资产评估课程笔记

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资产评估笔记

市场价值与市场价值以外的价值的划分标准（1）资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。

（2）资产评估时的资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。

（3）资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。

市场价值以外的价值产生的基础（1）反映特定主体从资产所有权中获得的收益，如投资价值；（2）特定双方达成的交换某项资产的合理的协议价值，如合并价值；（3）法律、法规及合同协议规定的价值。

明确市场价值与市场价值以外价值的意义和作用市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。

该划分方法是目前国际上通行的划分方法，其意义在于：（1）有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确切含义。

（2）便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。

《国际评估准则》定义的价值类型及各种价值类型的内在联系1.公开市场价值=〉市场价值2.交易价格在双方投资价值之间：作价基础公允市价内在价值=〉市场价值内在价值=〉非市场价值=〉市场价值=〉非市场价值5.清算价值6.在用价值 =〉非市场价值7.账面价值一、交易假设假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。

资产评估不能脱离市场条件孤立地进行。

二、公开市场假设公开市场：是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的，理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

公开市场假设：是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。

公开市场假设是资产评估中使用频率较高的一种假设。

00158资产评估第二节课官方笔记

资产评估第二节课官方笔记目录一、课件下载及重播方法二、教材节构图三、本章知识点及考频总结1、市场法——也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

2、市场法应用的前提条件：1、需要有一个充分发育、活跃的资本市场；2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

3\参照物差异调整因素主要包括三方面：1、时间因素：2、地域因素：3、功能因素：4\运用市场法评估资产的程序：（5步明、进、分、把、分）1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，得出结论。

一般来说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。

5\成本法——指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

6\成本法应用的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料；2、形成资产价值的耗费是必需的。

7\成本法的基本计算公式可以表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x成新率8\重置成本及其估算复原重置成本：运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。

更新重置成本：利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

9\重置核算法——指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式。

总成本=直接成本+间接成本10\（2）物价指数法——这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

计算公式为：资产重置成本=资产历史成本* 资产评估时物价指数/ 资产购建时物价指数资产重置成本=资产历史成本* （1 + 物价变动指数）11\（3）功能价值法——也称生产能力比例法。

00158资产评估第十一节课官方笔记

资产评估第十一节课官方笔记目录一、课件下载及重播方法二、教材节构图三、本章知识点及考频总结1、一）长期投资的概念——指投资者将资金投入不准备在一年内变现的资产。

包括购买股票、债券和以要素资产（如资金、土地、房屋、无形资产等）进行的直接投资行为。

2、二）长期投资的分类、实物资产的长期投资、无形资产的长期投资、证券资产的长期资产3、二、长期投资评估的特点、长期投资评估是对资产的评估、长期投资评估是对被投资企业获利能力的评估、长期投资评估是对被投资企业偿债能力的评估4、三、长期投资评估程序1、明确长期投资项目的有关详细内容2、判断长期投资投出和收回金额计算的正确、合理性、被投资企业资产负债表的准确性3、根据长期投资的特点选择合适的评估方法4、评定测算长期投资，得出评估结论5、一）债券及其特点——是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

按债券发行主体来划分，可以归纳为以下三种：、政府债券2、公司债券3、金融债券6、二）上市债券的评估——现行市价法前提：（1）债券具有高度流动性（2）证券市场交易情况正常债券评估值＝债券数量×评估基准日债券的市价（收盘价）7、非上市债券的评估、距评估基准日一年内到期的非上市交易债券评估值＝本金+ 持有期间产生的利息、超过一年到期的非上市交易债券（收益现值法）（1）每年（期）支付利息，到期还本债券的评估（2）超过一年到期的非上市交易债券（收益现值法）8、一）股票投资的特点股票是股份公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，股票表明公司与股东的约定关系，实质上是一种特殊的信用工具。

