房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理
房地产行业开发全流程涉税风险解析
房地产行业开发全流程涉税风险解析众所周知，房地产行业由于分项目独立经营，投资规模大，开发周期长，涉及税种多，母公司监管及指导不到位，一直被视为涉税风险畸高的行业。
如何有效的降低及规避风险，合理合法降低企业经营税负，也一直是广大房地产税务从业人员头痛的问题。
以下内容根据无锡市税务局滨湖区分局资料进行整理，以分享给广大税务从业人员。
在此对无锡市滨湖分局的辛勤劳动表示感谢。
按无锡市滨湖分局的梳理，房地产行业开发全流程分为：登记设立环节、取得土地使用权环节、开发建设环节、预售签约环节、完工交付环节、土增清算环节和注销环节等7个关键环节。
登记设立环节涉税事项基础信息登记，如一般纳税人资格申请、账簿设置；办公场所使用涉及的房产税；发放工资等；涉税种类印花税、土房两税、个税和企业所得税；简要分析1）增值税一般纳税人资格申请年销售额超过500万，应申请一般纳税人。
这一点非常重要，将影响企业日常经营的方方面面，如计税方法的确定、发票的开具和取得要求、合同签订条款的影响、预收款和主营业务收入的核算以及未来土地成本是否可在增值税前扣除的问题等等；2）账簿设置的规定新企业成立，应自领取营业执照或发生纳税义务之日起15日内设置账簿，并在次月开始申报缴纳记载资金账簿（以实收资本和资本公积两项金额的合计值为计税依据）的印花税。
其他营业账簿按件贴花。
3）办公场所涉及的土房两税自有房产或无租使用其他单位的房产、土地等，应按规定缴纳土房两税。
4）员工信息建档应及时完成员工个人信息建档，以便用于发放员工工资当月进行个人所得税代缴。
5）企业所得税处理关于企业所得税主要涉及两项风险：企业筹建期的确定和发生的广宣费的扣除。
根据政策规定，企业筹建期间发生的业务招待费，可按发生额的60%计入筹办费，并选择在开始生产经营当年一次性扣除或者分3年摊销；发生的广宣费可按实际发生额计入筹办费。
关于筹建期以什么标志作为结束，各地有不同规定，如有的地方以取得第一笔收入作为筹建期的结束，也有的地方以取得营业执照作为筹建期的结束。
深入剖析房地产行业的房地产税务与财务管理
深入剖析房地产行业的房地产税务与财务管理随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，房地产行业在中国的发展日益迅猛。
然而，伴随着这一行业的繁荣，各种税务和财务管理问题也日益凸显。
本文将深入剖析房地产行业的房地产税务与财务管理，探讨其特点和难点，并提出相应的解决之道。
一、房地产税务管理1.1 房地产税收政策房地产税收政策是指国家对于房地产行业的税收管理政策。
根据我国现行的税收制度，房地产行业主要涉及到土地使用税、土地增值税以及契税等多个方面的税收，其中土地增值税是最重要的一项税收。
1.2 土地增值税的征收与管理土地增值税是指在土地价值增值的基础上，国家对于土地增值部分征收的一种税收。
在房地产行业中，土地是最重要的资源之一，土地增值税的征收与管理是房地产税务管理中的重要环节。
应加强对土地增值税的征收和管理，避免出现逃税、偷税等问题的发生。
1.3 房地产企业税务合规风险防范房地产企业要合法合规地经营，避免税务风险，需要加强内外部管理，建立健全的税务管理制度和规范。
同时，房地产企业应加强与税务机关的沟通与合作，及时了解新的税收政策和法规，并根据实际情况进行相应的调整和改进。
二、房地产财务管理2.1 房地产企业财务状况分析房地产企业财务状况分析是对企业财务状况进行综合评价，从而判断企业的盈利能力、偿债能力和经营能力等方面的情况。
通过对房地产企业财务状况的分析，可以帮助企业制定合理的财务管理策略，提高企业经营效益。
2.2 房地产企业资金运营管理房地产企业的资金运营管理是指对企业资金进行筹措、调度和使用的过程。
房地产行业的特点决定了资金运营管理具有一定的复杂性和风险性。
因此，房地产企业需要建立科学完善的资金运营管理体系，提高对资金流动的掌控能力。
2.3 房地产项目投融资管理房地产项目投融资管理是指房地产企业进行项目的投资和融资活动的管理过程。
在房地产行业中，项目投融资管理是非常重要的一环，它对房地产企业的发展和运营起着关键的作用。
房地产行业开发全流程涉税风险解析
房地产行业开发全流程涉税风险解析众所周知，房地产行业由于分项目独立经营，投资规模大，开发周期长，涉及税种多，母公司监管及指导不到位，一直被视为涉税风险畸高的行业。
如何有效的降低及规避风险，合理合法降低企业经营税负，也一直是广大房地产税务从业人员头痛的问题。
以下内容根据无锡市税务局滨湖区分局资料进行整理，以分享给广大税务从业人员。
在此对无锡市滨湖分局的辛勤劳动表示感谢。
按无锡市滨湖分局的梳理，房地产行业开发全流程分为：登记设立环节、取得土地使用权环节、开发建设环节、预售签约环节、完工交付环节、土增清算环节和注销环节等7个关键环节。
环节之一——登记设立环节1、涉税事项：基础信息登记，如一般纳税人资格申请、账簿设置；办公场所使用涉及的房产税；发放工资等；2、涉税种类：印花税、土房两税、个税和企业所得税；3、简要分析1）增值税一般纳税人资格申请年销售额超过500万，应申请一般纳税人。
