高新工业用地商业开发项目建议书

高新工业用地商业开发项目建议书
一、项目概况 项目名称：高新区某工业用地综合开发 项目位置：西安市高新区 工业土地使用权人：西安甲乙工业有限公司 项目现状：项目总占地面积为 12 亩，土地属性为工业用地。西安甲乙工业有限公司于** 年**月通过协议出让方式获得该工业用地使用权 50 年。目前，该地块为西安甲乙工业有限公 司的工业生产用地，地上现存单层工业厂房**㎡。 开发方向：工业用地转性后的房地产综合项目开发
的居住环境，对提升区域城市形象具有较大的促进作用。
②.对本工业地块进行商业再开发，有利于盘活区域土地，在一定程度上缓解了区域土地
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供应紧张局面。
③.通过本地块工业用地性质变综合用地性质，补缴的土地出让金可为政府带来一笔可观
财税收入；同时，项目再开发完成后商业裙房的运作经营，为政府提供了稳定的税收。
④.通过本项目商业再开发，可以在一定程度上解决一部分社会闲置劳动力的就业问题，
二、商业开发的必要性 1、区域产业升级的需要 本地块位于西安市高新区一期和二期过渡区域。高新区近年来的快速发展，尤其是进入 “二次创业”阶段，新兴科技信息产业的进入完全改变了区域原有的产业模式。原有的工业 产业已经失去了发展的土壤和环境，取而代之的是软件与服务外包、文化创意、信息服务等 新兴产业。为顺应区域的产业发展方向，对本地块进行商业再开发已经迫在眉睫。 2、改善区域环境的需要 本项目位于高新区科技六路居住圈和唐延路商圈内，属高新区的核心发展区域。目前， 地块周边聚集了众多高档住宅小区及商务办公项目，在该区域进行工业生产已经严重影响到 区域内居民的正常生活。工业生产所产生的噪音、粉尘等对周边居民的生活环境带来严重影 响，如不对该地块进行商业再开发，则势必形成安全和环境污染隐患，成为区域发展的伤疤。 3、区域土地市场供给的需要 本地块作为高新区核心区域的工业生产用地，用地性质决定了企业对土地利用较为粗放， 地块利用率低，土地级差价值得不到充分体现。与此形成对比的是，随着高新区的快速发展， 各企业对区域内土地资源的抢夺几近疯狂，有限的土地储备已经严重限制了城市的发展空间。 为满足城市发展对土地的需要，高新区必须整合现有工业用地，盘活土地市场，发挥土地效 益，促使投资者想方设法增加投资强度，提高土地利用效率，促进土地节约集约利用。因此， 对本地块进行商业再开发亦有利于提高地块的利用率，促进地块的集约利用，部分缓解区域 市场的土地供给压力。 4、地块及公司发展的需要 自 08 年以来，受世界金融危机的蔓延扩散，国内的工业企业也受到不同程度的波及和影 响。各企业主对扩大投资生产产生多种顾虑，投资信心不足。同时，考虑到区域工业产业发 展的环境已经丧失，西安甲乙工业有限公司已不愿在对该地块的工业生产再追加投资。因此， 只有通过对本地块进行商业再开发，使其符合区域产业发展方向，才能激起投资者的欲望和 动力，同时避免土地闲置和浪费。
四、地块开发初步方案 1、项目定位 结合本项目用地实际情况结合未来市场发展趋势，综合定位本项目如下： 中小户型公寓＋商业裙房 2、开发初步方案
根据项目定为，初步确定其改造方案如下：
项目 基地面积 总建筑面积 地上建筑面积 公寓面积 商业裙房
地下建筑面积
容积率 地下停车位
指标 7940 ㎡ 48700 ㎡ 39700 ㎡ 35740 ㎡ 3960 ㎡
= 24450.82 万元 – 18956.1 万元
=5494.72 万元
投资利润率 = 5494.72 万元 ÷ 18956.1 万元
= 28.99%
通过以上初步估算，项目投资利润额为 5494.72 万元，投资利润率为 28.99%。
2、社会效益分析
①.对本工业地块进行商业再开发，不仅符合高新区产业发展方向，同时有利于改善区域