股票的种类很多，按不同标准可以有以下分类：. 按票面是否记名，分为记名股票和无记名股票。

. 按有无票面金额，分为面值股票和无面值股票。

. 按股利分配和剩余财产分配顺序，分为普通股、优先股和后配股. 按股票是否上市，分为上市股票和非上市股票。

【资产评估师学霸笔记】课程介绍、资产评估概述

基础精讲基础精讲-重点回顾——搭框架+剥洋葱课前快速搭框架，理清脉络；课中紧扣关键词，快速记忆；课后层层剥洋葱，总结消化。

基础精讲班你收获了啥习题强化班你该怎么做复习建议： 1.搭框架——思路清晰（章节） 2.剥洋葱——细节清楚（模块） 3.关键词——快速清理（知识点） 4.滚雪球——高效记忆复习目标：基础精讲——清清楚楚，明明白白提前铺路——基础扎实，条件反射框架图+剥洋葱 1.引领复习思路 2.检验复习效果 3.快速定位考点章节重点章教材主要内容1资产评估概述5概念、特点、原则、行业发展、地位作用2资产评估的基础理论5基础理论3资产评估法律制度与准则4法律体系，资产评估法，资产评估管理，国有3准则体系4资产评估基本事项6相关当事人，目的，评估对象及评估范围，基准日与报告日，价值类型，评估假设5资产评估程序8基本程序6资产评估方法3市场法，收益法，成本法，评估方法的选择7资产评估报告与档案报告：基本要求，基本内容档案：工作底稿的编制，归集和管理8资产评估的职业道德与法律责任职业道德3法律责任：行政责任，民事责任，刑事责任9国际和国外评估准则国际：基本准则5、资产准则8国外：美，英第一章　资产评估概述搭框架剥洋葱 ●资产评估的概念法律规定角度 1.评估主体：评估机构及其评估专业人员（资产评估师/其他评估从业人员）。

2.评估客体：资产评估的对象（不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或其他经济权益等）。

3.资产评估专业服务的法律性质资产评估专业服务受到委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同的约束。

4.资产评估专业服务的内容及成果资产评估专业服务的内容是对评估对象的价值进行评定、估算；资产评估专业服务的成果是由资产评估机构出具的资产评估报告。

●资产的概念基本特征（1）资产是特定主体拥有或控制的。

资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。

00158资产评估第八节课官方笔记

资产评估第八节课官方笔记目录一、课件下载及重播方法二、教材节构图三、本章知识点及考频总结1、2、影响无形资产评估价值的因素3\无形资产评估的程序4\（一）无形资产功能特性附着性、共益性、积累性、替代性（二）无形资产评估中收益法的应用K——无形资产分成率Ri——分成基数，即销售收入或销售利润T——所得税税率i——收益期限r——折现率5\（二）无形资产评估中收益法的应用无形资产转让的最低收费额由重置成本和机会成本决定。

综合考虑以上两大因素评估最低收费额，可得到如下一组公式：无形资产最低收费额=重置成本净值×转让成本分摊率＋无形资产转让的机会成本式中：转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力×100%运用无形资产的总设计能力无形资产转让的机会成本=无形资产转出的净减收益＋无形资产再开发净增费用6、（三）、无形资产收益额的确定无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率×（1-所得税率）常用的评估无形资产转让的利润分成率有以下两种方法：1、边际分析法2、约当投资分成法7、（四）无形资产评估中折现率的确定折现率的内涵是指与投资于该无形资产相适应的投资报酬率。

折现率一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。

一般来说，无形资产投资收益高，风险性强，因此，无形资产评估时折现率往往要高于有形资产评估的折现率。

评估时，评估者应根据该项无形资产的功能、投资条件、收益获得的可能性条件和形成概率等因素，科学测算其风险利率，以进一步测算出其适合的折现率。

8、（五）无形资产收益期限的确定1、一种新的，更为先进、经济的无形资产出现，这种新的无形资产可以替代旧的无形资产。

2、因为无形资产传播面积扩大，其他企业普遍掌握这种无形资产，获得这项无形资产已不需要任何成本，使拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力时，它的价值也就大幅度贬低或丧失。

3、企业拥有的某项无形资产所决定的产品销售量骤减，需求大幅度下降时，这种无形资产价值就会减少，以致完全丧失。

资产评估学习笔记3：资产评估基本要素

资产评估学习笔记3：资产评估基本要素资产评估的基本要素包括评估主体（具体包括评估机构及专业评估人员）、评估客体（资产）、评估依据（有关法律、法规、文件、协议、收费标准及其他）、评估原值（工作原则、经济技术原则）、评估目的（评估结果的具体用途）、价值类型（对资产价值质的规定）、评估方法（分析和判断资产价值的手段和途径）、评估程序（资产评估工作从开始到结束的顺序）和评估假设（评估机构得以进行的前提条件假设）等几个方面。

