万科住宅项目地下空间经济性控制之标准

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【万科地产】南方区域地库经济性设计控制要点详解

资料保密，请勿外传并不得在任何社交媒体发布南方区域地库经济性设计控制要点详解1、地库经济性现状2、停车效率维度1）集团指标要求2）控制要点汇总3）控制要点详解3、层高净高维度1）指标要求及剖面关系2）控制要点汇总3）控制要点详解4、钢筋混凝土含量维度1）集团指标要求2）控制要点汇总3）控制要点详解5、其他地库经济性控制要点详解资料保密请勿外传01地库经济性现状PART ONE南方区域9家城市公司长库车位成本总和与18年利润总和对比，相当于6%的利润都埋在地下；对地库经济性设计关注少，地库经济性差。

1.18年长库车位成本占长库总成本比值6%2.对地库经济性设计关注少，地库经济性排查多项目不达标平均车位面积地库层高、净高地库钢筋/混凝土含量1.抽样项目数量：642.超标项目数量：503.抽样超标比例：80%1.抽样项目数量：642.超标项目数量：103.抽样超标比例：15%1.抽样项目数量：642.超标项目数量：103.抽样超标比例：15%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%东莞公司佛山公司福州公司广州公司海南公司南宁公司厦门公司长沙公司中山公司9家公司合计18年长库车位成本占长库总成本比值地库经济性现状对地库经济性影响的因素中，平均车位面积，地库层高、净高，地库钢筋/混凝土含量三项影响最大，本报告以此三项为主要的研究方向。

地库经济性影响评价表因素平均车位面积地库层高、净高地库钢筋/混凝土含量基坑支护方式设备用房规划人防设计地库找坡地库经济性影响程度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★主要影响因素地库经济性研究方向02停车效率PART TWO集团指标要求说明：1、普通地下室停车效率指标应根据a指对应点采取内插法选取；当地下室没有设备房时,选取的指标应减2㎡/辆2、人防面积占地下室总面积的比例b指：当1/4≤b<1/3、1/3≤ b<1/2、b≥1/2时，表中数值分别增加1、2、3㎡/辆3、小柱网可以相应增加0.5㎡/辆4、高端产品配套地下室表中数值可适当增加（柱网和车位尺寸可适当放大）5、当地政府对车位及行车道尺寸有特殊加大要求时，表中数值可酌情增加6、本表不适合机械车库，若地下室局部配置机械车位，机械车位部分需根据实际情况另行考虑备注：1、普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）2、纯地下车库指仅有停车区的地下室（不含设备房）3、a值=塔楼区地下室面积/地下室总面积4、设备房指常规设备房（如水池水泵房、变配电房、弱电机房、发电机房，不包括因特殊条件及不同地域而设置的换热站、开关房、污水站等车位平均面积（㎡/辆）普通地下室（含塔楼区和非塔楼区）a值1/301/151/101/61/41/31/2指标27282931333642纯地下车库25集团对南方区域停车效率要求控制要点汇总包含但不限于如下控制要点序号控制要点1地库设计必须前置，在规划布置塔楼时兼顾停车效率因素，利用地库经济性要求反推规划布局调整。

万科集团设计阶段的成本控制标准1

万科集团设计阶段的成本控制标准（1）为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。

各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。

第一部分土建工程一.建筑设计１.设计单位选择1.1 初步设计原则由万创设计中心完成；１.2成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。

２.产品前期定位２.１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２.２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。

３.总平面设计３.１总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。

３.２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。

３.３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３.４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３.５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３.６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。

３.７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。

小区内的双向车行道道路宽度统一为6米，消防车道宽度只做2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。

3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３.９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３.９.１小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３.９.２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３.９.３各单体首层的室内及室外标高；３.９.４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３.９.５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；４.地下车库４.１小区车库的车容量按规范最低限控制。

万科住宅项目地下空间经济性控制之标准57页PPT

谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
万科住宅项目地下空间经济性控制之
标准
Hale Waihona Puke 21、没有人陪你走一辈子，所以你要适应孤独，没有人会帮你一辈子，所以你要奋斗一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该是坚强。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之首，因为这种德性保证了所有其余的德性。--温斯顿．丘吉尔。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的，它只是让人们的脚放上一段时间，以便让别一只脚能够再往上登。

