房地产金融创新可借鉴美国REIT
他山之石——美国REITs简述及启示
他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。
根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。
REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。
从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。
目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。
截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。
不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。
2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。
这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。
美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。
根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。
2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。
美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴
[收稿日期]2005-05-23[作者简介]陈柳钦(1969-),男,湖南邵东人,哈尔滨商业大学经济学院兼职教授,硕士研究生导师,哈尔滨理工大学客座教授美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴陈柳钦(天津社会科学院城市经济研究所,天津300191)[摘 要]本文阐述了美国房地产投资信托基金的设立条件、种类和优势等,并借鉴美国经验,探讨了我国发展房地产投资信托基金的意义、模式选择和政策建议。
[关键词]美国;房地产投资;REITs [中图分类号]F830 39[文献标识码]A[文章编号]1008-9314(2006)01-0080-04房地产投资信托基金(Real Es tate Inves tment Trusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
1960年美国国会根据 房地产投资信托法案 的规定按一定的法人组织形式组建了REITs,经过近40多年的发展,REITs 在美国已经有了相当的规模。
目前大约有300个REI Ts 在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。
[1]一、美国房地产投资信托基金的设立条件美国REITs 的快速发展得益于其严格的管理规定。
依照法律规定,采用公司型模式,并且是封闭型基金。
美国的REITs 成立并能投入运作必须满足一定的条件(见表1)。
表1 美国REITs 的设立条件要素条件组织结构必须是公司、商业信托或视同公司课税主体之协会等其他类似机构,并且必须由董事会或基金托管人管理。
资产要求在资产组合(portfolio)中,至少持有75%的资产价值属于为房地产、抵押贷款、其他REITs 证券、现金或政府证券,持有某一个发行人的证券不得超过R EITs 资产价值的5%,不得持有超过某一发行人的流通在外的具有投票权的证券的10%。
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴1. 引言1.1 美国房地产信托REITS简介美国房地产信托（REITS）是一种投资工具，旨在为投资者提供风险分散和流动性。
REITS由一系列房地产资产组成，例如商业地产、住宅物业以及医疗设施。
投资者可以通过购买REITS的股票来参与房地产市场，而无需直接拥有和管理房地产。
REITS通常以股票形式进行交易，类似于公司股票。
它们必须符合一系列法规和要求，包括必须向股东发放至少90%的收入作为股息。
这使得REITS在一定程度上类似于股利股票，但由于其房地产投资性质，收益相对稳定且具有一定的通胀保护特性。