这一点非常重要，将影响企业日常经营的方方面面，如计税方法的确定、发票的开具和取得要求、合同签订条款的影响、预收款和主营业务收入的核算以及未来土地成本是否可在增值税前扣除的问题等等；2）账簿设置的规定新企业成立，应自领取营业执照或发生纳税义务之日起15日内设置账簿，并在次月开始申报缴纳记载资金账簿（以实收资本和资本公积两项金额的合计值为计税依据）的印花税。
其他营业账簿按件贴花。
3）办公场所涉及的土房两税自有房产或无租使用其他单位的房产、土地等，应按规定缴纳土房两税。
4）员工信息建档应及时完成员工个人信息建档，以便用于发放员工工资当月进行个人所得税代缴。
5）企业所得税处理关于企业所得税主要涉及两项风险：企业筹建期的确定和发生的广宣费的扣除。
根据政策规定，企业筹建期间发生的业务招待费，可按发生额的60%计入筹办费，并选择在开始生产经营当年一次性扣除或者分3年摊销；发生的广宣费可按实际发生额计入筹办费。
关于筹建期以什么标志作为结束，各地有不同规定，如有的地方以取得第一笔收入作为筹建期的结束，也有的地方以取得营业执照作为筹建期的结束。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点房地产项目的清算和注销环节中涉税处理是非常重要的一步，它涉及到税务机关的相关政策和规定，需要开发商和房地产项目方合理规划和处理。
涉税处理的要点主要包括以下几个方面：1.增值税处理：在房地产项目清算和注销环节中，增值税是一个重要的税种。
涉及到增值税的处理包括成本税额的确定、税收优惠政策的适用、税额的计算、税款退还等。
开发商需要按照税法的规定，合理计算和申报增值税。
2.印花税处理：房地产项目的清算和注销还涉及到印花税的处理。
印花税是指在房地产交易过程中发生的各种合同、证书、证明等文件所征收的税款。
在清算和注销环节，开发商需要按照相关规定，到税务机关缴纳印花税并办理相关手续。
3.企业所得税处理：房地产项目清算和注销涉及到企业所得税的处理。
企业所得税是指企业取得的所得按照法定比例缴纳的一种税种。
在清算和注销环节，开发商需要按照税法规定，合理计算并申报企业所得税。
4.资金余额处理：在房地产项目清算和注销中，开发商需要合理处理和处置资金余额。
开发商需要按照税法规定，申报并缴纳相关税款。
在注册税务机关办理注销手续时，需要提供相关的资金余额处理凭证和税务处理证明。
5.税务检查处理：房地产项目清算和注销涉及到税务机关的检查和核实。
在清算和注销环节，开发商需要配合税务机关的检查工作，提供必要的相关材料和信息。
如有需要，还需要提供税务机关要求的其他证明材料。
6.优惠政策适用：在房地产项目的清算和注销中，开发商有可能享受到相应的税收优惠政策。
这些政策主要包括税款减免、税收优惠和税收补贴等。
开发商需要按照相关规定，申请并享受相关的税收优惠政策。
综上所述，房地产项目清算和注销环节中的涉税处理是非常重要的一环。
开发商需要根据相关税法规定，合理计算和申报各种税款。
同时，还需要根据实际情况进行与税务机关的合作和沟通，确保税务处理的顺利进行。
只有做好涉税处理，才能确保房地产项目的清算和注销工作的正常进行。
试论房地产公司的涉税风险及应对策略
试论房地产公司的涉税风险及应对策略房地产是一个高风险高回报的行业，尤其是在涉税方面更是考验企业的合规能力。
房地产公司在运营过程中，往往会涉及到各种税收风险，如果不注意税收合规，很容易陷入税收纠纷，甚至可能面临罚款和损失。
房地产公司必须要重视涉税风险，建立科学的税收管理机制，不断提升税收合规水平，有效应对各种税收风险。
本文将从房地产公司的涉税风险出发，探讨其应对策略，以期为房地产公司提供有益的参考。
一、房地产公司的涉税风险1.购地税收风险房地产开发项目通常需要购买土地用于建设，而土地购置涉及到购地税。
购地税是房地产公司在购置国有土地使用权时需要支付的税费，缴税金额一般是购地总价款的3%至5%不等。
购地税的征收范围涉及到土地的出让金、土地增值税和城镇土地使用税等，一旦购地税出现问题，可能导致项目延期甚至中断，造成经济损失。
2.资产转让税收风险房地产公司在运营过程中，可能会面临资产转让的情况，而资产转让涉及到企业所得税和土地增值税等税收。
企业所得税在资产转让过程中是一个重要的税收环节，如果企业未能按照法定程序缴纳税款，就会面临税收风险。
土地增值税是指房地产开发企业对其拥有的土地及房屋在交易过程中所获得的价差所应缴纳的税金，一旦涉及涉税问题，可能导致公司面临罚款和损失。
3.房产税收风险房地产公司在持有房产过程中，也会面临房产税的风险。
房产税是对房地产所有者应税财产的一种税收，根据房产的类型和价值确定纳税标准，如果房地产公司未能按时足额缴纳房产税，就会面临滞纳金和罚款的风险。
4.其他税收风险除了上述三种税收风险外，房地产公司在日常运营过程中还可能面临其他税收风险，比如土地使用税、契税、城镇土地使用税等。
这些税收都需要房地产公司加以关注和合规处理，否则就可能陷入税收风险之中。