南方区域地库经济性设计控制要点详解-万科

主要影响因素
地库经济性研究方向
02
停车效率
PART TWO
集团指标要求
说明：1、普通地下室停车效率指标应根据a指对应点采取内插法选取；当地下室没有设备房时,选取的指标应减2㎡/辆
2、人防面积占地下室总面积的比例b指：当1/4≤b<1/3、1/3≤ b<1/2、b≥1/2时，表中数值分别增加1、2、3㎡/辆
非人防人防
层高 3.6米 3.7米
结构 0.8米 0.9米
设备车道0.35米、车位0.55米
留误差 0.05米
净高要求车道2.4米、车位2.2米
地下一层选用梁板结构，地下二、三层选用无梁楼盖结构。层高构，合理布置机电设备管线，在满足车库净高的前提下，尽量
南方区域地库经济性设计控制要点详解
1、地库经济性现状2、停车效率维度
1）集团指标要求2）控制要点汇总3）控制要点详解
3、层高净高维度1）指标要求及剖面关系
2）控制要点汇总3）控制要点详解
4、钢筋混凝土含量维度
1）集团指标要求2）控制要点汇总3）控制要点详解
5、其他地库经济性控制要点详解保料
密
请
勿
管线交叉时，必须遵循有压管让无压管、水管让风管、小管线让大管线的原则。机电管线避让原则详以下附图。
机电管线避让原则① 机电管线避让原则②
控制要点3详解
同一方向敷设不同类型管线必须水平方向平行布置，禁止上下层平行布置。
同一方向敷设不同类型管线必须水平方向平行布置，禁止上下层平行布置。机电管线排布原则如下附图：
高度。2.以上表格数据按覆土厚度1.2米核算的层高数据。
3.因绿化率等原因覆土厚度超过1.5米时，层高控制值增加0.1米4.使用诱导风机送排风

万科主流项目地下车库及公共区域交付标准

万科主流项⽬地下车库及公共区域交付标准主流项⽬地下车库及公共区域交付标准第⼀部分总则⼀、⽬的：规范地下车库及公共区域交付标准，指导地下车库及公共区域⼟建和装修施⼯，提⾼交付质量及观感质量。

⼆、依据：在相关国家、⾏业规范的基础上，结合《深圳公司多层/⾼层项⽬统⼀构造做法》和以往住宅项⽬开发实践经验编制完成。

三、适⽤范围：深圳万科在建、拟建项⽬，对于⽆法执⾏的标准做法需报⼯程分管领导审批确定。

四、解释权：该标准解释权归属于深圳万科⼯程管理中⼼。

第⼆部分总表⾮车道地⾯：混凝⼟原浆机械收光车道地⾯：⾦刚砂地⾯⾮车道地⾯增加地坪漆由各事业部根据项⽬定位、销售需要决策墙⾯：混凝⼟或抹灰完成⾯，刮两遍⽩⾊外墙成品腻⼦并打磨平整，墙⾯涂料分⾊混凝⼟柱⾯：梁底或柱帽以下刮两遍⽩⾊外墙成品腻⼦并打磨平整，柱⾝涂料分⾊普通混凝⼟⾯，打磨、修补平整地下室⽔沟采⽤树脂复合篦⼦，车⾏通道上⽔沟上⼝采⽤热浸镀锌⾓钢收⼝，铸铁篦⼦。

热浸镀锌⾓钢焊接+镀锌钢板+混凝⼟填筑井盖⾼强橡胶圆弧减速带钢管车轮定位挂墙式灭⽕器箱装箱⾼强橡胶护墙⾓钢质防护桩壁挂式垃圾桶，由设计根据⼩区风格确定壁挂式镀膜安全凸镜间距不⼤于100⽶，带锁扣的⽔龙头壁挂，控制按钮离地1500mm，落实式离地距离⼤于150mmT5灯管⾼度同线宽，明黄⾊反光漆营销提出风格要求，统⼀设计制作营销提出风格要求，统⼀设计制作车⾏道两侧⽴柱及墙⾯设分区标识⿊黄相间油漆涂刷警⽰吊悬标志牌，包括禁令标志、指⽰标志、警⽰标志、辅助标志等热熔涂料铁链悬挂PVC管限⾼天花：耐⽔⽯膏板吊顶，⽩⾊外墙腻⼦、外墙涂料墙⾯：精装修标准同标准层，若为涂料饰⾯则须采⽤外墙腻⼦、外墙涂料地⾯：精装修标准同标准层地下室电梯⼤堂需进⾏精装修设计由精装修设计设计出图，参考标准：天花：⽩⾊外墙腻⼦、外墙涂料墙⾯：1.2⽶⾼瓷砖，1.2⽶以上⽩⾊外墙腻⼦、外墙涂料楼梯踏步、休息平台：防滑地砖天花：⽩⾊外墙腻⼦两道、外墙涂料墙⾯：⽩⾊外墙腻⼦两道、外墙涂料地⾯：300*300mm浅⾊防滑地砖、80mm⾼踢脚线。

