广州城市更新工作

广州城市更新工作

一、从三旧改造到城市更新

2009年，国土资源部与省政府签署合作协议,共建节约集约用地试点示范省,开展“三旧”改造，出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）。

从2009年到2014年，以全省实施“三旧”改造为契机，广州出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号），从改造意愿征询、改造模式设立、改造单元划定、完善历史用地手续、土地整备与收储、改造收益分享机制等几个方面进行了“三旧”改造政策体系和实施机制的探索，遵循自愿改造原则，政府指导、有序开展的原则，满足城市可持续发展的原则，盘活存量用地、节约集约用地原则开展改造工作。系统性地实施了国有土地整备，梳理了低效建设用地数量，稳步推进旧村庄、旧厂房、旧城镇改造，盘活了存量用地，为城市更新改造奠定了基础，积累了实践经验。

二、广州城市更新工作机制

2015年2月，在原来的临时机构“三旧”改造办公室的基础上，成立了国内第一个专门的城市更新职能机构——广州市城市更新局。这意味着城市更新成为广州城市发展的新常态，是广州市以正式行政

职责设置来应对存量资源再开发、内涵更新的目标需求，担当起城市建成环境空间治理的责任。

同时还成立了广州市城市更新工作领导小组，加强市级层面对城市更新工作的统筹协调，形成市区联动、以区为主的工作机制。在广州市规委会下设立市规委会城市更新专业委员会，并广泛增加专家的专业类别，加强城市更新项目规划审批的公众参与性、提高审批效率。

城市更新是一项根植于实践的活动，是针对存量资源的利益格局重组，起到推进经济、社会持续渐进发展的作用，必须发挥好政府、社会和市场的合力，通过有效提升既有建成环境的综合容量产生城市发展的活力。因此需要对城市更新的组织和行为，包括规划编制、管理、实施组织以及相互作用的过程和方式来建立制度和政策。作为标志性的就是2016年1月1日正式执行的广州市2015年第134号文《广州市城市更新办法》，以及三部关联的配套办法：广州市旧村庄更新实施办法、旧厂房更新实施办法、旧城镇更新实施办法，简称“1+3”政策，对广州市城市更新做了比较系统规定和一些相关联的制度设置，这代表广州由“三旧改造”进入“城市更新”时期。

城市更新“1+3”政策有五个创新亮点

创新一：保障公共利益，实现多方共赢。将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，应当注重长期效益和可持续发展，完善各利益主体土地增值收益共享机制，妥善处理好公共利益、城市更新区域涉及的权属人、投资企业及其它利益相关者的责权利关系，促进经济效益、社会效益和生态效益的协同提升，保障城市可持续发展。

创新二：加强数据调查，优化工作流程。建立了政府主导进行的基础数据调查制度和城市更新基础数据共享机制。规范更新规划和方案编制流程，优化项目方案批复，强化实施监管。一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制阶段，数据的准确性大幅提高；另一方面优化政府相关部门的审批和监管。

创新三：强化公众参与，实现规范操作。通过城市更新片区策划方案、实施方案公示、征求利害关系人意见、相关意愿征询、组织专家论证等多种形式，在各个环节实现城市更新的公众参与，并创新性地引入公众咨询委员会和村民理事会制度，充分保障权利人的知情权、参与权。

创新四：坚持政府引导，强化市场运作。根据项目类型选择最合理的推进模式，并明确政府相应的定位和管理深度。在坚持“市场运作”原则的基础上，对于原先单纯依靠市场力量出现问题较多旧村改造引入合作企业的改造项目，适度加大政府主导规范实施的力度。

创新五：明确部门分工，实现管理下沉。市级层面主要负责牵头开展政策研究，制定整体统筹城市更新计划和规划，以及审议和批复，区级层面主要负责基础数据和项目实施与监管。

因此，广州城市更新工作是遵循“政府主导、市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则，建立以问题为导向、以目标为导向、以实施为导向的城市更新管理体系，以持续推进差异化、网络化、系统化的城市更新为目标。

在《广州市城市更新办法》里定义了广州城市更新的含义，它对“三旧”改造的内容进行了拓展延伸。它指的是由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危旧房改造政策，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改建、重建、活化、提升的活动。广州市城市更新局不但担负了“三旧”改造任务，同时还承担了全市人居环境改善工作，包括全市老旧小区改造工作。

2016年9月省政府发布《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号），强调了以下几个方面工作：一是将“三旧”改造纳入省各级国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划，加快推进成片连片改造；二是加快完善历史用地；三是鼓励市场主体参与改造；四是健全监管机制，明确具体监管措施以及改造主体的责任义务。广州市政府相应地发布了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），贯彻落实了省政府的通知精神，并对“1+3”政策进行了补充和拓展。

广州城市更新政策简介

一、主要改造方式

二、旧厂房全面改造

三、旧厂房政府收储

四、旧厂房自行改造与政府收储相结合

旧厂房自行改造与政府收储相结合：属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造。

五、旧村庄全面改造

旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：自主改造、合作改造和征收储备。现行主要政策相比“1+3”的政策有了以下几个方面的优化：

①改造主体：允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。②引入合作企业时点：旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》规定的不少于45天。③科学核定复建安置量：按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2009年12月31日前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。④村民表决程序：旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。⑤合理设置临迁时间：整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。⑥改造成本：旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具