一、资产评估主体（一）评估委托人评估委托人即与评估机构签订委托合同的民事主体。

鉴于资产评估分为法定评估和非法定评估，法定评估的，委托人的确定需符合国家有关法律法规规定，非法定评估的委托人可以在自愿协商的原则下确定。

在现实层面一般包括如下几个方面的类型，一是涉及国有资产的评估，评估委托人一般应该是产权持有人。

对于单项资产、多项资产或资产组合等，其持有人为持有该资产或资产组的单位。

对于采用对外投资形成的资产，如长期股权投资、债权等，其持有人应该为投资人，而非被投资人。

对于国有企业/单位收购、增资非国有单位，需要对非国有单位进行相应的评估，此时的评估委托人应该为拟进行收购或拟进行增资行为的国有企业/单位。

可见产权持有人与委托人可能不是同一主体。

二是非现金资产出资需要进行评估，考虑到公司法没有对委托人作出详细规定，因此委托人可以是出资方、被出资方，或者采用共同委托。

三是为司法审判出具意见的评估，应由法院或法官委托；为当事人诉讼请求提供依据的评估，可以由诉讼举证方委托。

四是对于涉及上市公司并购、收购或出让资产业务的评估，委托人应该是上市公司。

由于上市公司是相关信息披露的义务人，因此一般情况下应该是评估业务委托人，或者上市公司与其他当事人共同委托。

评估委托人的权利和义务安排主要集中在如下两个方面，在评估委托人权利方面，一是评估委托人有权自主选择符合资产评估法的评估机构；二是评估委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避；三是当评估委托人对资产评估报告结论、评估金额、评估程序等方面有不同意见时，可以要求评估机构解释；四是评估委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理，并答复评估委托人。

资产评估笔记

第一章资产评估基本概念1、资产评估概念：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2、资产评估十个基本要素：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、资产评估的假设、资产评估基准日。

3、资产评估在市场经济中的功能：为资产业务提供价值尺度；界定与维护各产权主体的合法权益；优化资源配置；促进企业账实相符和资产完整；防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。

4、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。

5、占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要资产评估P15：整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；以非货币资产对外投资；合并、分立、清算；除上市公司以外的原股东股权比例变动；除上市公司以外的整体或者部分产权转让；资产转让、置换、拍卖；整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；确定涉讼资产价值；法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。

6、资产评估的主体即从事资产评估的机构与专业评估人员。

《国有资产评估管理办法》规定，必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估业务。

7、资产评估的客体是指资产评估的对象。

资产的含义：是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种资产、债权和其他权利。

8、确认资产的标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。

9、资产评估对象的分类：按目的和是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产；按存在形态分为：有形资产和无形资产；按法律意义分为不动产、动产和合法权利；按是否持续使用分为固定资产与流动资产；按能否独立存在分为可确指资产与不可确指资产；按财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，把全部资产要素分为固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产及其他资产。

00158资产评估第十五节课官方笔记

资产评估第十五节课官方笔记目录一、课件下载及重播方法二、教材节构图三、本章知识点及考频总结1、中国资产评估准则总体上来说，包括业务准则和职业道德准则两方面的内容。

业务准则是指资产评估业务活动中涉及的评估对象、评估依据、评估方法、评估程序等一系列规范的总称。

职业道德准则是指与人们的职业活动紧密联系的并具有自身职业特征的道德准则和规范。

2、第一层次为资产评估基本准则——是注册资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范。

第二层次为资产评估具体准则——分为程序性准则和专业性准则两个部分。

程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估业务约定书、评估计划、评估工作底稿、评估报告等。

专业性准则是针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。

专业性准则主要包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、机器设备评估准则、珠宝首饰艺术品评估准则等。

第三层次为资产评估指南——包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。

第四层次为资产评估指导意见——是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。

该层次较为灵活，针对评估业务中新出现的问题及时提出指导意见，某些尚不成熟的评估指南或具体评估准则也可以先作为指导意见发布，成熟后再上升为具体准则或指南。

3、二、制定中国资产评估准则的必要性一）制定资产评估准则，有利于实现资产评估行业的统一管理二）制定资产评估准则，有利于实现政府行政管理向行业自律管理转变三）制定资产评估准则，有利于资产评估行业执业水平的提高4、一、资产评估业管理模式资产评估业的管理模式主要有三种，即：、政府管理模式2、行业自律管理模式3、政府监管下的行业自律管理模式5、6、我国资产评估也管理的历史沿革、1991 年11 月，国务院以91 号令的形式发布了《国有资产评估管理法》，它是我国第一部对全国的资产评估行业进行政府管理的最髙法规。