万科完美地库的八项设计原则

万科完美地库的⼋项设计原则地下车库的空间品质通常能反映出⼀个⼩区、⼀个楼盘的品质。

通过空间组织、界⾯处理、照明系统、通风采光等设计，减少安全隐患，提⾼客户⼼理安全感与归属感，通过提⾼地库的品质，提升⼩区的整体品质,今天就给⼤家分享《万科⾼效地库⼋项设计原则》⼀.地库选型及埋深原则1.1 地库布局地库布局⽐较常见的有两种类型：附建式和单建式。

1.2地库类型地库可分为单层、双（多）层，敞开式、封闭式等不同类型，对于刚需项⽬优选⽤敞开式地库，当地库采⽤⾃然排烟时，应满⾜以下要求。

相同⾯积下，单、双层地库的经济性与其所在地地质情况有较⼤相关性，⼀般⼟质情况较差，地下⽔位较⾼，单层地库更经济；通常情况，⼆层地下车库成本⽐⼀层地下车库⾼ 500 元/平⽶1.3 地库埋深1.4 地库⼩结⼆.⾏车流线原则2.1 地⾯车⾏主流线与地库出⼝关系2.地下车⾏主流线与坡道⼝关系汽车坡道及出⼊⼝除了考虑地⾯位置外，还需考虑与地库⾏车流线的关系，并注意以下⼏点：3 .车⾏主流线与停车位关系若涉及⼈防要求，需综合考虑停车效率与⼈防成本，选择更经济的停车⽅式。

4.车⾏主流线设置原则主流线可使⾏车快速到达⽬的地：1) ⼤型车库主流线应设成环形；2) ⼩型车库主流线应设成鱼⾻型。

5.多层地库时汽车坡道设置原则对多层地库，建议某个汽车坡道能直下最底层（蓝⾊坡道）。

汽车坡道⾸选直⼊式。

当不能选⽤直⼊式汽车坡道，则宜选⽤类似剪⼑楼梯室的汽车坡道。

⾏车流线⼩结：三.设备与消防原则1.消防疏散距离的设置汽车库防⽕规范对于⼈员疏散距离的规定：当项⽬所在地要求疏散距离按⾏⾛距离时，可借⽤车位空隙或⽆障碍车位来解决。

2. 防⽕分区的设置3.配电房、⽔泵房、风机房布置4.设备⽤房的消防设置四.⾮机动车库与主楼空间1.主楼设置夹层的影响因素2. 主楼设置夹层对成本的影响当主楼位于地库中央，因剪切刚度限制原因，主楼设置夹层成本更优。

当主楼位于地库边缘，有夹层成本⾼于⽆夹层约 22.45%，可综合投⼊产出⽐决定是否设夹层。

万科集团产品设计成本对标主要经济指标

编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。

2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。

2014年万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域版）编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。

【万科标准】最新版万科住宅性能标准(值得分享给最要好的同行)

建造性能一、公共空间1、单元入口1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。

1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。

2、楼梯间：2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。

2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。

3、墙体及保温：3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m³）；120厚页岩空心砖（填充型）。

3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。

3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。

4、屋面4.1、坡屋面配置：1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。

2) 需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。

3) 穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。

4) 坡屋面需做有组织排水。

4.2、上人平屋面配置：1) 屋面采用有组织排水。

2) 防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。

3) 穿过屋顶平台的风道、烟道及下水通气道高出平台顶面高度应为2000。

4.3、非上人平屋面设计配置：非上人屋面保护层采用1：2水泥砂浆20厚；其它要求同上人平屋面。

4.4、女儿墙配置：非上人屋面女儿墙高度可根据屋面大小及泛水高度适当降低。

4.5、雨落管配置1）立面雨落管面层需与相应部位墙面作同色处理。

2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下层屋面时，设防护措施，并考虑上层的防盗问题。

套内空间5、统一指标：1) 层高：28006、分项标准2.1、起居及卧室空间：1) 采暖标准温度＞18度气流平均速度（m/s）≤0.22) 通风标准：通风开口面积不应小于地板面积的1/20。

