工业用地实行差别化年期供应情况汇报

工业用地实行差别化年期供应情况汇报2014年12月底，国家发改委和国土资源部联合下发《关于开展深化工业用地市场化配臵改革试点工作的通知》（发改经体［2014］2957号），选择浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州、辽宁阜新等4市为试点地区，开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、多主体供应工业用地市场流转体系、工业用地租价均衡、居住与工业用地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点，推动工业用地存量优化、增量提质，促进资源配臵效益最大化和效率最优化。

一、各地市实施情况：
浙江嘉兴：
2015年9月，嘉兴市政府印发《关于开展深化工业用地市场化配臵改革试点实施方案》，全面推进工业用地市场化配臵改革工作。

通过“实施差别化供应方式、土地弹性出让、差别化地价、差别化监管模式”等一系列创新举措，进一步优化土地要素配臵，确保优质项目落地。

为了充分发挥地价的杠杆作用，还实行了差别化地价政策。

对符合产业导向的先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业以及工业企业绩效评价为A类等优先发展的项目，采取地价修正系数修正下浮确定出让起始价。

对不符合嘉兴市产业转型升级但国家仍允许投资的产业用地，按照土地评估价格上浮不低于20%设定出让起始价。

2015年，全市实施差别化地价供应产业项目67宗，修正地价金额2.09亿元。

在推进工业用地市场化配臵改革试点过程中，嘉兴市对土地实行弹性出让年限，按照不同产业类型和特点，分别设定10年、20年、
30年、40年、50年不等的时间，灵活确定工业用地出让年限。

期限届满时，对项目综合效益和合同履约等情况进行评估，采取有偿协议方式，续期或收回土地使用权。

据统计，2015年嘉兴市已实行弹性年限出让工业用地37宗，面积490亩；已实施租赁方式供地8宗，面积467亩。

与此同时，国土部门对用地单位建设情况和投产初始运行情况进行分阶段验收考核，2015年全市分阶段管理出让工业用地204宗，土地面积6334亩。

安徽芜湖：
芜湖市出台了《关于促进市区工业地产开发利用的实施意见》，《意见》明确严格工业地产用地出让管理。

工业地产项目用地选址范围限于国家、省级开发区内，土地用途为工业用途，采用招标、拍卖、挂牌方式出让。

工业地产项目建筑容积率不低于1.2，建筑系数不低于40%，行政生活配套设施用地不超过7%（其中生产性服务业地产项目建筑容积率不低于1.6，建筑系数不低于30%）。

单幅土地出让规模原则上不超过100亩。

对工业地产项目用地实行弹性出让，出让年期视项目情况设定为20年、30年、40年或50年，出让起始价按所在地区域的工业地价的年期修正系数评估确定。

《意见》强调，严格工业地产用地供后监管。

工业地产用地自出让成交确认书签订后10个工作日内缴纳全部土地出让金并签订出让合同，约定违约处罚制度和闲臵用地处罚机制。

同时对工业地产项目建设工期、规划设计方案、开发经营企业资质、工业地产项目具体监管作了具体规定。

广西梧州：
制定了《梧州市深化工业用地市场化配臵改革试点实施方案》。

在坚持和完善工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上，依据国家产业政策、行业特点、地块产权状况等，采取出让、租赁、作价出资（入股）、分阶段出让、弹性出让等不同方式供地。

1．采取先租后让、租让结合的方式供应工业用地。

出让土地依法需以招标拍卖挂牌方式供应的，在不排除多个市场主体竞争的前提下，招标拍卖挂牌程序可在租赁供应时实施，租赁期满转为出让土地时可采取协议方式。

2．弹性出让供地。

土地使用权出让年期根据产业类型和企业生命周期在5年至50年之间分档设定，对出让价格进行年期修正。

土地出让期限届满时，对项目发展前景和合同履约等情况进行评估，视情况决定续期或收回土地使用权。

3．租赁方式供地。

对短期产业用地、标准厂房用地，可以采取租赁方式供应土地，并签订国有建设用地使用权租赁合同，约定租赁年限、租金标准和使用要求。

《梧州市深化工业用地市场化配臵改革试点实施方案》实施一年以来，梧州市以粤桂合作特别试验区为重点试点，探索出先租后让、租让结合、弹性出让租赁等方式供应工业用地，根据粤桂合作特别试验区用地单位经营性质和产业特点，在5年至50年分档设定土地使用权弹性出让年期，并对出让价格进行年期修正。

期限届满时，用地企业若达到投入产出、税收等经济指标及碳排放量等环保指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请以协议出让方式续期使用土地。

对试验区重点项目建设用地实行分期供地，对用地面积超过150亩的项目，实行一次规划、分期供地。

在试验区范围的土地经市国土资源储备中心收储后，可由试验区投资公司采取直接协议租赁或以公开招
拍挂方式租赁供地。

目前，粤桂合作特别试验区投资开发有限公司已取得7宗工业用地的使用权，共584.2亩，有关公共服务配套的短期商业服务设施用地以及其他不适宜以出让方式供应的特殊用地实行土地租赁。

