关于人防车位在土地增值税清算中的成本扣除问题

关于人防车位土地增值税的处理问题

人防车位，在房地产项目中的定位一直都比较模糊。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，不符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款规定的“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。是否可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”的规定来进行扣除呢？答案是否定的，在土地增值税清算过程中，人防车位的成本是否可以扣除，应根据以下情况来划分：

一、对于开发商将人防车位的几十年的使用权（一般为20年或者40年）出售了，可以将这个出售行为视为车位的

出租行为，其营业税不是按销售不动产来征收，而是按租赁业来征收。由于该行为违背了《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此对开发商出售人防车位的使用权，并且收益归开发商的时候，可以视为开发商已将该物业已用作出租，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第二款的规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”注意，这一条并未涉及物业的产权问题，对人防车位等产权较为模糊的物业也可以适用这条规定，此时人防车位的成本费用不予扣除。

二、如果人防车位在建成后房地产公司移交物业管理公司，由物业管理公司负责出租的，则成本费用可以扣除。因为根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该行为符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款的规定：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费

用可以扣除。因此，这种情况下，应允许开发商扣除人防车位的成本费用。