万科（全套）地库经济性设计控制要点详解

万科（全套）地库经济性设计控制要点详解万科在研究地下车库经济性的过程中，对万余份地下停车大数据进行了一系列的统计，总结了针对各种住宅产品组合地下停车情况的普遍性规律，制定了与集团当下需求相对应的地下车库控制指标，希望能给大家以启发。

一、万科停车效率维度①万科集团指标要求②万科控制要点汇总③万科控制要点详解控制要点①详解总结：地库设计必须前置，在规划布置塔楼时兼顾停车效率，利用地库经济性要求反推规划布局调整。

控制要点②详解通过结构、车道、地库轮廓线的微调，尽量消除单侧停车的车道。

控制要点③详解坡道应优先选择在停车效率不高的区域布置，如塔楼附近，地库边界附近。

问题：坡道选择布置在停车效率高的区域，影响停车效率指标坡道应优先选择在停车效率不高的区域布置，如塔楼附近，地库边界附近。

控制要点④详解应尽量保证上下层车道应重叠设计（坡道地面出入口则以地面流线便利为主）问题：上下层车道不重叠，坡道占用地库面积大优化建议：应尽量保证上下层车道应重叠设计，在平面上减少坡道所占用的面积。

（注：坡道地面出入口则以地面流线便利为主）控制要点⑤详解设备用房应尽量布置在塔楼下等无法停车的区域，让出车道边的空间做停车位问题：设备用房挤占停车空间。

塔楼下方空间留在大面积无效空间设备用房应尽量布置在塔楼下等无法停车的区域，让出车道边的空间做停车位控制要点⑥详解充分利用塔楼下方可停车的空间，调整停车布置的方式，可做少量的柱子移位，激活死角空间问题:塔楼下方空间仍有可停车的空间被浪费充分利用可停车的空间，调整停车布置的方式，必要时可做少量的柱子移位，激活死角空间控制要点⑦详解严控柱网尺寸。

在项目档次较高，尺寸需要提升时，提升尺寸需要详细论证后，报区域审批问题：柱网过大，在正常车位，正常柱径的情况下，采用8.6*8.2米的柱网，车道宽度达到6~6.2米优化建议：严控柱网尺寸，常规项目车道宽度控制在5.5米为宜二、层高净高维度①指标要求及剖面关系万科地下室指标要求：地下室层高需考虑覆土层厚度、结构形式、机电设备空间、施工误差等因素，并结合地库所需要净高要求综合确定。

万科：《地下室经济层高控制与结构含钢量设计指引》

地下室经济层高控制与结构含钢量设计指引产品中心2012年8月20日目录一、目的 (2)二、影响多层、高层建筑含钢量的因素 (2)三、各种含钢量影响因素的程度 (3)四、影响地下室含钢量的因素 (3)五、含钢量控制指标 (5)六、地下室控制层高 (10)七、控制指标应用的管控流程要点 (11)八、附件：地下室经济层高的研究 (12)一、目的1、为指导各分子公司专业技术人员确定工程项目混凝土、钢筋含量的合理控制指标，制定本标准。

2、指导公司专业技术人员熟悉管控流程中混凝土、钢筋含量执行的标准化。

3、强化公司工程项目结构设计阶段的成本控制。

二、影响多层、高层建筑含钢量的因素（一）地区因素1、风荷载2、抗震作用3、地方规范差异（二）建筑平面、体型、高度及特殊处理1、体型不同:平面形状变化、高宽比2、层数、层高3、拐角窗等特殊构造（三）结构方案1、结构采用承重体系方案不同2、结构采用转换方式的差异3、结构采用弹塑性板的厚度不同（四）地下因素1、土层的分布及物理性质的不同2、地下水位的高低及腐蚀性3、地下室是否含人防部分4、地下室的层高及层数（五）面积的计量方法计容面积、不计容面积、偷面积等（计算详规）二、各种含钢量影响因素影响的程度表1四、影响地下室含钢量的因素（一）建筑平面的分布.1、上部建筑占地下室比例2、人防地下室占地下室的比例3、覆土的厚度（二）结构方案1、上部结构高度及刚度2、上部结构是否设有转换，地下室的结构布置3、抗震等级4、场地土层的分布及物理性质5、地下水的分布情况（三）地下室基础的形式1、天然地基2、桩基础表2：地下室含钢量影响因素的影响程度五、含钢量控制指标表4：主体结构标准层含钢量的合理值(7度区—沈阳、合肥、深圳)表5：主体结构标准层含钢量的合理值(8度区—北京、西安)表6：地下室含钢量的合理值注：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的范围值（表6地下室部分为上限值），设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。

