商业与城市发展关系规律总集

5、房地产景气指数、价格指数
本报告是严格保密的。
4
第二步
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
宏观经济增长 小于4% 4-5%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
5-8%
稳定发展
人均GDP与房地产发展关系
大于8%
数量与质量并重
综合发展型
本报告是严格保密的。
5
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段
判断因素：
➢GDP增速 ➢人均GDP增速 ➢房地产发展程度
房地产周期理论
市场典型表现
开发商策略
复苏
直接使用人带动市场发展，现楼价格大 无法判断是否真正复苏，所以地价低，
于期楼
没有人买地
发展
地价和房价开始同步上升， 期楼和现楼价格相近，长期投资者开始 进入市场
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水 平
4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量
美金以下；城市化水 ~2000美金；城市化水 4500美金；城市化水 8000美金；城市化水 20000美金；城市化
平在25%以下
平在45%以下
平在45%以上 70%以下 平在70%以上 90%以下 水平在90%以上
商业处于与农业经济 相匹配的原始状态
商业形态出现第一次升 商业形态出现飞 跃， 超越商业范畴的广义商
级，取代了农业时代的 多样化、规模化的现 业 形态出现，
地摊、 集贸市场，商品 代商业出现，如超市、SHOPPINGMALL、
为城市生 活提供基本保 专卖店、精品店等 大型购物中心、旅游
障
商业 地产、物流等综
合 型商 业形态出现
广义性商业的升华转 型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的
场所出现
人
合肥商业发展历程判断
发展 阶段
市 场 表 现
销售
赢利
模式
标 志 节 点
起步发展期 动荡低潮期
休整期
复苏发展期 快速增长期
各个居住区、交 通汇聚点出现少 量，且底档次商 业配套
受土地热点效应 影响，商业始终 停滞不前
土地“地震”之后， 规模化的商业形 城市进入修养生息 态出现 期，商业逐渐萌芽 发展
规模化商业、大 型购物形态商业 中心浮出市场
最佳策略：土地储备；而销售策略是： 分期卖楼
危机
顶点附近、期楼远远高于现楼 地价上升完全不合理，用家退出市场， 市场里的人完全是投资者
一次性卖楼
萧条 价格
地价下跌比房价下跌幅度快， 市场动力是信息不完备者
最优策略：继续卖楼，观望将会付出 更大的代价
阶段： 复苏
KPI
房地产指数：“大开发”时期 人口指数：依托城市发展的支撑，外来中 高人才不断进入 商业指数：经济快速发展前提下，城市居 民生活水平的提高，促成对商业的需求在 质与量上均急剧提升
KPI
专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化 商业形态
外因：国家政策扶持、深港一体化、珠 三角合作发展战略、泛珠三角联盟 内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展， 外来中高端人才，商业需求急剧上涨
800-1500US$
均
G 传统商业发展 D 消费者价格敏感 P
1500-4000US$
综合业种的业态 多选择，自由购物空间
4000-8000US$
综合性商业形式 多种需求
8000-20000US$
转型商业形式 个性消费
+ ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
自有住宅底商经 营或出租为主
自有住宅底商经营或出租为主，略有少 量商铺销售
商铺基本市Βιβλιοθήκη Baidu化， 规模化商业、大
销售成为核心赢 型购物形态商业
利手段
中心浮出市场
营业收入+租金 收入
城市发展较为落 后，各种社会配 套设施处在规划 中
营业收入+租金收入+销售收入
土地大批量放出， 各区域住宅逐渐 土地成为热点 推出，市政配套
城
市
25%
化
率
合肥
45% 70%
深圳
85%
95%
2004年人均GDP1670多US$
城市化率38% 多业态的组合、自由的购物空间将出现
企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐 等
GDP
2000—2001—2002—2003—2004~ 4743—5174—5536—6510—7162~
城市化率92.46%
高速发展
发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征
发展特征
启动阶段
800～3000
生存需求 超速发展 单纯数量型
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
3000～4000
4000～8000
8000以上
生存、改善需求兼有
快速发展 以数量为主，数量与质量 并重
改善需求为主
改善需求为主
平稳发展，以质量为主， 缓慢发展
均
G
传统商业发展
综合业种的业态
综合性商业形式
转型商业形式
D
消费者价格敏感 多选择，自由购物空间
P
多种需求
个性消费
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，
+
此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
城
市
25%
45%
70%
85%
95%
化
率
人均GDP位于1500 人均GDP位于1500 人均GDP位于2000~ 人均GDP位于4500~ 人均GDP位于8000~
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市场
• 区域经济环境分析
分析
1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境 旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
开始大批兴建
销售收入+租金 收入
销售收入+租金 收入
本土商家发展迅 家乐福、百盛、
猛，或外来知名 易初莲花、北京
商家进驻
华联等外来一线
商业巨头进入
（沃尔玛待进）
合肥商业发展阶段
城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型
人
800-1500US$
1500-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$