朝阳大悦城购物中心2019年调整思路方案.pptx

亮点提升
持续打造Trendy Lifestyle式的购物中心，以Trendy Lifestyle的享受、潮流、满足、 时尚特性作为亮点加以强化提升，培养顾客消费习惯对生活方式的持续性渗透，构建 以体验感受为核心的一站式购物中心；从而突出品牌核心竞争力，“悦近来远”，延
展辐射范围，吸引远端客流。
战略定位 再解读与再思考
朝 阳 大 悦 城 购 物 中 心 2013年调整思路方案
目录
一、 2013年调整主题方向 二、品牌调整理论模型 三、2013年调整方案 四、面临问题与难点
目录
一、 2013年调整主题方向 二、品牌调整理论模型 三、2013年调整方案 四、面临问题与难点
2012年工作成果
2012年工作主题词“以调为主 ･ 调养结合”，采取“取长补长”的招商策略，以周末 冲高为目标，通过三大业态整合——生活类、儿童类、品质餐饮类，成为年轻家庭假
2013年 招商策略
八字主题
空间版图扩张 穿透周边竞品项目已经将来的潜在竞品的
重围，瞄准精准客群，吸引有效客流
时间价值均衡提升 提升朝北短板，充分利用工作日的广阔时
间价值，培养另一朝北发动机时段
核心竞争力修缮 提升品质，强化“品质时尚生活中心”定
位
2012调整后面临问题
品质化升级还为完全到位，部分品类还未做大做强
品牌提升
品牌升级
品类组合
品类组合提升
软硬件组合提升 服务配套
Trendy Lifestyle
主题特色
品牌组合提升
商业氛围 氛围组合提升
租金提升
租金增长的局限性体现在租期结构方面，租期较长的商户多，固守原有品牌方案将难以在 短期内获得租金提升。
目前场内商户的租约到期时间分布自2013至2031年。其中2013 年、2015年、2018年、2020年、2025年、2030年、2031年为租约 大面积到期年份，均有近1万平米或超过1万平米的面积到期。
适朝组北合目标-- “品质-时尚-生活” • 蓝色港湾和三现位状一朝体阳大悦城则
偏重生活与时尚的温馨融合
品质
新光百货 世纪金源
蓝色港湾
朝阳大悦城
抓短板----提升品质
蓝港 长楹天街
朝北
新光
阳光新业，西单，尚街
富力
➢增强穿透力 ➢扩大“势力”范围 ➢培养城中忠实消费战士
达到短板的补齐 进一步反哺周末 增强工作日销售 扩大潜在消费者， 瞄准聚焦客群 吸引远端客流 突破周边竞品的势力 区块，防御潜在竞争 突破重围 提升品质，聚焦精准 客群，实现差异化 主题明确
场内商户各年度到期面积
2019-2031 年, 56152
2013年, 9543
2014年, 2015年, 5903 148228013年 2014年 2015年 2016年
20162年01, 7年
2017 77925018年
2018年, 年, 2019-2031年 9919 5161
租金调整方案
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2025 2026 2030 2031
品牌 提升
租金 品质 组合 提升 提升 提升
亮点 提升
品牌提升
寻找更具代表性的、客流拉动型、定位强化型的品牌；替换现有时尚度较弱、聚客能力 较差的品牌，从而实现形象、质素、品位的提升。
零售品质化 餐饮品质化 生活品质化
组合提升
通过精细化组合，创新组合模式，将组合提升聚焦于品类组合、品牌组合、商业氛围组 合。
日消费的重要选择，整体销售与客流不断攀升。
儿童 业态
餐饮 人气
家庭 生活
取长补长 冲高周末客流与销售
工作日
周末
工作日客流过
目前，周末客流
少、销售不足，
已出现瓶颈，尤
面临“社区型购
其表现在车位难
物中心”的难
寻、餐饮排队，
题，需要通过扩
加之零售业态成
大商圈辐射范
长缓慢，销售难
围、吸引远端客
以在短期内发展
品牌组合
• 不同风格、特色的品牌混 搭，形成品牌间互动体系， 积聚目标消费群，促进客流 共享与积淀。
组合提升
氛围组合
品类组合
• 品牌与公区的组 合——实现体验式 氛围最大化
• 软件环境与硬件设 施的组合——构建
• 人与人、人与设备 的组合——形成互 动型商业氛围
• 零售、餐饮、娱乐、服务等品类按 照档次、消费级别穿插分布，降低 同质竞争，有效消除消费者的“视
、认识等实质.
释义：外在行为模式很 快流传于社会的现象。 如衣着、发型、语言等 方面的一种异乎寻常的
亚文化及其行为模式，
往往很快吸引许多人竞
相模仿，广为流传。
关键词
•吸引力 •竞相模仿 •广为流传
•文化 •行为模式
时尚 生活
对标杆项目进行定性研究，结果 显示：
• 新光天地是品质与时尚绚丽结 合
• 世纪金源是生活与传统品质舒
生活
释义：生活指为生存发 展而进行各种活动，也 是人类这种生命的所有 的日常活动和经历的总 和。广义上指人的各种 活动，包括日常生活行 动、工作、休闲、社交 等职业生活、个人生活 、家庭生活和社会生活
品质。时尚
关键词
•思想引领 •品味
•深度认知
品质
生活中心 时尚
释义：指人的行为和作 风所显示的思想、品性
品牌组合，区域氛围还不精细，需要进一步增加有机 性与合理性
品牌经营不稳定，部分品牌面临经营危机
大商、长租约租户占比大，抑制了未来品牌调整与租 金提升空间
2013年策略执行方法----五个提升
五个“提升”——以品质提升为核心，品牌提升为途径，组合提升为手段， 亮点提升为基础，租金提升为目标；加强城市综合体概念的落实与完善。
提升工作日
数量
销售
加强穿透力 -----扩大朝 北辐射半径
加强对消费 者的拉动和
吸引
强化主题定 位与亮点
工作日
周末
工作日
远端客流 车位充分利用
目标客群 销售提升
周末
工作日客流反哺 餐饮排队 车位难找 销售显著
主题定位亮点是什么？？？
对定位进行重新思考与释义：Leabharlann Baidu
关键词
•工作、闲社交、休 •一站式
•多元素体验
流来平衡客流缺
质的变化
失，构建具备强
大地吸式引购力物的中目心的如何如实何现利工用作工日作的日贡的献巨反大哺成周长末空销间售？？？？？？
如何达到天平的平衡？？？
2013年主要策略-----抓短板
2013年，招商部改“取长补长”
的策略为“抓短板”，将攻坚重
心转移到提升工作日客流与销
售，提者升，工进作而日反客哺流周扩 潜，大 在末沉工 消。淀作 费消日 者费