万科主流项目地下车库及公共区域交付标准-精选.pdf

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.深圳公司主流项目地下车库及公共区域标准编制王旭杰日期2010-10-12审核邓若宇日期2010-10-13批准陶翀富日期2010-10-14修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2012-7-31 A1 地下室墙柱面交付标准，补充设备用房、物业用房交付标准甘生宇王晓宇陆荣秀A0版参加讨论认定人员：温海涛、吴勤成、潘家霖、甘生宇、万多义、王旭杰、李峰、徐运华、潘岩松A1版参加讨论人员：温海涛、王和贵、冶俊超、张吉纲、殷小华、潘家霖、陈义红、徐青、罗媛婷、徐运华、丁霞、潘岩松、周明志SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.主流项目地下车库及公共区域交付标准第一部分总则一、目的：规范地下车库及公共区域交付标准，指导地下车库及公共区域土建和装修施工，提高交付质量及观感质量。

二、依据：在相关国家、行业规范的基础上，结合《深圳公司多层/高层项目统一构造做法》和以往住宅项目开发实践经验编制完成。

三、适用范围：深圳万科在建、拟建项目，对于无法执行的标准做法需报工程分管领导审批确定。

四、解释权：该标准解释权归属于深圳万科工程管理中心。

第二部分总表地下车库交付标准序号项目交付标准序号项目交付标准1 地面非车道地面：混凝土原浆机械收光车道地面：金刚砂地面非车道地面增加地坪漆由各事业部根据项目定位、销售需要决策2 墙柱面墙面：混凝土或抹灰完成面，刮两遍白色外墙成品腻子并打磨平整，墙面涂料分色混凝土柱面：梁底或柱帽以下刮两遍白色外墙成品腻子并打磨平整，柱身涂料分色3 天花梁板普通混凝土面，打磨、修补平整4 水沟篦子地下室水沟采用树脂复合篦子，车行通道上水沟上口采用热浸镀锌角钢收口，铸铁篦子。

5 集水井盖热浸镀锌角钢焊接+镀锌钢板+混凝土填筑井盖6 减速带高强橡胶圆弧减速带7 车挡钢管车轮定位8 灭火器挂墙式灭火器箱装箱9 护墙角高强橡胶护墙角10 防护桩钢质防护桩11 垃圾桶壁挂式垃圾桶，由设计根据小区风格确定12 反光镜壁挂式镀膜安全凸镜SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.13 取水口间距不大于100米，带锁扣的水龙头14 配电箱壁挂，控制按钮离地1500mm，落实式离地距离大于150mm15 照明灯T5灯管16 车位编号高度同线宽，明黄色反光漆17 私家车位牌营销提出风格要求，统一设计制作18本体标识牌营销提出风格要求，统一设计制作19 车位分区标识车行道两侧立柱及墙面设分区标识20挡水坎及高低坎黑黄相间油漆涂刷警示21 交通标志牌吊悬标志牌，包括禁令标志、指示标志、警示标志、辅助标志等22 车库划线热熔涂料23 限高标杆铁链悬挂PVC管限高24 电梯前室天花：耐水石膏板吊顶，白色外墙腻子、外墙涂料墙面：精装修标准同标准层，若为涂料饰面则须采用外墙腻子、外墙涂料地面：精装修标准同标准层地下室电梯大堂需进行精装修设计25 电梯无法直达车库的地下室楼梯间由精装修设计设计出图，参考标准：天花：白色外墙腻子、外墙涂料墙面：1.2米高瓷砖，1.2米以上白色外墙腻子、外墙涂料楼梯踏步、休息平台：防滑地砖设备用房、物业用房交付标准序号项目交付标准序号项目交付标准1 地下水泵房及控制室、泳池设备房天花：白色外墙腻子两道、外墙涂料墙面：白色外墙腻子两道、外墙涂料地面：300*300mm浅色防滑地砖、80mm高踢脚线。