二、应对策略1.建立科学的税收管理机制房地产公司必须建立科学的税收管理机制，明确税收管理的责任部门和责任人，建立完善的税收管理流程和工作制度，规范税收的征收和缴纳程序。
房地产开发项目各税种分析及财税处理手册
房地产开发项目各税种分析及财税处理手册目录一、增值税 (1)（一）纳税义务人 (1)（二）应纳税额 (2)（三）纳税义务发生时间及缴纳 (3)（四）增值税附加 (5)二、土地增值税 (6)（一）纳税义务人 (6)（二）应纳税额 (6)（三）税率 (12)（四）纳税征管 (13)三、企业所得税 (14)（一）收入金额的确定 (14)（二）成本的扣除 (14)（三）计税毛利率及企业所得税预缴 (15)四、耕地占用税 (16)（一）纳税义务人及税额核算 (16)（二）耕地占用税与土地成交价款的关系 (17)五、契税 (17)（一）纳税义务人及税额核算 (17)（二）市政建设配套费是否缴纳契税 (18)六、城镇土地使用税 (19)（一）纳税义务人及税额核算 (19)（二）税纳税义务时间 (19)（三）地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税 (21)七、印花税 (21)前言：随着拿地成本的上行和销售限价等政策因素影响，房地产开发项目的预期盈利能力正在受到严峻的考验。
在当前形势下，预计今年各房企的盈利能力可能会继续下降。
长期来看，少数优质房企可能会凭借着较低的资本成本和较强的项目开发管理能力稳住项目利润，其余房企可能会面临项目亏损的压力。
为了确保项目盈利，各房企对房地产项目开发过程中的税收管理一直是行业关注的焦点。
鉴于此，本手册梳理了房地产项目开发过程中所涉税务方面的相关知识和案例，谨供同业人士参考。
一、增值税（一）纳税义务人目前现行的增值税基本规范是国务院于2017年11月公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号，以下简称《增值税暂行条例》）和2016年3月财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“营改增通知”），以及2008年12月财政部和国家税务总局发布的《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号，以下简称《增值税暂行条例实施细则》）。
房地产开发全流程涉税简析
房地产开发全流程涉税简析我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。
一、印花税1.企业设立阶段。
企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。
根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；2.企业拿地阶段。
须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；3.企业开发建设阶段。
需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同；4.节税小提示。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。
二、契税1.纳税义务人：获得土地使用权的一方；2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。
土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。
4.小提示。
市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。
在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在经济中扮演了越来越重要的角色。
大量的房地产企业涌现出来，为促进经济发展和满足人们对居住品质要求的需求做出了重要贡献。
但是，房地产企业在从开发到销售的每个环节都将涉及到税收问题。
因此，下文将会对房地产企业在各个环节中涉及到的税收问题做出深入的分析。
1、房地产开发环节的税收问题在房地产企业开发房地产时，其必须向国家缴纳开发税。
根据《房地产税法》规定，开发税为房地产增值税（简称“VAT”）。
这种税收是根据增值税税率来确定的，税率为17%。
不过，房地产企业在开发过程中并不仅仅只需要缴纳开发税。
根据《房地产税法》的规定，房地产企业开发房地产还需要向国家缴纳土地增值税和契税。
关于土地增值税，一般情况下，买卖价值远高于市场价值的土地将需要缴纳土地增值税。
这种税收是根据土地增值额来确定的，税率通常为30%。
另外，在土地开发过程中产生的其他一些收入，在满足一些特殊条件的情况下也会被纳入土地增值税的范畴。
契税是指在房地产买卖合同中涉及到的税收。
这种税收也是根据房屋的市场价格来计算的，但税率要根据不同地区而定。
例如，在北京地区购买二手房产买卖契税为1.5%，而在广州地区为3%。
2、房地产销售环节的税收问题房地产企业在销售房地产时需要向国家缴纳所得税、营业税和个人所得税。
