、空调系统 6、餐饮的隔油、排烟 建筑设计、机电系统设计 1、室内步行街：合理长度、入口设计、大中庭等 2、主力店及次主力店位置 3、设备机房设计 4、地下车库设计 5、辅助用房设计：商管、物业用房以及与之配套 的餐厅、库房。 6、结构设缝注意事项 1、地上层高设计 2、地下层高设计 1、入口设计 2、广告、店招、橱窗设计：“少而精”，体现时 尚、高档的商业氛围。 1、体现商业建筑的夜间美 2、体现文化感 3、成本控制 4、选用LED绿色光源