万达章培玉购物中心的经营分析与经营辅导
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• 有助于我们更好地做好经营分析工作 • 帮助分析我们的招商优势与劣势 • 帮助制定有竞争力的招商政策
问题
请各组讨论罗列品牌资源收集原则和方法是哪 些？并请各组派一名学员陈述。
• 时间安排： 讨论：10分钟 陈述：每组2分钟（陈述过程中，如与前一组
陈述的方法，则不需要讲解）
•1.6 品牌资源搜集的原则
月报
月度经营分析报告
1、项目总体经营状况； 2、主力店客流和销售； 3、步行街销售分析； 4、营销活动分析； 5、预警分析及建议措施。
•2.1 经营分析的指标解析
指标 名称 销售 平效
租售 比%
贡献 率%
作用
公式说明
经验性评价
•评价零售、餐饮类品 牌在一段时期内的经营 业绩
•预测经营能力
销售平效= 销售额/租赁面积
•1.7 品牌资源搜集的方法
• 透过实地调查取得 – 以所在地区为范围的调查 • 同业卖场 • 扫街 – 至外围及先进城市的调查 • 同业卖场 • 扫街
• 透过二手资料取得 – 透过政府、商会…等团体 取得
– 透过网站及杂志…等情报 取得
• 从行业中取得 – 同业交流 – 商家推荐 – 挖角
• 外部资源取得
•运 •期
•人群分布状况
•市
•场
•调
•交通状况
•研
•竞争对手（重点）
•1.3 营运期市场调研的要点
• 着重于项目周边状况调查 • 调查获得的信息，将是今后招商调整的重要依据 • （如：业态布局、购买力等） • 有助于广场经营分析工作 • 为广场未来业态规划提供重要参考资料
•1.4 竞争对手调研的内容
• 三、经营分析与预警管理 • 四、有效的租户经营辅导
•一、运营期万达广场的市场调研
•1.1 营运期市场调研的目的
• 营运期市场调查，应围绕“招商”这个核心，达到三个目 的：
•招商
•了解市场 •经营分析,辅导 •招商调整
•1.2 营运期市场调研的主要内容
•人口基数、人口质量（消费能力评估）
•营
，
•2.2 经营分析的基本思路
•统计 •数据
•图表 •呈现
•营运文员
•数据 •分析
•营运文员
•营运文员
•原因 •分析
•营运经理 •营运主管
•营运 •建议
•营运副总 •营运经理
•信息 •反馈
•总经理 •总经办
•2.3 经营分析的频次
• 关键时 期
• 经营分 析
• 日经营分析 • 以时间划分 • 月经营分析
• 区域营运部与区域招商部一同，每年进行优秀市调工作的评比 和表彰，同时定期开展市调信息的交流和通报，跟踪调整工作 的落实，评估调整工作的效果，不断进行总结和推广，推动区 域各分店的共同提高。
•二、经营数据的采集与分析
•4.1 什么是经营分析？
• 经营分析：是指商业运营管理者通过数据采集并运用统计、分析、 图标呈现等方式，对广场整体经营情况进行深入解析。经营分析能帮助 我们清晰地了解广场运营情况，为招商调整奠定坚实的前提条件和基础
零售主力店月销售平效≥600元/平 米
非主力店月销售平效≥1000元/平 米
•评价商户的承租能力 ，预测欠租风险； •评价商户的盈利能力 ，预测租赁调整紧迫性 及租金可调整幅度
•评价某类/某个品牌对 整体经营业绩的影响 •预测租赁调整的必要 性
租售比=（租金成 本+物管费成本）/
销售额
某品牌销售贡献率 =该品牌销售平效/ 该品牌所属业态（ 或业种或品类或区 域）的平均销售平
• 符合定位的原则 – 选择最适当的品牌而非最高档的品牌 – 适当的扩大搜寻范围以增加备选方案
• 效益化的原则 – 在时间之内完成主要目标 – 在预算之内完成主要目标
• 可行性的原则 – 品牌授权经营的确认 – 能否配合招商调整 – 商家的属性、实力与诚信度 – 条件在双方可承受的范围之内 – 规避同业的抵制
公式说明
经验性评价
月同比=
同比≥0，增长力强，可保持
（本年*月-去年 同月）/去年同月
同比≤0，增长率弱，可调整
环比% •评价异动状态 •预测发展趋势
日环比=（本日上日）/上日
月环比=（本月上月）/上月
环比≥0，正增长/异常上升，给予 关注
环比≤0，负增长/异常下降，分析 原因