1.2 中国房地产市场概况中国房地产市场是世界上最大的房地产市场之一，拥有庞大的规模和快速增长的速度。
根据中国国家统计局的数据，截至2020年底，中国城镇房地产市场总价值达到约200万亿元人民币，相当于美国和欧洲市场总值的总和。
中国房地产市场的增长主要受到城市化进程的推动，随着中国城市化率的不断提高，房地产需求持续增长。
中国经济的快速发展也为房地产市场提供了强劲的支撑，特别是一、二线城市的楼市繁荣景象更是让人瞩目。
中国房地产市场也面临着一些挑战和问题。
一方面，房地产市场存在过度投机和泡沫化的风险，部分地区房价高企，甚至出现了泡沫化的现象，给市场带来不稳定因素。
房地产市场的监管和规范亟待加强，一些违规操作和乱象仍然存在，给市场的健康发展带来隐患。
在这样一个复杂的市场环境中，借鉴国际经验，特别是美国房地产信托(REITs)的管理模式和实践经验，对于中国房地产市场的发展具有重要意义。
2. 正文2.1 美国REITS对中国房地产发展的启示1. 风险分散：美国REITS通过投资多元化的房地产项目，可以有效降低投资风险。
在中国房地产市场，开发商和投资者可以借鉴美国REITS的做法，通过投资不同类型的房地产项目来分散风险，保持投资组合的稳定性。
2. 专业化管理：美国REITS在房地产管理和运营方面拥有丰富的经验和专业团队。
美国长租公寓房地产投资信托基金的实践及借鉴
我国在加快推进住房租赁市场建设过程中，也面临着许多瓶颈和障碍，特别是缺乏长期稳定的租赁住房供应，而房地产投资信托基金（REITs）是支持长期租赁住房供应的重要金融工具。
在2015年，住建部就在《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确提出“积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”这一举措，2018年4月，住建部与证监会在《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中再次重申“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）”。
近年来，一些企业开始尝试运用类似房地产投资信托基金的方式进行融资，比如新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs等项目。
但我国关于长租公寓发展REITs的完善法律法规还未形成，REITs操作的许多配套政策还未建立，长租公寓企业在融资和发展方面陷入困境。
美国的长租公寓市场较中国更早进入成熟和繁荣阶段，其公寓REITs 产品的发展不仅在长期运营中取得较好收益，还实现了制度和金融上的创新，改善了政府整合民间资本的传统手段，更多地利用市场化手段调控，促进住房租赁市场发展。
所以，借鉴美国发展公寓REITs的经验，对我国长租公寓市场发展和金融产品的创新具有重要的意义。
一、长租公寓是美国住房供应的重要形式租赁居住是美国居民解决住房问题的主要手段。
在美国租赁住房市场美国长租公寓房地产投资信托基金的实践及借鉴[摘要]近期，我国一些长租公寓企业由于资金链问题而出现了“爆仓”现象，如何解决长租公寓融资问题已成为构建“租售并举”住房制度的难点问题。
房地产投资信托基金（REITs）在美国长租公寓市场的发展中一直发挥着重要作用，同时长租公寓也极大地丰富了金融产品REITs的内容。
长租公寓REITs采用的运作模式，相比其他融资工具拥有一定优势，比如收益较高、稳定性强、与其他资产相关性较低。
美国发展房地产信托投资基金的经验借鉴及启示_张蓉 (1)
热点透视美国发展房地产信托投资基金的经验借鉴及启示张蓉（西北大学经济管理学院，陕西西安710127）摘要：房地产信托投资基金起源于美国，全球共有34个国家和地区建立了REITs市场，在各国房地产项目建设融资中REITs 起到了举足轻重的作用。
目前美国的REITs市场是全球资产量最大、发展最为成熟的房地产融资市场，具有完备的管理制度和法律体系。
本文分别从法律制度的规定、组织结构的发展、REITs 的市场表现三个方面分析了美国REITs的基本特征，以期为我国REITs市场的建立及发展提供参考和启示。
关键词：美国；房地产信托投资基金；经验借鉴；启示从国际经验来看，房地产信托投资基金（Real Estate Invest⁃ment Trusts，简称REITs）已经成为同现金、债券、股票一样的较为成熟的金融投资工具。
