投资性房地产成本模式转公允价值
成本模式下与公允价值模式下,投资性房地产与非投资性房地产互相转换的会计分录
成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产 投资性房地产转换为存货借：开发产品借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产固定资产累计折旧固定资产减值准备非投资性房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧 存货跌价准备固定资产减值准备 贷:开发产品贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产公允价值〈原账面价值公允价值〉原账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧 固定资产累计折旧固定资产减值准备 固定资产减值准备公允价值变动损益 贷：固定资产/开发产品/无形资产贷：固定资产/开发产品/无形资产 资本公积－其他资本公积投资性房地产转换为非投资性房地产 投资性房地产转换为开发产品借：固定资产（无形资产）(公允价值）借：开发产品(公允价值）贷：投资性房地产－成本 贷：投资性房地产－成本投资性房地产－公允价值变动（或借记） 投资性房地产－公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记） 公允价值变动损益（或借记）地产转换为存货性房地产累计折旧性房地产减值准备的房地产转换为投资性房地产〉原账面价值资产累计折旧资产减值准备定资产/开发产品/无形资产本公积－其他资本公积地产转换为开发产品产品(公允价值）资性房地产－成本资性房地产－公允价值变动（或借记）允价值变动损益（或借记）。
投资性房地产的账务处理(2)
第二节投资性房地产的确认与计量二、投资性房地产的账务处理【例6-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产）2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9 000 000元，至2×18年12月5日，土地使用权已经摊销165 000元。
两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。
假设甲公司采用成本模式（★★）进行后续计量。
由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9 000 000×1/2=4 500 000（元）。
【答案】甲公司的账务处理如下：借：固定资产——厂房12 000 000投资性房地产——厂房12 000 000贷：在建工程——厂房24 000 000借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000累计摊销 82 500（165 000÷2）贷：无形资产——土地使用权 4 500 000（9 000 000÷2）投资性房地产累计摊销82 500（165 000÷2）【例6-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期。
该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
更计量模式后将对原有资产进行重新估值 ， 产生重估增 值 ， 上市公司利润增加 和拥有 的隐形资产得 到反 映 ， 使
从而更好地体现企业的盈利能力和真实 的资产价值 。 但 在房地产市场波动较大的情况下 ， 并不能排除部分投 资 性房地产出现贬值的可能 ，从而 引起利润的较 大波动 ，
产的公允价值 高于 原账面 价值的差
借： 资性房地产～公允价值变动 投 贷： 公允价值变动损益 公允价值低于原账面价值的差额： 借： 公允价值变动损益 贷： 投资性房地产…公允价值变动
贷： 投资性房地 产 累计 折 旧 额 ：
１ ． 投资性房地产转换 为非投资性房地产
从表２ 会计处理 可见 ，采用成本模 式计量投资性房 地产转换为 自用房地产时 “ 原值转原值 、 折旧转折 旧、 摊
销转摊销 ， 准备转准备 ”最显著的特点就是企业不受房 ， 地产价格变动的影 响 ， 盈利稳定 。如果 采用公允价值模 式计量 ， ， 那么 当投资性房地产转换为 自用房地产时 ， 企
３ ６
表 ２ 两种模式下投资性房地产转换为非投资性
房 地 产 的会 计 处 理
成本模式下的转换 公允价值模式下 的转换
从表３ 会计处理可见 ， 在公允价值模式计 量下 ， 自 当 用房地产转作投资性房地产时 ， 在房地产市 场迅 速贬值 的情 况下 ， 将公允 价值小 于账 面价 值 的差 额计入 “ 公允 价值变动 损益 ” 目的借 方 ， 科 期末 则会减少 企业 当期 的
利润 。在 目前房地产市场普遍都是公允价值大于原账面 价值 的情况下 ， 其差额计入 “ 资本公 积一其他 资本公积 ” 科 目的贷方 ， 待该项投资性房地产处置时 ， 因转换计人资 本公积 的部分应转入 当期的其他业务收入 ，其实质还是 增加了企业的当期利润 。 而在成本模式下 ， 只有存货房地
第7章 投资性房地产
第7章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。
采用年限平均法计提折旧，不考虑其他因素，2017年该写字楼计提的折旧金额为（）万元。
A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】2017 年年末计提折旧金额=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。
2.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。
A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B【解析】公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入“公允价值变动损益”。
3.企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。
下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】B【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入“公允价值变动损益”。
4.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。
A.计入“其他综合收益”B.计入期初留存收益C.计入“营业外收入”D.计入“公允价值变动损益”【答案】A【解析】自用房地产转换为投资性房地产，公允价值高于账面价值差额计入“其他综合收益”，低于计入“公允价值变动损益”。
5.2020年3月，甲公司决定对按照成本模式进行后续计量的出租用写字楼进行改扩建，并与改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。
3月31日写字楼进入改扩建，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。
中级会计实务精讲——第12讲_投资性房地产确认条件与计量(2),投资性房地产转换及处置(1)
第二节投资性房地产的确认与计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润、盈余公积）。
