酒店投资项目盈利与偿债能力分析
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还本付息，年利率为1to0pbr%igh，tness试hd8g分o hd8析8go sj全93 部投资和自有资金的内部收
益率。
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900
250
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内容提纲
第一节 项目盈利能力分析 第二节 项目偿债能力分析
一、项目偿债能力分析概述
1. 投资方案偿债能力是指项目实施的企业偿还到期债务的能力，不仅企业自身要 关心偿债能力的大小，债权人更为关心。
2. 酒店企业投资项目的偿债能力的分析实际上可以区分为两个层次。对于新设项 目法人项目，项目即企业。而对于既有项目法人项目，根据项目范围界定的不 同，可能会分项目和企业两个层次。
5. 投资盈利率指标是与mljs投gf mlj资nzf 08利38ml润j 率指标功效类似的指标，其 定义是：（税后利润 ＋利息）／全部投资。
6. 投资盈利率指标往往用于对项目全部投资的静态盈利能力 的评价，以代替投资利润率指标。
二、项目全部投资的盈利能力
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占用的资金将逐步xcw减xpx xu少nchi-，px oe以mfy 0初759m始z 投资为恒定不变的基数去 评价，显然会低估项目的盈利水平。 lczx188 189287 nizifn mynzf
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4. 项目财务内部收益率（FIRR）：能使项目在整个计算期内各年净 现金流量现值累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的相 对指标。一般采用插值法计算。当FIRR≥ic时，即认为项目的盈 利性能够满足要求。
5. 项目投资回收期（Pt）：以项目的净收益回收项目投资所需要的 时间，一般以年为单位并从项目建设开始年算起。投资回收期越 短，表明项目的盈利能力和抗风险能力较好。基准投资回收期， 其取值可根据行业水平或投资者的要求确定。
3. 从项目层次的借款偿还能力分析看，计算得到的项目层次偿债能力指标可以给 企业法人两种提示：一是靠本项目自身收益可偿还债务，不会给企业法人增加 债务负担；二是本项目的自身收益不能还债，需要企业法人另筹资金偿债。
4. 计算得到的项目偿债能力指标对银行等金融部门可作参考，一是本项目自身有 偿债能力；二是项目自身偿还能力不足，需要企业另筹资偿还。计算项目层次 的借款能力要与企业财务状况的考察相结合，才能满足银行决策信贷的要求。
酒店投资项目的盈利与偿债能力分析 lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj
内容提纲
第一节 第二节
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项目盈利能力分析 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem
二、项目全部投资的盈利能力
3. 项目财务净现值（FNPV）：按设定的折现率计算的项目计算期内 各年净现金流量的现值之和。是考察项目盈利能力的绝对指标， 它反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额 盈利的现值。项目财务净现值等于或大于零表明项目的盈利能力 达到或超过了设定折现率所要求的盈利水平。
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中，利息可以看作是债务资金的获利。 xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz
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2. 主要分析指标 ：在myn分zf my析nzg m全ynzg部mynz投g 资的盈利能力时，首先需要 编制对应于项目全部mljs投gf mlj资nzf 08的38ml现j 金流量表进行现金流量分析， 再通过净现金流量计算项目的财务净现值（FNPV）、项目 财务内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）。
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解： （1）全部投资的内部收益率 按照题意与图示的净现金流量，可通过插值法求得全部投资 的内部收益率IRR＝18.50%（过程略）。
四、项目盈利能力分析案例
解：
（2）自有资金投资的内部收益率
按照题意，第一年初借款P＝1800×0.5＝900。
根据等额还款公式，可求得每年的还本付息金额A：
的自有资金投向类似18的9286项xcdnp目x dgx，cdn d以gxcpx充分发挥出自有资金的盈利能
力。从理论上讲，投xcw资xpx x者unchi的-px oe这mfy 0种759m做z 法隐含的是财务杠杆原理。 lczx188 189287 nizifn mynzf
即使在全部投资的内m部ynzf收mynz益g myn率zg m与ynzg 贷款利率相同的情况下，增加
5. 从企业层次借款偿还能力分析看，银行为考察企业整体经济实力，决定是否贷 款，在考察企业现有财务状况的同时还会了解企业各笔借款的总和偿债能力。