通过以上估算，本项目进行商业再开发不计算前期工业土地出让已经支付的土地款， 还需再投资 17156.1 万元，实际总投资为 18956.1 万元。
六、经济效益及社会效益分析
1、经济效益分析 ⑴.销售收入估算 通过对周边项目市场销售价格进行调研，结合本项目实际情况初步估算公寓销售价格为
5500 元/㎡，商业裙房销售均价为 8500 元/㎡，可售车位按 15 万元/辆计算。计算项目销售收 入如下标：
48700 ㎡×280 元/㎡ = 1363.6 万元 ⑷.建筑安装费 通过对区域内同类项目进行比较，结合西安市建设项目建筑安装费标准，确定本项目建 筑安装费按 2000 元/㎡计算，为 9740 万元。 48700 ㎡×2000 元/㎡ = 9740 万元 ⑸.小区公用设施配套费 包括小区内上下水、电、管道工程，景观绿化及道路工程两部分组成。参照西安市类似 工程的实际造价以及本项目的实际情况，经分析比较按 220 元/㎡估算，为 1071.4 万元。 48700 ㎡×220 元/㎡ = 1071.4 万元 ⑹.项目开发其他费用 包括工程监理费、管理费、销售费用、财务费及不可预见费等，参照西安市类似工程实 际投资，初步按 450 元/㎡估算，为 2191.5 万元。 48700 ㎡×450 元/㎡ = 2191.5 万元 ⑺.项目投资：
八、结论及建议 1、结论： 通过以上分析来看，无论从经济效益还是社会效益分析，本工业地块都具有巨大的再开 发价值。对本地块进行商业再开发不仅能满足企业自身发展需要，同时还符合高新区产业结 构调整的方向，有利于改善区域环境，提升区域形象，增加政府财税收入。 虽然本工业地块商业再开发具有以上诸多优势和较好的开发前景，但由于土地规模较小， 土地属性现仍为工业用地等诸多不利因素为项目的后期开发带来一些不确定性。 2、建议： ⑴.考虑到项目占地规模较小，对品牌投资商不具吸引力，招商存在一定的难度。因此， 建议高新区管委会能在本项目招商方面给予一定支持和帮助，必要时可提供相应的税收优惠 政策。 ⑵.当前本项目用地属性仍为工业用地，为能使本项目早日进入开发程序，建议政府部门 能在土地转性过程中给予相应支持和帮助，以减少项目前期时间成本。
5、政策的支持 根据西安市高新区总体产业布局规划，为加快区域的产业结构调整和优化升级，西安市 高新区管委会制定了《西安高新区关于促进一二期产业结构调整若干政策措施》，措施规定对 一期范围及二期部分范围内的现有工业企业及汽车 4S 店，按照“优先安排、优惠对待”的 原则进行搬迁。对原有土地可由政府回购储备，或由企业自行提出变更土地用途申请，办理 协议变更土地用途手续，按照有关规定补缴土地出让金。
9000 ㎡
5.0 257 辆
备注
含 1600 ㎡ 人防
210 辆可售
五、开发模式及投资估算 1、开发模式 根据西安甲乙工业有限公司的实际状况及资金能力，结合房地产市场竞争激烈的现状， 确定本项目采用的开发模式为：由土地使用权所有人招商引进投资商，西安甲乙工业有限公 司以项目土地使用权作价入股和投资商出资共同成立项目开发公司，以项目开发公司为实施 主体负责本项目开发实施。 开发主体：高新区某工业用地房地产开工有限公司 法人代表： 投 资 方：西安甲乙工业有限公司、**产业投资公司 业务范围：房地产开发、销售及物业管理 2、投资估算 ⑴.补缴土地出让金 由于本地块目前为工业用地，进行商业开发需变更为综合用地，并补缴土地出让金。通 过分析区域成交市场，采用市场比较法初步估算区域同类型工业用地市场价格在 150 万元/ 亩，通过市场调查，区域内综合用地市场成交价在 350 元/亩。本项目总用地面积为 12 亩， 计算项目补缴土地出让金为 2400 万元，实际土地费用为 4200 万元。 （350 元/亩-150 元/亩）×12 亩= 2400 万元 ⑵.前期工程费 前期工程费包括可行性研究费、规划设计费、工程勘测费、图纸审查费、场地内“三通 一平”及招投标代理等费用，初步按 80 元/㎡估算，计算前期工程费为 389.6 万元。 48700 ㎡×80 元/㎡ = 389.6 万元 ⑶.项目报建费 项目报建费包括城市基础设施配套费、工程质量监督费、劳保统筹基金、工程定额测定 费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等多项费用，通过区域内同类项目报建费市 场比较估算本项目报建费为 280 元/㎡。