所得税是依据公司的利润来计算的。
根据《企业所得税法》的规定，税率通常为25%。
营业税是房地产企业销售房地产所需缴纳的税种之一。
目前，营业税税率为5%，不过自2016年5月1日起，营业税被增值税取代。
房地产销售以及金融、保险、新闻出版等行业将被纳入到增值税的范畴。
个人所得税是买卖房产时涉及到的税种之一。
根据《个人所得税法》的规定，卖方在收到房地产销售款后还需要向国家缴纳个人所得税。
这种税收通常按照房地产的市场价值的5%计算。
3、房地产代理环节的税收问题房地产代理需要向国家缴纳增值税和营业税。
房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿
房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿随着房地产市场的火热，房地产企业成为了各类企业当中的“香饽饽”。
然而，对于房地产企业来说，涉及到各类的税收问题，不仅需要有所了解，更需要有针对性的规划。
本文将深入探讨房地产企业各环节涉及的税收问题，及其相应的分析。
一、房地产企业开发环节税收分析房地产企业在开发环节所涉及的税收主要是土地出让金、增值税、房产税等等。
1.土地出让金土地出让金是指土地使用权转让所获得的价格，税收政策规定，地方政府按土地出让金税率标准收取土地出让金税。
缴付土地出让金税，可预计财务成本，进行税费规避和缴费安排，但是土地出让金税率高，增加企业开发成本。
2. 增值税在房地产的供应链条中，增值税是最为重要的税种。
在房地产企业的经营过程中，需要缴纳增值税。
(1) 业务范围涉及的增值税在房地产企业的业务范围中涉及到的增值税主要有：a.房屋销售与租赁b.建筑工程、施工、监理、设计、咨询等相关业务c.建筑材料、设备、机械等进口业务(2) 不同税率的增值税在房地产企业的经营过程中，需要根据不同的业务范围，支付不同税率的增值税。
a.销售自建房屋（普通住宅）纳税率为5%b.销售商贸、办公等经营性类房屋纳税率为11%c.拆迁补偿房等纳税率为4%以上只是增值税涉及的主要业务，此外还涉及到不动产投资、资产交易等涉及不同税率的增值税。
3.房产税房产税是对居民住房及非居民娱乐用房的税种。
房产税税基一般计算房屋的租金收益，税率与居民所在的城市不同，但是对于房地产企业的开发环节并不涉及到房产税。
二、房地产企业销售环节税收分析销售环节税收主要包括增值税和企业所得税。
1.增值税(1)一般纳税人房地产企业在销售环节的增值税主要针对一般纳税人，其纳税标准为销售额－进项税额，税率为17%。
(2)小规模纳税人对于销售额在500万及以下的企业可以选择小规模纳税人，并按照当地规定的税率交纳税费。
2.企业所得税在销售环节，房地产企业可根据当地税收政策，享受不同的所得税减免政策。
房开企业不同环节的涉税分析
房开企业不同环节的涉税分析1. 引言1.1 房开企业不同环节的涉税分析房地产开发企业是指专业从事房地产项目的开发、建设、销售和管理的企业，在整个房地产开发过程中涉及到诸多税费。
从土地购置、开发建设、销售与出租到资金运作等各个环节，都存在着各种税费相关问题。
在土地购置环节，房地产开发企业需要缴纳土地增值税、城市维护建设税等相关税费。
而在开发建设环节，企业则需要纳税地方教育附加、房地产税等税费。
在销售与出租环节，房地产开发企业还需要缴纳契税、企业所得税等相关税费。
而资金运作环节也面临着利息、汇兑损失等税费问题。
为了降低税务成本、规避税务风险，房地产开发企业需要注重税务合规及风险防范。
合理规划税务策略、优化税务结构，持续改进税务管理水平，对于提高企业的竞争力和盈利能力至关重要。
只有深入了解不同环节的税费政策，合理利用税收优惠政策，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
税务管理是房地产开发企业发展不可忽视的重要环节，只有做好税务工作，企业才能稳步发展、长期可持续。
2. 正文在房地产开发企业的经营过程中，土地购置环节是一个重要的税费支出环节。
在土地购置环节中，房地产开发企业需要承担多项税费，包括土地增值税、土地出让金、土地使用税等。
土地增值税是土地购置环节中最重要的税费之一。
根据国家相关法规，开发企业在购买土地后需根据土地转让价格支付土地增值税。
土地增值税的税率一般为5%，但具体税率可能会根据不同地区和政策进行调整。
土地增值税的计算是企业必须重点关注的事项，因为计算错误可能导致企业财务成本的增加。
土地出让金也是土地购置环节中不可忽视的税费。
土地出让金是政府为了将土地转让给企业而收取的费用，其数额一般按照土地的估值来确定。
房地产开发企业必须根据土地出让金的金额来进行支付，并需要留意政府相关政策的变化，以避免不必要的风险。
土地使用税也是房地产开发企业在土地购置环节中需要缴纳的税费之一。
土地使用税是根据土地的使用年限和面积来确定的税费，其税率一般为每年土地面积的一定比例。
深度地产开发全程涉税要点及案例解析
