某地产商业招商定位方案

三、区域消费特征分析
·周边人口分布不集中，近几年入住率低，氛围不成熟 目前周边成熟的住宅小区较多，但入住率少，消费群体不集中，区域商圈 暂未形成。
1.5公里范围内，超市较多，项目目标群体缩小周边 周边1.5公里范围内，有大润发、标志的新一佳（1
万平米）、红星步步高、奥园的沃尔玛、等大型商超盘 踞，加之未来几年，该区新规划的商业如（鑫远城市商 业广场）等，与众多新楼盘裙楼底商的出现，定会有商 超业态据地力争；因此本项目的主力消费群体，更多还 得以依靠项目本身，及周边5分钟路程范围内的目标消费 群体。
和、家润多、万家惠、千惠超市、心连心超市、爱家超市、家之福水果
中式餐饮：毛家饭店、参谋天下、秦皇食府、好食上、戴家村 、湘厨世家、藏
氏秘制烤鱼、徐记海鲜、江洋海鲜、麓港小镇、57°湘、锦绣红楼
西式餐饮：百盛餐饮集团、麦当劳、绿茵阁、上岛咖啡、咖啡之翼、老树咖啡、
金牛角王、德克士、豪客莱、山堤咖啡
合作商家代表
四、市场机会分析
未来商业发展前景好
项目位于两大城市主干道（韶山路和芙蓉路）的中心区域，随着市 政规划的完善，路网和基础设施也将密集发达、完善，入住率的提高， 人流、车流会逐渐多起来，商业气氛逐渐提升，发展前景很好。
品牌连锁商业业态基本为空白，社区配套需复合型商业业态
周边商业物业档次普遍较低，商业业态单一，商品种类不齐全，缺 乏复合型商业设施，服务水平低下，难以满足居民的多层次消费需求， 市场业态空白点主要体现在商业中心、专业店、体育文化、餐饮、休闲 娱乐项目等一站式消费上。
特色餐饮：好好香锅、小肥羊、味千拉面、永和豆浆、台北豆浆、乡村基、
华莱士、新概念盖码饭、木桶三国、湘阳春面粉
健 身：奇迹健身、活力健身、冠军健身、青力健身、海东青健身、康祺健
身
美容美发：汎歌美容、漂亮宝贝、上海文峰、尚艺美发、金标榜美发、皙泉
国际、克丽缇娜、佐丹妮丝美容、椰岛造型、美度、索菲亚 洗浴休闲：大江南北、天之道足浴、九龙足浴城、非常道足浴、颐而康、极地 雪龙、重庆富桥
咿呀母婴用品
服 饰：弥敦道、达芙妮、奥康、猫人国际、上海饰空间、耐克 珠 宝：金至尊珠宝、世纪情珠宝广场 婚纱摄影：艾特集团
银行
电器卖场
百货超 市
酒
店
中式餐厅
中西餐厅
特色餐饮
糕点
美容美发
足浴
健身
药房
双舟药业
其它
合 作开发商代 表
中建建和（中国建筑旗下的房地产开发公司）、华润置地、厦门建 发、鑫远集团、兴威建设开发集团有限公司、金土地置业、宏宇宙投 资有限责任公司、嘉盛房地产开发有限公司……
通过对商业地产项目的前期介入，根据市场需求对项目 定位与规划进行指导，可以避免业态规划错位、建筑结构 不合理等潜在风险。
合 作 代表商 家
银 行：民生银行、兴业银行、中信银行、交通银行、中国邮政银行、北京银
行、广发银行
电器卖场：国美电器、苏宁电器、通程电器、飞鸿电讯 百 货：天虹百货、岁宝百货、佳华百货、华润万家、惠民百货 超 市：新一佳、人人乐、步步高、大润发、卜峰莲花（易初莲花）、华银旺
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。 07:25: 2707: 25:27 07:25 10/23 /2020 7:25:27 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .10.23 07:25 :2707 :25Oc t-202 3-Oct- 20
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。07 :25:2 707:2 5:270 7:25Friday, October 23, 2020
4、项目规模情况 项目商业分主力店和街铺门店，现一期主力店共三层，已修建完成，
准备启动招商，总计9000平方米；其它商业2万多平方米，分二、三期 开发，车位420个。
一期项目主力店
二、区域商业特征分析
该区域楼盘多为在售、在建项目，住房空置较多，入 住率极低，人气缺乏。周边楼盘入住居民尚少，除满庭芳、 青园花都、星语林、鑫天山水洲城有一定入住外，其余楼 盘入住率很低，同时还有较多在建或拟建项目，入住率极 低，居民入住需要较长时间。
3、如引进的是知名品牌连锁店，能对项目成熟起 一定的带动作用，可在招商政策方面给与一定优惠。
4、周边类似商业裙楼租售情况分析 周边如鑫天.山水洲城、恒盛世家、湖南电力