定基 同比%
•用于对特定节假日（如 中秋节假期等）、特定 营销企划活动（如每年 一次的主题购物节等） 实际发展水平的对比分 析
万达章培玉购物中心的 经营分析与经营辅导
2020年5月27日星期三
•前言
• 经营分析能帮助我们清晰地了解广场运营情况，为招商调整奠 定坚实的前提条件和基础，经营辅导能提高我们营运管理能力，有效 帮助商户改善经营现状，从而实现广场的良好运作。
•目 录
• 一、运营期万达广场的市场调研 二、经营数据的采集与分析
效
警戒区间：非主力店租售比≥50% 观察区间：非主力店租售比在10%50% 机会区间：非主力店租售比≤10% （结合自身实际情况，分业态设定 ）
销售平效贡献率≥100%，正向影响 ，可保持 销售平效贡献率≤100%，负向影响 ，可调整
•2.1 经营分析的指标解析
指标 名称
作用
同比% •评价增长速度和能力 •预测发展潜力
• 周经营 • 分析
•2.4 如何做好经营分析（把握内容和要点）
报表
内容
分析要点
日报
广场日汇总表 广场日预警汇总表 主力店客流日汇总表 步行街销售日汇总表
日环比指标 每日经营信息快报
客流量、销售额、车流量的日发展趋势、环比增长率、 与预警值比较、异常值分析
周报
每周经营信息快报
客流量、销售额、车流的周平均值、平日均值、周末/重 大节假日/企划活动日均值及相互对比，周环比分析
定基同比=（本节 日均值-去年同节 日均值）/去年同
Βιβλιοθήκη Baidu
导购手册--积累
•专业期刊--积累
•1.8 形成市调报告
• 根据不同实际情况，每月、每季度或每半年对周边商圈进行一 次市场调研，5个工作日内形成市调报告。
• 每次市调必须要提供不少于10个新的品牌。市调信息应对招商 工作起到直接的推动，每年调整签约的品牌数量中至少10%的 品牌来源于市调信息。
•所在商圈评估（传统/新兴商圈）
•竞
•争
•基本状况描述（位置/面积/楼层/业态/主题分布等）
•对
•手
•调
•新品牌进驻调查（背景、经营面积、销售情况等
•研
）
•广场同品牌调查（业绩、分布等）
•1.5 网点及竞争对手调研的要点
• 着重于竞争对手调整变化及新兴项目的调查，了解了解整个市 场的租赁环境与租赁条件
问题
请各组讨论罗列品牌资源收集原则和方法是哪 些？并请各组派一名学员陈述。
• 时间安排： 讨论：10分钟 陈述：每组2分钟（陈述过程中，如与前一组
陈述的方法，则不需要讲解）
•1.6 品牌资源搜集的原则
月报
月度经营分析报告
1、项目总体经营状况； 2、主力店客流和销售； 3、步行街销售分析； 4、营销活动分析； 5、预警分析及建议措施。
•2.1 经营分析的指标解析
指标 名称 销售 平效
租售 比%
贡献 率%
作用
公式说明
经验性评价
•评价零售、餐饮类品 牌在一段时期内的经营 业绩
•预测经营能力
销售平效= 销售额/租赁面积
•1.7 品牌资源搜集的方法
• 透过实地调查取得 – 以所在地区为范围的调查 • 同业卖场 • 扫街 – 至外围及先进城市的调查 • 同业卖场 • 扫街
• 透过二手资料取得 – 透过政府、商会…等团体 取得
– 透过网站及杂志…等情报 取得
• 从行业中取得 – 同业交流 – 商家推荐 – 挖角
• 外部资源取得
•运 •期
•人群分布状况
•市
•场
•调
•交通状况
•研
•竞争对手（重点）
•1.3 营运期市场调研的要点
• 着重于项目周边状况调查 • 调查获得的信息，将是今后招商调整的重要依据 • （如：业态布局、购买力等） • 有助于广场经营分析工作 • 为广场未来业态规划提供重要参考资料
•1.4 竞争对手调研的内容
• 三、经营分析与预警管理 • 四、有效的租户经营辅导
•一、运营期万达广场的市场调研
•1.1 营运期市场调研的目的
• 营运期市场调查，应围绕“招商”这个核心，达到三个目 的：
•招商
•了解市场 •经营分析,辅导 •招商调整
•1.2 营运期市场调研的主要内容
•人口基数、人口质量（消费能力评估）
•营
，
•2.2 经营分析的基本思路
•统计 •数据
•图表 •呈现
•营运文员
•数据 •分析
•营运文员
•营运文员
•原因 •分析
