房地产金融创新可借鉴美国REIT

房地产金融创新可借鉴美国REIT

长期性融资策略更适合房地产业,房地产金融创新可借鉴美国REIT,建议房地产公司与信托公司联姻,或将房地产公司信托化。

目前,国家一方面在推行房地产的“惜贷”政策,一方面中国信托业正积极探讨产品创新,且管理层看来是鼓励信托发挥资本市场拾遗补阙的作用,而不鼓励其经营银行业务。笔者认为房地产业和信托业在运作方面的创新,可借鉴美国REIT(Real

Estate Investment Trust,房地产投资信托的一些模式。

REIT即“符合特殊法律要求,在股市上市,致力于收购并经营商业性房地产的公司”。其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院、娱乐场所和仓储设施等,也有一些REIT从事纯金融操作,投资于按揭贷款的组合业务。REIT最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东,以获得免交公司所得税的优惠待遇。美国很多私有房地产公司认为,通过REIT谋取上市是其进入资本市场最有效的途径。10年来, REIT总市值增加了15倍。过去的20年

里,REIT总数翻了4倍。

当前信托产品与美国REIT的差别

目前在中国,一个信托公司可以同时发行各种涉及不同行业的信托产品,比如在帮助一个房地产公司筹措短期信贷的同时,为另一个实业公司提供MBO所需的资金。但任何产品都有明确的生命周期,虽然信托公司可以无限期地存在下去,但信托产品却是以短期信托凭证的形式发行,具有短期性和债券性质。相比之下,美国REIT 实际上就是房地产上市公司,其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理,其组织结构是完整的公司制度,融资方式为股权融资,从不承诺偿还本金的期限,投资者只能从二级市场退出,因而可以说近90%的REIT更像是房地产公司,直接拥有物业所有权。下面两则案例可进一步说明两者的区别。

今年5月“重庆国信”推出景龙国际公寓股权投资信托计划,规模为8000万元,期限为一年,投资获益模式是以“重庆国信”名义采取股权投资方式投入北京中建森岚

房地产有限责任公司,信托期满,北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益,信托受益人将享有不低于6%预计年收益率,“重庆国信”则享有另外3%。此信托计划名为股权投资,实际上具有强烈的贷款色彩,包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚的信誉而非项目本身的成败。

以上两案例不难看出,Parkway既是证券发行人,也是资金的实际使用人,而“重庆国信”只是发行人,并不自己使用资金,对本息的偿还并不负担直接责任;Parkway的优先股不保证偿还本金,转换普通股的期限也远在7年以后,“重庆国信”的信托计划则保证仅一年后就归还本金和收益;二者的发行规模差别也很大,因此,它们投资物业性质也不同,“重庆国信”的项目是住宅小区建设,Parkway则投资于现成写字楼的收购;Parkway本身是一家专业的写字楼投资经营商,而“重庆国信”则是一家纯金融公司,产品涉及的行业很广。

考虑到美国对REIT的特殊税收待遇及上市的容易度,现阶段中国成立与美国相同的REIT 还不太可能,但中国那些以房地产为主要投资目标的信托还是可以借鉴美国REIT一些做法的。

房地产信托借鉴REIT的好处

目前中国信托业法规主要是《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”,该行业可借鉴REIT的地方包括长期性、独立性、专业性、以商业性物业为主营业务等。笔者提议房地产公司与信托公司联姻,或将房地产公司信托化。

长期性融资策略更合适房地产业。房地产投资回收期长,市场行情周期也长(5-7年,而目前中国房地产企业主要融资渠道仍是银行,上市发行股票门槛高,不是任何公司都能问津的。而信托产品中虽然有相当一部分是投资房地产的,比如今年上半年发行的30多只信托产品中就有8只用于房地产开发,但这些产品都是以短期融资为目的,期限一般为1-3年,提供明确的预期收益率,服务于单个的开发项目,类似于中短期贷款。美国REIT则是以长期投资为目的,投资者实际上买的是上市公司股

票,REIT公司没有赎回股票的压力,资金主要用于长期、大型的物业投资,或偿还银行抵押贷款以改变公司资金结构,降低融资成本。

因此,中国信托业应考虑设立独立的房地产投资信托公司,摆脱普通信托公司纯粹金融性的经营,以信托的形式和合理的价格获得充足的投资。具体办法是发行股权性信托凭证,以房地产经营公司为实体,进行长期性的业务操作,信托计划的期限可设定为10-20年或更长,业务可涉及房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等。

拥有稳定而低风险的回报。目前中国房地公司多为民营性质,实力有限,大量采用杠杆操作,项目以住宅用房为主,因为住宅商品房以分割销售为主,可预售,银行房贷体系成熟,项目对开发商自有资金要求不高。而商业性房地产如购物中心、写字楼等却难以分割销售,大部分以租赁为主,对开发商的资金实力要求高,投资回收期也长,因此该类项目问津者稀。

以上两种现状决定了中国房地产业的不成熟。在发达国家,房地产开发商往往只是项目承包人和建造商,更重要的市场参与者则从事现成物业的收购、转让、租赁和管理。在美国,二级市场(现成物业的交易和管理的营业收入远远大于一级市场(新物业的兴建,而在中国,房地产业仍以一级市场为主。

二级市场操作的最大好处是投资周期短、因施工建设造成的不确定性风险小。美国REIT 行业基本以二级市场操作为主,成功的企业皆具行业专业经验,强调与租户的关系、增值服务、营销策略及资产组合管理,在投资和管理中运用大量现代金融思想,比如分散风险与核心竞争力的平衡,根据利率等市场条件增发或回购股份以降低资金成本,精通实业与封闭式基金的组合。

有助于打造企业品牌。商业性房地产的一大特点是提供相对稳定的经常性收入(租金和物业管理费,而很多租赁和物业管理合同都是长期性的,往往具有抗通胀的特点,可以很好地适合部分投资者对稳定的真实的(相对于名义的经常性收入的偏好。中国信托产品可借鉴美国REIT模式,每季甚至每月分配90%以上的营业收入,虽为股权证券,但可以提供稳定而重要的经常分配,显现其类似债券产品的特性。