从国内实践来看，REITs已经成为可以预见的为我国大规模房地产项目建设及基础设施建设提供融资服务的创新型的金融工具。
2014年5月15日，证监会发布的《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》明确提出要研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系以及相应的产品运作模式和方案。
2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金试点。
2014年5月21日，由中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”在深交所交易平台挂牌交易，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦，这标志着我国第一单正真权益型REITs产品的推出。
一、REITs简介房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称RE⁃ITs）是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。
发展REITs,完善房地产金融体系
发展ＲＥＩＴｓ，完善房地产金融体系[摘要]房地产业是典型的资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，因而建立房地产金融支持体系就显得至关重要。
目前，房地产业任何一个环节都离不开银行信贷的支持。
仅靠银行信贷支持房地产业一方面会增加银行体系的脆弱性.并且极有可能成为银行业危机爆发的源头，另一方面也会导致房地产业发展的不可持续，呈现一种间断性发展势头。
完善房地产金融体系，引入REITs房地产基金可以说是上乘的选择。
文章以美国为例分析国外REITs的发展状况及特点和我国发展REITs的重要意义，并针对我国REITs发展现状提出对策。
[关键字]房地产基金；REITs；金融体系[作者简介]李靖，中央财经大学金融学院硕士研究生，北京，100081；李兆斌，中央财经大学金融学院硕士研究生.北京，100081[中图分类号]F29333[文献标识码]A[文章编号]1007-7723(2007)05-0015―0003一、REITs的界定REITs(Real Estate Investment Trusts)，即房地产投资信托，指通过发行基金受益凭证募集资金，通过合同(章程)约定投资政策，由专业投资机构投资决策，基金资产由专业受托机构管理，主要投资于房地产资产，从房地产的采购、发展、管理维护、销售过程中取得租金和销售收入；或者为个人和机构提供房地产抵押贷款，取得利息收入，并将投资综合收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。
REITs具有高收益、低波动、低风险、低征税的特点。
REITs投资最大的优点是高收益，有着定期的股息收益。
低波动是指虽然投资REITs的回报率不逊于股票及债券，但REITs的波动却远低于股票，还可对冲通胀的影响。
低风险是指在有效的资产市场结构中，RElTs的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高。
与高收益相对的是REITs的低风险与低征税(根据美国税收法规REITs 投资可免双重征税)，这使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资。
中国房地产信托分析及美国模式的启示
中国房地产信托分析及美国模式的启示摘要：房地产信托的发展对于房地产开发的融资、整个金融市场的风险分散、投资渠道多元化都具有十分重要的意义。
中国的房地产信托依旧处于发展初期，通过分析中国房地产信托找出中国面临的问题，结合对美国成熟的房地产信托的简析，通过横向房地产信托结构以及纵向房地产信托发展历程的比较，提出适合reits 在中国发展的建议。
关键词：房地产信托1、引言房地产信托（real estate investment trust）简称reit，一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资的公司通过制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同后将所得资金（委托人资金）用于进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
