房地产企业财税培训课件

三、报送资料
（三）主管税务机关要求报送的其他与 土地增值税清算有关的证明资料等。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴 证的清算项目，还应报送中介机构出具 的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
四、收入确定
（一）一般规定 转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （二）特殊规定 1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，
（五）计税成本分配计算
1、分配方法 （1）占地面积法。 （2）建筑面积法。 （3）直接成本法。 （4）预算造价法。 2、具体计算
三、需注意的问题
（一）业务招待费、广告费及业务宣传费 （二）利息完工前后处理 （三）完工后发生的维修费、采暖费 （四）企业开发产品转为自用的，其实际 使用时间累计未超过12个月又销售的，不 得在税前扣除折旧费用。
（二）计税成本核算程序
1、对当期实际发生的各项支出，按其性 质、经济用途及发生的地点、时间区进 行整理、归类，并将其区分为应计入成 本对象的成本和应在当期税前扣除的期 间费用。同时还应按规定对在有关预提 费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）计税成本核算程序
2、对应计入成本对象中的各项实际支出、 预提费用、待摊费用等合理的划分为直 接成本、间接成本和共同成本， 并按规 定将其合理的归集、分配至已完工成本 对象、在建成本对象和未建成本对象
（一）主动清算
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。
一、清算条件
（二）被动清算 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税 清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个 项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但 剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。
房地产企业财税培训
房地产企业财税培训
◆房地产企业所得税完工清算 ◆土地增值税清算 ◆房地产企业所得税与土地增值税
差异
房地产企业所得税完工清算
一、完工条件 二、房地产企业完工企业所得税计算 三、需注意的问题
一、完工条件
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销 售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设 施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合 下列条件之一的，应视为已经完工：
的各项耗费而确定的费用承担项目。 2、计税成本对象的确定原则
可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则； 定价差异原则；成本差异原则；权益区分原 则。
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（一）确定成本对象
3、成本对象由企业在开工之前合理确定， 并报主管税务机关备案。成本对象一经确 定，不能随意更改或相互混淆，如确需改 变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开 具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金 额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与 有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、 退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
四、收入确定
2、纳税人有下列情形之一的，按照房地产 评估价格计算征收： （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （2）提供扣除项目金额不实的； （3）转让房地产的成交价格低于房地产 评估价格，又无正当理由的。
二、清算单位的确定
土地增值税以国家有关部门审批的房地 产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。
土地增值税以纳税人房地产成本核算的 最基本的核算项目或核算对象为单位计 算。
三、报送资料
（一）房地产开发企业清算土地增值税 书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使 用权所支付的地价款凭证、国有土地使 用权出让合同、银行贷款利息结算通知 单、项目工程合同结算单、商品房购销 合同统计表等与转让房地产的收入、成 本和费用有关的证明资料；
六、计算
（一）分别计算普通住宅和非普通住宅 （二）分摊方法 （三）确定增值额 （四）确定适用税率 （五）计算应缴土地增值税 土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算 扣除系数 （六）应补退土地增值税
企业所得税与土地增值税差异
（一）条件不同 （二）收入不同 （三）扣除不同
（一）条件不同
1、企业所得税完工条件 2、土地增值税清算条件 3、成本核算对象与清算项目差异 4、时间差异
（二）收入不同
1、企业所得税 销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入， 股息、红利等权益性投资收益，利息收入，租金 收入，特许权使用费收入，接受捐赠收入，其他 收入 2、土地增值税 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 （以下简称转让房地产）取得的收入 3、捐赠，未开具或未全额开具发票，回迁
（三）扣除不同
1、扣除项目 2、分摊方法 3、加计扣除 4、限额扣除 5、期间费用扣除 6、利息 7、未支付的质量保证金
（三）扣除不同
8、银行贷款逾期罚息 9、营销设施建造费 10、逾期开发土地闲置费 11、拆迁（回迁，异地，货币） 12、预提与实际发生 13、资产损失 14、计入房价的代收费用
地产的市场价格或评估价值确定。
五、扣除项目金额确定
（一）取得土地使用权所支付的金额
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称 房增开发）的成本
土地征用及拆迁补偿费 ，前期工程费，
建安工程费 ，
基础设施费 ，
公共配套设施费， 开发间接费用
五、扣除项目金额确定
（三）开发土地和新建房及配套设施的费 用（以下简称房地产开发费用） （四）旧房及建筑物的评估价格 （五）与转让房地产有关的税金 （六）加计扣除。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造 价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已 在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不 可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业 完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定 应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他 专项基金。
（二）计税成本核算程序
3、对期前已完工成本对象应负担的成本费 用按已销开发产品、未销开发产品和固定 资产进行分配，其中应由已销开发产品负 担的部分，在当期纳税申报时进行扣除， 未销开发产品应负担的成本费用待其实际 销售时再予扣除。
（二）计税成本核算程序
4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固 定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发 产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据 此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品 计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准 予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际 销售时再予扣除。
四、收入确定
3、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、 奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债 务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发 生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下 列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同 类房地产的平均价格确定；
（2）由主管次计税成本的计算 （六）已完工、未完工、未建同时存 在计算企业所得税问题 （七）视同销售、拆一还一 （八）亏损弥补 （九）核定征收 （十）注销时企业所得税处理
土地增值税清算
一、清算条件 二、清算单位的确定 三、报送资料 四、收入确定 五、扣除项目金额确定 六、计算
一、清算条件
（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门 备案。
（二） 开发产品已开始投入使用。
（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
二、房地产企业完工企业所得税计算
（一）确定成本对象 （二）计税成本核算程序 （三）面积的确定 （四）预提费用 （五）计税成本分配计算
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（一）确定成本对象
1、成本对象 是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中
（二）计税成本核算程序
5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负 担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发 产品完工后再予结算。
（三）面积的确定
1、占地面积 2、建筑面积 3、可售面积
（四）预提费用
1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在 证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提， 但最高不得超过合同总金额的10%。
谢谢大家