二、项目偿债能力指标
投资项目偿债能力分析主要采用的指标是： 借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率
3. 在分析项目自有资金的盈利能力时，所采用的指标是项目 财务内部收益率（FIRR）。
四、项目盈利能力分析案例
设全部投资的净现金流量如图所示 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj ，如果初始投资中的一 半为银行贷款，且贷款条5sb件j ligh是t-ks jn：xrt 一年以后开始归还，分5年等额
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资包括自有资金的zho出ngtez资c yan部jigz zg分-nsk和skf-zt借贷的债务资金投资，其对 应的投资收益由税ns后k-zt fa利g-zt z润hong、tezc n折tn-zt 旧和摊销以及利息组成。其
A＝P·（A/P，i，n）＝900×（A/P，10%，5）
＝900×0.2638＝237.42
从前图中减去借款的资金流入量和还本付息的现金流出量，
得到自有资金投资的净现金流量，如下图所示。
12.58
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根据图示净现金流量，可通过插值法求得自有资金投资的内部收益 率IRR＝23.42%（过程省略）。
财务杠杆原理
当全部投资的内部收益ort-zc率/ scnz高f lknz于g 083贷8mlj 款利率时，增加贷款比例，可
提高自有资金投资的内5部sbj lig收ht-ks益jnxrt率。在案例中，全部投资的内部
收益率为18.50%，借top款bright利ness h率d8go为hd881go0sj9%3 。在借款投资占一半的条件
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借款比例对项目投资者mlj还sgf m是ljnzf 0有838m利lj 的。这是因为，建设期的借款
利息可形成固定资产原值，因而可提高折旧额；而在营业期，
借款利息可以计入财务费用，作为当期损益可减少所得税支出，
从而使自有资金的盈利水平提升。
这种操作可能还会带来第三个方面的好处，即投资者利用债务 资金，分散自有资金投资于不同的项目，从而可以减少投资的 风险。
三、项目自有投资资金的盈利能力
1. 项目自有资金盈利能力分析是解决投资者自有出资部分的 投资收益或盈利情况。项目自有资金的盈利能力反映从投 资者角度考察项目盈利能力的要求，因而它是投资者最终 决策最为关心的，是比较和取舍融资方案的重要基础。
2. 项目自有资金盈利能力的分析需要编制项目自有资金现金 流量表，该表的净现金流量包括了项目（企业）在纳税和 还本付息之后所剩余的收益（含投资者应分得的利润）， 也即企业的净收益，又是投资者的权益性收益。
2. 静态类指标又可分zho为ngtez：c yan投jigz zg资-nsk回skf-zt收期（静态）、投资收益率 nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 或投资效果系数、18投9286 x资cdnp利x dgx润cdn dg率xcpx（投资盈利率）；动态类指
标又可分为：投资xcw回xpx xu收nchi-期px oe（mfy 0动759m态z ）、净现值（类似的还有 lczx188 189287 nizifn mynzf
将来值、年度等值m）ynzf 、mynzg内myn部zg my收nzg 益率。
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3. 除投资利润率（投资盈利率）外，大多评价指标已作阐述。
投资利润率是衡量项目投资盈利水平的一种静态指标：＝
正常年份利润／初始投资额。
一、项目项目盈利能力指标
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4. 利用投资利润率指topb标rightn判ess h断d8go项hd88g目o sj9的3 盈利水平存在一些不足。 其原因是，首先当oe投mgc 1资8928项8 hzp目580 y各joem 年利润相差较大时，正常年
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份的利润值不好选zho择ngtez；c yan其jigz zg次-nsk，skf-zt该指标不能反映项目计算期 获益时间的长短；ns再k-zt fa次g-zt z，hong随tezc n着tn-zt 项目收益的增加，项目实际
一、项目项目盈利能力指标
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1. 项目投资盈利能力topb分rightn析ess h采d8go用hd88g的o sj9评3 价指标可以分为静态和动
态两大类。
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下，自有资金投资的o内emgc部18928收8 hzp益580 y率joem达到了23.42%。自有资金投资 oemdg xcdnpx skfjk oemdg
的盈利能力一部分来zh自ongte于zc yan项jigz z目g-nsk，skf-z另t 一部分来源于贷款资金。在 这种情况下，投资者n会sk-zt f尽ag-zt可zhong能tezc 地ntn-zt减少自有资金投入，而把余下
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内容提纲