reit是一种金融创新，加大了对房地产市场的金融投资，最早起源于美国，1965年首只reits 在纽约证券交易所上市交易，截至2011年7月31日，美国reits的总市值为4610亿美元左右，其中权益型reits约为4150亿美元，占比约为90％。
2.中国房地产信托模式我国的房地产信托首先由信托公司从投资人手中筹集资金，然后按照信托计划选择合适的房地产商及其项目进行房地产项目的投资，在投资获得收益之后，房地产商获得利益并还本付利，信托公司再将收益及本金回馈给信托投资者，同时对于投资人提供适当的项目购房优惠以吸引投资者。
中国的房地产信托模式与国外的成熟模式不同之处在于，中国的房地产信托再近几年飞速发展的原因在于国家收紧银行对于房地产企业的贷款，导致大量房地产企业资金链面临巨大风险下随之而来的紧急融资方式。
由于资金需求量巨大，信托公司所能融资的投资人相对于银行又过于有限，因此在中国逐渐转变成了由信托公司转托银行进行信托业务的代售，通过银行的融资渠道来寻找更多的投资人获得利益。
在这样的模式下，由于房地产商对资金需求的紧迫性，往往会不惜一次次提高利率来进行融资，而整个融资过程中，信托公司、代售银行、投资人层层获得利息，也使得融资成本很高，大大增加了房地产商融资风险。
从国际经验看中国REIT发展模式的选择
98摘 要：当前我国房地产业迫切需要金融创新来为其发展输送血液，而房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REIT）作为一种新兴的房地产融资投资方式引起了业内人士的广泛关注。
从亚洲各国的经验来看，发展REIT 需要进行前瞻性制度设计。
REIT 制度主要包括了投资范围、主动交易能力、所有权结构以及借贷的限制四个方面的内容。
从这四个方面借鉴国外/海外经验，结合中国实际形成适合中国国情的REIT 制度是中国REIT 发展成败的关键。
本文借鉴世界各国的REITs 的发展经验，从上述四个方面对中国REIT 发展模式进行了探讨。
关键词：REIT；发展模式；主动交易能力中图分类号：F120.3文献标识码：B文章编号：1008-0422（2010）01-0098-021 前言房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）产生于美国，自本世纪初期以来在世界各国获得了长足的发展。
我国房地产业迫切需要金融创新来为其发展输送血液，而REITs 作为一种新兴的房地产融资投资方式引起了业内人士的广泛关注。
因此，我国REIT 应当选择怎么的现实路径与发展模式是一个具有重大实践意义的课题。
从REITs 的起源地美国的经验来看，REIT 制度主要包括了投资范围、主动交易能力、所有权结构以及借贷的限制四个方面的内容。
从这四个方面借鉴国外/海外经验，结合中国实际形成适合中国国情的REIT 制度是中国REIT 发展成败的关键。
本文借鉴世界各国的REITs 的发展经验，从上述四个方面对中国REITs 发展模式进行了探讨。
2 投资范围REIT 必须房地产投资为主，在中国也不能例外。
这可以仿照各国的规定，对REIT 的资产组合及收入来源的构成作出限制，在此不详加讨论。
但是在房地产业内是否允许REIT 任意选择投资方式而毫无限制？具体地说有两方面的问题： REIT 是否可以投资于开发中的房地产项目；是否可同时投资于房地产抵押贷款和持有房地产。
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴【摘要】本文通过对美国房地产信托REITS和中国房地产发展现状的介绍，探讨了美国REITS的运作模式、利用REITS发展中国房地产市场的可行性、在中国房地产领域的应用案例、对中国房地产发展的影响因素以及如何帮助中国房地产健康发展等内容。
通过借鉴美国REITS经验，推动中国房地产发展，加强中国房地产金融市场创新，建立有效监管制度，为中国房地产市场的健康发展提供参考和指导。
通过对比两国的房地产信托体系，可以促进中国房地产市场的规范与健康发展，为投资者提供更为稳健的投资渠道，同时也为推动中国经济的可持续发展做出贡献。
【关键词】美国房地产信托REITS、中国房地产发展、运作模式、市场可行性、应用案例、影响因素、健康发展、经验借鉴、金融市场创新、监管制度1. 引言1.1 了解美国房地产信托REITS美国房地产信托(REITs)是一种通过集资投资于房地产项目或房地产质押证券的投资工具。