三、地块市场分析 1、区域市场 从西安房地产市场发展布局来看，本项目所处高新区是西安房地产开发最受关注的区域 之一。由于该区域高新企、新兴企业扎堆，同时企业发展带动了整个区域的经济发展，成为 西安最具备活力、最现代、最时尚、最具备经济发展动力的主流区域。其他城区大量人口的 涌入，在此工作、生活，直接带动了区域内的房地产市场需求。目前，区域内聚集了上海绿 地、深圳鸿基、和黄地产、上海大华、福建融侨等大批国内地产知名品牌。“绿地世纪城”、 “城市风景”、“西安逸翠园”、“ 融侨紫薇馨苑”、“ 大华阳光曼哈顿”、“枫林绿洲”等大盘的 成功开发，再次显示了高新区作为西安房地产开发热点区域的魅力。 通过对高新区 09 年上半年市场分析来看，上半年高新区商品房施工面积为 883940 平方 米；商品房销售面积 709483.4 平方米；住宅类物业在售均价为 4708 元/平方米，位居六城 区之首。高昂的价格是高新区作为西安理想人居区域的标志。当前，高新区的房地产开发无 论从房屋的设计理念、环境营造上都很超前，再加上优越的配套环境以及持续向好的经济支 撑，区域房地产价值显而易见。 2、项目周边环境 本项目共享唐延路商圈和科技六路居住圈，为高新区未来的行政商务中心区，处于极具 发展空间的高新 CBD 核心地段，发展前景广阔。地块周边有唐延路 180 米宽城市绿化带， 附近有奥体中心、木塔寺公园、省妇女儿童活动中心。未来良好的市政建设与规划，将使本 项目地理位置优势凸现。项目周边城市快速交通干线四通八达，唐延路、高新路、科技路、 南二环路、绕城高速相互贯穿，交通便捷。 同时，项目所处西安主要的商务办公区之一，众多高新企业为项目带来了巨大的优质潜 在客户。通过对周边项目调查显示，高新区上班的白领阶层是周边项目客群的重要组成部分， 这部分人群也是中小户型的追捧者。根据市场调查来看，目前周边新盘市场供应偏少，基本 呈供不应求的局面。这为本项目开发提供了难得的入市契机。
城市建设
万
维护费
7%
1308.65 元
91.61
教育附加
万
费
3%
1308.65 元
39.26
万
防洪基金
0.8‰
26173 元
20.94
土地增值
万
税预提
1%
26173.00 元
261.73
净销售收
入
24450.82
初步估算，项目净销售收入为 24450.82 万元。
⑵.项目投资收益
总利润 = 净销售收入 – 实际总投资
项目销售收入估算表
单位：万元
单价
面积
单 数量
位
数量
单 位
额数
销售收入
26173.00
住宅
元/
5500 ㎡
35740.00
㎡
19657.00
商业
元/
8500 ㎡
3960.00
㎡
3366.00
万
停车位
15 元/辆
210
辆
3150.00
销售税金
及附加
1722.18
万
营业税
5%
26173 元
1308.65
为维护区域社会治安稳定，创造和谐社会做出贡献。
七、收益分配方式 根据本项目商业再开发的开发模式，确定以下两种收益分配方式： 方式一：面积分配——按西安甲乙工业有限公司在项目开公司所占的股权比例，分配与 其股权比例相应的公寓面积、商业面积和车位数，西安甲乙工业有限公司以获得物业面积为 条件退出项目公司，项目公司可由投资商继续运作经营。 方式二：资产分配——在项目商业开发完成后，对项目公司进行清产核资，根据股东双 方在项目公司的股权比例分配项目公司资产，项目公司解散。