深度地产开发全程涉税要点及案例解析一是税收检查多，房地产业已连续多年被税务机关列为年度税收专项检查的重点领域；二是涉及税种多，房地产行业涉及的税种有10多个；【一般主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土增税、企业所得税、土地使用税、房产税、契税、工会经费等】三是涉税风险多，在房地产开发的每个环节都存在涉税风险。
【实操中，一般主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土增税、企业所得税、土地使用税、房产税、契税、工会经费等】此外，营改增后，“金税三期” 的上线和增值税发票新系统使房地产企业涉税业务更加复杂，税收风险剧增。
一方面，“金税三期”产生的数据会成为税务稽查和纳税评估的数据来源，政府税收管理的针对性更强；另一方面，国地税合并后对房地产业税收征管更加严密、核算更加严格。
因此，在房地产开发过程中，必须做足税收功课，及时自查，建立财税风险事前防范机制，以规避可能的涉税风险。
1项目前期可行性研究环节房地产企业项目可行性研究环节看似没有涉税问题，其实涉税点很多，企业在自查时难以发现的问题，税务检查人员却很容易发现。
重要涉税资料：（1）项目可行性研究报告。
根据相关报告，判断相关业务的真实性及费用列支的会计处理（科目）是否正确。
（2）外出考察报告。
根据报告及外出人员构成情况等，判断业务的真实性。
（3）工资清单。
核对委派人员工资薪金的发放形式，以及对在两处及以上地方取得工资薪金收入的人员，个人所得税的计算是否正确。
【现在的个税有个税申报系统自行计算，只要基础资料数据齐全，一般不会出错】（4）保险合同。
企业办理车辆、财产等保险业务签订的合同，是计算印花税的直接依据。
【公司设立环节期间的办公室租赁合同、员工劳动合同、办公室装修合同、采购合同、公司章程、拿地合同等财务资料才是最重要的涉税资料】涉税关注点与风险提示（1）可行性研究业务的真实性。
从企业所得税的角度对相关可行性研究业务的真实性和支付费用取得的发票进行查核，具体查核方式可以是围绕邀请函、会议纪要及各类报送资料的内容判断业务的真实性。
房地产行业涉税解析与争议处理
房地产行业涉税解析与争议处理一、背景介绍房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，在我国经济发展中占据重要地位。
然而，由于房地产行业的特殊性和复杂性，涉及到的税收问题也较为复杂。
对于房地产企业和相关从业人员来说，了解房地产行业的涉税规定以及处理涉税争议非常重要。
二、房地产行业涉税规定1.房地产开发企业的税收政策–增值税政策：房地产企业按照预征方式缴纳增值税，具体税率根据房地产项目的性质以及销售情况而定。
–土地增值税政策：房地产开发企业在转让土地使用权或者转让土地上独立存在的房屋等物业时，需要缴纳土地增值税。
–印花税政策：房地产企业在进行房地产销售时，需要缴纳相应的印花税。
具体税率根据房地产的交易金额而定。
2.个人房产交易的税收政策–增值税政策：个人在出售自己的房屋时，根据个人所得税法规定，将房屋出售所得视为个人所得，需要按照个人所得税法缴纳相应的个人所得税。
三、房地产行业涉税争议案例1.房地产企业涉嫌虚报销售额–案例描述：某房地产企业涉嫌虚报销售额，以减少应缴纳的增值税额度，从而减少税负。
–解决方案：税务部门应对该企业进行核查，并依法进行相应处罚，同时调整涉税政策，加强对房地产企业的监管。
2.个人房产交易的税务纠纷–案例描述：某个人在出售自己的房屋时，由于对个人所得税法规定不了解，未按规定缴纳个人所得税。
–解决方案：税务部门应对该个人进行纳税申报的指导，并要求其补缴相应的个人所得税。
3.房地产企业涉及土地增值税争议–案例描述：某房地产企业在转让土地使用权时，与税务部门对土地增值税的计算方式存在异议。
–解决方案：双方应通过协商、对话等方式解决争议，如无法协商解决，可通过行政诉讼或仲裁进行解决。
四、房地产行业涉税争议处理建议1.加强税务政策的透明度与解读–税务部门应加大对房地产行业涉税政策的宣传和解读力度，提高企业和个人的税收法律意识，减少涉税纠纷的发生。
2.加强对房地产企业的监管–对房地产企业进行定期的涉税检查，及时发现和处理可能存在的税收违法行为。
房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解
房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解肖太寿一、“甲供材”的营业税和企业所得税风险控制房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解一、“甲供材”——房地产购买建筑材料的涉税问题（一）“甲供材”的营业税风险分析“甲供材”的营业税风险体现在施工方没有就甲方提供给其进行施工的材料所含的价格没有并入营业额申报缴纳营业税。
由于“甲供材”中的建筑材料是建设方或甲方购买的，建筑材料供应商肯定把材料发票开给了甲方，甲方然后把购买的建筑材料提供给施工企业用于工程施工，在实践中，大部分施工企业就“甲供材”部分没有向甲方开具建安发票而漏了营业税。