REITs通常由管理公司管理，投资者可以通过购买REITs的股票来间接参与房地产市场。
在美国，房地产信托受到监管部门的监督，必须符合一定的法律法规和规章制度。
美国REITs通常分为不同类型，包括房地产投资信托、房地产运营信托、基础设施信托等。
投资者可以根据自己的投资需求和风险偏好选择适合的REITs进行投资。
通过REITs，投资者可以实现房地产市场的分散化投资，降低风险并获得稳定的收益。
值得一提的是，美国REITs的纳税方式也与普通公司不同，符合一定条件的REITs可以享受免税待遇。
这一政策促进了REITs的发展，吸引了更多的投资者参与其中。
了解美国房地产信托REITs的运作模式，可以帮助我们更好地认识其在房地产市场中的作用和意义，为我们借鉴其经验提供了重要参考。
1.2 认识中国房地产发展现状中国作为世界上最大的房地产市场之一，房地产发展一直是中国经济的支柱产业之一。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场规模不断扩大，房地产投资成为国民经济的重要组成部分。
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴房地产信托（REITs）是一种房地产投资工具，其本质是一种证券化的投资策略。
REITs 巧妙地结合了房地产和证券行业的优势，提供了相对较低的门槛，并为投资者带来了切实可行的投资机会。
近年来，REITs在国际上变得越来越流行，成为了一种常规的投资方式。
虽然美国在REITs方面最为成熟，并具备最长时间的历史和最完善的法律框架，但是其他国家也在尝试借鉴其它经验来推动REITs在本国的发展。
中国的房地产市场尤其值得注意，虽然在此前数十年中已经迅速增长，但与美国的REITs市场相比，仍有很大的发展空间。
中国的REITs市场处于起步阶段，在制度上存在一些瓶颈和限制。
但随着市场逐渐成熟，中国的REITs市场将会成为全球REITs市场的一个坚实竞争者。
让我们来看一下REITs 在中国房地产发展中可以借鉴的经验。
1.利用良好的市场机遇REITs旨在提供稳定的现金流，并通过持有房地产及类似资产，同时在市场上获得良好的总回报。
这一点在中国的房地产市场上尤为重要。
近年来，中国的城市化率迅速提高，对于各类房地产资产的需求也在不断增加。
这为REITs提供了更多的发展机遇，同时也展示出一个巨大的市场潜力。
中国可以借鉴美国的经验，加强对于市场的调查和分析，找到最好的投资机遇，这对于REITs的成功发展至关重要。
2.完善制度REITs的成功发展需要完善的制度和便捷的法律框架。
在美国，REITs已经成为一种标准的投资工具，并拥有完善的监管机制。
这为REITs的持续发展提供了一个强大的法律支撑。
与此相反，中国的REITs市场目前还处于起步阶段，虽然已经出台了相应的政策支持，但后期制度的完善仍是该市场需要努力的方向。
通过建立健全的法律制度，为投资者提供保障，从而增加REITs的投资价值，使其成为更为魅力的投资工具。
3.透明度和信息披露透明度是REITs市场发展的必要条件之一。
REITs所拥有的房地产资产对于投资人来说，是一个至关重要的资产组成部分。
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴
美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴
中国房地产行业的快速发展和成功经验吸引了许多国家的关注和借鉴。
作为中国房地产市场的一项重要制度安排，房地产信托(REITs)成为外国投资者了解中国房地产市场并参与其中的重要途径。
本文将探讨美国房地产信托对中国房地产发展经验的借鉴。
美国房地产信托作为资本市场的一种投资工具，可以帮助开发商和持有者实现房地产资产的流动化。
与传统的房地产业务模式相比，房地产信托的特点是将不动产转化为流动性更高的金融产品，通过发行股票吸引投资者进行分散投资。
这一发展模式可以有效地缓解房地产市场的流动性问题，提高行业的资金流动程度，加快房地产项目的开发进度。
美国房地产信托有利于提高中国房地产市场的透明度和规范化程度。
通过将房地产项目转化为金融产品进行交易，房地产信托在一定程度上提高了市场的透明度。
投资者可以通过购买房地产信托的股票来间接持有房地产，并通过定期公开披露的财务报表和业绩数据来了解房地产项目的运营状况。
房地产信托的发行和运作需要遵守金融监管机构的相关规定，从而促进了市场的规范化发展。