资产评估笔记教程文件

资产评估笔记第一章资产评估基本概念1、资产评估概念：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

4、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。

6、资产评估的主体即从事资产评估的机构与专业评估人员。

《国有资产评估管理办法》规定，必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估业务。

7、资产评估的客体是指资产评估的对象。

资产的含义：是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种资产、债权和其他权利。

8、确认资产的标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。

00158资产评估第四节课官方笔记

资产评估第四节课官方笔记目录一、课件下载及重播方法二、教材节构图三、本章知识点及考频总结1、重置核算法1、外购设备（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本（2）外购单台需安装的国内设备重置成本（3）外购单台不需安装的进口设备重置成本（4）外购单台需安装的进口设备重置成本（5）外购成套需安装设备重置成本重置成本= 单台未安装进口设备重置成本总和+ 单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+ 安装成本+ 工程监理费+ 软件重置成本（调试费）+ 设计费+贷款利息（资金成本）2、进口设备从属费用的确定方法是：（1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的货价，计算公式为：海运费= 货价* 海运费率（远洋一般取5% ~ 8%，近洋一般取3% ~ 4%）（2）国外运输保险费的取费基数为：货价+ 海运费，计算公式为：国外运输保险费= （货价+ 海运费）*保险费率（可根据保险公司费率表确定，一般在0.4%左右）（7）外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为：外贸手续费=到岸价*外贸手续费率目前，我国进出口公司的进口费率一般在1% ~ 1.5%（8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币数，公式为：对于免税设备：海关监管手续费= 到岸价人民币数* 费率对于减税设备：海关监管手续费= 到岸价人民币数* 费率*减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监督手续费费率为3%（9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+ 关税+消费税+ 增值税，计算公式为：车辆购置附加费= （到岸价人民币数+ 关税+ 消费税+增值税）* 费率对于自制设备，主要包括：（1）自制标准通用设备重置成本——其重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因素的前提下，运用替代原则确定（2）通用非标准设备重置成本综合估价法计算方法，其公式为：P＝（Cm1÷Km＋Cm2）×（1＋Kp）×（1＋Kt）×（1＋Kd÷n）（2）通用非标准设备重置成本综合估价法计算方法，其公式为：P＝（Cm1÷Km＋Cm2）×（1＋Kp）×（1＋Kt）×（1＋Kd÷n）（2）通用非标准设备重置成本综合估价法计算方法，其公式为：Cm1=∑[（某主材净消耗量/该主材利用率）×含税市场价格÷（1+增值税率）] Cm2=∑[（某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。

00158资产评估第七节课官方笔记

资产评估第七节课官方笔记目录一、课件下载及重播方法二、教材节构图三、本章知识点及考频总结1、土地使用权评估的方法一、市场法（一）、市场法及其适用条件市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

待估土地评估值2、市场法应用的步骤与过程1、广泛搜集交易资料，确定比较案例2、进行交易情况的修正3、进行交易时间的修正4、进行区域因素修正5、进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：6、确定待估土地评估值一般，采用市场法选取三个或三个以上的比较案例，至少会得到三个或三个以上初步评估结果，具体操作中可采用算数平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

7、基准地价系数修正法——是市场法的一种特殊形态，基准地价系数法应用时需要注意以下几个问题：1、基准地价的构成内容，各地政府规定不一致，有的包含土地出让金，有的则不包含土地出让金，评估时应注意其内涵。

2、各地基准地价规定的土地使用权年限不一致，有的为有限年限，有的则为无限年限，应注意年限的修正。

可采用下列公式：8、土地收益的分类：实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别入或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

注意评估中的收益应该是客观收益。

土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。

土地纯收益的计算步骤：计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益。

（三）土地还原利率及其估算1、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

资产评估学习笔记1：资产评估概述及基础理论（上）

资产评估学习笔记1：资产评估概述及基础理论（上）一、资产评估概述资产评估属于价值判断的过程，是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断的过程。

根据《中华人民共和国资产评估法》第二条规定，“资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

”由此可见，资产评估的对象是资产，资产系特定权利主体所拥有和控制的，能够给特定权利主体所带来未来经济利益的经济资源。

由此决定了资产具有如下三个特征：一是资产是能够为特定主体带来经济利益的经济资源，而资产的价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力；二是资产必须是特定主体所拥有和控制。