第一节 项目盈利能力分析 第二节 项目偿债能力分析
一、项目偿债能力分析概述
1. 投资方案偿债能力是指项目实施的企业偿还到期债务的能力，不仅企业自身要 关心偿债能力的大小，债权人更为关心。
2. 酒店企业投资项目的偿债能力的分析实际上可以区分为两个层次。对于新设项 目法人项目，项目即企业。而对于既有项目法人项目，根据项目范围界定的不 同，可能会分项目和企业两个层次。
5. 投资盈利率指标是与mljs投gf mlj资nzf 08利38ml润j 率指标功效类似的指标，其 定义是：（税后利润 ＋利息）／全部投资。
6. 投资盈利率指标往往用于对项目全部投资的静态盈利能力 的评价，以代替投资利润率指标。
二、项目全部投资的盈利能力
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4. 项目财务内部收益率（FIRR）：能使项目在整个计算期内各年净 现金流量现值累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的相 对指标。一般采用插值法计算。当FIRR≥ic时，即认为项目的盈 利性能够满足要求。
5. 项目投资回收期（Pt）：以项目的净收益回收项目投资所需要的 时间，一般以年为单位并从项目建设开始年算起。投资回收期越 短，表明项目的盈利能力和抗风险能力较好。基准投资回收期， 其取值可根据行业水平或投资者的要求确定。
3. 从项目层次的借款偿还能力分析看，计算得到的项目层次偿债能力指标可以给 企业法人两种提示：一是靠本项目自身收益可偿还债务，不会给企业法人增加 债务负担；二是本项目的自身收益不能还债，需要企业法人另筹资金偿债。
4. 计算得到的项目偿债能力指标对银行等金融部门可作参考，一是本项目自身有 偿债能力；二是项目自身偿还能力不足，需要企业另筹资偿还。计算项目层次 的借款能力要与企业财务状况的考察相结合，才能满足银行决策信贷的要求。
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二、项目全部投资的盈利能力
3. 项目财务净现值（FNPV）：按设定的折现率计算的项目计算期内 各年净现金流量的现值之和。是考察项目盈利能力的绝对指标， 它反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额 盈利的现值。项目财务净现值等于或大于零表明项目的盈利能力 达到或超过了设定折现率所要求的盈利水平。
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四、项目盈利能力分析案例
解：
（2）自有资金投资的内部收益率
按照题意，第一年初借款P＝1800×0.5＝900。
根据等额还款公式，可求得每年的还本付息金额A：
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二、项目偿债能力指标
投资项目偿债能力分析主要采用的指标是： 借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率
3. 在分析项目自有资金的盈利能力时，所采用的指标是项目 财务内部收益率（FIRR）。
四、项目盈利能力分析案例
设全部投资的净现金流量如图所示 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj ，如果初始投资中的一 半为银行贷款，且贷款条5sb件j ligh是t-ks jn：xrt 一年以后开始归还，分5年等额
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资包括自有资金的zho出ngtez资c yan部jigz zg分-nsk和skf-zt借贷的债务资金投资，其对 应的投资收益由税ns后k-zt fa利g-zt z润hong、tezc n折tn-zt 旧和摊销以及利息组成。其
A＝P·（A/P，i，n）＝900×（A/P，10%，5）
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从前图中减去借款的资金流入量和还本付息的现金流出量，
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借款利息可以计入财务费用，作为当期损益可减少所得税支出，
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这种操作可能还会带来第三个方面的好处，即投资者利用债务 资金，分散自有资金投资于不同的项目，从而可以减少投资的 风险。
三、项目自有投资资金的盈利能力
1. 项目自有资金盈利能力分析是解决投资者自有出资部分的 投资收益或盈利情况。项目自有资金的盈利能力反映从投 资者角度考察项目盈利能力的要求，因而它是投资者最终 决策最为关心的，是比较和取舍融资方案的重要基础。
2. 项目自有资金盈利能力的分析需要编制项目自有资金现金 流量表，该表的净现金流量包括了项目（企业）在纳税和 还本付息之后所剩余的收益（含投资者应分得的利润）， 也即企业的净收益，又是投资者的权益性收益。
2. 静态类指标又可分zho为ngtez：c yan投jigz zg资-nsk回skf-zt收期（静态）、投资收益率 nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 或投资效果系数、18投9286 x资cdnp利x dgx润cdn dg率xcpx（投资盈利率）；动态类指
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