美国房地产信托对中国房地产市场的发展经验可以为我国房地产市场的改革和发展提供借鉴。
通过引进房地产信托这一金融工具，可以帮助中国房地产行业实现资产流动化，提高市场的透明度和规范化程度，分散市场风险，并为房地产项目提供新的融资渠道。
中国房地产市场的特点和发展阶段与美国存在差异，因此在引入房地产信托时需要充分考虑国情和市场状况，制定相应的政策与监管措施，以确保其有效性和稳定运行。
基于美国reits视角的中国房地产金融融资模式创新研究
基于美国REITs 视角的中国房地产金融融资模式创新研究张燕，李志恒（广州商学院金融学院，广东广州510000）[摘要]房地产投资信托基金(REITs)是一种先融资、再投资的金融工具，融资以公开或非公开形式进行，投资方向主要是房地产，投资到期后按照合约向投资者分红。
从REITs 的原理和特点出发，分析REITs 的优点，并立足于当前我国房地产行业融资的现状，结合REITs 在美国的实践情况，对我国房地产行业开展REITs 提出适当的对策建议。
在实务中，我国房地产企业应当适当学习和借鉴美国REITs 的运行经验，积极开拓并利用好新的融资工具，提高融资能力，进一步提高房地产企业自身经营和投资水平，促进我国房地产行业的稳定可持续发展，助力新时期我国的社会经济建设和城市化发展。
[关键词]房地产投资；信托基金；融资渠道；中国房地产[中图分类号]F299.23;F832.4[文献标识码]A[文章编号]1009-6043（2019）10-0095-05第2019年第10期（总第518期）商业经济No.10，2019Total No.518[作者简介]张燕(1976-)，女，浙江绍兴人，副教授，硕士，研究方向：金融经济。
[基金项目]广东省创新强校工程项目：金融专业CFA 人才培养模式创新实验区(RPCX201601)；广东省特色重点学科建设项目“广州商学院电子商务”(TSZDXK201601)。
房地产企业的经营和发展离不开充足的现金流，房地产企业普遍以融资的形式获得资金，项目开发建成后，消化库存，同时收回资金，以此实现融资和周转资金。
由于我国前阶段“去杠杆”“稳杠杆”，加上国家对房地产行业采取有力的宏观调控手段，目前房地产企业普遍面临“融资难”的问题。
从供给侧角度看，需要金融中介机构积极创新金融工具，为房地产企业提供新型融资工具。
放眼国际，美国金融市场上的房地产投资信托基金(REITs)模式可以为我国所参考借鉴。
借鉴美国经验完善我国的房地产融资渠道
理论探讨表1 我国房地产开发资企业金来源分类(万元)资金来源小计国家预算内资金国内贷款债券利用外资自筹资金其他资金来源1998年41439600137600953340078900362740011555300165069001999年479590121004571111566498703256602213446210206319562000年59976309687201385057634760168706416142122281929052001年76963877136291169219683425135704421839587367055622002年974995361180442220335722439157228427384451461989612003年131969224113631313826995460170004037706891610605032004年17168769911814831584126190022820015207562785625867资料来源:《中国房地产统计年鉴(2005)》借鉴美国经验完善我国的房地产融资渠道□吴 曦 房地产行业对于资金的巨大需求,以及其资金需求与供给的时间差,客观上提出了巨大的金融服务的需求。
房地产金融指在房地产市场中资金的赢余方和资金的短缺方实现资金融通的过程。
具体来说房地产金融市场中资金的短缺方是个人、房地产开发商、建筑公司以及其它经济机构,这样就可以把房地产融资分为个人住房和房地产项目开发的融资两类。
根据金融市场主导融资方式的不同,金融市场分为以银行为主导的金融市场和以市场为主导的金融市场。
中国和美国金融市场类型的不同决定了房地产融资方式的不同,同时中国与美国经济发展水平和金融体制的完善程度不同也影响了两个国家的房地产融资方式。
一、我国房地产融资的特点及一些缺陷产生的原因房地产市场具有投资规模大、经营周期长、资金密集程度高等特征,其融资结构将决定其成败,直接影响到融资方式的优劣、融资成本的大小。