万科全套成本控制限额

3、务必推进自然采光、自然通风的设计理念，严格控制通风设备的投入。
1、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外]，如采用分离式设计方案，必须进行方案申报评审，且面积指标在原有标准上下设5~8%； 2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房； 3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与道路见存在的大角度而增加地库的无效面积； 4、地下室的设备用房，如配电箱、机房、消防泵房、水池等房间布置，尽可能不占用车库停车位位置，尽量放在主楼与地库过度空间内严格控制汽车通道的净宽度[控制在5600mm]如有地方强制性规定，按当地规定执行； 6000元以内的低档楼盘：综合控制在28平米以内，但允许考虑10%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过30平米的按每超过0.5平米给予处罚100元 6000元~8000元的中档楼盘：综合控制在29.5平米以内，但允许考虑 25%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处 8000元~10000元的高档楼盘：综合控制在30平米以内，但允许考虑 50%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处 1、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质；
1、原则上在政府无明确要求配建幼儿园及学校的前提下，最初方案不考虑设计； 2、此类功能的建筑占地要求要充分利用建筑退界及红线之间的用地去满足，类似东南、西北角这样的区域。 1、设置量在地方规范的前提下，做到最小化。 2、在政府无强制性条文约束的情况下，原则结合住宅楼或商业用房设计，不单独占用规划用地； 3、尽可能利用底层架空层，底层环境较差的住宅作为物业和社区服务用房。 4、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计； 5、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房； 6、严格控制物业用房的装修标准； 7、明确除业主接待中心以外的用房。 1、商业量较大时，以内街式为主，可考虑二层皮以上的模式构成内街，层数以1~2层为主，进深和开间与地下车位经济柱网相协调，一般开间7m~8.1m为宜，进深类似，便于后期割分为30m2左右的小商铺 2、首层层高宜为3.9-4.2米。

万科限额设计的8大指标(学习)

（2）景观效果提升（包括软硬景、小品、水景），红线外景观改造不在本调整范围之内，应另行报批；
（3）室内装修档次提升（包括大堂、标准层电梯厅、会所装修及入户门），项目增加精装修交房的内容属于项目定位问题，不在本调整范围之内，应另行报批；
（4）设备（包括电梯品牌、电梯装修、可视对讲）。
上述调整内容，总额在成本目标二至六项总和3%以内的，须详细列明增量成本细项，经公司成本管理委员会预审小组初审后，报备成本管理委员会；超出3%额度的，须报批成本管理委员会。
在公司以利润为导向的考核体制下，限额设计的目的就是合理控制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由城市公司总经理或项目总负责整体协调。可调整的增量成本仅限于提升项目档次的范畴，其他刚性不可调，可调整的增量成本内容包括：
（1）建筑效果该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。
备注：
（1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。
（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。
（3）标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。
考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准，以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减，应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适用于本《项目限额设计成本》。
3.限额设计的操作
2.营销费用限额本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销

万科限额设计的8大指标(学习)解答

（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。（3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。
备注：（1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。（2）地下部分限额的范围： a.无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。 b.地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。
考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准，以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减，应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适用于本《项目限额设计成本》。
3.限额设计的操作
万科限额设计的八大标准
对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。
一、设计限额指标主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以
（1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及中档住宅项目的样板房限额。

建筑结构丨万科四大产品线设计研发指标限值【全套数据】

建筑结构丨万科四大产品线最新设计研发指标限值【全套数据】万科设计研发指标限制值（新版）是根据原《万科设计主要技术经济指标》参照新规范变化进行调整后的最新限值标准，为集团新开工项目提供产品设计成本对标的技术解决方案第一部分：万科产品设计限值指标定义1.地下车位平均面积地下车位平均面积=地下车库总面积/总停车数（单位：m2/辆）①地下车库总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站及政府规定必须设置的非机动车库、物管用房等，或在其他特殊情况下需要设置房间时，应进行特别说明并复核。

②总停车数包括当地政府认可的子母车位。

当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，总停车数包括摩托车位按规定折算后的数量。

③本指标适用范围：高层住宅下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。

2.地下室层高地下室层高为底板建筑完成面到上层板结构面的距离。

（单位：m）3.地下室含钢量4.标准层含钢量标准层含钢量=标准层钢筋总量/标准层成本计量总面积（单位：Kg/m2）标准层成本计量总面积=标准层计容积率面积+不计容积率的附加面积。