例如，甲方与施工企业鉴定了一份100万元的“甲供材”建筑合同，假使甲方提供材料的价款为40万元，施工方提供的建筑劳务款为60万元，在这种情况下，很多施工企业向甲方开具的建安发票是60万元而不是100万元，如果开具60万元建安发票，则施工企业就是漏了40万元的营业额计算建筑业的营业税，应该向甲方开具100万元的建安发票或者按照100万元缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票就没有营业税的税收风险，为什么呢？在实践中，施工方按照100万元作为营业税计税依据缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票，根本行不通，因为在施工所在地的地税局的开票系统中，交多少税就开多少票，再税，即使可以按照100万的计税依据缴纳营业税而开出60万元的建安发票，甲方必须凭40万的材料发票和60万的建安发票入账，这在实践中得不到税务局的认可，即税务局不认可甲方的材料票进成本。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
基于此规定，除了装饰劳务以外的建筑业的“甲供材”，但不包括建设方或甲方提供的设备的价款，需要并入施工方的计税营业额征收营业税，否则存在漏报建筑业营业税的税收风险。
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解资料来源：注册税务师后续教育培训讲义一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（2）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
房地产开发建设全程税务筹划实操要点
房地产开发建设全程税务筹划实操要点一、土地增值税的税收筹划（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用（四）与转让房地产有关的税金（五）其他扣除项目（六）补充说明事项二、所得税的税收筹划（一）确认收入方面（二）增加成本费用方面三、增值税的税收筹划四、其他建议（一）并购重组的税务筹划（二）提前设立关联方房地产项目的税筹应从取得项目开始，其中取得项目时的并购重组税筹、拆迁补偿和建安成本的规划以及总分包合同规划等都是税筹的重点。
对于项目已进入施工阶段或接近完工的，在合法合理的前提下，比如成本增大方面，基础设施与配套上的一些调整，如在园林园建、精装修成本方面，通过提高装修标准，追加签证方式等仍旧可以达到节税效果；另外在收入分解方面，通过未来销售合同分解、转移收入、调整附加收费方法等方式依旧可以合理合法地实现收入或增值额的减少。
一、土地增值税的税收筹划整个开发建设过程的税务筹划应重点围绕土地增值税及企业所得税展开，其中土地增值税的筹划重点为增加扣除项目金额。
对于房地产开发企业而言，税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目。
该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用（主要为契税、相关登记、过户手续费），该部分的价款通常比较固定，但以下几个方面仍有不少的税筹空间：1.土地出让价格明显偏低时的税务筹划通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式进行筹划。
从土地增值税扣除项目的角度而言，出让合同中可将拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务详细约定在出让合同里，因这些义务发生的成本费用都可计入项目开发成本，实际上同样达到了做大开发成本的效果。
事实上，政府不予补偿且做低土地出让金的初衷本来就已考虑由开发商自行处置拆迁、安置、补偿、配套建设等净地交付义务，而这些在法律和财税逻辑里本身就是开发成本，换个角度而言，政府只是通过少收土地出让金的方式让开发商用这些少收的出让金自行完成土地的清理而已。
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房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议目录前言 (3)第一篇房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议（四个阶段概述，筹建、设立、筹税环节） (4)第一章房地产开发四个阶段 (4)第二章筹建环节 (4)第三章设立环节 (5)第四章筹资环节 (9)第二篇房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议（征地、筹资、开发环节） (12)第五章征地环节 (12)第六章开发环节 (14)第七章预售环节 (15)第三篇房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议 (竣工验收、土地增值税清算环节） (18)第八章竣工验收阶段税务处理 (18)第九章土地增值税清算主要环节 (21)第一篇房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议（四个阶段概述，筹建、设立、筹税环节）第一章房地产开发四个阶段一、可行性研究阶段包括通过市场调查和市场分析，寻求投资机会。