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房地产金融创新可借鉴美国REIT
长期性融资策略更适合房地产业,房地产金融创新可借鉴美国REIT,建议房地产公司与信托公司联姻,或将房地产公司信托化。
目前,国家一方面在推行房地产的“惜贷”政策,一方面中国信托业正积极探讨产品创新,且管理层看来是鼓励信托发挥资本市场拾遗补阙的作用,而不鼓励其经营银行业务。
笔者认为房地产业和信托业在运作方面的创新,可借鉴美国REIT(Real
Estate Investment Trust,房地产投资信托的一些模式。
REIT即“符合特殊法律要求,在股市上市,致力于收购并经营商业性房地产的公司”。
其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院、娱乐场所和仓储设施等,也有一些REIT从事纯金融操作,投资于按揭贷款的组合业务。
REIT最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东,以获得免交公司所得税的优惠待遇。
美国很多私有房地产公司认为,通过REIT谋取上市是其进入资本市场最有效的途径。
10年来, REIT总市值增加了15倍。
过去的20年
里,REIT总数翻了4倍。
当前信托产品与美国REIT的差别
目前在中国,一个信托公司可以同时发行各种涉及不同行业的信托产品,比如在帮助一个房地产公司筹措短期信贷的同时,为另一个实业公司提供MBO所需的资金。
但任何产品都有明确的生命周期,虽然信托公司可以无限期地存在下去,但信托产品却是以短期信托凭证的形式发行,具有短期性和债券性质。
相比之下,美国REIT 实际上就是房地产上市公司,其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理,其组织结构是完整的公司制度,融资方式为股权融资,从不承诺偿还本金的期限,投资者只能从二级市场退出,因而可以说近90%的REIT更像是房地产公司,直接拥有物业所有权。
下面两则案例可进一步说明两者的区别。
今年5月“重庆国信”推出景龙国际公寓股权投资信托计划,规模为8000万元,期限为一年,投资获益模式是以“重庆国信”名义采取股权投资方式投入北京中建森岚
房地产有限责任公司,信托期满,北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益,信托受益人将享有不低于6%预计年收益率,“重庆国信”则享有另外3%。
此信托计划名为股权投资,实际上具有强烈的贷款色彩,包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚的信誉而非项目本身的成败。
以上两案例不难看出,Parkway既是证券发行人,也是资金的实际使用人,而“重庆国信”只是发行人,并不自己使用资金,对本息的偿还并不负担直接责任;Parkway的优先股不保证偿还本金,转换普通股的期限也远在7年以后,“重庆国信”的信托计划则保证仅一年后就归还本金和收益;二者的发行规模差别也很大,因此,它们投资物业性质也不同,“重庆国信”的项目是住宅小区建设,Parkway则投资于现成写字楼的收购;Parkway本身是一家专业的写字楼投资经营商,而“重庆国信”则是一家纯金融公司,产品涉及的行业很广。
考虑到美国对REIT的特殊税收待遇及上市的容易度,现阶段中国成立与美国相同的REIT 还不太可能,但中国那些以房地产为主要投资目标的信托还是可以借鉴美国REIT一些做法的。
房地产信托借鉴REIT的好处
目前中国信托业法规主要是《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”,该行业可借鉴REIT的地方包括长期性、独立性、专业性、以商业性物业为主营业务等。
笔者提议房地产公司与信托公司联姻,或将房地产公司信托化。
长期性融资策略更合适房地产业。
房地产投资回收期长,市场行情周期也长(5-7年,而目前中国房地产企业主要融资渠道仍是银行,上市发行股票门槛高,不是任何公司都能问津的。
而信托产品中虽然有相当一部分是投资房地产的,比如今年上半年发行的30多只信托产品中就有8只用于房地产开发,但这些产品都是以短期融资为目的,期限一般为1-3年,提供明确的预期收益率,服务于单个的开发项目,类似于中短期贷款。
美国REIT则是以长期投资为目的,投资者实际上买的是上市公司股
票,REIT公司没有赎回股票的压力,资金主要用于长期、大型的物业投资,或偿还银行抵押贷款以改变公司资金结构,降低融资成本。