【手写板】【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）【补充例题·判断题】（2012年）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）【答案】√【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以反着转换。
【补充例题•多选题】（2017年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【补充例题•多选题】（2018年）投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。
A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
投资性房地产的转换
借：投资性房地产——办公楼（成本） 30000
累计折旧
60 00
贷：固定资产——办公楼
20000
其他综合收益
14000
投资性房地产转换为自用房地产
成本模式下：
借：固定资产（无形资产）（原资产的账面原值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备
投资性房地产的转换
1
2018.11
Chen Lijun
投资性房地产的转换形式
自用房地产转换为投资性房地产 投资性房地产转换为自用房地产
自用房地产转换为成本模式投资性房地产
借：投资性房地产（原资产的账面原值） 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
公允价值模式下：
借：固定资产、无形资产（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产（转换日的账面价值） 差额：公允价值变动损益
[例] A企业于2019年4月1日将出租的厂房收回自用。 厂房在转换前采用成本模式计量，账面原价为1 600 万元，累计已提折旧为360万元。
借：固定资产——厂房 投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产——厂房 累计折旧
16 000 000 3 600 000 16 000 000 3 600 000
[例] A企业于2019年6月1日，将对外出租的写字楼因租赁 期满予以收回自用。写字楼在转换前采用公允价值模式计量， 原账面价值为6 800万元，其中，成本为6 400万元，公允 价值变动（截至到本年末）为400万元。6月1日，写字楼开 始自用，当日的公允价值为6880万元。
投资性房地产--成本模式和公允价值模式计量的区别
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。
1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。
企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。
投资性房地产公允价值模式核算、转换(1)
（三）投资性房地产后续计量模式的变更
1．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，丌得 随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作 为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值不 账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未 分配利润）。
成 本 模 式 有条件 不可以 公 允 价 值 模 式
【例7】2011年1月1日甲公司将购入的办公楼当日出 租给丙公司（购入价格为5200万元），租期从2011年 1月1日——2012年12月31日，每年租金300万元，在 年末收取。 2011年末，该办公楼公允价值为5300万元。2012 年末，租赁期届满时，甲公司收回该项投资性房地产， 幵将该办公楼出售，取得收入5800万元。假设甲企业 采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下: ①2011年1月1日，购入办公楼幵出租: 借:投资性房地产——成本 5200 贷:银行存款 5200
借：投资性房地产——成本 1010
贷：银行存款 1010
Hale Waihona Puke 2．采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 企业采用公允价值模式进行后续计量的，丌对 投资性房地产计提折旧或进行摊销；在资产负债表日 投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值不原账 面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损 益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业 务收入。
（二）采用公允价值模式核算投资性房地产
采用公允价值模式核算投资性房地产，也可以分 为初始计量、后续计量和处置三个步骤： 1．采用公允价值模式下的初始计量
（二）采用公允价值模式核算投资性房地产
（1）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值 能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房 地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式， 就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后 续计量。在极少数情况下，已经采用公允价值对投资性房 地产进行后续计量的企业，有证据表明某项房地产在完成 建造活动后首次转为投资性房地产时，该投资性房地产的 公允价值丌能持续可靠取得的，应对该投资性房地产采用 成本模式计量直至处置，幵且假设无残值。
投资性房地产的核算
余额反映企业全部投资性房地产 的实际成本
按投资性房地产的项目设置明细账户，进行明细分类核算。企业采用 公允价值计量模式时，本账户的期末余额为投资性房地产的公允价值，为 反映投资性房地产的成本和公允价值变动情况，可以设置“成本”和“公 允价值变动”明细账户，并结合投资性房地产项目进行明细核算。
一、账户设置
高级财务会计
投资性房地产的核算
账户设置 成本模式下的核算 公允价值模式下的核算 投资性房地产后续计量模式变更的核算
一、账户设置
“投资性房地产”账户 核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
借
投资性房地产
贷
登记企业通过外购或自行建造方 登记处置投资性房地产而转销 式取得投资性房地产的实际成本 的实际成本
二、成本模式下的核算
自用建筑物转换为投资性房地产
企业将自用建筑物停止自用，改为出租以赚取租金时， 应当将自用建筑物转作投资性房地产。
并以出租日为转换日。 按自用建筑物在转换日的账面余额、累计折旧、减值准
备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累 计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”等账户。
还要设置银行存款、在建工程、其他业务收入、其他业务成本、资产减 值损失、公允价值变动损益等账户，在《中级财务会计》课程中已经说明
二、成本模式下的核算
增加投资性房地产 通常有两种情况：
