商业改造项目经验介绍ppt课件

建筑师团队（新加坡CGN建筑师）：
根据商业顾问提供的招商方案和业主提供的要求，提供建筑设计方案。
机电顾问团队（BECA贝科机电顾问）：
项目原有机电系统的调查、配合建筑师和招商团队的要求，提供机电改造方案。
结构顾问和本地设计院（天津建筑设计院）：
为本项目原设计单位，根据建筑师和机电顾问提供的建筑、机电设计方案提供结构改造方案和各专业施工图。
状图，将无法指导后续工作。 • 结构鉴定单位、设计单位、图纸审查单位、消防审图部门、商业顾问都需要原有正确的竣工图
纸最为指导工作的依据。 • 本项目在就没有进行现场测绘工作，从城建档案馆调取的资料作为各方的工作依旧，在项目进
行过程中带来了很多麻烦：如：10年使用过程中的机电改造信息无、局部结构拆改的信息无、 所有弱电（尤其是各运营商的光缆）线路路由信息无…..。
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前期准备阶段—改造前的项目调查
改造前的项目调查 在收购和改造前应对项目现状进行详尽的调查，利于确定改造方案和设计方向，尤其应注意如下 信息： • 原有项目的测绘和现状图绘制： • 原有竣工图不准确是普遍现象，尤其是使用年限较长的项目情况更为严重，如果没有准确的现
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前期准备阶段—改造前的项目调查
• 结构可靠性鉴定（政府报批的要求、后续改造设计的依据）：后续使用年限？安全性鉴定和带 抗震验算鉴定？带改造方案的鉴定？
• 聘用有鉴定资质的第三方单位，对于又有建筑物进行“结构可靠性鉴定”。 • 实体检测工作：通过实测、实量，检测原有建筑物的结构现状，是否符合原设计要求，混凝土
L 及时调整业态类型，以期赶超市场发展的步伐。计划于2015年初至2016年底对现有津汇广场裙房商业购物广场 a n 进行业态调整和进行室内装修升级，将津汇广场商场打造成集精品零售、餐饮、休闲及娱乐的时尚综合体。并引
g 入大悦城品牌作为本项目的运营管理方，与大悦城联袂打造天津另一个大悦城购物中心。 L
业顾问: 盈石，不能给出可行的招商方案和商业业态布局，2017年9月，项目设计方案仍无 法确定。 • 为促进项目有效进展，业主在2015年10月引入中粮大悦城招商运营团队，作为项目商业顾 问和将来商业运营的合作方。 • 大悦城给出了中庭加飞天梯的改造方案，及时确定了商业业态的布局。 商业项目的风格----体验式购物 人员动线-----中庭加飞天梯 商铺的布局-----丰富的招商资源为基础，确定业态布局，店铺大小等等
的老化程度、检测钢筋数量是否符合原设计，是否有超负荷使用情况，是否受到破坏或私自结 构拆改的情况。 • 结构验算工作：根据现场实测数据、后续使用年限、现行的结构设计规范、抗震规范进行验算， 给出原有建筑物的评级（B级以上较好）。 • 特别要注意建筑物所在的场地类别： 场地的类别分为四类，分别是Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类，如果 建筑所在地的场地类别过低，则改造加固的费用较高。案例：北京某项目。
商业项目改造经验 • 项目背景介绍 • 前期准备阶段 • 设计阶段 • 施工阶段 • 移交阶段
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项目背景介绍
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J o 改造项目背景：
n 天津津汇广场项目分期陆续落成并开业；其中商场于2001年开业，1号写字楼于2002年开业，酒店及2号写字楼 e s 于2007年开业。随着现有设施的陆续老化以及天津商业地产市场需求的变化，投资方GIC希望适时加大投资力度，
报建手续： • 是否立项？对于改造项目很多投资方的负责人总是想规避报建手续。 • 如果仅仅是对内部装修效果调整、翻新装饰面、机电末端的调整，没有建筑面积的变化，
是按照装修工程进行报建和验收，不用报规划部门审批，需要如：建委的质量监督和消防 审批及验收。 • 如果有建筑布局的调整和结构拆改造成建筑面积的变化、出租区域与公共区域的变化，就 要进行相应的规划报建手续和验收手续。这种改造项目类似新建项目的报建手续和验收备 案手续。 • 改造工程竣工备案后，委托房管局进行产权测绘，重新核发产权证。 • 正规的报建、验收、产权确认的手续，利于后期的合法经营活动。
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S 改造设计原则： a
l 在审批的项目预算内和结构改造可行的前提下，尽量满足商业业态改造的需求。
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项目背景介绍-- 商场改造前平面
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前期准备阶段 — 报建手续
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设计阶段—组织构架
工程管理团队（仲量联行JLL）：
负责工程前期报建、设计协调、施工、二装管理等项目全过程 管理
商业招商运营团队（中粮大悦城）：
负责确定商业业态、市场定位，为业主和建筑师提供投资和设计依据。负责商场的招商和日常商业运营管理。
保证设计文件的合规性和落地性。
成本顾问团队（利比造价咨询顾问）：
提供合约和成本造价的咨询服务。
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设计阶段—确定商业业态
商业改造项目设计工作的重点是商业业态的布置和定位 • 原计划改造工作计划2015年初--2016年底，两年时间完成设计、招标、施工和移交。原商
风险。冷冻机使用10多年降效严重，供热燃气锅炉以不能满足现行环保要求， 原有给排水、供热、供冷、电力、燃气等能源供给情况 • 供冷：一般不用增容 • 供热：一般不用增容 • 电力：增容的成本很高，改造前或购买资产前一定要调查清楚。案例：北京某项目 • 燃气：可以增容，但施工期较长，要尽早开始委托燃气专业队伍进行设计、施工
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前期准备阶段—改造前的项目调查
原有各个机电设备和系统的运营现状： • 和运营团队多沟通，获得最真实的现场资料和情况：供冷、供热、供电、消防、安防、网络等
等 • 可以委托专业第三方单位，机电系统和设备运行情况进行调查。 • 案例：北京某项目：在收购前没有进行项目尽职调查，造成后续改造工作的困难和存在一定的