对于资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，资产的产权是与资产所有权相关的权利束，是基于所有权派生的一系列权利，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权，这种权利束一方面表现为某项资产的完整产权，另一方面又具有可分解性，可以从中分离设定出不同类型的权利，相对于完整产权，被分离设定了部分权利的有限产权的权利人，行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制。

因此资产评估中的资产不应以所有权为界定依据，只要企业有控制权且能给企业带来经济利益，均可以纳入评估的资产范围。

此外，对资产所有权或控制权的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性，其他主体要取得相关权利就要付出相应的代价；三是资产的价值应当能够以货币计量，能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。

在开展资产评估过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。

在具体的工作中应遵循如下原则，一是供求原则，即供求关系会影响商品价格，均衡价格是由需求和供给共同作用的结果，尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性；二是最高最佳原则，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。

财务管理资料-资产评估课程笔记

第一章总论第一节资产评估的含义一以及资产评估的概念资产评估是一项动态化以及市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。

一般地说，资产评估是指通过对资历产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体以及客体以及特定目的以及程序以及价值类型和方法。

评估的主体是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；评估的客体是指资产评估的二以及1．23（五）咨询性咨询性指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。

三以及资产评估和会计计价的不同（一）二者发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。

而资产评估则是用于发生产权变动以及会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时间的估价行为。

（二）二者的目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。

资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用。

资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资的实际价值量。

资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织以及实体中的权益的依据。

（三）执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的。

资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估的社会中介机构完成的。

当然，资产评估与会计计价也有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据，还在会计制度中有相应规定。

第二节资产评估的对象一以及资产的含义资产评估的对象，是指被评估的资产，即资产评估的客体。

对于作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解。

2024年资产评估备考笔记

2024年资产评估备考笔记一、资产评估是啥？嘿，你知道资产评估吗？这可不是个简单的事儿。

就好比给东西定价，但又不是普通的定价。

比如说你家里有个祖传的老物件，也许是个旧花瓶，你想知道它到底值多少钱，这时候就需要资产评估啦。

它是一门科学，得考虑好多因素呢，像市场环境、物品的损耗程度之类的。

要是不懂这些，就像盲人摸象，只能摸到一部分，却不知道全貌。

你要是想踏入资产评估这个领域，那2024年的备考可得好好计划计划。

二、基础理论知识的学习这备考啊，基础理论知识就像是房子的地基。

我有个朋友小李，刚开始备考的时候，觉得那些理论知识枯燥得很，什么价值类型啊，评估假设啊，就像天书一样。

可实际上呢，这些都是资产评估的根基。

就像盖房子，没有牢固的地基，房子能稳吗？所以我们得把这些基础知识一点一点啃下来。

比如说在学习价值类型的时候，可以找一些实际的案例，像房地产评估中，不同的目的就会有不同的价值类型，是市场价值还是投资价值，这差别可大了。

这样结合着学，就容易多了。

三、法律法规不能忘资产评估可不是想怎么评就怎么评的，法律法规就像紧箍咒一样约束着我们呢。

我在备考群里看到有人说，法律法规太繁琐了，不想学。

哎呀，这可不行！你想想，要是没有这些规则，市场不就乱套了吗？就像马路上没有交通规则，那不得撞得乱七八糟。

比如在企业重组的资产评估中，如果不按照相关的法律规定来操作，那评估结果可能就是无效的，还可能会面临法律责任呢。

所以，法律法规这块儿，必须得重视起来。

四、评估方法的掌握资产评估有好几种方法呢，成本法、市场法、收益法，就像厨师做菜有不同的烹饪方法一样。

我曾经和一个前辈聊天，他说学习评估方法就像学武功秘籍。

成本法呢，就像是在计算做一道菜的成本，从原材料到加工费都得算清楚。

市场法就好比看市场上其他类似菜品的价格来定价。

收益法就有点像计算这道菜能给餐厅带来多少利润来定价。

我们得熟练掌握这些方法，才能在面对不同的评估对象时，像武林高手一样游刃有余。

00158资产评估第六节课官方笔记

资产评估第六节课官方笔记目录一、课件下载及重播方法二、教材节构图三、本章知识点及考频总结1、房地产的概念——指土地、建筑物及其他地上定着物。

具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。

房地产由于其位置固定和不可移动，在国外一般称之为不动产。

它是实物、权益和区位三者的结合。

2、房地产的特征（一）位置固定性（二）耐用性（三）影响因素多样性（四）投资大量性（五）保值增值趋势3、房地产的评估程序（一）明确评估基本事项（二）拟定评估工作方案（三）实地勘察搜集资料（四）选用评估方法评定估算（五）确定评估结果，撰写评估说明和报告4、土地资产的分类及其特征（一）土地资产及其分类从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。

