浅谈城市房屋拆迁管理的问题与对策

浅谈城市房屋拆迁管理的问题与对策

如今，政府为了城市化发展，不断征收土地拆迁房屋。然而在征收土地和拆迁房屋过程中会出现许多矛盾，而其中最为尖锐和主要的矛盾就是拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，这主要表现在二者法律地位上的不平等性。简单的说，政府及拆迁人可以对被拆迁人的房屋进行强制拆迁。基于此，本文主要对城市房屋拆迁管理的问题与对策进行分析探讨。

标签：城市房屋；拆迁管理；问题；对策

1、前言

随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，房屋征收数量在迅速递增。大规模房屋征收工作的开展，推动了城市建设。但是由于法律法规不完善、政策平衡难、历史遗留问题多、群众期望值高等原因，也产生了诸多问题和矛盾，使房屋征收工作推进困难，如不正视并妥善解决这些问题，必将影响城市化进程的推进，成为社会不稳定因素之一。因此，积极稳妥地做好房屋征收工作，就需要对房屋征收工作中存在的问题进行深入分析和研究，探寻有效措施予以解决和应对。

2、市房屋拆迁管理的问题

2.1新《条例》也存在着亟待完善的地方

（1）缺乏对“公共利益”范围的合理界定。虽然《房屋征收条例》采用概述加列举的立法方式，对“公共利益”征收范围作了原则上的规定，但其列举的范围比较笼统。如果“公共利益”不明确，会导致滥用自由裁量权，进而损害一部分人的利益，导致司法实践操作难以把握。

（2）该条例实施至今，最高人民法院对此也没有做出可操作的司法解释。同时，新《条例》未规定事项没有相关办法出台加以细化。例如根据第二十条第一款规定，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”，但目前均未出台。

（3）评估鉴定存在疏漏。新条例没有规定被征收人有权另行委托其他评估机构进行评估，没有规定评估事项可由征收人和被征收人共同委托，同样未规定当事人对征收决定不服诉至法院时可否申请法院重新委托其他评估机构进行评估，实践操作存在盲区。

2.2我国房屋征收工作在实践操作中存在的问题

（1）已取得拆迁许可证的拆迁项目继续推进难度加大。新《条例》规定对

于新拆迁项目涉及的房屋补偿标准按市场定价补偿，同时又规定现行《条例》实施前已取得拆迁许可证的项目继续沿用原有规定补偿。同时，新《条例》严格界定了公共利益，对此类项目政府不得责成有关部门强制拆迁。对此类项目如何推进值得研究。

（2）拆迁管理压力增大。新《条例》实施前，按照旧条例规定征地拆迁实行拆迁许可，由拆遷管理部门颁发拆迁许可证。旧条例虽然规定了行政强拆和司法强拆并轨制，但在拆迁工作中几乎都是采取行政强拆的方法。新《条例》还规定禁止任何单位和个人采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。因此，对一些坚持无理要求的动迁户难以形成高压态势。

3、完善我国城市房屋征收的对策和建议

3.1立法应对建议

与旧条例相比，新《条例》规定的征收程序更为规范，但涉及很多实体和程序方面的制度，如公共利益的界定、房屋征收评估办法、房屋征收社会稳定风险评估等，急需立法加以规范。建议在国家相关立法和司法解释出台之前，地方人大、政府尽快制定相关法规、办法、实施细则加以规范。

3.2行政应对建议

（1）制定科学严谨的征收政策。作为房屋征收实施主体的政府部门，要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定房屋征收与补偿的规范性政策文件，对房屋征收程序和补偿标准等重大问题进行了规定并严格执行。同时，保持政策的连续性，避免因政策变动频繁而给群众造成心理落差，为今后的征收工作打好基础。

（2）创新宣传、解释工作方式、方法，使宣传、解释工作真正收到实效。从近几年动迁工作的实践看，许多矛盾纠纷是因群众没有完全了解甚至是误解了政府的拆迁政策而引起的，所以做好新《条例》以及有关政策的宣传、解释非常重要，也必将更加重要。我们应该认真思考研究，创新思维方式，把宣传、解释工作作为房屋征收补偿工作的一个重要环节作好。

（3）主张通过调解和协调方式解决纠纷。由于城市房屋拆迁的复杂性，应尽量通过调解或协调方式解决纠纷，平息矛盾。通过协调方式解决纠纷，尽量将纠纷解决在诉讼、强制执行之外，提高征收补偿工作效率，确保和谐拆迁。

（4）社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，应对土地房屋征收决定和补偿方案进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估主要包括以下内容：征收决定和补偿方案是否对相关利益群体造成不良影响而引发群体性上访或影响社会治安的群体性事件等社会稳定风险；征收决定和补偿方案是否有相应有效风险化解措施和应急处置预案，能否将风险控制在预测范围内等等。

3.3司法应对建议

一是建立党委领导、法院主办、有关单位联办的司法强拆联动机制。由于拆迁工作涉及面广，仅靠某一个部门或单位完成是不可能的，应当坚持在党委领导、人大监督下，由政府或法院为主导，社会各方力量共同参与的协作模式，通过召开联席会、协调会、碰头会等日常运作方式，协调处理房屋强制拆迁过程中的重大事项。

二是高度重视新《条例》学习培训。新《条例》施行后，旧条例同时废止。新旧条例有着很大的变化和不同。为深刻学习领会新《条例》的精神实质和主要内容，建议对法院从事立案、行政审判、执行工作的法官进行一次专门培训。

3.4借鉴境外经验

尽管各国财产征收的规定各不相同，但一般均包括公共利益的界定及审查批准、征收实施过程中的公众参与及补偿确定、先于执行与强制拆迁、征收救济等。

（1）征收公共目的的审查批准

世界各国（地区）公共目的审查批准方式大体分为司法审查、行政审查两种，审查批准的时间以审查拆迁申请时一并完成为原则，申请拆迁之前完成为例外。如美国征收公共目的审查就由法院来完成，且举证责任由政府承担。德国、新加坡，我国香港、台湾、澳门地区征收是否符合公共利益的审查，均由拆迁管理机关在审查拆迁申请时一并完成。

（2）征收拆迁过程中的公众参与

世界各国的法律基本都规定了合理的公告、通知程序，而公众参与拆迁过程的方式主要包括协商前置、听证程序等。1）协商前置。美国的征收法律要求政府先尽一切努力与土地权利人协商征购，协商不成时再将案件移交法院启动征收程序。2）听证程序。从发展的趋势而言，一些国家和地区在拆迁评估及行政强制拆迁过程中均逐步引入了听证程序。德国法律亦作出了拆迁申请被批准后，行政机关应被拆迁人要求召开听证会的规定。

4、结语

城市房屋拆迁过程中，当前还存在着很多急需解决的难题，法律的滞后性得以完全体现。《征收》是我国房屋拆迁过程中立法的进步，但同时存在许多不足有待完善。一方面，房屋拆迁法律制度初步构建到走向成熟是我国法制建设的必然趋势；另一方面，同时加快城市旧房改造项目改善居民生活环境是政府关于国计民生的要求；构建公平合理全面的城市房屋拆迁法律规制制度仍需时日，任重而道远。