二、前期工作阶段包括购入项目用地、立项、报建与委托设计、筹资、拆迁安置等，该阶段取得土地使用权证、立项批复、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。
三、建设实施阶段该阶段为项目建设实质性阶段，包括办理开工审批手续、取得《建筑工程施工许可证》，确定有建造资质的总包单位进行实质性建设，具体包括“七通（水、电、道路、暖气、天然气、电信、网络）一平（场地平整）”开始（也可在领《建设工程施工许可证》前，看具体情况）、土石方、桩基工程、基础、主体、供水、供电、室内外装修、装饰、小区配套等。
四、预售及产权办理阶段项目进入预售阶段，即取得商品房销售许可证后销售房屋并办理产权过户（各地视情况不同一般为多层封顶、高层为高度的2/3，资金投入一般为25-35%，为避免拖欠工程款，后续政策层面有可能逐步取消预售，即实行现房销售）。
第二章筹建环节一、筹建期间的确定筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。
房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。
二、筹建期间开办费处理开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。
根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。
开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。
企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
三、筹建期间企业所得税的亏损处理企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。
企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起分3年摊销。
第三章设立环节一、项目公司设立项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。
两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。
经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。
法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。
开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。
法人投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。
二、项目公司选择可根据项目实际情况，新设项目公司（一般一个项目设立一家公司）（一）优点1.项目公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；2.不同项目间，同类产品同期成本可避免对比；3.可在项目公司之间对费用类企业管理性支出进行调整；4.按项目进行股权转让。
（二）缺点1.开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资产生一定影响；2.品牌聚集效应不够；3.项目间费用分摊难以操作；4.各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不能相互抵减；5.土地增值税清算时不能转嫁成本；6.项目间拆借资金会产生利息收入纳税调整。
三、人员配备因为计入开发间接费用的工程人员等费用在土地增值税清算时可以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员的费用尽可能计入项目，当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合；方案确立后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应对方案。
四、建设产品设计及变更房地产企业应按批准的规划、设计建设商品房。
商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产企业应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款变更。
房地产企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产企业承担违约责任（《商品房销售管理办法》第24条）。
五、土地使用权出资规定《公司法》第27条规定“股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作出资的财产除外”。