①标准层指的是裙房或架空层或转换层以上的普通楼层（没有转换或架空层时指±0.0以上的所有层）。

②标准层钢筋总量包括：楼板、楼梯、梁、墙柱等结构构件的钢筋总量，空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、线角等构件的钢筋总量，不含砌体中的拉接钢筋；③不计容积率的附加面积是指：落地凸窗赠送房间面积、有墙柱的凹阳露台和入户花园、结构拉板计全面积，两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台计一半（计容积率部分若已计入，此部分不再重复计算）。

5.标准层混凝土含量6.窗地比窗地比=标准层门窗洞口总面积/（标准层计容积率总面积+窗地比附加面积）①窗地比附加面积包括：赠送落地凸窗的房间中未计入容积率部分的面积、可封闭空间的房间面积（有附加门窗时才计入）。

万科住宅项目地下空间经济性控制之标准

标准
步骤二 —— 人防地下室空间的利用
•一、控制点： • 物资库、车库、人员掩蔽。 •二、结论： • 尽可能与政府职能部门沟通，采用造价较低的人防形式。首选物资库、人防车库、再选人员掩蔽。 •三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件： • 详见“附表 03”中相关栏目的内容。
学习改变命运,知识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
第二阶段：开发决策
学习改变命运,知识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
步骤一 —— 地下机动车停车数量
•一、控制点： • 地面停车率、绿地率、道路。
•二、结论：
• 1、尽可能多的利用地面及架空层公共停车；
• 2、尽可能通过以下方式减少除停车以外的地面占地，以扩大地面停车的面积：
•三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件： • 详见“附表 04”中相关栏目的内容。
学习改变命运,知识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
步骤三 —— 经济性较高的设备系统选型
•一、控制点：
• 给排水专业：消防栓系统、自喷系统、灭火器。
• 电气专业：照明设计、应急照明电源选择、火灾自动报警系统。
地上5～9层
不做地下空间。
地上10～11层
1、建议不做地下空间，配电间、电信间占用底层住宅房间，对房型有一定影响。 2、其次建议做局部地下室，仅将配电间和电信间放入。 3、当自行车位在小区其他高层地下自行车库内解决不了时，才考虑整个底层全部下落为地下室。
学习改变命运,知识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
性判断，对于某些关键问题的组织还须给出综合性判断。为使本标准容易得出单纯的结论，方便使用，在此只立足于经济性的角度来考虑地下

地下室优经济性化探讨

入户方式：是否必须入库车库形式：
A、地上/地下比例；B、架空；C、半地下室；D、地下室地下室面积：普通地下室车位面积30～34 ㎡/车；人防地下室35～39 ㎡/车地下室方案：
2、措施：
范围、剖面、出入口、人防、体型、高度、转换、顶板、底板、层高。柱网、布车、设备房、轮廓线、层高、覆土、层数、剖面、基础
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布车:
采用垂直车位,避免单边车道,一条车道尽量两排车. 减少横向联系车道,车道长度不超过100米.
７、设备用房:够用即可,尽量规避占用车道车位.
设备基础必须与塔楼基础脱开,噪音房间应布在塔楼外经验值:10万㎡住宅,设备用房700～1000 ㎡.
８、层高、覆土:
建议覆土1.1～1.2米，顶板及底板按结构找坡普通地下室层高3.6～3.8米,人防3.7～3.9米(至地下室建筑完成面)
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谢谢大家！
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挖掘！地下黄金
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地下室有效面积控制及合理经济性管控
万科万创设计总建筑师~副总经理-吴迪女士
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地下室每增加一平方米 2600~2800元/平方米
地下室每增加一停车位 6-8万元/个
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地下室层高每增加100mm 20元/平方米综合成本
地下室覆土每增加300mm 30元/平方米地下室成本
规划阶段要确定车库出入口位置口部数量与宽度合理一般按单口４.１米
双口６.１米宽度７.１米仅适用于弧形双坡道或１００辆车出入口每个车道宽度减少１㎡，成本减８～１０万
６、柱网、布车：标准柱网8X8米
一般项目: 8 X 8 低成本项目:7.8 X 7.8 高端项目:8.1 X 8.1 8.1米到8.4米柱网带来的变化: 层高＋ 250mm；停车效率每车位＋1.5～２㎡ /车；含钢量＋20～40kg／㎡综合成本＋230～380元／㎡