投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响
投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响摘要：房地产企业越来越多的采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本文主要对投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行了简要分析。
关键词：投资性房地产；公允价值；影响中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）01-0-01近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。
本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。
一、公允价值计量对企业资产的影响1.对资产结构的影响对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。
而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。
新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。
因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
2.对资产账面价值的影响新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式投资性房地产由成本模式转为公允价值模式是指在一定条件下，投资性房地产的会计处理方式发生转变。
成本模式是指将投资性房地产按照成本计量，即购买投资性房地产的实际成本，减去预计净残值，并计算累计折旧或摊销。
而公允价值模式是指按照房地产的公允价值计量，即市场上的可获得价格。
为什么会有投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的现象呢？主要有以下几点原因：首先，投资性房地产市场的波动性较大。
投资性房地产的价值随着市场供求关系变化而波动，因此按照成本模式来计量投资性房地产可能无法准确反映其真实价值。
而公允价值模式则可以根据市场情况及时调整房地产的账面价值，更加符合市场实际情况。
其次，公允价值模式可以提供更多的信息。
由于公允价值模式需要定期重新评估房地产的价值，这就要求相关信息的披露更加全面和准确。
公允价值模式能够提供更多的信息，使投资者能够更好地了解房地产的真实价值和市场变化趋势，进而做出更明智的投资决策。
再次，公允价值模式有助于提高投资效益。
投资性房地产的价值随时间推移，有可能增值也有可能贬值。
而成本模式只能反映投资性房地产的历史成本，并不能准确反映其现值。
而公允价值模式可以根据市场情况及时调整房地产的账面价值，更加准确地反映房地产的现值，有助于提高投资效益。
然而，将投资性房地产由成本模式转为公允价值模式也存在一些挑战和困难。
首先，公允价值模式要求投资者具备评估房地产市场价值的能力和专业知识，需要进行市场调研和定期评估。
其次，公允价值模式在会计处理上相对复杂，需要投资者更加深入地了解有关会计准则和规定，以确保正确计量和披露。
最后，公允价值模式可能受到市场价格的波动性影响，导致投资者可能面临更大的风险。
综上所述，投资性房地产由成本模式转为公允价值模式具有一定的优势和挑战。
只有在具备相关能力和知识的前提下，投资者才能更好地评估投资性房地产的公允价值，并做出明智的投资决策。
企业会计准则操作指南——投资性房地产练习题及答案
企业会计准则操作指南—-投资性房地产练习题及答案一、单选题1、下列各项中,不属于投资性房地产的是（）.A、已出租的土地使用权B、按照国家有关规定认定的闲置土地C、持有并准备增值后转让的土地使用权D、已出租的建筑物【正确答案】B2、下列各项中，属于甲公司投资性房地产的是()。
A、甲公司计划出租但尚未出租的土地使用权B、甲公司开发完成后用于出售的的房地产C、甲公司以经营租赁方式租出的写字楼D、甲公司以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位【正确答案】C3、2011年1月1日,甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。
购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0。
3万元。
该投资性房地产的入账价值为（）万元。
A、100B、100。
2C、100.3D、100。
5【正确答案】A4、采用公允价值模式计量的投资性房地产,“投资性房地产”科目期末借方余额，反映(）。
A、投资性房地产成本B、投资性房地产摊余金额C、投资性房地产的变动损益D、投资性房地产的公允价值【正确答案】D5、甲公司于2011年4月20日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为行政管理部门使用,该房地产2010年末的公允价值为3 000万元，转换日的公允价值为3 060万元,预计尚可使用年限20年,采用平均年限法计提折旧,净残值为60万元,则该项资产2011年度应计提的折旧额是(）万元。
A、98B、100C、110。
25D、112.5【正确答案】B6、企业将自用的房屋转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额,应确认为()。
A、公允价值变动损益B、营业外收入C、其他业务收入D、其他综合收益【正确答案】D7、甲公司的投资性房地产采用成本模式计量.2011年4月25日，甲公司将一项投资性房地产转换为固定资产。
转换时该投资性房地产的账面余额为240万元，已提折旧40万元，已经计提的减值准备为20万元。
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变完整版
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变作者：陶蕊，何颖指导老师：李涛摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。
因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。
作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司投资性房地产公允价值计量模式引言2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。
截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。
对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。
投资性房地产成本模式转换成公允模式例题
甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。
20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，（平均年限法，预计使用50年，已使用1.5年，净残值0，与税法相同）……账面价值为87 300 000元。
20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元.假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。