1.以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；2.城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资；3.农村和城市郊区集体所有土地(除法律规定属国家所有外)应经县级人民政府登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。
六、土地使用权出资入股涉税政策（一）增值税销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。
以不动产为对价换取被投资企业股权，即土地使用权属发生变更，取得“其他经济利益”，应缴增值税。
（二）土地增值税关于房地产项目（土地使用权/在建工程/房产等）出资入股涉及的土地增值税问题，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）曾规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
”该文的执行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）继续延续了上述处理思路，具体条文为“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
”需说明的是，上述出资入股的形式在后期开发过程中可能面临两个问题，一是出资入股至非房地产企业的过程中虽然暂时避开了土增税，但后续转为房地产开发企业可能遇到审批层面的障碍；二是已享受房产、土地投资作价入股暂不征收土增税的，在投资作价之后从事房地产开发清算时，其应按作价入股前取得该土地实际支付的金额进行扣除。
（三）企业所得税企业发生非货币性资产出资，应视同有偿转让不动产，应按公允价值确定收入额，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
（四）印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征印花税（税率0.05%）。
（五）契税以土地使用权出资，视同土地使用权转让，以土地、房屋权属作价投资、入股，权属发生变更，应缴契税。
第四章筹资环节一、筹资环节涉税环节要点（一）过高的资产负债率（一般超过50%）、较低的流动比率（一般小于100%）；（二）关联方借款超过税法规定债资比的借款利息可能无法税前扣除（一般企业2:1，金融企业5:1）；企业集团（母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司、母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上、集团成员单位均具有法人资格）或集团中核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息业务。
企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属单位签统借统还贷款合同并分拨资金，并向集团或集团内下属单位收取本息，再转付集团，由集团统一归还金融机构或债券购买方。
1.增值税在统借统还业务中，企业集团或集团中核心企业及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收取的利息免增值税，统借方向资金使用单位收取利息，高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平的，应全额缴增值税。
2.企业所得税企业利息支出按以下规定处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件，可在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除；超过同期金融机构贷款利率不得税前扣除。
3.土地增值税对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
（三）股权转让收入明显偏低的问题应筹资引起的股权变动（如股权融资引起的股权让与担保及股权退出问题），申报股权转让收入低于股权对应净资产份额等情形应特别留意，避免因操作不当引起纳税调整或其他争议，比如被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报股权转让收入低于股权对应净资产公允价值份额的；申报股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付价款及相关税费的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入的；不具合理性的无偿让渡股权或股份。
二、税务机关对价格明显偏低股权转让核定方法（一）净资产核定法股权转让收入按每股净资产或股权对应净资产份额核定。