科技园、湘超景园等项目，一楼租金起价一般在 50-120元/㎡·月水平，二层租金在30-35元/㎡. 月水平，三层租金在23-28元/㎡·月水平，
经营档次
中档
辐射范围
本社区内居民
面积大小
多在20~100㎡之间。40㎡为主力铺位
租金水平
40㎡主力铺租金一般是30-40元/㎡·月 20㎡以内的租金一般是80-100元/㎡·月
周边商铺空置普遍
周边项目裙楼商业及临街门面较多空置，商业成熟度较低，发展 水平低，需要一定的发展培育期。
项目对面的湘超景园、及电力活动大楼等，裙楼均有商业分布， 且大部分商铺为空置状态。
楼层
1F
2F 3F
业态定位
面积（㎡）
社区便利店、银行、药店、通 讯营业厅、蛋糕店、干洗店等 200/700/300 配套业态
中式餐饮、商务茶楼
1500/1500
休闲足浴、健身会所
1500/1500
六、铺位分割及建筑修改建议
1、根据业态需求的分割和整改建议 一楼尽量划成小铺出租，二、三楼裙楼划为一至 三个商家进驻，临街一楼预留二个楼梯、如二、 三只有二个商家进驻，可去掉一个预留楼梯。
周边商业主要依附于韶山路商业气氛漫延，现有成形 只分布在友谊东路沿线，以及鑫天水洲城沿街一段（因入 住率较高），其业态为餐饮、宾馆、水果店、日杂、小型 超市、药房、中介等为主，其中餐饮小型餐饮居多，大型 餐饮有戴家村、辣的叫湘菜馆。
友谊东路商业物业情况
北侧多为老社区一楼改造商业，南侧以 鑫天山水洲城住宅底商为主
大集商业地产顾问
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集聚、荟萃、整合。 有集乃大，有集乃强。 集取众家之势，集采众人所长。
公司理念：
整合商业资源 服务商业地产
大集商业地产顾问
专业的商业地产服务公司，主要业务为：商业地产 市场研究，商家选址服务，以及商业物业与商业地 产项目的策划、招商、销售等。
租铺网
“租铺网”是大集公司旗下的 网络平台。网站以服务商家选址与 商铺（商业地产项目）招商为主要 目的，现已成为商业地产领域市场 反应最好的专业网站。
发 展 现状
租铺网是已赢得越来越多的商家认可，是目前商业地产领域市场 化运作最成功的专业网站。目前，除长沙之外，租铺网已经覆盖到武 汉、广州、深圳等城市，覆盖面正迅速扩大， 影响力正与日俱增，有 望成为全国性的商业地产招商门户网站。
The end
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20 .10.23 20.10 .23Fri day, October 23, 2020
安全在于心细，事故出在麻痹。20.1 0.232 0.10.2 307:2 5:270 7:25: 27Oct ober 23, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年10月2 3日上 午7时2 5分20. 10.23 20.10 .23
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。 2020年 10月2 3日星 期五上 午7时2 5分27 秒07:2 5:272 0.10. 23
专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20 .10.23 20.10 .2307 :2507 :25:2 707:2 5:27Oct-20
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年10 月上午7 时25 分20.10 .2307 :25Oc tober 23, 2020
作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。 2020年 10月2 3日星 期五7 时25分2 7秒07 :25:2 723 October 2020
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午7时2 5分27 秒上午 7时25 分07:2 5:272 0.10. 23
富兴嘉城一期商业招商定位方案
目录
一、项目情况说明 二、区域商业特征分析 三、区域消费特征分析 四、市场机会分析 五、业态定位建议 六、铺位分割及建筑修改建议 七、项目租金定价及工作建议 八、我司下阶段工作思路 九、大集公司介绍
一、项目情况说明