从横的方面看，即范围；从纵的方面看，分为三部分，即地上空间，地下空间，地表。

1、按社会经济用途，土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。

2、按经济地理位置，土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等3. 按所有权归属，土地可分为国家所有土地和集体所有土地。

我国城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。

4.按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

5. 按开发程度与开发趋势，土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

6、土地的自然特征（1）、土地面积的有限性（2）、土地空间位置的固定性（3）、土地使用价值的永续性和增值性。

资产评估笔记整理

资产评估笔记整理（2008-6-4）第一章总论第一节资产评估与现代市场经济一、资产评估的产生与发展（一）资产评估定义：指资产评估机构和专业人员依据相关的法律法规和资产评估准则，根据特定的评估目的，遵守评估的原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对评估对象在评估基准日（时点）的价值进行分析、估算并发表专业意见的经济行为和过程。

[必背]（二）资产评估的产生1.原因：（1）市场经济发展需要（公平，中介服务）；（2）社会发展需专业人员（会计、评估）；（3）客观存在物价变动和其他多种增值、减值因素，使资产或评估对象的价值不断变动；（4）经济体制变化的需要（国企或私企改革、产权制度、土地有偿期）；（5）知识经济时代到来的需要（体现知识产权、无形资产的重要价值）；（6）资本市场发展的需要（上市，发债）；（7）税收、金融制度改革的需要（税基、抵押、质押）；（8）投资、资产重组、并购的经济活动需要；（9）财务会计、管理的需要（财务报告、减值）；（10）法律方面的需要（财产分割，法院判决）。

（1）市场经济发展的需要：在市场经济条件下，不仅存在个人或家庭之间的交易行为，企业间的产权交易行为也经常发生，在这些产权交易中，资产的交易价格已明显偏离账册记录的价值，交易双方或其中一方希望由持公正立场和具有专业胜任能力的机构为其评估定价，于是资产评估活动就应运而生了。

市场经济的发展也引起了交易对象的增加和交易空间的扩大，这些都反映了一个共同的问题——交易各方信息不对称。

不论是过去还是现在，只要交易各方信息的不对称情况存在，而且此项交易还要继续进行，就存在着资产评估的社会需求。

（2）社会发展专业分工、完善经济核算体系都需要专业人员：完善经济核算体系是资产１评估行业出现和存在的最直接原因，经济核算体系的完善可以保证社会发展专业分工的顺利进行。

随着市场经济的发展，交易对象、交易数量、交易金额和交易空间的扩大，交易各方对交易公允性的要求也在不断提高。

00158资产评估第一节课官方笔记

资产评估第一节课官方笔记目录一、课件下载及重播方法二、教材节构图三、本章知识点及考频总结1、资产评估的概念是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

具体的说，资产评估是指由专门机构和人员（主体），依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程2、资产评估的特点、现实性——指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。

评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期资产评估的现实性表现在以下三个方面：（1）、直接以现实存在的资产作为确认、估价和报告的依据（2）、以现实状况为基础反映未来。

（3）、现实性强调客观存在。

、市场性——必须接受市场检验、预测性——用资产的未来时空的潜能说明现实。

、公正性——资产评估行为对于评估当事人具有独立性。

、咨询性——提供专业化估价意见，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。

3、资产评估与会计计价的区别不同之处：1、发生的前提条件不同2、目的不同3、执行操作者不同联系：会计计价有时需要以资产评估价值为依据4、5、价值类型的作用、影响和决定资产评估价值的重要因素、制约资产评估方法的选择国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。

我国更多地采用的是成本法、明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果6、价值类型的类别、市场价值（满足三条件）（1）公开和公平的市场条件（2）当事人是理性的（3）是价值估计数额在用价值——指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。

投资价值——具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

持续经营价值——假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。

清算价值——指在非公开市场上限制拍卖的价格。