(不考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000
贷：投资性房地产——××写字楼90 000 000
利润分配——未分配利润 6 930 000
盈余公积770 000
(考虑所得税影响)甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼（成本）95 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000
贷：投资性房地产——××写字楼90 000 000
利润分配——未分配利润4643100
盈余公积515900
递延所得税负债2541000。
成本计量模式下投资性房地产的转换与处置
成本计量模式下投资性房地产的转换与处置[经典例题]甲公司与2007年12⽉31⽇将⼀建筑物对外出租并采⽤成本模式计量，租期为3年，每年12⽉31⽇收取租⾦150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使⽤年限为20年，公允价值为2010万元，甲公司对该建筑物采⽤年限平均法计提折旧，⽆残值。
（1）2008年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为2000万元，预计未来现⾦流量现值为1950万元。
（2）2009年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1650万元，预计未来现⾦流量现值为1710万元。
（3）2010年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1650万元，预计未来现⾦流量现值为1700万元。
（4）2010年12⽉31⽇租赁期满，将投资性房地产转为⾃⽤房地产投⼊⾏政管理部门使⽤。
假定转换后建筑物的折旧⽅法、折旧年限和预计净残值未发⽣变化。
（5）2011年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1540万元，预计未来现⾦流量现值为1560万元。
（6）2012年1⽉5⽇，将该建筑物对外出售，收到1520万元存⼊银⾏。
假定不考虑相关税费。
要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。
[例题答案] 2007.12.31 借：投资性房地产 2800 累计折旧 500 固定资产减值准备 300 贷：固定资产 2800 投资性房地产累计折旧 500 投资性房地产减值准备 300 借：银⾏存款 150贷：其他业务收⼊ 150 借：其他业务成本 100 （2000/20） 贷：投资性房地产累计折旧 1002008年12⽉31⽇，投资性房地产的账⾯价值=2800-600-300=1900万元，⼩于可收回⾦额2000万元，不需计提减值准备。
2009.12.31 借：银⾏存款 150 贷：其他业务收⼊ 150 借：其他业务成本 100 （2000/20） 贷：投资性房地产累计折旧 100 2009年12⽉31⽇，投资性房地产的账⾯价值=2800-700-300=1800万元，可收回⾦额为1710万元，应计提减值准备90万元。
中级会计资格投资性房地产(一)模拟题
投资性房地产(一)(总分：76.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：7，分数：7.00)1.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应当将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初( )。
A.投资收益B.盈余公积．C.未分配利润√D.资本公积投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应当将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初未分配利润。
2.投资性房地产更新改造完成后，继续用于投资的，应当( )。
A.借记“在建工程”科目，贷记“投资性房地产”科目B.借记“在建工程”科目，贷记“工程物资”等科目C.借记“投资性房地产”科目，贷记“工程物资”等科目D.借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目√投资性房地产更新改造完成后，继续用于投资的，应当从在建工程转入投资性房地产。
3.企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产讨，其公允价值大于其原账面价值的差额应当( )。
A.借记“公允价值变动损益”科目B.贷记“公允价值变动损益”科目√C.借记“资本公积——其他资本公积”科目D.贷记“资本公积——其他资本公积”科目企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，资记“投资性房地产(成本)”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借汜“投资性房地产(公允价值变动)”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
4.20×6年5月，甲企业计划购入一栋6层写字楼，将其中4层出租给乙企业，能够单独计量和出售；其余2层用于本企业办公。
5月16日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼的4层出租给乙企业，为期5年。
6月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1 200万元，其中，土地使用权的成本300万元，建筑物的成本900万元(用于出租的4层成本为600万元，自用的2层成本为300万元)。
中级职称《中级会计实务》：投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
处置收入－其账面价值－相关税费→当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）
成本模式
公允价值模式
出售或转让时：
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
中级职称《中级会计实务》：投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
【口决】原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，准备转准备。
无差额，对应结转。
【口决】转换日公允价计量。
有差额。投资性房地产→自用：“公允价值变动损益”
非投→投资性房地产：借差：公允价值变动损益
①将作为存货的房地产→投资性房地产的，
借：投资性房地产——成本 （转换日公允价值）]
存货跌价准备
*公允价值变动损益
贷：开发产品（账面余额）
*资本公积——其他资本公积
②将自用→投资性房地产，
借：投资性房地产——成本 （转换日公允价值）
累计折旧
固定资产减值准备
*公允价值变动损益
贷：固定资产
*资本公积——其他资本公积
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（2）自用土地允价值﹤原账面价值的，其差额→当期损益（公允价值变动损益）；
转换当日的公允价值﹥原账面价值的，其差额→资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。