1.位置：本项目位于万芙路交叉口（国家电网对面）。东临万 芙路，北靠友谊路，南临新韶路。 2. 交通：友谊路、万芙路、新韶路双向6车道。新韶路与友谊 路连接芙蓉南路与韶山南路两条城市主干道，但目前过往的车 辆较少；途径的公交路线有145 、116、140等。 3.周边情况：项目周边多为新兴住宅楼盘林立，入驻居民少， 成熟老居民社区稀少。目前周边人流车流较少，商业气氛较淡。
但本项目暂不成熟，一期业主未入住，人流
少，培育期时间约为2—3年，和其它项目无类比 性。
5、项目租售建议： 项目周边商业不成熟，直接销售，售价较低；
本项目属于典型的未成熟项目，重点在于招商，先 将商业做起来（前期培育期约2-3年），加大后期 租金递增，再销售，售价相对较高，
本项目建议以招商为主，三年内暂不销售，总
通过我们网络平台与商家资源库进行商业地产项目 的招商，能大大提高招商效率，降低招商成本。
日用零售类：116家 休闲娱乐类：122家 餐饮类：204家 酒店类：26家 电器通讯类：3家 金融类：22家
合作品牌商家
强大的专业整合能力
设置了专业的团队服务于商家选址，并对商家选址进行 研究与分析。
已与众多商业及商业地产领域的专业人士建立了良好的 合作关系,组建了强大的专家顾问团队。
七、项目租金定位及工作说明
1、总的策略是：提前进行一、二楼主力店（面 积1500㎡以上品牌连锁店）的招商，后进行临街 商铺零散连锁品牌店和另外各层商铺的招商，具 体为先将裙楼二、三楼作为重点进行招商，确定 二、三楼主力店的主入口，方便一楼临街门面的 分割、招商；
wenku.baidu.com
2、租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距 不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将 商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格，缩短投资 回收期。
酒 店：和一大酒店、汉庭连锁酒店、锦江之星、七天连锁酒店、上海如家
快捷酒店、莫泰168、格林豪泰、五星大酒店、华天之星、西雅酒店、凯旋龙 大酒店
合作商家代表
娱 乐：新麦克KTV、好乐迪KTV、欢乐迪KTV 影 院：潇湘影院、时代今典院线、横店影院、金逸影院 药 房：养天和、双舟、老百姓、益丰、千金、芝林 糕 点：罗莎、满记甜品、元祖食品、元味蛋糕、仟吉西饼、马里奥饼店 母婴用品：贝贝熊母婴用品、贝贝之佳母婴用品、贝因美母婴用品、长沙
体原则是（三年内）先将商业做起来，将以较高售 价出售，达到该项目商业部分利益最大化。
——建议每层起始租金水平如下：
楼 层 租金即起始租价（元/㎡.月）
一楼
50-55
二层
28-35
三层
23-28
八、我司下阶段工作思路
·根据业态定位，与设计院完成物业分割及修改； ·依据面积测量，制定详细租金定价方案 ·目标商家拜访推荐，招商提前启动。 ·根据商家需求，提出建筑的硬件修改意见
2、一层商铺分割示图如下：
3、二层分割示图如下： ·本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为 二个铺或整层出租。
4、三层分割说明： ·本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为 二个铺或整层出租。
·商铺现状建议： 建议开发商尽快拆除围墙，将商铺水、电到位， 玻璃、圈闸门等安装到位，达到一般商铺的交 付条件。
租铺网功能介绍
租铺网，整合各类商铺租赁信息与市场资讯，为广大商家 选址提供便利；同时也为各种商铺与商业地产项目提供了一个 向商家展示的机会，在商铺（商业地产项目）与商家之间建立 了一条有效的对接渠道，让商铺出租、求租双方之间的信息传 播再无障碍。
强大的资源整合能力
已与16个行业中的600多家品牌商家与建立了合作 伙伴关系。
未来一二期本项目的商业辐射能力强 单从一期9000平方的商业体量，结合目前周边商
业环境现状、周边的商业业态竞争激烈性分析；及本 项目二三期的风情商业街尚未建设，未能形成强势聚 合效应等因素分析；本项目保守辐射范围应在木莲冲 路、五凌路、塘坡路、韶山路围合的区域内。
五、业态定位建议
主题：通过差异化业态定位组合，打造与区域现有商业业态互补的商 业项目 方案：社区配套业态+休闲娱乐+餐饮 档次：从提升项目整体品质出发，定位整体中档，局部中高档