•营运经理 •营运主管
•营运 •建议
•营运副总 •营运经理
•信息 •反馈
•总经理 •总经办
•2.3 经营分析的频次
• 关键时 期
• 经营分 析
• 日经营分析 • 以时间划分 • 月经营分析
• 区域营运部与区域招商部一同，每年进行优秀市调工作的评比 和表彰，同时定期开展市调信息的交流和通报，跟踪调整工作 的落实，评估调整工作的效果，不断进行总结和推广，推动区 域各分店的共同提高。
•二、经营数据的采集与分析
•4.1 什么是经营分析？
• 经营分析：是指商业运营管理者通过数据采集并运用统计、分析、 图标呈现等方式，对广场整体经营情况进行深入解析。经营分析能帮助 我们清晰地了解广场运营情况，为招商调整奠定坚实的前提条件和基础
零售主力店月销售平效≥600元/平 米
非主力店月销售平效≥1000元/平 米
•评价商户的承租能力 ，预测欠租风险； •评价商户的盈利能力 ，预测租赁调整紧迫性 及租金可调整幅度
•评价某类/某个品牌对 整体经营业绩的影响 •预测租赁调整的必要 性
租售比=（租金成 本+物管费成本）/
销售额
某品牌销售贡献率 =该品牌销售平效/ 该品牌所属业态（ 或业种或品类或区 域）的平均销售平
• 符合定位的原则 – 选择最适当的品牌而非最高档的品牌 – 适当的扩大搜寻范围以增加备选方案
• 效益化的原则 – 在时间之内完成主要目标 – 在预算之内完成主要目标
• 可行性的原则 – 品牌授权经营的确认 – 能否配合招商调整 – 商家的属性、实力与诚信度 – 条件在双方可承受的范围之内 – 规避同业的抵制
公式说明
经验性评价
月同比=
同比≥0，增长力强，可保持
（本年*月-去年 同月）/去年同月
同比≤0，增长率弱，可调整
环比% •评价异动状态 •预测发展趋势
日环比=（本日上日）/上日
月环比=（本月上月）/上月
环比≥0，正增长/异常上升，给予 关注
环比≤0，负增长/异常下降，分析 原因
定基 同比%
•用于对特定节假日（如 中秋节假期等）、特定 营销企划活动（如每年 一次的主题购物节等） 实际发展水平的对比分 析
万达章培玉购物中心的 经营分析与经营辅导
2020年5月27日星期三
•前言
• 经营分析能帮助我们清晰地了解广场运营情况，为招商调整奠 定坚实的前提条件和基础，经营辅导能提高我们营运管理能力，有效 帮助商户改善经营现状，从而实现广场的良好运作。
•目 录
• 一、运营期万达广场的市场调研 二、经营数据的采集与分析
效
警戒区间：非主力店租售比≥50% 观察区间：非主力店租售比在10%50% 机会区间：非主力店租售比≤10% （结合自身实际情况，分业态设定 ）
销售平效贡献率≥100%，正向影响 ，可保持 销售平效贡献率≤100%，负向影响 ，可调整
•2.1 经营分析的指标解析
指标 名称
作用
同比% •评价增长速度和能力 •预测发展潜力
• 周经营 • 分析
•2.4 如何做好经营分析（把握内容和要点）
报表
内容
分析要点
日报
广场日汇总表 广场日预警汇总表 主力店客流日汇总表 步行街销售日汇总表
日环比指标 每日经营信息快报
客流量、销售额、车流量的日发展趋势、环比增长率、 与预警值比较、异常值分析
周报
每周经营信息快报
客流量、销售额、车流的周平均值、平日均值、周末/重 大节假日/企划活动日均值及相互对比，周环比分析
定基同比=（本节 日均值-去年同节 日均值）/去年同
Βιβλιοθήκη Baidu
导购手册--积累
•专业期刊--积累
•1.8 形成市调报告
• 根据不同实际情况，每月、每季度或每半年对周边商圈进行一 次市场调研，5个工作日内形成市调报告。
• 每次市调必须要提供不少于10个新的品牌。市调信息应对招商 工作起到直接的推动，每年调整签约的品牌数量中至少10%的 品牌来源于市调信息。
•所在商圈评估（传统/新兴商圈）
•竞
•争
•基本状况描述（位置/面积/楼层/业态/主题分布等）
•对
•手
•调
•新品牌进驻调查（背景、经营面积、销售情况等
•研
）
•广场同品牌调查（业绩、分布等）
•1.5 网点及竞争对手调研的要点
• 着重于竞争对手调整变化及新兴项目的调查，了解了解整个市 场的租赁环境与租赁条件