房地产税务知识

房地产税务知识

卖方纳税=营业税及附加1+土地增值税2+印花税3+企业所得税4买房纳税=契税5+印花税

一、获取土地阶段：契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税

●契税：Deed Tax

（1）定义：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

（2）特点：属于财产转移税；由财产承受人缴纳。

（3）征税对象：

（A）国有土地使用权的出让，由承受方交。是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。

（B）土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

（C）房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：

1．以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。

2．以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

3．买房拆料或翻建新房，应照章纳税。

（D）房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

（E）房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。

（F）承受国有土地使用权支付的土地出让金。对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

（4）计算方法：应纳税额= 计税依据6×税率（3% ～5%，各地政府确定）

●印花税：Stamp Duty

（1）定义：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。

1营业税及附加=收入*5.5%）

2土地增值税=（收入-建安费*1.2-销售/管理费用-营业税及附加）*（30%-60%）

3印花税=合同记载金额*0.05%

4企业所得税=（收入-建安费*1.2-销售/管理费用-营业税及附加-土地增值税）*（25%）

5契税=土地实际价值*（3%-5%）

6计税依据：不动产的价格，此阶段应参考其土地实际价值。

（2）印花税税目、税率表

印花税的税目：指印花税法明确规定的应当纳税的项目，它具体划定了印花税的征税范围。一般地说，列入税目的就要征税，未列入税目的就不征税。印花税共有13个税目。

印花税的税率设计，遵循税负从轻、共同负担的原则。所以，税率比较低；凭证的当事人，即对凭证有直接权利与义务关系的单位和个人均应就其所持凭证依法纳税。

印花税的税率有2种形式，即比例税率和定额税率。

按比例税率计算应纳税额的方法应纳税额=计税金额×适用税率；

按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额=凭证数量×单位税额。

此阶段房地产印花税：土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按照产权转移书据征收印花税，按照合同记载金额的0.5‰贴花；取得房产证及土地使用权证等权利许可证照按件贴花，每件5元。（3）特点：

（A）兼有凭证税和行为税7性质。印花税是单位和个人书立、领受的应税凭证征收的一种税，具有凭证税性质。另一方面，任何一种应税经济凭证反映的都是某种特定的经济行为，因此，对凭证征税，实质上是对经济行为的课税。

（B）征税范围广泛。印花税的征税对象包括了经济活动和经济交往中的各种应税凭证，凡书立和领受这些凭证的单位和个人都要缴纳印花税，其征税范围是极其广泛的。随着市场经济的发展和经济法制的逐步健全，依法书立经济凭证的现象将会愈来愈普通。因此，印花税的征收面将更加广阔。

（C）税率低、负税轻。印花税与其他税种相比较，税率要低得多，其税负较轻，具有广集资金、积少成多的财政效应。

（D）由纳税人自行完成纳税义务。纳税人通过自行计算、购买并粘贴印花税票的方法完成纳税义务，并在印花税票和凭证的骑缝处自行盖戳注销或画销。这也与其他税种的缴纳方法存在较大区别。

耕地占用税：Farming Land Occupation Tax

（1）定义：对占用耕地建房或者从事其他非农建设为征收对象的税种，属于一次性税收。

（2）纳税人：是占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人。

（3）作用：为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地。其作用主要表现在，利用经济手段限制乱占滥用耕地，促进农业生产的稳定发展；补偿占用耕地所造成的农业生产力的损失。为大规模的农业综合开发提供必要的资金来源。

（4）特点：

1．兼具资源税与特定行为税的性质。耕地占用税以占用农用耕地建房或从事其他非农用建设的行为为征税对象，以约束纳税人占用耕地的行为、促进土地资源的合理运用为课征目的，除具有资源占用税的属性外，还具有明显的特定行为税的特点。

2．采用地区差别税率。耕地占用税采用地区差别税率，根据不同地区的具体情况，分别制定差别税额，以适应我国地域辽阔、各地区之间耕地质量差别较大、人均占有耕地面积相差悬殊的具体情况，具有因地制宜的特点。

3．在占用耕地环节一次性课征。耕地占用税在纳税人获准占用耕地的环节征收，除对获准占用耕地后超过两年未使用者须加征耕地占用税外，此后不再征收耕地占用税。因而，耕地占用税具有一次性征收的特点。

4．税收收入专用于耕地开发与改良。耕地占用税收入按规定应用于建立发展农业专项基金，主要用于开展宜耕土地开发和改良现有耕地之用，因此，具有“取之于地、用之于地”的补偿性特点。

（5）税率：采用定额税率，其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发达程度。

应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率。定额税率见下表。

7行为税是国家为了对某些特定行为进行限制或开辟某些财源而课征的一类税收。