因此,中国信托业应考虑设立独立的房地产投资信托公司,摆脱普通信托公司纯粹金融性的经营,以信托的形式和合理的价格获得充足的投资。
具体办法是发行股权性信托凭证,以房地产经营公司为实体,进行长期性的业务操作,信托计划的期限可设定为10-20年或更长,业务可涉及房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等。
拥有稳定而低风险的回报。
目前中国房地公司多为民营性质,实力有限,大量采用杠杆操作,项目以住宅用房为主,因为住宅商品房以分割销售为主,可预售,银行房贷体系成熟,项目对开发商自有资金要求不高。
而商业性房地产如购物中心、写字楼等却难以分割销售,大部分以租赁为主,对开发商的资金实力要求高,投资回收期也长,因此该类项目问津者稀。
以上两种现状决定了中国房地产业的不成熟。
在发达国家,房地产开发商往往只是项目承包人和建造商,更重要的市场参与者则从事现成物业的收购、转让、租赁和管理。
在美国,二级市场(现成物业的交易和管理的营业收入远远大于一级市场(新物业的兴建,而在中国,房地产业仍以一级市场为主。
二级市场操作的最大好处是投资周期短、因施工建设造成的不确定性风险小。
美国REIT 行业基本以二级市场操作为主,成功的企业皆具行业专业经验,强调与租户的关系、增值服务、营销策略及资产组合管理,在投资和管理中运用大量现代金融思想,比如分散风险与核心竞争力的平衡,根据利率等市场条件增发或回购股份以降低资金成本,精通实业与封闭式基金的组合。
有助于打造企业品牌。
商业性房地产的一大特点是提供相对稳定的经常性收入(租金和物业管理费,而很多租赁和物业管理合同都是长期性的,往往具有抗通胀的特点,可以很好地适合部分投资者对稳定的真实的(相对于名义的经常性收入的偏好。
中国信托产品可借鉴美国REIT模式,每季甚至每月分配90%以上的营业收入,虽为股权证券,但可以提供稳定而重要的经常分配,显现其类似债券产品的特性。
有利于降低法律风险。
《暂行办法》规定信托期限不得少于1年,但未规定上限,可见管
理层鼓励的是信托进行长期性投资。
另一方面,《暂行办法》已明确规定信托投资公司办理资金信托业务时不得发放债券,但目前很多信托产品在打擦边球,虽不公开承诺回报率,却往往暗示提供保底保证,很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位,这对非固定收益的证券是不可能的。
同时,很多信托公司仍在经营银行业务:吸存发贷,赚取利差。
这在法律上存在风险,不利于信托公司的长期稳定经营。
实施障碍及解决办法
关于发行份额的限制。
商业性房地产对资金需求量大,因而小额的信托凭证不太合适。
但中国信托投资法规定一个信托的发行份数不得超过200份,假若发行5万元一份的信托凭证,200份才融到1000万元。
考虑到发行份额的限制,可以将信托设计成可赎回形式,REIT 管理层在一定条件下收回部分小额凭证,重新发行更大面额的凭证,从而扩充融资规模。
另一种方案是由同一家REIT在同时或不同时间发行多个信托计划,每只信托计划用于某一个房产交易项目的全部或部分融资需求,这样一个REIT所能运用的总体资金规模还是可以很大的。
关于信托举债。
《暂行办法》规定信托不能举借外债,这似乎与房地产行业大量应用按揭贷款的传统形成矛盾。
但笔者的理解是,该规定的意图是说不得以通过发行信托计划筹得的信托财产作为举借外债的抵押品,但并不是说信托公司自己不可以借债。
信托公司以不属于信托财产的其他资产,比如自有资产为偿债基础,不会在法律上妨碍信托计划投资人的利益。
比如说为收购一座物业,收购成本的40%可以通过发行信托凭证筹得,REIT公司拥有其余60%所有权,如果贷款价值比率是70%,REIT公司则可以通过按揭贷款筹得总成本的42%,因而只需提供18%的自有资金。
关于信托产品的流动性。
对短期投资者来说,手中的证券若在10-20年内流通,这是无法接受。
因此,要成功地发行长期性信托产品,须解决流动性问题。
可行的方案是与银行、担保公司等金融机构合作,为信托投资者提供质押和担保服务。
由于每份此种房地产投资信托凭证都代表对某个物业一定比例的所有权,有固定资产作后盾,因而也较容易用于质押或担保融资。
另外还可考虑由某个REIT 公司或REIT行业联合会,或某些投行或券商牵头成立信托凭证柜台交易(OTC平台,为投资者提供凭证转让服务。
鉴于目前信托业蓬勃发展,信托凭证OTC交易市场有望很快形成规模,流动性将成为越来越小的障碍。