宁波试点工业用地弹性出让：余姚、慈溪成功出让土地5宗
余姚工业用地弹性供应分三种方式：一是一次性出让，在原有土地使用权年限50年期的基础上，新增20年期和30年期两种出让年限，20年期一次性出让的起始价按照50年期出让土地评估价的55%确定，30年期按70%确定；二是先租后让，推出30年期先租后让，其中租赁期6年，出让期24年；三是国有建设用地使用权租赁，根据租赁办法规定，设定租赁年限为10年、15年或20年。

在慈溪，以弹性年期出让方式供地的，在出让年期届满前一年内，受让人可向出让人提出续期使用申请。

符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，经综合考评达标的，可以采用协议出让方式续期20年。

续期地价按不高于原30年期与原50年期的地价差加上原30年地价利息之和评估确定。

出让年期届满，受让人未提出续期申请，或提出续期申请但未获批准的，由市国土资源局报经市人民政府批准后依法收回国有土地使用权。

2016年11月，慈溪以弹性年期方式成功出让首批4宗工业用地，出让年限均为30年，面积共计165亩，成交价5942.7万元。

该市高新区原地价52万元／亩，实际出让地价36万元／亩，和50年期相比地价下降近三成。

据统计，截至目
前，余姚、慈溪已成功弹性出让土地5宗，降低成本1834万元。

二、工业用地“先租后让”和“弹性年期出让”的政策弊端分析
1、就地方政府来说，不利方面主要有：
推行新的工业用地出让政策会在一定程度上影响招商引资。

一是已谈好的尚未供地的项目在正式供地时仍要依照合同规定按原政策直接出让，这会给新谈项目造成差别对待；二是新的土地供应方式在全国尚无全周期的成功案例，在这种背景下，新的项目投资方将需要较多的时间接受和适应新的供地政策。

“先租后让、弹性年期出让”政策将影响政府短期的财政收入。

考察已经实行“先租后让、弹性使用年限出让”政策的地区，其土地租金及弹性年限出让金比按照法定最高出让年限直接出让土地的出让金低得多，就单个地块来说，这就减少了大部分当期土地出让收入。

对于资金需求量大、财政收入较低的地方政府来说，将造成一定的中短期资金压力。

2、从土地需求方来说，主要存在以下弊端：
新的工业用地供应方式增加了未来经营风险。

一是企业的经营始终具有相当的不确定性，必有部分企业无法确定未来是否能达到地方政府设定的标准。

因此，企业将承担可能无法继续在原址经营的风险，以及因此而引发的一些沉没成本；二是随着“先租后让”政策的推广、可供工业用地逐年减少，由租赁转出让的土地价格有可能根据当年的市场价格确定，而不是按照租赁初始年度的土地价格确定，这就可能
导致企业多支出了购买土地的价款，抵消甚至超过“直接出让”所获得的收益。

“先租后让”的土地可能无法抵押，对企业融资有一定的影响。

先租后让的土地，原则上也可允许企业质押其取得的租赁权益，但因该种租赁权期限较短、变现困难，对资金提供方的吸引力较小；另因土地未正式出让，从物权角度考虑，企业抵押土地使用权没有法律依据，当前也没有国家层面的政策予以规定。

3、从手续上来说，较直接出让方式繁琐。

工业用地“先租后让”要求企业先签订一份租赁协议，期满后还要接受考查，考查合格后方能办理正式出让手续，从程序上来说较直接出让方式要繁琐得多。

三、工业用地“先租后让”和“弹性年期出让”的优势和必要性
1、符合国家节约集约用地政策导向。

节约集约用地、提高土地使用效益，是新常态下国家着力倡导的大目标。

自2014年起，许多省、市相继推行“先租后让、弹性年期出让”也是践行了国家的大政方针，并取得了较好的节约及用地效果。

2、有利于形成招商纠错机制、践行项目准入政策。

从各地的实践看，工业用地“先租后让”的方式，一般租赁年限为5年～6年，让项目本身以实际经营业绩证明其符合的准入政策，如果到期无法实现准入条件，直接淘汰。

这大大提高了招引符合产业发展目录、对地方综合贡献大的优质项目的概率，同时也将项目准入制度落在了实处。

3、提高土地流转效率，增加长期性财政收入。

无论是“先租后让”，还是“弹性使用年限出让”，都体现了节约集约用地的根本理念。

其
中“先租”用来试错、纠错，“后让”可以留住真正好的项目，再配上合理的出让年限，这无疑增加了土地流转效率，进而提高了中远期财政收入能力。

4、降低企业初始用地成本，使一些新产业新业态项目在发展初期能够集中资金投入到研发等生产性支出上。